イニシア川口元郷

[匿名さん]

川口元郷 徒歩12分

色々と情報交換をしましょう♪

管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
設計会社：協和総業
施工会社：川口土木建築工業

所在地：
埼玉県川口市朝日1-1191-1他1筆、埼玉県川口市朝日1-6-6(住居表示)(地番)
交通：
JR京浜東北線「川口」駅東口 「国際興業」バス川01系統「市役所・二軒在家経由、朝日三丁目」行約10分、「樋の爪」バス停下車徒歩2分
埼玉高速鉄道線「川口元郷」駅(出口2) 徒歩12分
JR埼京線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線「赤羽」駅 「国際興業」バス赤20・赤21・赤21-2系統「鳩ヶ谷市役所経由鳩ヶ谷公団住宅・川口市立医療センター」行約10分、「樋の爪」バス停下車徒歩2分
埼玉高速鉄道線「南鳩ヶ谷」駅(出口2) 徒歩13分

[2: 匿名さん]

内燃機の社宅跡でしょ？
SRができてからバスの本数がかなり減ったから、駅へのアクセスは悪いんじゃないかと。
イニシアのマンションは好きだけど、ちょっと最寄り駅から遠いかなぁ・・・？

[3: マンコミュファンさん]

なんといっても土地が借り物ですからね・・・
４〜５年前の新築分譲価格の坪１２０万台〜１５０万台を下回らないことには話にならないでしょう。

コスモスイニシアの若い衆は２００万円台なんで夢見てるようだが

無理だよ

川口元郷だよ。

つい数年前に駅歩１分の超高層の７０㎡タイプを２３００万円台で売ってたエリアだよ。

数十年後には地主に戻す定期借地なんだからよ〜く値段を考えてね。

[4: 周辺住民さん]

修繕積み立てではなく
解体準備金の積み立てって・・・

50年後に建物ごと地主に引き渡して賃貸に転用ってパターンじゃないと
日本の購買層にはなじまないでしょ。

よほどの目を見張る価格でないと。

だって築３０年を越したあたりから何処か不具合や劣化が生じても
後、十数年後にはどうせ壊すんだから・・・って放置するのは目に見えてる。

最後の５〜１０年なんて悲惨だろうね。
あ〜給湯器が壊れた、ユニットバスが壊れた、キッチンが、水漏れが・・・

でも直してもすぐ壊すんだよね。もういいや！！って使い捨て？

区分所有者が大半で住んでいるのも最初の１０数年だけでしょう。

つまり築１０年落ちの同程度の賃貸マンションの家賃相場を見て

家賃収入（所得税引き後）＞借り入れ返済額＋固定資産税＋管理費＋積立金＋α（利益）

が当然成り立っていることが大前提。

ちなみに今出ている情報だと
埼玉高速鉄道 川口元郷 8万円/管理費等：2000円 3DK50㎡
礼金：1ヶ月敷金：1ヶ月 保証金：なし
敷引：- 1994年01月築

ファミリ-タイプでもまあよくて１０〜１２万（３０年平均）

つまり２５００万（７０㎡・１１８万／坪）だとしても３０年ロ−ンで返済が１３０万/年

月１０万８千円がロ−ンで出て行く。それに固定資産税・管理費・積立金をあわせると

まったく収入にはならないどころか持ち出しが発生します。ダメです。


結論　賃貸よりは所有権と思っている人も現金一括で買える人以外はそのまま賃貸の方が
　　　生涯で住宅に費やす金は少なくてすみます。（資産も残らないしね）

[5: 周辺住民さん]

埼玉高速鉄道 川口元郷 徒歩10分 14.5万円/
管理費等：10000円 3LDK
71.9㎡ 礼金：1ヶ月
敷金：2ヶ月 保証金：なし
敷引：- 1994年04月築

という物件もでてます。７０㎡タイプは１４〜１５万（３０年平均）で貸せそうですね。
最近は入退出時に敷金から直せないので維持費を差し引いてギリギリ、プラスマイナス０
ってところですね。
ただ、苦しいのは８０㎡・９０㎡になっても床面積に比例して賃料があがっていかない事。

[6: 周辺住民さん]

ホームページ
http://www.moto5.jp/top.html

ちかくのいなげやは撤退してます。
やまとの湯になります。
今温泉のボーリングやぐらが立ってます。

[7: 周辺住民さん]

５月下旬販売概要説明の予定が６月初旬にずらしましたね。

多分収支計画で大幅な下方修正をせまられているのでしょう。

建築費は週単位で上がる一方で販売価格も下落の一途。

仕様が落ちてチープにならなければいいですが・・・

[8: マンコミュファンさん]

土地を仕込んでいるわけではないので最悪地主との契約解除もありうる？

たとえば１８０万／坪平均で考えていたものが実際１２０万平均となると

戸当たり１２００〜１３００万の利益の減。

全戸数だと数億にもなる場合も。

仕込んだ土地を損切りでも手放すデベが急増している中で土地が借り物

だったというのは逆にラッキー？

と勝手な想像をしてみる。

[9: 周辺住民さん]

もうキャンセルできないでしょ。

全期間分の地代総額を地主が一括して前受けし、かつ地主だけは税金を各年度単位で申告できる

いわゆる地主の地主による地主のため「新・定期借地権」。

入居者側からすれば５０年の賃料を一括で払い、かつローンを組めば本来払い込む総額に

金利が上乗せされてしまうという「新・賃貸マンション」

まったく購入者側を向いていない制度ですね。

[10: 匿名さん]

客観的な定借マンションの解説を見つけました。↓
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/plan20040430b1000a4.html
２００年住宅が昨今提唱されていますが５０年がマンション寿命という大前提が崩れた今
５０年後にぶち壊すというのは地球にやさしいエコとは到底いえないのでこの制度は
今後の主流とならないのは間違いないでしょう。

現在、元郷駅から１２分と少し遠いこのエリアは一般分譲でも１６５〜１８０万／坪
だと思いますので、その６０％とすると９９〜１０８万／坪程度となるのでしょうか？

６／７〜購入見込み客の意見集めをスタートしたようですが行かれた方どうでしたか？

[11: 10]

訂正

６０％程度の価格というのは地代を毎年払う場合のようでした。
一括して借り入れを起こして地代先払いとなると・・・

[12: マンコミュファンさん]

出ましたね。価格
１２８万〜１６４万／坪
事業継続の為の最低ラインとして相当苦労した値段設定であることは想像つきますが
つい数年前の定借でない駅にもっと近い分譲マンションがこれを下回ってましたから
川口市民はちょっと喰いつかないのでは？ていうかデベは川口市民眼中になし・・

[13: 匿名さん]

売れてますか？

[14: 匿名さん]

７０年定借のシティタワー品川が
『品川』という立地であの価格を出してしまった以上
定借マンション相場は一気に総崩れでないでしょうか。

[15: 匿名さん]

シティタワー品川のように解体しないで継続使用というオプションは
あるのでしょうか？

[16: 匿名さん]

１００万円分のオプションはつけているようですが
地主はシティタワー品川のように都とか市ではないので
きっちり解体して明け渡す必要がありそうです。
３０で購入して８０まで生きてしまった日にはいきなり
無一文で年金ぐらしの安アパ−ト暮らしか〜

飛散

[17: 匿名さん]

安いな〜と思ったら「定期借地権」ですか。
それなら納得の価格ですが、この経済が不安定な状態の今では売れないでしょうねぇ。
定期借地権なら賃貸のほうがマシ。

[18: 匿名さん]

>>16・17さん同感
しかもほとんど真西の間取りに駅から遠く、おまけに荒川ハザードマップ５Ｍ浸水エリア

[19: 購入検討中さん]

売っておいて、最後に返せだと？　しかも解体費用も払えだって？
ここほど地主のエゴ勝手が感じる物件は見たこと無い

[20: 物件比較中さん]

定期借地権は悪くはないけど５０年はやはり短いなあ。
７０年くらいにしてくれないかな。

[21: 匿名さん]

定期借地＝安い

つまり２０代後半から３０代もタ−ゲット

７０でリタイアした身であと１０年したら

ぶっ壊されるんだという恐怖に慄く老後は

あまり想像したくない。

多分、生きていないだろう４０〜５０代には

いいのかも。

[22: 匿名さん]

今日、折込チラシが入ってましたがそれを見たかみさんが一言。

『中古になったら売れないよね。。。

　　　　あと１０年で解体するってわかっているマンション

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　誰が好きこのんで買うの？』


たしかに・・・

[24: 匿名さん]

上の人、どこにでもでてる・・・ウザイ。

[25: 匿名さん]

各社とも第1期、第2期と割って条件が悪い住戸が最後に固まって残らないように
バランスよく１０戸単位程度で売っているのが通常なのですが、あまりに劇シブで
第何期目と書かなくなりました。

>>９４戸中１１戸が売れ残り。

とありますが住宅情報に記載の戸数が総戸数に対しての残戸数だと勘違いする人が
出ないようにしていだだきたいものです。

[27: 周辺住民さん]

登記簿謄本見ればおおよそ予想がつくでしょう。

[28: 周辺住民さん]

＜最終期＞
登録期間／2月7日(土)〜2月21日(土)
時間／10:00AM〜6:00PM(但し、最終日は3:00PMまで)
受付場所／＜イニシア川口元郷＞マンションギャラリー
抽選／2月21日(土)5:00PM〜　

とあるのですが、もう最終なんですね。

抽選会をやるなんで予想に反して売れまくっているわけですね。

[29: 匿名さん]

ごめんなさい。売れてません（゜ε゜;）

[30: 契約済みさん]

先日、契約しました。

同規模のマンションに比べ、仕様および床面積が１ランク上であることと
ペットが飼えるので、このマンションに決めました。

それと、定期借地権は、全く気になりませんでした。
仮に土地を所有権で取得しても、５０年経過した時に同規模のマンションが
再構築（建設）できるか確約できないし、現実問題として色々なところで
紛争してますよね！？　なので、割り切りました。

ベランダが東向きも良いものです。以前に住んでいたマンションも東向きですが、
朝は明るいし、東西って風が通り、とても快適でした。

駅まで距離も約９６０ｍ（徒歩１２分）ですから、ほどよい距離です。　

個人的には、一押しのマンションです。　(^。^)

[31: 周辺住民さん]

駅から徒歩１２分、でも川口元郷駅は地上施設からホームまでは徒歩分はかかりますので合計１５分。
川口元郷駅までの経路は国道１２２号線を歩かねばならず雨の日はあの交通量かつ大型車等がかなりの速度で通過するため水しぶきがかかるときも。

５０年後のことは定かではありませんが、仮に２５年後に売却したときにのちに入居を検討している人があと２５年後には更地に戻す費用を我々が負担するという理由で敬遠されるということはないのでしょうか？

ちなみにこの物件って地上権付でしたよね？

[32: 周辺住民さん]

途中で売ることを考えたら定借は買えません。

５０年住み続けることを前提にして４０年目に伴侶に先立たれ４８年目か４９年目に

ポックリいってこそそのメリットが享受できるわけ。

５１年目にわずかな年金で市営住宅暮らしが待っているとなると老後の長生きがつらいよね。

現在の主流は２００年住宅になりつつあります。

３０年、４０年前のマンションと違い、５０年後に再構築（建築）する必要がなくなった

今のスケルトンインフィルのマンションは定借を壊滅していくことでしょう。

[33: 契約済みさん]

５０年の定借と言えども、契約当初に５０年を超える約定が出来ないだけであり、
新たに５０年の定借を締結することは可能と解釈しております。

とは言っても、居住者の合意が得られるかは、通常の建替えも同じかも？
現行法規では、５０年を超える約定は普通借地になり、借地人が有利になるため
５０年以下に定めていると理解しております。

ま〜、そのうちに２００年の定借も制度化されるかも知れませんねぇ！？

色々な考えがあって良いと思っております。

では、これで終わり〜！

[34: 匿名さん]

定期借地権

（借地法22条）

1.借地期間　　　：契約期間50年以上

（50年未満の約定をすると普通の借地権として扱わ れる。）

2.契約の更新　　：契約は更新されない。

　　　　　　　　　契約は更新されない。


3.建物の再築　　：建物の再築（建替え）による借地期間の延長が無い。

　　　　　　　　　借地期間の延長が無い。


4.建物買取り請求権：借地人に借地上建物の買取り請求権を認めない。


＊ 契約期間満了後、基本的には借りた人の費用で更地ににして返還する。

　　　　　　　　　更地ににして返還する

なんで定期借地にしたかという根本を考えると

地主が更地で『返してほしいから・・・・・』

>>色々な考えがあって良いと思っております。

いろいろな法的解釈があっては困ります。

実際どうなんでしょう？

[35: コスモ川口○○住人]

更新はないけど再契約という手法はあるようですね
ただし。。
>>居住者の合意が得られるかは
ではなくなによりも地主の合意が得られるかではないでしょうか？
大規模修繕が必要になった段階で実際、将来的に解体するのか再契約するのかで
ひと悶着ありそうですね。
再契約するときは今度は何年に設定しますか？
（まず、借地権者全員で次は何年にしょうって決められますか？）
再契約することによる地主のメリットは？借地権者のメリットは？

そう考えていくと更地で返すという選択肢以外見えてこないのがこの定期借地
７０年定借が普及しつつあるということは普通に今の所有権マンションは
７０年は余裕で持つということ。

本当に割り切っている人には仕様その他含め良いマンションだと思いますが
そのメリット・デメリットを営業ト−クであやふやにされよく理解せずに
このサイトを立ち上げた管理人さんのように後で後悔するということがないよう
よくよく話を聞いて理解と納得の上で購入してよりよいマンションライフをすごして
ください。

コスモのマンションは管理もしっかりしていて良いマンションですよ。

[36: 周辺住民さん]

http://www.excite.co.jp/News/economy/20090210/kabu_20090210206302.html

日本綜合地所に続くのでしょうかね

[37: コスモ川口○○住人]

上記読みました。
期限の利益喪失にかかる請求を受ける可能性があるってどういうことですか？

先日も、うちのマンションのコスモスライフ（コスモスイニシアの１００％子会社）の株を
投資ファンドに全部明け渡しましたと言う事が掲示板に張ってありました。

荒業で救命ボ−トを出したということだったのですね。

[38: コスモ川口○○住人]

マンションのコスモスライフ　　　　　　×
マンションの管理会社のコスモスライフ　○

です。

[39: ご近所さん]

どーも、定期借地権というのは理解・納得できないところがある。・・・個人的に。

[40: 匿名さん]

首都圏、特に埼玉エリアにおいて圧倒的シェアでいいマンション作ってますよ。

多分、最終的にはギリギリ持ちこたえるんじゃないかな？

リクコス（現コスモスイニシア）から独立したフージャースコーポレーションさん

コスモスイニシア株価が１０円台になった今、手に入れるチャンスじゃないですか？

[41: 購入検討中さん]

なんか買えない人買わない人のやっかみが多いよね。
>>No.22

ウザイよ。

[42: 申込予定さん]

>>NO.40

フージャースコーポレーション
上場廃止基準に該当しそうだけどね。

[43: やっかみ？あわれみ？]

『やっかみ』
相手の成功や優れた点を見て、たまらなく嫌な気持ちに
なり、何かしてやりたいような心境になることを云う。

多分違うと思うけどね。

[44: 匿名さん]

色々検討しましたが
デュアルリンクスが良いと思いました。

お世話様です。

[45: 契約済みさん]

>>デュアルリンクス

数年後が見ものです。
白い外壁を定期的に清掃するとは思えませんので。

[46: 周辺住民さん]

元郷周辺はマンションが乱立しており、もう作っても需要がないのでは？青木のほうにも建ち続けていますしね。

[47: 匿名さん]

夜の部屋の明かりや、駐輪場を見ると、まだ３割程度の入居率でしょうか？
入居済みの住人の方は心配でしょう。これからどしどし入居されるのでしょうかね

[48: 匿名さん]

定期借地権５０年ってどうなんですか？２０年後住み替えるとき、どんな評価になるの？

　だれか、教えて

[49: 匿名さん]

２０年後、残り３０年のマンション。購入対象は６０歳以上になるか？売りづらいでないか

[50: 匿名さん]

定借のマンションに何年か住んたあと、売るなんて考えてること自体に超ビックリ