三井不動産レジデンシャル株式会社の東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークリュクス神楽坂」についてご紹介しています。
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マンコミュファンさん [更新日時] 2012-10-27 16:34:47
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伝統は進化を纏い、心地よさを深める。多彩な魅力と利便性を持った神楽坂通りに面したコンパクトマンション。


<全体概要>
所在地:東京都新宿区神楽坂6-59-2他
交通:東西線神楽坂駅徒歩2分、都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩4分他
総戸数:48戸
間取り:1LDK~2LDK
面積:35.26~55.75平米
完成・入居:2012年11月下旬予定

売主:三井不動産レジデンシャル
施工会社:熊谷組
管理会社:三井不動産住宅サービス

[スレ作成日時]2012-03-24 09:10:03

現在の物件
パークリュクス神楽坂
パークリュクス神楽坂
 
所在地:東京都新宿区神楽坂6丁目59番2(地番)
交通:東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩2分
総戸数: 48戸

パークリュクス神楽坂

No.1  
by 検討中の奥さま 2012-03-27 20:08:33
ようやく出ましたね。
プラウドをスルーして待ってましたが意外と狭そうですね。
55平米で5500万円って感じでしょうか。
No.2  
by 近所の人 2012-03-27 23:04:15
プラウドより神楽坂、て感じの場所ですね。ここだと、車持ちはちょっとめんどくさいかも。時間で一方通行が入れ替わるから私はプラウドの場所の方が好きですね。でも、スーパー激近だしすごく便利。 ただ、狭くてファミリーは無理かなぁ。。
No.3  
by 匿名さん 2012-03-27 23:34:01
周辺ではファミリー向けマンションは人気、シングル・DINKS向けは不調という流れができてますけどね。ここは場所が良いのでどうでしょう。
No.4  
by 匿名さん 2012-03-28 00:55:10
ここはファミリーには厳しそうですね
No.5  
by 匿名さん 2012-03-28 11:17:17
神楽坂上で神楽坂アドレスだけど、早稲田通り沿いなんですね。しかし不便な一方通行と歩行者天国のお陰で、そんなにうるさくないかもしれません。北側道路なので、南西リビングは静かになりそうです。コンパクトタイプですが、割り切ったファミリーも結構申込すると思います。注目物件ですね。

No.6  
by 匿名さん 2012-03-28 16:15:06
リュクスだと完全にシングルディンクス向けで
部屋が狭すぎるのが難点なんだよなぁ・・・

月島のリュクスが参考になると思う
No.7  
by 匿名 2012-03-28 19:30:20
家族と言っても3人家族まででしょうねえ。
No.8  
by 匿名 2012-03-28 23:51:07
て゛すね
No.9  
by 匿名さん 2012-03-29 00:13:43
ファミリーは向かないですか?でも立地は文句なしと思います。
No.10  
by 購入検討中さん 2012-03-29 04:28:55
正直、子供連れは勘弁してもらいたいかも。
No.11  
by 匿名 2012-03-29 08:18:40
リュクスで子持ちはない。子持ちもそうでない人も嫌な思いするよ。
No.12  
by 匿名さん 2012-03-29 16:51:22
ここは欲しいネガの書き込み比率が高くなるだろうねえ♪
No.13  
by 物件比較中さん 2012-03-29 21:38:43
え?ここまでネガあったか?
子連れ空気嫁ぐらいしかないと思うが・・・

35.26~55.75平米って事はこれより大きいサイズは無いのかな
プラウドと違って永住というより投資用住宅向きですかね
No.14  
by 匿名 2012-03-29 22:34:16
55平米じゃ今住んでる1LDK並みだ。 家族4人ですが厳しいですね。周辺環境はいいですね~。 投資用なら、近くに作ってる住民ともめてるマンションの方がよさげだけど。1LDK主体で賃貸にだすために買うって感じのマンション。
No.15  
by 匿名 2012-03-29 23:11:22
1LDKで家族4人暮らしてんの?
No.16  
by 購入検討中さん 2012-03-30 21:41:08
やはり、気になるのは年齢層じゃないかな。
このところの新築マンションというと中高年や老人ばかりで賑わっている。

ほんの2、30年で限界**(げんかいしゅうらく)化しかねない物件は危険すぎる。
災害と違ってマンションの高齢化は確実にやってくるからね。

新築段階で中高年や老人が主体のマンションなんて恐ろしくて、とても買えたものじゃない。
自分はどこの物件を見に行ってもそこだけは厳重に確認していて、
中高年以上が主体という回答があった時点でどんなに他の要素が優れた物件でもアウツを宣告している。
No.17  
by 匿名 2012-03-31 05:11:01
そんなこと言ってたら神楽坂のマンションなんて買えないよ?
No.18  
by 購入検討中さん 2012-03-31 10:50:28
>>17
やはり、そうなのかな?
能楽堂があったり如何にも限界**(げんかいしゅうらく)化リスクを抱えてそうだものな・・・

今後、30~50年の日本でいかに豊かに生活するかは、
高齢化社会とどこまで係わらずにいられるかだと思うから重要視している。

新築物件といっても契約者の平均年齢が40歳を超えるものは大きく減点したい。
No.19  
by 匿名さん 2012-03-31 18:19:15
むしろ今の湾岸タワマンの年齢構成の方が、
かつての多摩ニュータウンみたいなのとそっくりだけどね。
No.20  
by 匿名さん 2012-03-31 23:19:32
私も19さんの意見寄りですね。
ある程度年齢層にバラつきがあるのが理想だけど、若い世代ばかりよりは、中高年がそれなりにいるマンションの方がいいです。
当方、30代そこそこの男、既婚です。
No.21  
by 匿名 2012-04-01 06:43:54
15さん

14ですが、家族4人だけど子供がまだ小さいからなんとかやれてる感じですね。
No.22  
by 購入検討中さん 2012-04-01 11:17:43
>>20
>中高年がそれなりにいるマンションの方がいいです。

それなり、で済めば良いけどねぇ・・・
自分が探している限り、最近はどこの物件へ行っても『40代以上が主体』と言われてしまうよ。

そんな年齢層のマンションを"新築"と呼べるのか大いに疑問を感じている。
No.23  
by 匿名さん 2012-04-01 11:59:05
大丈夫か?
No.24  
by 匿名さん 2012-04-01 12:17:06
>40代以上が主体

昔と違って出世払いで買うのは危険だから、
買うのが「勝負がついてから」になるのは
仕方ないんじゃない。
No.25  
by 購入検討中さん 2012-04-01 12:31:48
仕方ないで済ませる人はすごいと思う。
東京の不動産はマンション1部屋で地方で豪邸が立つ金額を要求されるからね。

一度、地方の不動産相場も見るといいよ。
東京の不動産が『仕方ない』で済ませられる金額じゃないと痛感できると思う。

現役時代は賃貸で済ませて引退後は地方に城のような豪邸を立てるとか、
同じ出費でそういうプランも可能だもの。
No.26  
by 匿名さん 2012-04-03 16:23:48
地域などにもよりますが、大体お子さんが生まれて、マンション購入を考える方が
多いのではないかと思います。ファミリー向けのマンションだと、大体子供がが
1歳前後の方が多いとか。友人のマンションは5年前に新築で建てられ、その当時1歳~
2歳だった子達が今年小学校入学。マンション内だけですごい人数で、学校の1年生の
半分以上はマンションの子だと言っていました。
No.27  
by 匿名 2012-04-03 21:01:25
そういう団地マンションは嫌です。多少せまくてもこういうマンションで子育てしたいものです。
No.28  
by 購入検討中さん 2012-04-03 21:34:11
ここら辺は人通りの多い繁華街だから
子育てしたいならもっと閑静な所で大き目の部屋がいいと思うけど

自分にはちょっと狭いんので購入対象からは外れてるんだけど
とりあえあず資料請求したんだが送られてこない・・・

資料送られてきた人いますか?

No.29  
by 匿名 2012-04-03 21:48:16
ここは住宅ローン減税の恩恵はあるのかな?
No.30  
by 匿名さん 2012-04-04 21:17:42
>>27
子育てに向いた物件とは思えないけどね。
不動産ポータルサイトでもシングル・DINKS向けと分類されてるわけだし。

つか、そもそも『パークリュクス』だし。
No.31  
by 物件比較中さん 2012-04-04 21:47:46
住宅ローン減税は50m^2未満は対象にならなかったかと
55m^2でも登記簿面積で50m^2未満になってる場合もよくあるので注意です
No.32  
by 匿名 2012-04-04 23:46:41
ありがとうございます。
No.33  
by 匿名 2012-04-04 23:50:31
リュクスだな‥
No.34  
by 匿名さん 2012-04-07 15:44:31
40代が前後が集まるマンションならばいいですね。
かなり狭いけど夫婦二人だから(増える予定なし)安心感はあるかも。

子育ての人には悪いけど遠慮してもらいたい物件。
飛んだり走ったり、バルコや廊下で大声とか、バルコプールとか..
とても目をつぶれませんから、不快な音をコントロールできないのなら
避けていただきたい物件だと思います。

子育てしやすいファミリーマンションが一番多く企画され売り出されているので
子持ちの人ならば、そちらの方が生活しやすいと思います。

ここは静かに暮らしのできる大人の人たちのマンションではないでしょうか?

でも55平米で5500万っ(2階でという事ですかね?)て、ちょっと高いのでは?
お屋敷街のそれとはちょっと違う場所でも有りますしね。
No.35  
by 匿名 2012-04-07 17:51:05
この立地で坪330なら安い!
No.36  
by 匿名さん 2012-04-07 21:10:05
高い!
No.37  
by 匿名さん 2012-04-07 21:15:09
それよりも、問い合わせ時の対応(雑な説明と言葉使い)が気になりました。
検討する気持ちが、これで大丈夫かなぁと。

No.38  
by 匿名 2012-04-07 21:26:48
パンフいつ?
No.39  
by 匿名 2012-04-07 21:30:41
雑!
No.41  
by 匿名 2012-04-07 21:40:28
ここは高いな
No.42  
by 匿名 2012-04-07 21:55:42
大人気ですね♪
No.43  
by 匿名さん 2012-04-07 23:11:54
>>34
>55平米で5500万

これ本当なの?ちょっと有り得ないくらい高いですね。
ここまで強気な理由を聞いてみたいです。
No.44  
by 匿名さん 2012-04-07 23:13:15
繁盛してる商業地なんだから、そんなもんでしょう。
No.45  
by 匿名さん 2012-04-08 10:22:09
神楽坂は都心にしては移動がかなり不便だと思う。
一度飯田橋に出なきゃいけないから、新宿エリアとしては初台に近い感覚だよね。

ブランドっぽく売り出してる地域というのが大きいのだろうけど、
個人的には50ヘーベー1LDK4000~4500万と査定するので、
5500万なら検討対象外かな。
No.46  
by 匿名 2012-04-08 12:31:31
神楽坂付近は災害危険度が結構高い。
55平米5500万だと検討をためらいます。

http://j-jis.com/data/tokyo/2003/shinjuku.shtml
No.47  
by 匿名さん 2012-04-08 17:13:35
>43

そうですよね。私もそう思いました。
屋敷跡地とは一線を画すし、超小ぶりマンションなので
ここまでの金額と言うのは?と思っていました。
No.48  
by 匿名さん 2012-04-08 23:18:35
>>45
近所民ですが、ここ飯田橋駅も十分使えると思いますよ
一本道で信号も1つの有楽町線、南北線なら実質でも8〜10分?
帰りは上り坂ですけど
No.49  
by 匿名さん 2012-04-09 14:56:40
>46

とても為になるサイトを有難うございました。
良い悪いはそれぞれだけど、客観的に災害情報を見ることができました。
この物件だけでなく、他を検討する際にも参考にしたいと思います。
No.50  
by 物件比較中さん 2012-04-09 21:40:04
>No.46 その価格設定だと高級仕様のプラウド神楽坂の方がいいね・・・
あっちはディスポーザーも付いてたし内装も良かった
No.51  
by 匿名さん 2012-04-09 22:12:43
SINGLE/DINKS向け物件にディスポーザーは不要だと思うよ。
そもそも、炊事なんてやらないはずだから。
No.52  
by 匿名さん 2012-04-09 23:09:51
この場所で50㎡が4000〜4500万で買えるわけないだろ(笑)
No.53  
by 匿名さん 2012-04-10 17:10:02
>No.52さん
ここらの物件調べてない人ですか?

あの野村のプラウド神楽坂が55.68m^2,4870万円~/ でしたよ。
50平米換算で4373万円

こっちはリュクスだから、内装、仕様や高級感も当然プラウドが上
壁もリュクスは乾式でしょう、ディスポーザーもリュクスだから無、キッチンの仕様も数段下がる

プラウド神楽坂も駅から徒歩2分で、立地だけで1000万+内装・仕様価格分でますかね・・・

No.54  
by 匿名さん 2012-04-10 23:05:35
何かこのところどこの物件も割高だよね?単純に買い時じゃないという気がするな。
個人的にかなり様子見モードになってる。
No.55  
by 匿名 2012-04-13 23:56:17
もりあがりませんね
No.56  
by 匿名 2012-04-14 15:36:16
震災前に土地・資材の仕入をした物件が今販売されている感があるので、湾岸や23区東部の
激安価格に比べると確かにこの辺は高く感じます。
2005~2006年のミニバブルだといくらだったのか比較してみたいです。
No.57  
by 匿名 2012-04-15 12:58:17
2005年は安い。プチバブルは2007から2009。
No.58  
by 匿名さん 2012-04-15 13:46:36
神楽坂の駅は古くて、暗くて、陰気だよね。

飯田橋駅使ったほうがいいね。
No.59  
by ご近所さん 2012-04-16 22:57:08
神楽坂駅は階段しかないのでベビーカーだとつらいです。ここはDinks・単身向けっぽいのであまり関係ないかな? ファミリーで考えている方で小さい子がいる方はベビーカー持ちながら地上まで階段をあがらないといけないのでつらいです。私はいつも飯田橋で降りて歩いてます。。坂もつらいけど、ベビーカーと荷物と子供持って階段のほうがきついので。
No.60  
by 匿名さん 2012-04-16 23:02:13
確かに、駅は古いですからね..
そのうち改修工事で階段幅が広がったり、エレベーターが設置されたらいいですね。
耐震関係の工事もしていかなければならないでしょうし。

いつかみんな年を取るし、赤ちゃんやベビーカーの需要より年配者からの要求が
出るかしれません。
No.61  
by 匿名さん 2012-04-17 22:50:06
サンクス側の出口が工事していたので、もしやエスカレーターが??と思っていたらただ階段がきれいになっただけ。意味なし。。
No.62  
by 匿名さん 2012-04-17 23:45:24
ディヴレが苦戦してたから、安く出て来るかな?
No.63  
by 匿名 2012-04-18 06:44:39
ディヴレって何?
No.64  
by 匿名さん 2012-04-18 10:21:47
サンクスの方の出口の前にあるマンションじゃない?まだ売れてない部屋あるっぽくて入り口に間取りとかローン計画とか書いてある張り紙がありますよね。
No.65  
by 購入検討中さん 2012-04-18 11:47:38
外観イメージ見ると、住友のダイレクトウィンドウみたく、カーテンしないと丸見えなのかな。
No.66  
by 匿名さん 2012-04-18 20:33:59
墓丸見えやん。墓地墓地やわ。
No.67  
by 匿名さん 2012-04-18 22:09:59
google地図チェックしてて墓地は前から気になってたんだけど、見えるねぇ・・・

ランドマークも無く眺望は望めないのかな
No.68  
by 物件比較中さん 2012-04-19 13:56:01
墓のことよく聞くけど、お化けが怖いのかな?

眺望が抜けていていいと思うけど。
No.69  
by 購入検討中さん 2012-04-22 01:36:51
近所にスーパーとかも多いし、ちょっと歩けば高級住宅街の砂土原とか払方町だし、とてもいい立地だと思うのは私だけでしょうか。地下鉄も神楽坂駅だけじゃなくって飯田橋とかも使えるしね。
No.70  
by 匿名 2012-04-22 08:37:59
ちょっと歩けば高級住宅街なんだけど、ここは住宅街ですらなくて商業地域ですね。
No.71  
by 匿名さん 2012-04-22 09:51:38
>ここは住宅街ですらなくて商業地域
商店街の只中ですから当然ですね。
No.72  
by 匿名さん 2012-04-22 10:23:04
そもそもリュクスってそういうもんでしょ。
高級住宅街にあったらパークコート。
No.73  
by 匿名 2012-04-22 18:43:59
でもいいな。
No.74  
by OLさん 2012-04-24 12:51:56
間取りの案内が来ましたが、かなりがっくり…
北側に35、40㎡、南側に45、50㎡ですね。
シングルなので45㎡狙いでしたが、リビングとベッドルームが離れた配置で動線が悪いし
40㎡だと表通りに面してハイサッシだし…
価格がどれくらいかによりますが、相場より安ければ
間取りも妥協できるのですが、そうはならないでしょうね。
No.75  
by 匿名さん 2012-04-24 14:49:03
間取りの配置方向性は一般的でしょう。
シングル想定の狭い部屋を北側へ、それ以外を南側へ。
大よそ想像通りでした。

確かに一人暮らしならリビングとベッドルームが離れてる必要ないですよね。
No.76  
by 匿名 2012-04-27 23:53:37
ディスポーザーついてるかな?
No.77  
by 匿名さん 2012-04-28 19:30:40
50平米代、居室がどっちつかずな広さでちょっとがっかりでした。
最低限持っていきたい置きたいものがあったのですが、どこにも置き場がない(涙)
変更プランなんてあるのでしょうか?
それと、墓ってこの部屋からも丸見え?墓ビューって事ですか?
値段も高いし、慎重に検討します。
No.78  
by 匿名さん 2012-04-28 19:52:00
神楽坂はお寺さん多いから避けて通れない点でもあるような。
どうしても気になる人は気を付けたほうがいいですね。
No.79  
by 匿名さん 2012-04-28 21:48:21
他所の物件を回ったついでにここの現地を確認してきましたが
南側は墓があるので注意したほうがいいです

南側で私道のある方を通常大きくするんじゃないかなぁと思ってましたが
そこは墓の目の前なので45(55はやや斜め前)を持ってきたんでしょう。買う方は眺望に注意です

自分が使うとすれば飯田橋駅なのでここからだと結構歩くので実際に歩いてみるのも大事ですね
No.80  
by 匿名さん 2012-04-28 22:07:49
79さん
飯田橋から急坂過ぎて普段使いには難しいのかも。
北は商店街で南は墓か。。。残念!
期待してたけどここは辞めとこっと♪
No.81  
by 匿名 2012-05-01 23:53:52
それでも気になる
No.82  
by 匿名 2012-05-02 00:06:30
ここは神楽坂。
No.83  
by 匿名さん 2012-05-02 00:57:23
>80
それで「期待してた」って、神楽坂にいったい何を求めてたの?
No.84  
by 匿名さん 2012-05-03 17:44:40
駅近というのは、かなり良い立地なのですが。賃貸で、一定期間住むなら、周辺の街の雰囲気も楽しめていいかもしれません。
No.85  
by 匿名さん 2012-05-04 13:23:36
今日チラシ配ってましたね。
No.86  
by 匿名さん 2012-05-04 15:21:29
狭い分、間取り変更ができないのは痛かった。
値段も解らない段階だけど、あきらめモードですかね。
No.87  
by 匿名さん 2012-05-07 03:55:46
>86
間取り変更できないんですか?!
55㎡の5畳、6畳弱なんて、使いづらいからまとめて1部屋にしたいのに…
No.88  
by 匿名 2012-05-11 23:16:38
ディポーザーはあるのかな?
No.89  
by 匿名さん 2012-05-13 00:36:32
>87

畳数がどちらも、どっちつかずの広さだと思いませんか?
ダブルベッド置くと窮屈ですし、他の家具なんかも狭くなるので配置しづらい。
もう一部屋は家具と主人の書斎にしたかったけど、どうにも無理そう。
何とも惜しいです。
No.90  
by DINKS世帯 2012-05-20 01:06:17
神楽坂の平均坪単価270万×17坪(55平米)=4590万 この辺が2階価格だと嬉しい。1期が上層からだと+1000〜1500ぐらいと仮定すると、三茶タワーの方が無難かな。道路もタクシーや業務車がけっこう通るし、数件先にも同じようなビルを建設してて、矛盾するようだけど、本来の神楽坂の魅力が薄れてきてしまうのは惜しい気もします。
No.91  
by 匿名さん 2012-05-21 11:45:21
五月下旬頃モデルルームオープンって言ってたけど、未だ?
No.92  
by 匿名さん 2012-05-22 23:31:17
物件情報のトップページのイメージ写真の数々が、雰囲気があってきれいなので、引き込まれてしまいます。思わず、住みたくなってしまう...。
No.93  
by 匿名さん 2012-05-23 07:28:45
そうですか。
外見+中身の間取りも伴っていると良かったんですがね。
せめてベッドルームだけでもせめて6畳以上あればよかったのですが。
使うに使い辛そうで。
(何にも荷物のない人は良いですけどね..)
No.94  
by 匿名さん 2012-05-23 23:12:23
お墓やだ。。
No.95  
by 匿名 2012-05-23 23:49:45
でもいいな。
No.96  
by 匿名さん 2012-05-26 21:27:45
建設地を事前に見学してきました。
確かに南に墓地があってわたしは怖くて無理でした。
No.97  
by 物件比較中さん 2012-05-29 16:03:34
墓地ねぇ・・・。
私は気にならないし、ほぼ永久的に日照が保証される面を考えたら
メリットかと思うのですが、いかんせん狭小物件なので長く住むつもりはなく
将来買い替えとか賃貸に出そうとしたときに、ターゲット層が
ぐっと狭まるような気がするんですよね。悩むなぁ。
まぁ6/9と値段次第かな。
No.98  
by 匿名さん 2012-05-30 05:34:39
戸建で目の前が墓ってのは嫌だけどマンションならさほど気にならないと思うよ。
No.99  
by 匿名さん 2012-05-30 16:54:16
普通に考えたら目の前が墓地は気になるよ。
薄気味悪いし、将来資産価値下落しそ。
No.100  
by 物件比較中さん 2012-05-30 17:12:05
お墓は全然気になりません。高い建物があるよりずっといい。
引っかかるのは部屋の狭さ。55平米にあの間取りだと、かなり窮屈な気がします。
モデルルームを見て、よっぽど気に入らないと厳しいですね。
No.101  
by 物件比較中さん 2012-05-31 14:04:48
事前案内会に行く予定です。
ただ、最近の神楽坂は物件供給過多の様子・・・。
そうなると売却時に苦労する、資産価値はどうなるかな、とか考えてしまう。
素敵な街なんですがねぇ。
No.102  
by 匿名さん 2012-05-31 18:39:13
資産価値を本気で考えるなら神楽坂は除外でしょうね。
あそこら辺は地域危険度が高いですから。
日常生活は便利でも、何かあった時には住めなくなること前提で考えないといけない。
自分はシングルだからそれでもいいかと思ってますけどw
ただそういう割り切りと価格が合致していれば、という大前提がありますね。
No.103  
by 匿名さん 2012-05-31 19:50:40
特に神楽坂6丁目は危険度高い地域ですよね。
No.104  
by 匿名さん 2012-05-31 19:58:54
103
マジですか。。
No.105  
by 匿名さん 2012-05-31 21:45:06
こんな感じ。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000043810.pdf

これを信じるか信じないかとか、どう捉えるかはその人次第だと思う。
どの物件にもメリットデメリットはあるわけだし
とりあえず事前説明会とモデルルーム見てから考えるつもりです。
No.106  
by 物件比較中さん 2012-05-31 22:01:41
>102さん
確かに神楽坂は、払方のような高級地を除いて地域危険度が高いエリアが多いですね。

火災危険度については上位100以内で神楽坂は結構名前が入る。

供給過多事情と価格、危険度の割り切り、悩みます。
No.107  
by 匿名さん 2012-05-31 22:49:50
ファミリーだったら市ヶ谷の高台がいいでしょうけど、
DINKSならありかと。
No.108  
by 匿名 2012-06-01 06:15:38
神楽坂大好きです。子供1人までなら大丈夫。でも子供って1人産まれるともうひとり欲しくなっちゃうんだよね。
No.109  
by サラリーマンさん 2012-06-02 08:14:46
こんにちは。
こちら、さすがは角住戸だけあって部屋が景色との接点が多くて良さそうですね。全部屋そうなってるわけではないですが、リビングが主にそうなっていればいいという条件で探していますので良いと思いました。

角住戸にして物件そのものも角地ということで間違いないでしょうか、窓からの二方向に見える眺望が部屋をより広く感じさせてくれそうですよ。加えて駅前という点が決定的に嬉しいですね。
No.110  
by 匿名さん 2012-06-04 19:50:27
2面に開口部があるのはいいですね。採光も通風も、快適さが期待できます。
部屋が、もう少し広いといいのですが。
No.111  
by 物件比較中さん 2012-06-05 15:00:10
気になるのは、物件概要を見ると引渡し期間に間が無いようです。
竣工が11月下旬で入居も11月下旬ですか・・・。
事前案内会で確認してみます。
No.112  
by 匿名さん 2012-06-07 18:50:03
神楽坂は結構穴場的なお店があってなかなか歩いているだけで楽しい街です。歩いていると
すごい数の猫がいて驚いた事がありました。私のお気に入りはラ・マティエールというフランス料理
のお店です。夜はなかなか行かれない値段ですが、ランチならまだお手頃な値段なので。
ただなかなか予約がとれないんですよね。とにかく量がすごく多いお店です。

No.113  
by 匿名 2012-06-09 13:17:05
モデルルームどうでした?
No.114  
by 物件比較中さん 2012-06-10 17:34:01
今日事前案内会行ってきました。
13階建てでお隣さんとの壁は乾式工法を採用、
日勤の管理人無し、
ディスポ無し(リュクスは付けない物件多いですがね)等で、
管理費、
坪平均は360と全体的に割高に感じました。
乾式施工でコストダウンするなら、販売価格に反映してもいいんじゃないかと思う。
リュクスの中では仕様レベルが高いですよ、と言われましたが、個人的にはぴんときませんでした。

No.115  
by 購入検討中さん 2012-06-10 20:24:41
ちょっと高いね。
このへんのファミリー物件は結構順調に売れてるけど、1L中心のここはちょっと苦戦するんじゃないの?
No.116  
by 物件比較中さん 2012-06-10 20:56:39
見学して参りました。
高い高い、あり得ません。
もちろん買いません。
仕様が高い??はあ?
なんか営業も押し付けがましいというか売らんかなって感じで、、、、
これは見送り確定。
No.117  
by 検討中の奥さま 2012-06-10 21:33:23
立地だけでこの強気な価格設定はありえないですね。
わが家も見送ります。
神楽坂は別に住むところじゃなくて食べに行く街として
捉えたらいいってことで。

No.118  
by 物件比較中さん 2012-06-10 22:11:59
2LDKの2階で5300万台(予定)ですからねぇ。
あっという間に6000万超えですし。

「地域危険度AAAの高級地払方町物件と坪単価がさして変わらないんですねぇ・・・。」
と営業の方にぼやきましたら、
「うちは三井ですから。駅近ですし。」
「尚且つ今回の仕様はパークコートレベルに近いです。」
とのご回答・・・。

うーん、
この仕様がパークコート??
駅5分以内の資産性は評価するとしても・・・360平均は高いなぁ。
No.119  
by 匿名さん 2012-06-11 12:49:35
360万‼‼そんな高いんだったらグランドメゾン神楽坂を待つ事にしました。事前案内会は今週末で予約したけど行くのやめた、見る意味ないよ。グランスイートとかブランズもこの近隣にはあるし。
No.120  
by いつか買いたいさん 2012-06-11 12:55:33
ついにオープンしたんですね。
やはり、こちらのマンションは皆さん期待して待たれていたんですね。
個人的にこの辺りだと価格は安くないと思っていましたが、皆さんはそう言う感覚ではなかったんですね。

ところで、皆さんは他の物件は見学していますか?私は文京区や港区辺りも比較しているんですが
No.121  
by 匿名 2012-06-11 15:55:14
このあたりだと物件としては
加賀町のヴィークコートがよいとおもった。
しかし、うちはまだ子供がいないので
生活環境より利便性。
ここで十分。
大手町から一本ですし。
リセルもききそう。
No.122  
by 匿名さん 2012-06-12 16:11:04
121さん
利便性を考えるならここはいい立地ですよね。駅から徒歩2分だし、駅を降りても商店街
へとつながっているので帰ってくる間は暗い道を通らなくてもすむ。
夜遅くまでやっているスーパーもありますし、共働きの家庭にとってはありがたい周辺環境です。
近くの菊池医院も内科、肛門科、外科などそろっていて評判もいいとか。ただ18時半までしか
やっていない様なので、もう少し診察時間が長ければうれしいかな。
No.123  
by 匿名さん 2012-06-12 16:25:30
強気がむなしく空回りっぽいですね。
ひとたび何かあったら危険だとされる神楽坂6丁目。
私はここにこの値段を出すくらいなら
築浅も含めて市谷~春日~茗荷谷あたりに絞ることにしました。
駅に近いといっても所詮東西線だし・・・ね。
どこの物件でもそうですが、欲しい人が買えばいいのだということですね。
No.124  
by マンション投資家さん 2012-06-13 16:43:33

 神楽坂アドレスのマンションは今後、販売予定はあまりないです。

金額が高いため、利回りは悪いですが希少性はあるため、今後大幅な価格の下落は少ないと思います。

賃貸需要としては、30から40台のキャリアウーマンあるいは、法人の事務所。

賃料の設定さえ間違わなければ、(坪1.2-1.4ぐらい)空室のリスクは減るでしょう。

景色悪くても、価格の安い低層階、35平米を検討します。
No.125  
by 住まいに詳しい人 2012-06-13 19:20:01
http://www.yahoo.co.jp/んん
No.126  
by いつか買いたいさん 2012-06-14 11:39:27
>124さん

希少性があっても、価格が高く、将来近隣で同じような建物が建つかもしれないのに価格下落のリスクって低いですかね?
こういうマンションって、法人の事務所にしてはいけないと思いますし….しかも坪当たりの賃料1.2~1.4って言うのは、新築時くらいで5年くらいしたら、下げないと厳しくないでしょうか?
No.127  
by マンション投資家さん 2012-06-14 13:34:54
 >126さん

 貴重なご意見ありがとうございます。

おっしゃる通りです。

投資にはむかないのは十分承知なんです。何とかプラスの部分を見つけようと投稿しました。

再確認できました。

残りは神楽坂アドレスに物件を持つ自己満足だけでしょうね。

その満足のためには高額な買い物すぎます。

反省しております(涙)

重ねてありがとうございました。



No.128  
by 物件比較中さん 2012-06-14 14:01:27
割高じゃぁなければねぇ。
危険度が高い地域は資産性が不透明でも、神楽坂は素敵な街ですからねぇ・・・。
No.129  
by いつか買いたいさん 2012-06-14 14:42:00
>128さん

私も神楽坂商店街の雰囲気に魅力を感じて検討の候補に入れたのですが、最近はその場に住まなくても、商店街を利用できるくらいの範囲で探せば良いのかなと思い始めました。

商店街や駅の近くは便利ですが、夜も賑やかな街ですから、落ち着かなそうと言うことと治安面が不安に思いまして…ん~、悩みます。。

No.130  
by マンション投資家さん 2012-06-14 15:13:58

飯田橋の方が治安や環境も良いかもしれませんが、神楽坂の雰囲気はやはり魅力的です。。
No.131  
by 匿名 2012-06-14 22:28:34
リセールは下がるよ。
湾岸投売り新築にかなわないでしょ。
No.132  
by 購入検討中さん 2012-06-16 05:27:17
プラウド神楽坂が4800万円台~だったからねぇ・・・

地名が好きな人だけにお勧めできる物件ですかね
No.133  
by いつか買いたいさん 2012-06-16 21:38:10
monoシリーズってなんですか。パークリュクス神楽坂とmonoは何が違うのでしょうか?
No.134  
by いつか買いたいさん 2012-06-17 13:09:50
>133さん

それは直接、営業の方に質問した方が間違いないと思いますよ!
No.135  
by 匿名さん 2012-06-20 07:48:09
販売時期が7月下旬になったのはどういうことなのでしょうかね。
事前説明会だけである程度目処をつけて
売り出しと同時に完売を狙ってる??
No.136  
by 匿名さん 2012-06-21 08:31:49
129さん
神楽坂商店街にあるアルパージュというチーズ専門店はおすすめです。世界中の
チーズが集められていてみているだけで楽しいです。新しい種類のチーズはなかなか
買うのに勇気がいりますが店員さんがそのチーズの特徴やどんな料理にむいているかなど
丁寧に説明してくれるので、何度も買っていますが失敗した事は一度もありません。
その他商店街にはケーキ屋さんや和菓子屋さん、レストランなどなんでもそろっているので
楽しいですよね。
No.137  
by 匿名さん 2012-06-21 15:35:03
129さん
以前通り沿いに住んでいました。
治安は悪くはないです。
赤城神社のお祭りの時はそれなりな人が出ますので、通りに面したところはゴミがかなり出ます。
商店の前ならば商店の方がすぐ片づけますが、住宅の前だとそうは行かないでしょうね。
それと神楽坂祭りのときには、阿波踊りが通ったりと何かと騒がしいです。
あと、意外と理科大の学祭の音も聞こえてきます。

私は時間が不規則な職についており、夕方も寝ていたいなどありましたので引越しましたが
土日お休みで、お祭りの音も気にならないという方なら良いかと。
No.138  
by 匿名さん 2012-06-22 00:05:21
>>135さん
強気ですよね。何でかしらないですけど。
No.139  
by 物件比較中さん 2012-06-22 13:27:08

 第1期での購入は見合わせます。

売れ残りを価格交渉していくしかないです。

完売してしまえば縁が無かったということ

若宮町の中古物件でも探します。
No.140  
by 匿名さん 2012-06-22 15:07:46
>>139さん
一緒です。私も今回、こちらを候補から外しました。
売れ残りが階も面積も希望にあうものだったら縁があったということで
再考してもいいけど、別に縁がなくてもいいかな…と思っています。

私は市谷あたりの築浅が第一候補。資産価値がありそうですし。
神楽坂まではちょっと散歩がてらに遊びに行けそうですし。
No.141  
by 物件比較中さん 2012-06-24 00:07:19
ここはほんと場所がいいから資産価値も下がらないし即日完売だろうな
三井&熊谷組ってブランドも最高だしな
No.142  
by 匿名さん 2012-06-24 00:10:38
外れたら豊洲、東雲あたりも検討でしょうか。
No.143  
by 匿名さん 2012-06-24 19:52:12
全然ここと違いませんか?
No.144  
by 匿名さん 2012-06-24 21:40:02
140さん
資産価値といったら、市ヶ谷(砂土原辺り)>>>>>神楽坂なので
正解だと思います。
本当にここは価格が見合ってないと思い、私も断念しました。
No.145  
by 匿名さん 2012-06-24 23:08:17
144様
そうですよね。同じ三井が販売している
ジオ払方のキャンセル待ちでもした方が得策ですかね。。。
No.146  
by 匿名さん 2012-06-26 16:37:57
136さんのお話だと、楽しく居住できそうな場所ですね。チーズは、個人的に大好きなので、それだけでも魅力的。自分が居住する街や周辺環境は、とても気になるところですね。
No.147  
by 匿名さん 2012-06-26 21:30:28
144さん、145さん
ジオ市ヶ谷ならキャンセル待ちしなくても、この辺りを断念しなくても、60㎡の2LDKが1戸残ってますよ。砂土原の隣りだから、ここよりも価値あるのではないでしょうか?
No.148  
by 1 2012-06-27 15:53:34
1.の投稿をした者です。
皆さんがおっしゃるとおり価格が強気設定なのと、その割には中身
が貧弱だと思いました。
梁や壁が狭い55平米をさらに圧迫している感じがあるのと間取りの使い
にくさでしょうか。
同じリュクスなら恵比寿の方が圧倒的によかったです。

ということでスルーに決定しました。
No.149  
by OLさん 2012-06-28 04:09:30
146さん
ネガキャンと言われるかもしれませんが、神楽坂は店舗の入れ替わりが割と激しいですよ。
今あるお店で判断されるのも良いですが、安い買い物ではないだけに
流動的なこと以外で判断されたほうが良いかと思います。
新宿区の区民センターや図書館、駅が近くにあるのは、個人的にはメリット大です。
しかし危険地域指定、価格、間取りなどと秤にかけると、かなり微妙に感じています。
それでも完売するのかしら?

三井価格なんでしょうけど、これならば売れ残っていたディヴレを思い切って購入しておけばよかったと思ってます。
No.150  
by 匿名さん 2012-06-28 19:33:47
危険地域指定なんて嫌ですよぉ。。。
週末にも1回行く約束したんですけどぉぉ。。。止めるぅぅ。。
No.151  
by 匿名 2012-06-29 00:19:08
148さん
来週モデルルームを見に行く予定です。中身が貧弱とは、どのようなところでそう感じましたか?
No.152  
by 匿名さん 2012-06-29 08:44:01
検討中の者です。
高い高いと言われてますが
2LDKの最上階はすでに結構申し込みされてるんですね!
No.153  
by 匿名 2012-06-29 09:17:16
高い高いというのは欲しい欲しいと同義ですね。
No.154  
by 匿名さん 2012-06-29 18:08:17
153さん

仰る通りですね。
前向き検討中の方はあまりこのスレ見てないのかな?
見てても書き込まないだけ、かな。
No.155  
by 匿名さん 2012-06-29 19:13:33
見て来たけどここの営業押し付けがましくて嫌悪感持ちました、、、、
他検討します、、、、
No.156  
by 匿名さん 2012-06-29 19:47:31
不動産を営業の態度で決めるなんて勿体無い!営業なんてリカちゃん人形だと思えば良いんだよ。
No.157  
by 匿名さん 2012-06-29 23:57:21
んだな。営業と一緒に暮らすわけではないから、物件の善し悪しを冷静に判断して、買うもよし、買わないもよしだろうな。
No.159  
by 匿名さん 2012-06-30 17:55:45
155さんはそういう面が大切だとお感じなんでしょ。
高い買い物なんだから当たり前でしょ。
高い買い物を押し付けがましくされたら嫌になるのは当たり前田のクラッカー。古いか。
No.160  
by 匿名 2012-07-02 09:30:33
よほど嫌な言い方をされたんでしょうね。
私も他社物件で嫌な思いをしたので、気持ちはわかります。
No.161  
by 匿名 2012-07-02 10:07:19
そうですね、不動産営業っていうのは人のライフスタイルとか収入とか資産に立ち入って干渉してくるからねえ。親でも言わないようなことを言うことがあるね。感覚がマヒしちゃってるんだろう。
No.162  
by みてきた 2012-07-09 22:54:20
確かに高めですね。強気〜。
まだ希望聞いてる段階なのに、赤いカーネーションでこれだけ希望者います!って、煽り以外の何物でもないでしょ。100万高いよ。

神楽坂アドレス、確かに悪くはない。
少なくとも田舎者の自分には、分かりやすい。

でもこの一棟が建って、人気で完売なんてなった日には、それをきっかけに周りの地権者達がドンドン売りに出して、あっという間に周りを囲まれてそう。
ひと世代、代わるだけで、かなり街の雰囲気変わりそうですね。
No.163  
by いつか買いたいさん 2012-07-11 16:42:54
廻りの地権者がどんどん売るってありますが、
周りを囲まれてそうなほどあの周辺にまとまった土地ってあったっけ?
No.164  
by 匿名さん 2012-07-11 17:06:44
三井のブランドと神楽坂のブランドで多少割高でも売れると思います
No.165  
by 物件比較中さん 2012-07-13 12:10:27
三井さん、ご近所で「パークコート神楽坂レゼリア」出すんですね。
東五軒町だけど、今度は価格どう出すかな。
No.166  
by 匿名 2012-07-14 14:07:51
>165
パークコート神楽坂レゼリアは@380と見ました。
隣接の東電社宅は清水建設が落札して@390という情報があります。

東五軒町も今や高級住宅地ですね。
(プラウド神楽坂イーストの通りを除いて)
No.167  
by 匿名 2012-07-14 14:39:58
東五軒町が高級住宅地!?
神楽坂から谷地の印刷工場街でしょ。
No.168  
by 匿名さん 2012-07-14 17:44:40
このエリアで高級と呼べるのは砂土原、船河原、若宮、払方。以上です。
五軒町でパークコートなどとは三井も地に落ちたな。そのうち八王子あたりにパークマンション
つくりかねないね(^^;)
No.169  
by 匿名 2012-07-14 19:15:03
別にいいと思いますけどね…
No.170  
by ご近所さん 2012-07-15 02:05:07
パークマンションと違って、コートはそこまで高級住宅地限定じゃないような。
砂土原だったらパークマンションだろうけど、東五軒でコートは妥当でしょう。
印刷業界だって、10年後にはなくなってるだろうし。
No.171  
by 物件比較中さん 2012-07-16 02:25:45
No.166
>東五軒町も今や高級住宅地ですね。

営業おつかれさまです
プレミストが@271~で非常に苦戦してましたね

三井になると+100万になるんですかね
まぁ、この物件がプラウドより異常に強気なのをみると、買い手が付くかは別として
そのぐらいで出してくるんですかね

ここも販売延期で買い手に苦戦してて色々大変ですな
No.172  
by 匿名 2012-07-16 12:31:28
場所がいいから強気の価格をつけるのはわかりますよ。
飲食店街だし、元は花街だと考えると、購入を検討する場合は、
深夜の酔客がどの程度いるか現地確認をお勧めします。
No.173  
by 匿名さん 2012-07-17 21:56:30
モデルルームの写真を見ると、窓が広く、開放的なのはいいのですが、外から室内が丸見えってことですよね。上の階ならまだいいけど、下の階だと、歩行者からも見えてしまう?
No.174  
by いつか買いたいさん 2012-07-19 11:36:49
厚いものと薄いものと2種のカーテンを使い分けるでしょ、普通。
No.175  
by 物件比較中さん 2012-07-20 13:43:26
>173
私もそれは気になって近所の同じようなタイプのマンションの下に行ってみました。

例えば2階ですが、天井しか見えません。
別に中をのぞこうとしたんじゃないですよ(汗)
たぶん角度的に天井の一部が普通に歩いていて意識しなくても目に入るときがあるだろうなぐらいの予想で、まさにその通りでした。

意外と見上げると鋭角なんですよねぇ。
なので気にしなくてもいいかも。
No.176  
by 匿名さん 2012-07-29 15:15:14
抽選住戸もあったらしいです
No.177  
by 匿名 2012-07-29 18:53:45
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
No.178  
by マンション投資家さん 2012-07-30 21:26:43
神楽坂という希少性を考慮して35平米を投資用でと思ったんですが、坪1.4程度で貸せたとしても3500近くだとかなり高い感じがしますが、どうなんでしょうか。
HPで賃貸物件を検索すると40平米以下はほとんど見つからないので、あるいみ需要があるのかもしれませんが。

しかし、管理費が高すぎますね。やっぱり賃貸には難しいか。。。

No.179  
by 匿名 2012-08-01 11:37:27
管理費がちょっと割高ですよね。特に共用設備とか充実してるわけではないのですが、どうしてなんでしょうか。

窓も大きくて、気持ちよさそうですが、枠がいっぱいあるのでちょっと気になります。
でも、この枠があるので外からの視線がちょっと和らぐかも。
No.180  
by 匿名さん 2012-08-02 19:14:38
洗面のモザイクタイル素敵ですね。
もっといろんな箇所に使ってもいいかも。
No.181  
by いつか買いたいさん 2012-08-06 10:53:53
既に最終期で販売戸数は2戸なんですね。
つまり、1か月強で46戸が売れたってことですか。
スゴい。
No.182  
by 物件比較中さん 2012-08-07 14:11:13
>179
管理費や修繕費は将来上がることがほとんどなんですよね?
もしこちらの物件、将来も上がらないとしたら提示されている管理費でずっと構わないので私はそういう条件なら受け入れたいと思っています。

そうでなければたしかに割高ですねえ。せっかく気に入ったマンションだけに若干割高の管理費だからという理由でやめるのも何だか悔しいです。

それにしてもどうして高いのでしょう・・・。
No.183  
by 物件比較中さん 2012-08-07 23:36:39
No.181 by いつか買いたいさん 2012-08-06 10:53:53
>つまり、1か月強で46戸が売れたってことですか。
>スゴい

延期した意図を冷静に良ーく考えたほうがよろしいかと
あ、営業さんですか?お疲れ様です。

このあたりで売れたと言えるのは
野村の完売商法があったとはいえ
プラウド神楽坂ぐらいでしょう
No.184  
by 匿名さん 2012-08-09 10:05:06
管理費は総戸数が50世帯未満の小規模マンションと、1000世帯を超える
超大型マンションは全体的に管理費が高いと言われている様ですね。
ここは丁度48戸なので50世帯未満に入っていますね。大型マンションは共用施設が
かなり多くなるのでその分、管理費が高くなる様です。
駅から近ければ近いほど相場的には管理費も高くなる様です。
No.185  
by 匿名さん 2012-08-09 17:40:56
No.183さん

>延期した意図を冷静に良ーく考えたほうがよろしいかと

どういう意味ですか?
初心者?なのでわかりません。
ごめんなさい、教えてください。
No.186  
by 匿名 2012-08-11 16:52:56
最近のマンションは、小規模でも管理人がいるところがあるので、
1戸辺りの管理費負担は、小規模だと高めになると予想できます。
管理費が安いのは、100戸超且つ24時間管理ではないところでしょうね。
No.187  
by ご近所さん 2012-09-16 01:13:22
道路側の2、3階は丸見えだねぇ
自分は低層階が欲しいからやめたけど、正しかったわ
No.188  
by 周辺住民さん 2012-09-21 14:57:05
完売したんですね。完売御礼の看板が出ていましたよ。
いい方々が住んでくれればいいです。
No.190  
by 購入検討中さん 2012-10-01 21:20:50
修繕積立金は、4倍くらいになることもしばしばです。購入前に長期修繕計画を見て確認しましょう。
No.191  
by 物件比較中さん 2012-10-27 16:34:47
5階 35.26m^2 15.8万
6階 35.26m^2 16.0万
9階 40.11m^2 19.5万
13階 40.11m^2 19.5万
13階 35.26m^2 17.0万

ちょっと調べたら賃貸に出てますね

なかなか興味深いですね。

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