おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[690: omom]

返済額軽減と期間短縮について、こういうことも考えておいた方が良いのではという話です。
私は、期間短縮のメリットはほとんどないと考える者ですが、「絶対に期間短縮をしてはいけません」とまでは言いません。十分に両者の違いを理解した上で期間短縮を選択するのであれば、それはそれでありでしょう。

しかし、期間短縮ですと、買い先行で住居を買い換えることが困難になるということを認識している人は少なくないのではないでしょうか。
今の住居のローンが完済していれば問題ないのですが、残債が残ったまま買い先行で買い換えようとすると、次の住居を買ってから今の住居を売るまでの間は二重ローンとなります。
そのときに、期間短縮で繰り上げていると約定返済額が下がっていない（変動の場合は金利上昇により上がっている可能性が高い）ので、買い換えのための次の融資が受けられなくなる可能性が高くなるのです。
ご承知のとおり融資額はローン返済率（年収に対する年間返済額の割合）で決まってきます。年収３００万円未満の場合は２５％、年収３００～４００万円は３０％、４００～７００万円は３５％、７００万円以上は４０％が目安とされているようです。
年収１千万円でローン返済率が４０％（年間返済額４００万円）まで融資を受けることが可能だとしても、今のローンの年間返済額が２５０万円であれば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額１５０万円が基準となります。つまり今の住居より安い物件しか買えないのです。
しかし、返済額軽減で年間返済額を１５０万円まで下げておけば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額２５０万円が基準となり、住居のステップアップが可能となるわけです。
銀行に「二重ローンは一時的なもので今の住居は直ぐに売るから」と言ってみたところで、上述のローン返済率を超えて融資してくれる可能性はあまりないようです。

ローン完済まで今の住居に住み続けることが確実な人には無用な話ですが、家族構成の変化その他の事情により、完済前でも買い換える可能性があるのであれば、買い換えを検討し始めたときに必ずこの問題に直面することを認識しておきましょう。