マンション購入でウツになった人

[匿名さん]

マンション購入しました。２００６年売り出し物件　２００７年頭入居です。
価格が急高騰直前の最後の物件の売れ残りを主人があわてて買っていました。そして住むエリアも変わりました。しかしこちらの地域が
思っていたのと少し違っており、少しこのエリアにコンプレックスをもってしまっております。
以前のエリアに戻りたいと考えて、また引越したいのですが、元とれる価格で売れるかわからないし、引越し先も新価格の物件ばかりで今は変えません。しかし相場がさがったら、ウチの物件もさがる事はまちがいありません。
そんな事を考えていたら、以前買い損ねた物件を悔やむ様になったり、時期をのがしたために何千マンションしたなどと考えだし、だんだんおかしくなってきました。
同じ様な経験のある方はいませんか？

[210: 判官びいき]

スレヌシさんに質問です。（というよりご主人に質問なんですがね）

とりあえず、賃貸で神奈川に暮らすとして…

今お住まいの地域には将来的にもお戻りにならない（というようりスレヌシさん的には好んで住みたくはない）んでしょ？
なのに、今のマンションを保有し続ける目的は何ですか？

マンションって、価値（価格）は土地（区分所有権）＋建物で構成されてますが、木造戸建てに比べると、価値における建物の構成比率は高いんです。（その上マンションは耐用期間を終えた後の建替えが大変だから、土地の処分的価値は低い反面で建物の経済的価値の比率が圧倒的に高い。建物に付加価値が付いたのとあまり変わらない。）

と、言うことは、地価が上がらない限り、築年数が経てば経つほど保有価値は大きく下落するんです。
その分家賃がもらえるから良しとしても、その家賃はローン返済に充てるんでしょ？
資金的に、ローン返済は家賃収入で余裕でまかなえるとのことなのですがね…。

　ローンを使った不動産投資の場合、家賃収入によってローン返済＋見合いの減価償却費（建物経年減耗）＋コスト（固定資産税・火災保険など）を賄い、余りを利益（インカムゲイン）として受取る。最後に建物は償却後に価値ゼロ（税務簿価では残価率１０％でも実際の価値はゼロ）となります。
つまり、（繰り返しになりますが）建物の価値は年数が経つほど下がっていくってことです。
FPならこの理屈は分かるはずです。

　長期的に、地価が上がるかどうか、中古マンション市況が上がるかどうかの判断は別として、（現在は下げに転じてますがね）、本来的には持っていると価値が上がるものではないんですよ。
しつこいか…。

　健全な投資における投資マンションっていうのは、賃料で得られる収益（インカムゲイン）が主目的で、地価等の上昇による資産価値上昇で得られる収益（キャピタルゲイン）は副次的なものでしかないんです。その副次的なものを主目的に逆転させて投資するのは『投機』といえます。

（外資が銀座の土地を買ったのは、もともとは、不良債権処理で下がっていた地価の割には地代収入やビルを立てての家賃収入が高く望めるから、（地価に対する収益利回りが高いから）ってことでした。キャピタルゲインを狙ったのは後続の投資家（投機目的）です。
　いま、そのプチバブルがはじけて地価が下落すると、損をするのは投機した後続投資家であって、もともとインカムゲインを狙っていた先行投資家はさほどダメージを負いません。）

スレヌシさん一家は、インカムゲインを追求する投資家ですか？たぶん違うと思います。
では、キャピタルゲインに賭ける投資家（投機家）ですか？これも違うと思います。

　でもね、自分で使わないマンションの保有を続けることは、現在ローン返済額に比べていくら高い賃料が取れるからといっても、インカムゲインとキャピタルゲイン（地価が上げがればラッキー、出来たら上がってほしいな…）を目的とした投資をすることと中身は同じです。（居住→投資に目的が変わっただけ）

と、いうことは『今のマンションを持ち続ける理由は何ですか？』の答え、それは投資となるわけです。

おまけに、新居の家賃も払う…。（まあ、家賃収入がローン返済を大幅に上回るとのことですが）
　
投資が悪いって意味じゃないんですよ。でも何か、望まないのに、無駄に地価リスクだけ負うような結果になるような気がしちゃうんですけどね。

ごめんなさい。大きなお世話なんですけどね。

あと、スレ住民の皆様、分かりきったことを長レスしてごめんさい。