プレミスト京都御所東について

[ビギナーさん]

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/gosyohigashi/
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社錢高組
管理会社：株式会社ダイワサービス

このマンション、いかがでしょうか？
落ち着いたところなんで、興味あります。

[1: 匿名さん]

病院などは近くて便利そうですが
他に魅力というのが、この地図を見る限りはあまり感じません。
価格帯もまだ未定とあるので、ホームページの更新などを見ながら
検討していかないといけないですね。

[2: 匿名さん]

ダイワハウスと言えば大手ですから
造りとかとても頑丈なのかなと思います。

京都の中心なのでいいと思う部分もありますが
日常の買い物とかの便利さとどうなのかなと心配な部分もあります。

住宅地という感覚があまりなかっただけに
ご近所さんのご意見聞いてみたいです。

[3: 匿名さん]

京阪の出町柳駅から徒歩8分
実際に歩けば、もう少しかかるはずなので
駅利用なら自転車通勤は外せない

出町柳駅周辺は自転車置き場はあるのだろうか

[4: 匿名さん]

駅の駐輪場はあるけど…。
いっぱいなのか、川端をちょっと上がったところに違法駐輪してる自転車が多いね。

徒歩10分弱くらいなら歩けるんじゃ？

[5: 匿名さん]

最近、違法駐車している自転車どこも多い。
歩行者の迷惑になることを考えないのかしら。

徒歩10分毎日歩くのは出来れば避けたいですね。
駐輪場状況を調べてみないといけないかしら。

[6: 物件比較中さん]

個人的には都合の良い立地なんで魅力的な物件なんですが、価格はどれくらいになるんですかね？
坪単価２００万くらいまでであると嬉しいんですが…。

[7: 匿名さん]

販売価格は未定となっていますね。
問い合わせた人にだけ教えるとかいうことなんでしょうか。

[8: 匿名さん]

販売を開始しながら
販売価格が未定となっている物件のホームページがとっても多いです。
販売を決めているのに、なぜ価格をオープンにしないのでしょう。

[9: 物件比較中さん]

問い合わせや要望書の集まり具合いを見てから、価格を決定するからですよ。
人気がありそうな部屋は高目にするし、どうにも人気がなさそうなら低く決める。
変動分は内装のグレードを下げたりしてオプションにしちゃえば良いんだし。

[10: 匿名さん]

>問い合わせや要望書の集まり具合いを見てから、価格を決定するからですよ。
>人気がありそうな部屋は高目にするし、どうにも人気がなさそうなら低く決める。

そういう販売方法が普通なんだ。
企業側としては当然なのかもしれないが
購入を考える側からすれば印象が良くないな。

[11: 匿名さん]

資料を問い合わせて、
じっくり検討してからモデルルームへ行くようにしています。
それだけに、価格帯の目安くらいは知りたいですね。

[12: 匿名さん]

販売開始は７月～のようですから
まだまだ日がありますね。

とはいえ、全１８戸ですから
早く問い合わせしないと即完売しそうな気もします。

[13: 匿名さん]

全部で１８戸とは少なめですね
でも、少なめということは
将来の修繕金とか１軒当たりの負担額が高くならないか少し心配
そのあたりもいろいろ聞いてみないといけないな

[14: 物件比較中さん]

>>11
それなりに要望書が集まって大体の目星がついたところで、4200万円台とか、100万円刻みでおおよその値段がついた価格表が出てくるのが多いようです。
それを見せて購入意欲を確認してから、価格決定＆発表てのが多いパターンですね。
自分の今のマンションを決めたときは、このパターンばかりでした。

１８戸だと、そんな面倒なことしないかもしれませんが。

[15: 周辺住民さん]

>全部で１８戸とは少なめですね

この周辺は、市の高さ規制により現在１５ｍまでの高さしか建てられません。
ということは、建物としては５階建てが限界でしょうから、余程広大な
土地でない限りは２０戸以下の規模になるのは仕方ないかと・・・

修繕積立はやや高めの設定になるでしょうが、一方で小規模マンションの
良さというものもあると思いますよ。

[16: 匿名さん]

>修繕積立はやや高めの設定になるでしょうが、一方で小規模マンションの
>良さというものもあると思いますよ。

修繕積立は、やはり安いに越したことはありません。
将来まだまだ他にもいりますからね。
ちなみに小規模マンションの良さとは何なんでしょう。

[17: 匿名さん]

とても美しいマンション！憧れます。
リタイアしたら優雅に住みたいようなマンションですね。

[18: 匿名さん]

１８戸なんで
もうキャンセル待ちなのかな～と思ってましたが
まだ販売されていたんですね

[19: 匿名さん]

修繕費のこと考えると不安はありますが

これくらいの戸数のほうが住みやすいかなと考えています。

明日にでも見に行った見ようかと。

[20: 匿名さん]

もう完成なのにまだ４分の１くらい売れ残ってるんですかね？
完全に価格設定を間違えましたね。。

[21: 物件比較中さん]

こんな売れ残った場合どうなるんですか？
所有者が賃貸に出すのでしょうか？
管理組合の運営とか難しそうですね・・・

[22: 匿名さん]

高いと言っても、御所南や御所西の相場と比べると可愛いもんだと思うけどね。
御所と鴨川が近いからセカンドやリタイア組には人気ありそうだし。

[23: 匿名さん]

この場所で平均坪単価250万超はぼったくりですね。

[24: 匿名さん]

もうじき完成なのに三分の一も売れ残ってる。。

[25: 匿名さん]

そうなんですか？！
昨日前を通りかかりましたが、シートが取れてました。
HPの画像と違った印象でした。
３階から上の壁が白っぽいというかベージュのような感じで
もっとどっしりとした感じをイメージしてましたが
上の方が少し残念な印象でした。

[26: 匿名さん]

完成見学会があるみたいですね
18戸のうち6戸残ってるみたいです

[27: 匿名さん]

プレミストは烏丸五条もここも売れ残り方が断トツですね。

[28: 購入検討中さん]

値段のつけ方間違ったねえ　全戸2割引にすればはけるかもよ

[29: 匿名さん]

>>18戸のうち6戸残ってるみたいです

3分の1も残っているとは
ちょっと営業さんも焦るでしょうね。
最初の頃に問い合わせてみましたが、
価格がうちには合わず見合わせました。
すべてを見た上で価格設定は高いかと思いました。

[30: 匿名さん]

ここは交通の便が悪いしなあ　駐車場もないしね

[31: 匿名さん]

市内は駐車場があっても少ない場合が多く
抽選とかばかりですね。
車がなくても生活できる便利さはあるかもしれませんけど
やはり手放してまで・・・とはいきませんから難しいですね。

[32: 匿名]

駐車場って悩みますよね。
家から離れた位置に借りても面倒になるし、見つけるのも難しいです。
1台は欲しいと思いますが、どうなんでしょうか。

外からの印象はちょっと和風を意識し過ぎって思いましたがどうですか。

[33: 匿名さん]

ダイワハウス、読みを誤ったな。

[34: 匿名さん]

2割引いても@200だからまだ高い
がめつい大和ハウスらしい売れ残り方だ

[35: 匿名さん]

御所周辺で坪200なんてあり得ない（笑）
左京区相場でしょそれ

[36: 匿名さん]

御所南、西では@230-@250でっせ。左京区負けてまっせ

[37: 匿名さん]

坪250万て今買うのは超バブル高値掴みの様な気がするのですが
お金をドブに捨てる程有る人には資産価値とか関係ないんでしょうね。

[38: 匿名さん]

左京区、下鴨なんかにマンションが建つとするといかほどになりますかね？

[39: 匿名さん]

下鴨はじめ、いわゆる高級住宅地は基本的には一戸建てしか建たないようになってます。
下鴨だと大通り沿いで建ぺい60％容積300％高さ15mなのでまだマシな方ですかね。この辺りならギリギリ4階建てマンションくらい建つかもしれませんが坪250〜300くらいはしそうですね。一歩内側に入ると建ぺい60％容積100％高さ10mの一種低層住宅地規制になるのでマンションの建つ余地はないですね。それが高級住宅地と言われる場所の魅力ですけどね。

[40: 匿名さん]

なるほど。仮に3、4階建てのマンションを建てるとしても猛烈な建設反対運動が起こりそうですね。

[41: 匿名さん]

そうかもしれませんね。
まあ下鴨は容積率100％ありますが、80％、60％しかない土地もあります。そういう土地は自然と緑も守られるし、閑静な住宅地になります。マンションはいくら環境が良いところに建ったとしても、マンション自体の外観がどうしても景観に馴染まないことが多くてジレンマになってる気がしますね。

[42: 匿名さん]

建ぺい率50、容積80てのもありますよね。
なかなか厳しい基準です。
下鴨本通りだとまだ基準がマシそうなのでマンションが建てれそうですが
まとまった土地というのが全然ないですよね。
実際に建つ事があれば、35,36さんが御所周辺より負けているとおっしゃってますが
意外と高いと思います。学区も環境もよいですし。
ただ待てども建たないのが実情です。

[43: 匿名さん]

そういう状況ならマンション、ほぼ無理ですね。一戸建てとなるとまとまった土地が必要で、かかるお金としてはマンション購入の比ではないですね。

[44: 購入検討中さん]

阪急の駅から滅茶苦茶離れてるのになんでこんな価格なんでしょうか？関西の地価は阪急沿線からどれだけ離れているかで価格が下がると言うのに。

[45: 匿名さん]

京都に限ってはいかに御所に近いかがポイントだそうです
にしてもここは高すぎます
皆さん賢いので売れ残ってますね

[46: 匿名さん]

そんな事はないですよ。あなたは京都人ではないですね。
いかに御所に近いかって、、
それ以外にも人気の場所はいっぱいあります。
御所南や烏丸にみんな住みたいわけではないですよ。

[47: 匿名さん]

44も45も意味不明ですね。

京都は阪急だけの影響を受けるわけでもなく、御所が近けりゃ良いわけでもないですよ。

って真面目に答えるのがアホらしいけど…

[48: サラリーマンさん]

今までの書込みや他の京都のマンションのスレを見ていても、まずは利便性、環境、教育状況どれをとっても阪急が圧倒しているのは言うまでもないことです。このマンションの利便性が悪いというのは、近くの駅が京阪か地下鉄だからでしょ。
校区も四条烏丸、御所南など阪急沿線に比べてもお粗末。リセールできるの？

[49: 匿名さん]

北摂&阪急電鉄マニアの書き込みは、みなさんスルーで！

[50: 匿名さん]

スルー了解です！

[51: 賃貸住まいさん]

スルーと書いたら、それはそれで、北摂の人から買えない者の僻みとか言われそうですね。
転売は全く考えていないことはないけれども、私個人としてはこの立地は憧れまね。
ただ、北摂の人とか最初の書き込みでもあったように、交通の便が非常に悪いとか（私自身は全くそう思っていませんが）なんでしょうか？逆にどこが交通の便がいいのでしょうか？やはり阪急沿線なんですか？普段、阪急は使いませんのでわかりませんが。大阪へ行くときも京阪がメインですし

[52: 匿名さん]

51さん。北摂&阪急電鉄マニアでも、説明すれば理解してもらえるとか思ってますね。甘い。こいつらには何言っても無駄。すべての発想の根本が北摂&阪急電鉄宇宙一というところから来ていて、その考えは決して変わらないから。だからスルー。これ基本。

[53: 匿名さん]

別に交通の便が悪いということはないでしょう。
ただ最寄りが出町柳で徒歩8分。。特に良いこともないですね。

街中に出るのは河原町通りの市バスを使うことになるでしょうが不便はなさそうです。しかしHP見ましたがバス停まで徒歩6分もかかります？？すぐ近くのように思うんですが…。

問題は価格ですね。この時点でこれだけ売れ残ってるということはやはり割高だったということなので、この価格で購入してしまうと中古での販売時に損が出る可能性は他よりも高そうですね。納得して購入し、売らないつもりであれば悪い場所ではないと思いますよ。

[54: 賃貸住まいさん]

仕事で大阪へ行くため、京阪でも阪急でもどちらか利用できればいいので、このあたりか桂のどちらかで考えています。
他の掲示板で見る限り、桂のほうが評価が非常に高いですが、正直桂が好きになれません。桂は買い物が不便だし、街並みもなんとなく暗いし…　ただ、売却する可能性もあるので、ほぼ同額なら桂にすべきか迷っています。
ここは希少価値だから周辺の地価の割には高いのでしょうか。

[55: 匿名さん]

桂とこちらならこちらをオススメしますが…。

桂で今同額程度の物件てありました？
そもそも桂の方が全般的に安いと思いますけど。

桂は完全に利便性重視になるので、売却の可能性を考えれば駅近でないと厳しいのではないでしょうか？

[56: 匿名さん]

今はないですが、ジオが少し前に出ていました。
6000万のマンションでしたが、なんか監獄みたいな感じでとても高級感はありませんでした。
向かいも中古のマンションがありますが5000万程度です。
関西全体からすると、桂の方がイメージは圧倒的にいいし、駅の利用者の大幅増をみると価格は上がる一方なんでしょうね。

[57: 匿名さん]

イメージ別に良くないですよ、桂。

少なくとももし神戸線含む阪急沿線全てでランク付けすれば桂はかなり下の方に位置付けられます。

そして京都において桂に住んでると言って羨ましがられることはないです。

京都、大阪両方にアクセスが必要なら悪くないと思いますが、関西全体にしろ京都内にしろ中途半端と言わざるを得ません。

[58: 匿名さん]

56みたいにさらっと大嘘書き込むのが北摂&阪急電鉄マニア。スルーしないからつけあがるゴミども

[59: 匿名さん]

58さん
なるほど、完全に引っかかってしまいました、すみません。。

[60: 匿名さん]

58さん。いえいえこちらこそ！ 56の書き込み、本当に徹頭徹尾、虚偽です。桂の6000万のマンションってどこやねん。向かいが5000万てどこやねん、って感じです。悪質というより妄想入ってて怖いですね。

[61: 匿名さん]

桂とここだったら確実にこっち選びますよね。
価格も桂の方が高いって、何情報なんでしょうね。
同じ価格で桂だったら戸建ても買えそうですし
京都で桂に憧れはまずないですよね。（笑）

ほんと妄想って怖いです。

それとここはバス停は近いと思います。
本数や種類も多いと思いますよ。
市内をウロウロする程度であれば便利です。

[62: 購入検討中さん]

僕も古い京都人なので、桂？って感じです。
でもＪＲ沿線の桂は開発されていっているのは確かで
（阪急は利用しないのでわかりません）
若い世代では魅力的なのかもしれません。

もうこの話はいいんちゃいます（笑）

[63: 匿名さん]

6000出したらこの周辺で一軒家買えるしねｗ

[64: 匿名さん]

バス停近いですよね。
公式HPの府立医大前徒歩6分ってなんなんですかね？
横断歩道がないから河原町通りを渡るのに時間かかるんですかね？

[65: 購入検討中さん]

ジオ桂は6000万でしたよ。向かいの三井不動産が中古で5000万。ジオ桂の内装は知らないけど、外観は全く高級感はなく、まるで監獄みたいな感じ。それでも誰も高いとは言わないし、即完売。このマンションは、それよりも安いけど、売れていない。やはり桂よりはそれなりの所得層の地域なんでしょうね。

[66: 匿名さん]

市内でもこのあたりは人気の場所ですね。
でも、場所を限定して否定する書き込みは目に余ります。
同じ京都人の人が書かれているのであれば悲しくなりますね。
何を優先にして物件を選ぶかは人によって違うものです。

[67: 匿名さん]

少なくとも桂が御所東より不動産価格で上ということはあり得ない。

[68: 匿名]

学区はどうですか？

[69: 匿名さん]

どうしてプレミストのスレッドなのに
ジオの話にスライドされているのか不思議。。

ここは全１８戸なので
修繕積立は少し高くなっちゃうかもしれませんね。

[70: 匿名]

まだ４戸のこってますか？

[71: 匿名さん]

18戸しかなかったとは知りませんでした

[72: 匿名さん]

18戸のような戸数の少ないマンションは将来的には
管理修繕費はいくらくらいになるのでしょうか？
20戸、50戸、100戸というマンションでどういうふうに
変わるのか気になります。

[73: 匿名さん]

この地区で大規模マンションは厳しいでしょう。よくマンションが建ったなという感想。
学区とか絶対的な利便性を求めて買うというより、京都らしさや環境の良さを求める土地柄だと思いますが。

[74: 匿名さん]

戸数が少ないと管理費はかなりの額になるでしょうね

[75: 匿名]

確かに中途半端な立地ではありますね。
静かに京都を楽しみたい人には、表通り過ぎるし、
我々マンション購入層には、やや不便で
決め手に欠くので、この値段はちょっと。

あとダイワハウスは、しっかりしてると思ってましたが、都心の方のマンション建設で火事出しましたよね。ちょっとマイナスポイントですね～

[76: 匿名さん]

学区は京極小だそうですね
少し南に下がれば御所南の分校で評判が良いところらしいのですが残念ですね
子育て世代でこれだけ金出すなら御所南か高倉で買うでしょうから、やはり老夫婦や東京からのセカンド需要を当て込んだ物件なんでしょうね

[77: 匿名]

管理費はそんなに上がらないでしょう。強烈に修積は上がるでしょうね。ブリリアでは、試算見せてくれましたが、凄い上がり方でした。

[78: 匿名さん]

すごい上がり方ってどれくらいなんでしょう？

ざっくりどんな感じだったか教えてもらえると嬉しいです。
5年毎に上がるのはどこも同じですよね？

[79: 匿名]

ブリリアの修繕積立金は、月6000円からスタートですが、20年後には、月28000円になるので管理費と合わせると月50000円年間60万円になります。これに加えて12年おきに一時金を50万円程度払います。とのこと

凄いは、言い過ぎでしたかね

[80: 匿名さん]

いや、凄い上がり方ですよ、それは。
12年毎に一時金とかあるんですね…。他で聞いたときはそんなのはなかったんですけど、やっぱそれも戸数ですかね？毎月払うとしたら月額3000円以上ってことですもんね。
ここはブリリアよりさらに少ないから将来は不安ですね。

中古物件見てて、築年数経ってるのに管理費と修繕積立で5万かかる物件とか誰が買うんだろうって思って見てましたけど、さらにそんな一時金が隠れてたら怖いですね。ぱっと見わからない情報ですもんね。

[81: 購入検討中さん]

小規模は怖いよ　エレベーター一基交換したら1000万　それを18件で負担だからね

[82: 匿名]

けど京都の中心部って小規模が多いんですよね。
２０年位のランニングコストまで考えて買わないと、
あとで困りそうです。

[83: 匿名さん]

>ブリリアの修繕積立金は、月6000円からスタートですが、
>20年後には、月28000円になるので管理費と合わせると月50000円年間60万円になります。
>これに加えて12年おきに一時金を50万円程度払います。とのこと

こ、、、これはすごいでしょ(＠_＠;)
約５倍近く積立金が上がるわけですよね。
これかせ本当なのであれば、ちょっと考えちゃいますよ。

[84: 匿名さん]

戸数が同じくらいであればここに限らずどこもそんな感じなのでしょうか？…
色々見ていると戸数の少ないマンションて意外と多いですもんね。

[85: 匿名さん]

売る時にも築20年、管理費修繕費で月5万以上となると買い手が見つかるのか心配ですね

[86: 匿名さん]

ものすごく高くなるんですね〜
やはり戸数も重要ですね。。

[87: 匿名さん]

セカンドの人が多いとずっと理事やらされるしなあ　いい事なし

[88: 匿名さん]

賃貸が多くても同じだよ。
持ち家じゃないとモラルも低いし余計酷い。
セカンドであまり居ない方がマシ。

[89: 匿名さん]

見学会終わってるのにまだHPに出てる　やる気無いんだろうなあ