変動の「５年ルールと１．２５倍ルール」について

[購入検討中さん]

変動金利に「５年ルールと１．２５倍ルール」があることを知りました。これって、こういうことでいいのしょうか。

例えば、３０００万借りるとして、毎月の返済額が１０万の場合、５年間は１０万／月の固定、その後の６年目から１０年目までは、最悪の場合でも、毎月の支払額は１２．５万円にしかならないってこと？

これって、ある意味、実質固定みたいなものですよね。

金利が上がったら、返済額は安定していても、利息分が多くなって、残債が減らないので、気を付けましょう、とネットに書いてありましたが、繰上げ返済を毎年義務化していれば、元本に直接影響するから、リスク回避できますよね。

例えば、１００万をコンスタントに繰上げ返済して１０年間続けるということは金利の上昇に関係なく、１０００万は元本を減らしていることになりますよね。

向こう１０年間は、毎月の返済額が大きく上がることはないから、その間にがんがん繰上げ返済していけば、金利が上昇して毎月の返済額の利息分が増えても、全然怖くないですよね。

極端な話、毎月の返済額を無視して、繰上げ返済だけで返すことを考えればいいのかなと思いました。

このような理解でよろしいのでしょうか。だとしたら変動最強じゃないかと思います。

[2: 匿名さん]

月々の支払いの増が1.25倍で留まるだけで、総支払額に影響する金利は
そのままで計算されます。例えば金利が1％から突然サラ金並みの20％になっても
月額支払いは1.25倍までしか上がりませんが、その間も残金はどんどん増えて行きます。
5年ルールも同一です。月々の支払い額に対する制限だけで、残債への影響が
制限されているわけではありません。

ただし、1.25倍ルールが適用になるほど変動金利（政策金利）が上昇するのは
通常は全く考えられません。政策金利の急騰は国家の破綻を招くので。