まさか前面道路が4Mないなんて.......

[たま]

昨年大手不動産会社の仲介で土地を購入しました。前面道路4Mの物件です。そしてこの度プランが完成し、建築確認申請を出したところ、前面道路が台帳上3.84Mになっているとの指摘をうけました。
　驚いて調べたところ、やはり最初は3.84Mだったのを土地を測量し直す際に、0.8Mセットバックさせたところに境界の杭を打って、建蔽率は確保できるようにして販売していたことが発覚しました。しかし重要事項説明書には4M道路と記載してあります。
　これは詐欺ではないのでしょうか?将来土地を売ろうとなった時、前面道路が4M未満ということでどう考えても不利益が生じると懸念されます。不動産会社に異議を申し立てたいと思いますが、どのような交渉をすればよいか悩んでいます。
みなさまのご意見とアドバイスをよろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

ごねてごねて、解約してもらえ。
心中、お察し申し上げます。

[3: 匿名さん]

重説みないとなんともいえませんが、解釈の問題では？セットバックた上で４ｍになってますということなのでは？推測なのでわかりませんが。

[4: 家なき子]

重要事項説明書に前面道路４Ｍと明記してあって
実際に、４ｍ無ければ業者のミスです。

でも、お話では作為的なようですね。
セットバックして建蔽率を確保するのはかまわなくても
道路ではない所も含めて道路と主張している事はおかしいです
土地に未練が無ければ解約を視野に入れた方がいいですね。

ごねるようなら不動産協会に相談してください。

[5: 家なき子]

解約は考えていないのでしょうかね？
ですが、将来売るときにこうむるであろう損害は特定しにくいので
損害賠償は、なかなかむつかしいと思います。

解約にあたって、今までに要した損害の請求はできます。
（請求はできるけど、取れるとは限らないですけどね）

[6: たま]

みなさま、ありがとうございます。大事な子育て期に一年半も費やして
プランをつくってきたので、土地を手放すことはもう持ち家は諦める
覚悟がないとできないことです。
契約の解除はせず、責任を追及する手段をどなたかご教授ください。
実害額の算定は確かに難しいと思いますが、よろしくお願いします。

家なき子さん
不動産協会について調べてみます。ありがとうございました。

[7: 匿名さん]

セットバックは道路ではなくて、「建築面積に算入できない土地」だからね。
「道路」という説明が重要事項説明書に書いてあるなら契約を無効にできるかもしれないね。
業法違反で県庁に駆け込んで訴える、と言えば、業者はかなりビビルだろうな。（行政処分の記録が残るので嫌がります）
土地を手放さないなら、調停や裁判で損害賠償を請求するんだろうけど、これは、もっと疲れるし費用もかかることになりそうだ。
一定の値引きとか、オプションのサービスで手をうつんなら楽だろう。
まあ、こればかりは本人が納得ずくじゃなきゃできないだろうけど。

[8: たま]

匿名さん、ありがとうございます。
今日市役所の道路管理課、建築審査課を回り色々調べてきました。
実寸4M未満の道路が42条一項道路になるはずはなく、
二項道路(みなし道路)であることに間違いないと言われました。
しかし重要事項説明書には、一項道路、幅員4Mの記載があります。
契約時、セットバックのことも一切説明はありませんでした。
(4M道路はセットバックする必要はないからですが....。)
売主(業者)、不動産業者ともにセットバックしたのは4M未満だと
はじめから知っていたのは必須で確信犯であると思います。
業界では大手の不動産会社なので信用していました。
匿名さんのアドバイスのように、業務違反で訴えると言ってみるのも
手ですね。考えてみます。
不動産協会はトラブルの相談窓口などがあるのでしょうか?
HPを見ましたがよくわかりませんでした。
またアドバイスお願いいたします。

[9: 家なき子]

確かにＨＰではわかりにくいですね。
そういうときは直接電話しちゃえばいいんです。
見当違いな部署でも、関係先にまわしてもらうか教えてもらうかすれば話が早いですから。
こういうところでもいいですよ。
http://aichi-takken.or.jp/
国民生活センターとか
自治体の消費者相談窓口でも良いですし。

ややこしそうであれば
弁護士協会に相談して不動産に強い先生を紹介してもらうか
弁護士が敷居が高ければ司法書士や行政書士でも良いと思います。
事例としてはむつかしくなさそうですから。
リラックスして頑張ってください。
どうせ相手はごまかしようが無いのですから。

[10: 匿名はん]

道路幅員は４ｍないと建築は出来ないから４ｍの４２条２項道路（元道３．８４ｍ）となるンじゃないかな。
重説の敷地面積はセットバック後の面積記載されているのでは？要確認。

[11: たま]

みなさま、ありがとうございます。
セットバックした所(道路中央より2M)に境界杭を打っていますので
もちろん重説の敷地面積はセットバック後の面積になっています。
しかし我が家の土地のみセットバックしたところで道路幅員は
かわるはずもなく3.84なので、やはり4M、一項道路の記載は
虚偽表示だと思います。
不動産協会や県庁に知らせると、指導とか営業停止とか
何か処分はあるのでしょうか?
今回の例は宅建業者として違法だと思うのですが....。

[12: 匿名さん]

対面の家のセットバックは行われていないのですね？

[13: たま]

外から見るかぎりでは境界杭も見当たらず、セットバックするべきライン
には外構がつくられています。
しかし建築基準法がつくられたS25年よりは新しい家なのにセットバック
してないのも変ですよね....。
また役所に聞いたところ、道路の片側も一件のみではだめで少なくとも
角から角を1スパンで考え、全部の家がセットバック部分を国に返還して
はじめて片側のみ道路幅員が増えるという説明でした。
例えそれができても4Mには満たないですが....。
お迎えのお宅が自分の敷地を国に返還する可能性は皆無に近いので
ずっと二項道路のままだと思います。

[14: 大学教授さん]

損害賠償請求よりも解約がおすすめ

[15: 匿名はん]

>14
スレ主さんは解約は望んでいません。

かといって損害賠償といっても実損はありませんしね。スレ主さんの目的（その土地を購入して家を建てる）が達せられなければ問題と思いますが、そうではないですよね？しかもその土地、契約前に案内されてますよね？どっちにしても損害賠償とは損害が出て初めて発生するんで・・・スレ主さんにどんな損害が発生したのかが判りません。良くて白紙解約でしょうね。

[16: たま]

レスありがとうございます。
土地購入後この土地にあった建築プランを検討するのに1年半も費やしました。家を建てるのは時期も大切ですから、土地を解約しまた一から探してまたプランしてとなるとまた何年も必要です。子供も大きくなって最適な時期を逃してしまいます。
でも最初から4M未満のことがわかっていれば購入しなかったと思います。
(実際セットバックが必要な土地は検討外にしていましたので...)
それでも全く被害は受けてないのでしょうか?

[17: 匿名さん]

たった１６センチと割り切って妥協はできないのでしょうか？
我が家は道路幅ではありませんが、ゴミ箱の位置が最初に提示された場所と違っていて泣く泣く妥協しました。この土地を手放す他の理由はなかったので・・・・・つらいとは思いますが・・・

[18: 匿名さん]

＞最初は3.84Mだったのを土地を測量し直す際に、
＞0.8Mセットバックさせたところに境界の杭を打って

スレ主さんは上記の杭をもとにした面積での土地購入を行っているんですよね。

3.84Mの道路ということは、

(4-3.84)÷2＝0.08

0.08Mセットバックすれば家を建てられます。既に0.8Mセットバック済みならば、家を建てるのに全く支障がないですよね。建築確認申請に出したとき、ダメ出しされたのは道路種類の記載ミスなだけ？それとも道路斜線？

＞建蔽率は確保できるよう
　建蔽率は全く関係ないと思います。

[19: 匿名さん]

＞それでも全く被害は受けてないのでしょうか

実際に受けた損害額を第三者に証明できなければ損害賠償請求は成立しません。要するに被害を第三者に証明できるだけの証拠が必要なのです。

＞子供も大きくなって最適な時期を逃してしまいます
家を建てる時期は個々の事情で違いますし、一生持ち家を持たない人もいます。スレ主さんの主張は個人の希望であり、世間一般論として認められる可能性はとても低いです。

＞土地購入後この土地にあった建築プランを検討するのに1年半も費やしました。
これはスレ主さん個人の事情で遅れたのではありませんか？加害者側が悪意を持って建設プラン作成を遅らせたと第三者に証明する必要があります。

残念ながら、スレ主さんの主張を拝見する限りでは、損害賠償請求できるだけの材料が揃っているとは到底思えません。スレ主さんの希望額は小額起訴の範囲を超えているでしょうから、弁護士費用も多額にかかります。弁護士への報酬は30分単位での相談料を含め、着手金(数万〜数十万)・中間金(数万〜数十万)、成功報酬(勝訴した場合のみ１０％以上)とかかりますよ。それだけの費用を出してでも白黒つけたいのかを冷静にお考えください。厳しいことを申しますが、法律とは有る意味非情な〔ものさし〕でもあるのです。

[20: たま]

匿名さん、レスありがとうございます。
セットバックの数値、書き間違えていました。
0.08Mの誤りです。道路中央からぴったり2Mのところです。
これで建蔽率を確保している(セットバック後の土地面積で30%)と思いますが。
損害賠償はさておき、匿名さんは、不動産業者、売主業者の業法違反もないと思われますか?
重説に虚偽の表示があるのはまぎれもない事実です。
もし業者のいうように、実寸も台帳上も4M未満でも「4M一項道路」として
認定できるならその方法を教えてください。

[21: たま]

No.19 匿名さんへ
すみません追加します。
プランに長時間要したこと、建築最適時期はもちろん当方の都合です。しかしこういったことを考慮して、契約解除するか否か決めるのではないでしょうか?　この理由が損害賠償の材料にならないことは承知しています。

しかし、作為的な虚偽表示をされて泣き寝入りしたくないので
どなたかよい知恵をお持ちでしたらご教授よろしくお願いします。

[22: 匿名さん]

19さんの言いたいことは、「損害賠償」は難しいという事なんじゃないか。
あと、裁判のコストがかかりすぎるし、（負けるとか和解で解決というリスクもあるし．．．

裁判は、何でも客観的な証拠を必要とするから、金と時間がかかる。
しかし、重要事項説明書に事実と違う記載があれば、「契約」の無効を申し立てられるということと、業法違反があるということで業者の行政処分を申し立てることができる点が利用できるだろう。

感情的に業者と喧嘩するより、ここいら辺をチクリ、チクリと匂わせて、有利な条件で「手打ち」というのが現実的なのかも。

業者が「今後は、我が社の弁護士とお話ください」と言い出したら、かなりつらい事になりそう。

しかし、裁判するか、話し合いで円満解決するか、契約を白紙にするかは、当事者の判断で決めるしかないでしょう。

[23: ２２です]

あと、市町村によるけれど無料で弁護士、司法書士、土地家屋調査士などの相談コーナーを設けている場合があるから、住んでいる市町村に問い合わせてみたらどうでしょうか。

[24: たま]

22さん、的確なアドバイスありがとうございます。
相談コーナーも利用してがんばってみます。

[25: 18]

土地の売買の段階で、セットバックと建蔽率はやはり関係ないでしょう。

その土地は最大建蔽率30%の土地なのですね。

設計の段階で、セットバック後の杭を基準とした面積の30%以内の建築面積で設計されたのであるならば建築確認申請は通ると思いますよ。

これまで必死に土地探しをされ、現場を見て購入したんですよね。仲介会社に裏切られたという不満は一生残るのかもしれませんが、一方で、購入を決意するにいたるほどの土地はそうそう出てこないですよね。

・道路幅の違いのせいで希望の間取りが設計できなかった
・道路幅の違いのせいで駐車に支障をきたす

というのでないなら、ここは現況を受け入れたほうがスレ主さんにとってメリットのほうがでかいと思います。

スレ主さんの感情を無視しての発言、失礼しました。あくまで理屈で考えただけで、不快度合いとの天秤だと、やはりスレ主さんが判断するしかないのだけど。

[26: 18]

(連投失礼)
ちなみに私にとってスレ主さんの状況はひとごとではありません。

私の購入した土地は道路幅3.95mということで契約したのだが、実際には3,84mしかなくセットバックを想定以上にさせられ、実質土地面積を減らせれるはめになりました。金額に直すと30万円くらい損しました。

しかし、1年以上かけて土地探しをし、立地・地型・金額等を総合的に見て、そこより良い土地はまず見つからないだろうと今でも思ってます。

私は実際に金額において損したと思ってます。スレ主さんはどうでしょうか。土地探しの苦労や、設計での時間、先述した道路幅の違いによるデメリットを考え、その土地売買契約を解約しない方向も真剣に考えてみてはいかがでしょうか。

もう一度聞きますが、建築確認申請は、道路種類の記載ミスってだけ？それとも設計変更を余儀なくされてるの？後者ならば、なぜ？

[27: 18]

26の書き込み訂正

誤：減らせれるはめに
正：減らされるはめに

[28: 匿名さん]

＞契約解除するか否か決めるのではないでしょうか
契約解除の可能性が極めて高いケースだと思いますが、この件に関してどうされたいかそれを決められるのはスレ主さんだけです。

＞作為的な虚偽表示をされて泣き寝入りしたくないので
泣き寝入りしたくないのなら、裁判で白黒つけるべきでしょう。まずは最終的な希望を見極める必要があります。それが定まらなくては、法律家に相談しても無駄な時間と費用が発生するだけです。

行政の無料法律損段を利用されるなら、即刻申し込みをしてください。どこも無料相談会は人気がありのす。一ヶ月先の予約の所もあります。そして短い時間をできるだけ有効に使うには、相談内容の論点を絞りご自身の方向性も的確に示してください。それと適切な資料を揃えることが望ましいです。感情を極力抑え事実のみ話し、常識の範囲での解決方向を望む相談者には適切なアドバイスが得られます。「どうしたらいいのかわからない。」では、あっと言う間に時間が経過してしまいますよ。

[29: 匿名さん]

○行政の無料法律相談
○どこもあります

訂正いたします。

[30: たま]

お礼が遅くなりすみませんでした。
色々アドバイスいただきありがとうございました。
匿名さんのご指摘を参考にさせていただき、よく考え行動にうつしたいと
思います。ありがとうございました。

[31: サラリーマンさん]

たま
最近、私も道路幅員の事が起きまして、役所から貰った道路台帳図に３．８５ｍと記載されているのに、不動産は売買契約書に４．１ｍと建築基準法４２条１項１号道路を書いて、不動産説明の内容が道路法と建築基準法が違うから、その同時に私は別の不動産や調査機関に頼んで、貰った結果は幅員は３．８５ｍ、建築基準法４２条２項と成る現状です、そして、セットバックが新たな建築時に必要と説明を受けました、契約終わり時点で、有志の手続きをやっているので、もし、この原因で不動屋さんは不真実のことを告げたとして、契約を取り消しを考えって居るのです。
最善やり方やどのような交渉をすればよいかについて、聞きたいので、みなさまのご意見とアドバイスをよろしくお願いします。