擁壁のある土地

[匿名さん]

いま、神奈川県央エリアで土地購入の検討をしております。
タイトルの通り、開発分譲地内で、4mの擁壁の上に家が建つ区画の購入を考えていますが、
当方素人のため擁壁のメリット・デメリットがいまいちわかっていません。

○メリット
・南道路6mで、且つひな壇のため南向かいの区画は高さが半分程度となり、日当たり最高。
・高い擁壁上に立つおかげで前面道路からの視線は全く気にならない。
　（南道路の弱点はクリア）
・駐車場1台以外に、擁壁部分に高さ2mの車庫がある。（車が2台停められる）

●デメリット
・南ひな壇のため北側の区画は自分の区画よりも高く、北側には約3mの擁壁がそびえたつ。
・擁壁が立ち並ぶため、開発分譲地らしい整然とした雰囲気 という点では劣る。
　また、擁壁のコンクリートの経時劣化・汚れによる街並みの見栄えの悪化は確実。
・家に入るのに階段（15段以上）があり、老後は少し心配。
・擁壁がある関係上、階段や車庫前余地スペース等により、およそ5坪程度のロスがあり、
　車庫1台分がほぼ相殺される。（土地が40坪以下なのでかなりもったいなく感じる）

素人考えではこんなものかなと思ってますが、どうでしょうか？
特に、実際住まれている方の感想や、また不動産業者様から見たコメントなど頂ければ
大変参考になります。

[22: 匿名さん]

不等沈下が怖くて擁壁物件は最初から検討しないようにしています。
全切土は高くて買えないと思いますが、全盛土の方がましかな？

[23: 匿名さん]

基本的にボックスカルバートの上に建物は載せないと思います。ボックス部分を避けて建築し、庭にするか、載せてもウッドデッキなどです。載せるのであれば強度の高いものがあるそうですが価格も高いため大概はハウスメーカーがＲＣ造にて自社建築すると思います。以前ボックスカルバート車庫の見積したことがありますがすごく高かったです。（何百万単位ですよ）

[24: １]

みなさんのご指摘通り、ボックスカルバートの上に盛り土（2mほど）して造成します。
さらにその上には当然の如く建物も乗ると思います。

この物件の周辺ではこういう造成されてる場所が結構ありまして、これが当たり前に行なわれて
いることなんだろう程度に認識していました。それがまさかそんなに危ないこととは…
造成後の地盤改良工事についても『必要になるかどうかはわかりません』と言われておりますが、
>>16で書かれている通り、ほぼ当たり前のように必要になる可能性は高いんですね。

こうして色々聞いていると、ますます二の足を踏んでしまいますね、、、
とても参考になりました。


ちなみに『盛土』って、よそから運んで来た土を盛って造成するって意味ですよね？
『切土』ってなんでしょうか？

[25: どこかの０５です]

元の地盤や地山を切ること（こちらの方が望ましい）です。

[26: 匿名さん]

自分はスレ主さんと同じような家（横浜市の東戸塚）に２０年暮らしました。
一応駅徒歩圏だったけれど、坂道や階段で仕事帰りは憂鬱そのもの。
もう階段や坂道はコリゴリです。
今は駅徒歩圏の平坦地暮らし（茅ヶ崎市）。
楽で良いです。

[27: 匿名さん]

論点をずらしちゃいますが、４ｍの敷地をあがるのに１５段は少なくないですか？
単純計算で１段が26.5cm位になりますね。
ウチは１段が18cm位です（敷地の高さ1.6ｍ）
かなり段差があるように思われますが、体が不自由になった時に大変そうですし、転倒したときのダメージも大きくなりそうです。
駐車場の件もあることだし、慎重になられた方が良いように思います。
私も土地探しで苦労したので心中はお察しいたしますが・・・

[28: 匿名さん]

確かに１５段は少ないですよね。
２ｍ擁壁でもそのくらいありそう。
敷地も広くないですし、かなりの急勾配な階段になりそうですね。
高所恐怖症の自分には考えられません。

ボックスカルバートの上に建物というのは絶対やめた方が良いですよ。
一戸建ての場合、不幸にも欠陥住宅にあたった場合、お金を貯めて
立て直せるというのがありますが、そのような土地の場合、最悪、土地も
なくなってしまうかも、しれませんよ。(いや、勿論最悪の場合ですが)

[29: はの]

はじめまして。
擁壁物件、気にされるお気持ちわかります。
実は、私は擁壁物件を購入しました。

3.5メートルの壁の上に土地がある感じです。
うちの場合、さらに5メートルくらいの間知ブロックがあり、
さらさらにその上にはモルタルの吹き付けがあります。
山しょってる感じですね。

どーしても海が見える物件が欲しかったので、
そこは飲み込みました。
逆に山も楽しもうという感じです。
普通の人であれば一生に一度あるかないかの買い物です。
慎重になるお気持ちわかります。

私は、擁壁の壁にあるパイプを見ました。
水がたくさん流れたような跡があうるかどうか、
傘を突っ込んで排水の状況を確かめたりとかしました。

高さの面で言えば、ベビーカーとか大変だな・・・って思ってます。
カルバートの車庫にベビーカーも入れちゃうのがいいかなって考えてます。

これから建物をやるので、間知ブロックからどの程度の距離を取って、
建築できるものなのか知りたいです。
もし、知っている方がいらっしゃいましたら、ご教授下さい。

[30: 匿名さん]

はのさん
壁とブロックで8．5ｍ以上の擁壁なんですか？
さぞ、眺めは良いでしょうね。

ブロックからどの位離して建設可という事ですが、地盤にもよると思いますので、
家の建設を依頼するところに地盤調査してもらい、地盤補強、杭などともに
検討されたら宜しいと思います。

水抜きのパイプを気になさってますが、
実はちゃんとした擁壁はきちんとした排水ルートで側溝や下水に排水してあり、
水抜き穴やパイプは保険みたいなものです。
パイプで水を道路に排水してるのは古い方式の擁壁だと思いますよ。
(Ｕ字構に排水しているのかも知れませんが)

擁壁の土地は、土地をもし安く買えたとしても、
建物を建てる時に結構コストがかかる事が多いです。

[31: 匿名さん]

>実はちゃんとした擁壁はきちんとした排水ルートで側溝や下水に排水してあり、
>水抜き穴やパイプは保険みたいなものです。
ここ、もう少し詳しく。
どういった排水方法なんですか？

[32: 匿名さん]

確かに引越し代も余分に取られると思います。
日々の買い物の持ち上げも、エレベーターの無いマンション５階と
比べればなんということは無いでしょう。

一番の問題点は、そこから見える景色が数々の欠点を補うほど
素晴らしいものかどうかということだと思います。
景色が素晴らしければ毎日豊かな気持ちになり、多少の欠点には
目をつぶることが出来ると思います。

便利でも窓の開けられない家よりは開放感が
幸せを運んでくれるのではないでしょうか？
海外の高級住宅地は景色を基準に価格が決まるといいます。

風の方向にも留意した方が良いと思います。
裏の擁壁が冬に山の吹き降ろしを遮ってくれるのか、
夏に吹き上がる涼風が期待できるのか
（開口部は谷側でしょうから）

[33: 匿名さん]

>>31
拙宅の場合は、Ｌ字擁壁の擁壁際だけ土を変えて、水抜きのパイプを
Ｌ字に沿って通しており、地中から、側溝か下水(雨水汚水分流方式だから
多分側溝)に接続して、排水してあります。
下の土地が道路ではなく宅地なので、その配慮もあるかと思います。
道路ですと、水抜き穴やパイプで側溝やＵ字構に水を落としても
良いのかもしれませんが。道路といえども、大雨の時など、あまり
ジャアジャアと道路に水を落としてるのは良い物ではありません。
また、擁壁の種類によっては、施工過程の継ぎ目から自然に水が染み出る
ようなっているので、かならずしも水抜き穴は必要ないそうです。
擁壁の高さや種類、地盤などによっても適した排水計画があるのでしょう。

[34: はの]

ご教授ありがとうございます。とても参考になりました。

やはり地盤調査をしてみないとわかりませんよね。
ブロックが地中のどこまで入っているかによるんでしょうか。
建物をのせようとしている土地の真下にブロックがあっては、
杭も打てませんよね。

おっしゃる通り、モルタル吹き付けの下にＵ字溝がありました。
それで排水ルートを確保してあるのですね。
水抜きのパイプは「保険」ですか。なるほど・・・。
「保険」のパイプからはほとんど水の流れ出た跡がありませんでした。
勉強になります。

雨の日にも何度か足を運んで物件をチェックしましたが、
パイプからジャブジャブ水が流れ出ていることも、
土地がひどくぬかるんでることもありませんでした。

ただ、ブロックの下にはＵ字溝がありません。
土地は、切り土の上に盛り土ということなんです。
そのまま浸透式ということのようです。
心配性なので、ブロックの下にもＵ字溝を造ろうと
考えています。そこまで心配することはないのでしょうか？


擁壁の土地は、建物を建てる時に何かとコストがかかる事が多いのですね。
これからその辺りを用心しながら設計を進めていきます。

[35: 匿名さん]

＞水抜きのパイプは「保険」ですか。なるほど・・・。
＞「保険」のパイプからはほとんど水の流れ出た跡がありませんでした。
水抜きパイプは保険じゃないんですけど。
裏込め栗石といってＲＣ立面の裏側に隣地ＧＬ地点から敷地内ＧＬ下300くらいまで縦に300〜400ほどの幅でぎっしりと敷き詰める工程があるんですが、土へ浸水した雨水などをその裏栗石を伝って排水パイプへ流れるようにするのが水抜きパイプの役割なんですよね。
なのでそれが機能されているのかを見るためにはその水抜きパイプから水が出ているのかを見ればわかるのです。流れた跡のシミ。

たまに検査が甘い自治区ではその栗石工事を省く業者もいます。（手間も費用も掛かるから）
表からパイプの中を棒で突っついて、石が確認できたと喜んではいけない。パイプの裏だけ石を詰めている場合があります。この場合水は殆んどでない。
敷地内に溜まった水のエネルギーは想像以上の破壊力を持ちますからＲＣに関してはこの点をご注意を。

[36: 匿名さん]

>縦に300〜400ほどの幅でぎっしりと敷き詰める工程
厚みのことです。敷き詰める幅は擁壁の幅の長さに比例します。

[37: 匿名さん]

スレ主さんはもう契約したのかなぁ。
高さのある擁壁の土地を考えてる方々に一言。
一見安く見えますが、何かと高く付きます。
工事予算は余裕をみておいた方がいいですよ。

[38: 匿名さん]

だから大手は擁壁の土地に手をださないんですよね。
まともに造成すれば莫大なお金がかかり、高くつきます。
何かあれば補償がたいへんですしね。
ですから、二束三文の崖地を小さい会社が仕入れてろくに地盤補強もせずに
売り出してる事が多いうわけです。
このリスクわかりますか？
地元の人は前の土地を知ってるから、誰も買わず、他所の若い方が買って
あっという間に売れてしまったりもしますが、
犬の散歩などしながら、地元の人は「ここ大丈夫なのかなあ。」
なんて噂してたりします。
崖地を買われる時は、土地が安い分地盤基礎にお金がかかるから、
結局お金はかかる。眺望への投資と考えるくらいでないとね。

[39: 匿名さん]

なるほど。高台だから安心、なんて単純にはいかないのですね。
横レスになりますが、建売だと購入前にどの程度まで地盤について
教えてもらえるのでしょうか？

[40: 匿名さん]

土地を探しているとき、重要事項に『建築確認申請時に、当局より擁壁の修理勧告
がなされる場合があります』なんて主旨が書いてありました。知り合いの業者に見
てもらったところ、もしやり直しになったら300万以上かかるだろうね。とのこと。
こりゃ大変ということで、その分を値引き交渉しましたが売主が無理だと。じゃ一
応妥協案として、もし修理になった場合には費用を折半することという条件を
つけてもらいました。調査の結果、構造クラックではないということでことなきを
えましたが、ほんと擁壁には注意が必要です。巨大壁だと、1000万を超えるような
工事も珍しくないそうですから。スレ主さんのケースは造成地でしたね。トピずれ
失礼しました。

[41: 匿名さん]

純然たる地山で切り土の断面を土留めしてる土地なんて稀ですよ。
殆んど崖を埋めてる土地を地山だから地盤がいいなんて売ってる
ことも多いです。