違約金について教えて下さい

[むむ]

ある大手住宅メーカーで仮契約をし、プランもほぼ出来上がった状態だったのですが当初予定していた自己資金が家庭の事情でだせなくなってしまい、解約を申し出ましたが解約をすると違約金が発生すると言われてしまいました。契約金として100万円をすでに支払っており、その中から実費とキャンセル料をとられるのかと思っていましたが（それはこちらの都合なのでしょうがないとあきらめるつもりでした）契約金100万＋違約金300万円〜500万円かかると言われ、支払ってもらえなければ弁護士をたてて裁判すると言われました。「違約金」という言葉を聞いたのもはじめてですし約款にもそういう記載はありませんのでこちらとしては納得できません。400万〜600万円のお金を捨てるよりは予定していた自己資金分を借り入れして建てたほうが得ですよと言われました。100万円は捨てる覚悟でいます。それでも違約金を支払わなければいけないのでしょうか？

[73: 相模原のＫ]

マルチレスになってしまい申し訳けないですが、皆さんの意見に対する私の見解を記します。

１）No.63；中段の「契約は契約です」　について
もし違法行為を契約してそれが実行されなかったとしても、公序良俗に反する行為は無効とされるので、契約は契約だから何が何でも履行するべきだと主張しても認められません。
故意にとは言いませんが、ずずさんの件ではＨＭ側に法律を逸脱する行為があると思います。

２）同じくNo.63；『大人のルール』　について
ずずさんのような初心者に契約をさせてしまい違約金を請求するというのは、許認可を受けて営業しているＨＭが取るべき行為ではないと思います。企業のコンプライナスが取り立たされる昨今、それこそＨＭ側に求められるルールではないでしょうか。

３）No.64；八百屋さんの例え　について
この例はトマトの売買なので、請負契約のずずさんの件を例えるには不適当だと思います。請負契約になぜ違約金がそぐわないかは５）を見てください。

４）No.66；弁護士の解答　について
弁護士の先生に立て付くこうと言うわけではないですが、この解答は民法の一部しか見ていないと思われます。また、消費者契約法など関連する法律が考慮されていません。

５）No.70；契約金額の「２割」まで・・・それは「消費者」にとって有利になるケースもあるはずです。
売買契約と請負契約を勘違いされています。考えても見てください、もし建物の完成間近に請負金額の２割を支払って解約されたらＨＭはやってられません。ＨＭ側に瑕疵が無いのに、完成間近に解約を申し入れた場合には、ほぼ１００％の支払いをしなければならないです。
違約金の上限を売買代金の２割に制限しているのは宅建業法で、建設業者と結ぶ請負契約には適用されません。宅建業法は宅地建物取引業者（いわゆる不動産屋）にだけ適用される法律です。

６）No.72；「建築条件付」の土地を購入し・・・
建築条件付きを正しく理解されていないと思います。建築条件付きの場合は、土地売買契約と建築請負契約の２つの契約をすることになりますが、着工の時点で土地売買契約は履行されているはずなので既に解約出来ません。それでも無理に解約をしようとするならば、売主は相当な困難を乗り越えなければならないでしょう。

５）６）のように、宅建業法が適用される宅地建物取引業者と建設業者の違い。売買契約と請負契約の違いが難しいので、誤解が起きる一因だと思います。

私は不動産業界を一方的に悪者にして非難するつもりはないですが、
　①まず請負契約ありきなＨＭの営業方法と
　②請負契約書の契約解除での違約金条項
には少なからず問題があると考えているので、執拗に繰返し述べています。
違約金については、過去に以下のスレッドで議論しましたので、興味がありましたらご覧下さい。

　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/19110/