土地売買契約と建設工事請負契約が同時

[契約済みさん]

先週、手付け金100万を払って
建築条件付きの土地売買契約と工事請負契約を
同時にしてきました。。。
後からこちらの掲示板等で確認すると、
これは筋の通っていない契約の仕方のようですね。
皆さんが注意されている通り、土地売買契約をして
詳細打合せのもと、気に入れば工事請負契約を
する、という流れが正式なのですね。

この点を不動産の営業に問い合わせたところ、
工事請負契約を同時に交わしたのは
ローン審査に必要な書類だから。。。云々
これって実際本当のことですか？

ちなみに、契約時にはもちろん間取り等何も
でてこないわけで、（手書きの間取りは有り）
標準仕様はカタログに掲載されていました。
でもこれって、素人にはどのレベルのものなのか
さっぱり分からず。。。

私はやはり、だまされているのでしょうか。
手付け金を棒に振る覚悟で解約をしたほうが
よいのでしょうか？？？

無知でこのような契約をした自分に責任があるのは
充分承知しています。
的確なアドバイスをよろしくお願い致します。

[145: 匿名さん]

>137
>私個人の考えとしては、自社の建物を建てて頂く為に自社所有の土地に建築条件を付けて独禁法違反となるのは納得できないのです。

まだわかってらっしゃらないみたいですが、建築条件付土地売買だけだったら独占禁止法違反にはならないですよ。
建築条件付土地売買契約と同時に請負契約をすることを求める行為が違反なのです。要するに、別個の取引きである
請負契約を、土地を所有しているという強みを利用して強要することになるからです。腹我太鼓さんがいくら
無理強いはしていなかったと言われようがダメなのです。弱い立場の買主は口にしないだけで、少なからず不条理を
感じていたと思いますし、百歩譲って買主が全くそのように思っていなくても、第三者から見て許されないのです。

[146: 匿名さん]

建築条件付のガイドラインも所詮業界の自主規制だからなあ。
破ったら宅建協会から除名とか、厳しい態度でやってほしいもんだけど、なあなあなんだろうなあ。

[147: 匿名さん]

消費者法に抵触するケースも多い。

[148: 買いたいけど買えない人]

色々とお話を伺ってみましたが、土地売買と建物売買は役所で言えば、管轄が違うらしいので
条件付売り地の同時契約を公的機関が取り締まるには、難しいと言われてしまいました。
土地売買の不備・建物売買の不備
各々違う管轄に違うものとして相談しないとならないそうです。

通常の不動産広告を作成して、条件付売り地　として販売していれば広告物違反になるそうですが、
最近は、こんな土地が売り出されていますよと、広告を出す前に業者から教えていただいた方のみに、
「物件概要説明書」という形で紹介されるケースが多く、
まだ、広告掲載をしていない状態で説明を受けて、同時契約を求めているようなので、
そうなると広告物違反にも当たらずに、形だけの条件付売り地の取引が出来上がるみたいです。

どうにも、業界という団体を敵に回すと、自分達の政治生命において厄介になるから、
こんなあいまいな、どっちとも取れるような法のまま、自主規制してもらっているから大丈夫！！
という事になるのでしょうかね？？

家は欲しいがお金が微妙に足りないから、業者を敵に回して、自分達が今後不利になって購入できなくなったら
大変だから、分かっていても、穏便に済まそうと思っている人が大半だと思います。
法を作る側の方達は、そんな微妙な取引がこの世に存在する事も理解していないでしょうから。


買主側が業者の参考プランで満足し、この土地に住みたいのだから、建物は建売でも良かったから
同時契約をしてすぐにでも、着工してもらいたい。と思っていたら、同時契約は違反ではないですが、
それをすべての買主となる方達に強要するから問題になるのだけなのに。

自分で意見を入れて建物を建築してもらえる、建売とは違うんだよ、と思わせておいて、
実は。。。という取引が多いのも事実かと思います。

[149: 匿名さん]

役所はどうせ動かないから期待しないで。
建築条件付売地でありながら、同時契約時に建物のコンサルティング料という名目で仲介手数料を取る不動産屋がむかつく。

[150: 匿名さん]

>148
>色々とお話を伺ってみましたが、土地売買と建物売買は役所で言えば、管轄が違うらしいので
正確に言うと、土地や土地付建物（建売や中古）の不動産売買を仲介するのは宅地建物取引業（不動産屋）。
建築請負（注文住宅）で家を建てるのは建設業。それぞれを取り締まる法律も違い、前者は宅地建物取引業法、
後者は建設業法です。それでお役所も部署が分かれているのでしょうけれど、大抵は緊密な関係にあるはずなので、
その気にさえなれば指導出来ないはずはないと思います。ただ、建築条件付土地売買と請負契約の同時契約は
独占禁止法違反なので、これを管轄する公正取引委員会へ告発するのが正しい対応なのかもしれません。

>どうにも、業界という団体を敵に回すと、自分達の政治生命において厄介になるから、
政治生命を気にするならば、特定の業界の利益を守るべきか？それとも不特定多数の国民の利益を守るべきか？
国民の意向に沿わなければどういう結果がまっているのか、政治家は先の政権交代劇で学んだでしょうから、
後は皆で声を大にして訴えましょう。不動産業界をもっと厳しく取り締まってくれと！

[151: 匿名さん]

そもそも建築条件が付いていようがいまいが、正確な見積もりと仕様が決まっていないのに請負契約を結んでしまうことは非常に危険です。
大手HMとて例外ではない。
以下のスレで過去に議論になあってます。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18713/

[152: 匿名さん]

2003年に不動産公正取引協議会（公的な機関ではなく業界の自主規制団体）は業界ルールの3原則に関して新たな方針を表明した。その内容は以下である。

1.3ｹ月程度ではなく期限はもうけない。
2.停止条件でも解除条件でもどちらでもよい。（解除条件は土地の契約自体はあったことになり、解約手数料等を請求しても良い）
3.建築を請け負う業者に制限は設けない。

宅地建物取引業法には業務内容に条件付の規定はなく、条件付が土地取引なのか建物取引なのかこれまでは広告の取り扱いに曖昧な姿勢をとってきた。建物販売であれば宅地建物取引業法33条に違反し、土地販売であれば独占禁止法に違反する内容を、3ヶ月程度という曖昧な文言と売主が建築業者でなければならぬという縛りで、限りなく建売の体裁をとる形で濁してきたが、上記の要件を緩める事で土地販売に姿勢をシフトしてきている。
2は条件付を独占禁止法違反から回避する為の自己規制であった停止条件を、それでもクリアする要件であるかどうかは疑問であったにもかかわらず、単に民法の規定に解除条件もあるのでそれも適用できるとし手数料を取れるようにする、という根本の意味からはずれた業界に都合の良い方針になっている。
結果として、手数料をとることにより消費者に建築契約を強要する事にもなる。
3は成就条件が他業者との契約になるという妙な契約になり、あきらかにリベートが介在する構造になる。建築契約が売り主で実際の建築が他業者だと、一括下請けが前提の契約になる。


いずれにしても、3原則があるから独占禁止法違反にはあたらないとしていた見解から逸脱する方向であり、消費者には不利な条件である。条件付は正規に決められた仲介手数料以上の利益を得る為の方策になっている。
土地はそれぞれが固有のものであり、工業製品のように同じものが他で手に入ることはなく、土地がなくては建築はできない。条件付は土地を先におさえて建築契約を迫る手法であり、優良な建築を提供しようとする建築業者の公正な競争による参入と消費者の自由な選択を妨げ、不動産市場の健全な発展と流通に対する阻害要因になっているとも考えられる。

[153: 匿名さん]

>152
>条件付は土地を先におさえて建築契約を迫る手法であり、優良な建築を提供しようとする建築業者の公正な競争による参入と消費者の自由な選択を妨げ、不動産市場の健全な発展と流通に対する阻害要因になっているとも考えられる。

このような事はかなり以前から指摘されていると思いますが、なんで野放しになっているのか？役所の怠慢も
はなはだしいと思いますが、管轄がどこか一般に認知されておらず、苦情を言う先がわからない事も一因でしょう。
私は、建築条件付土地売買についての管轄は公正取引委員会だと思います。そして公正取引委員会の定めたルールに
基づいて、県の宅地建物取引業者を指導する部署や建設業者を指導する部署が対応する。これがあるべき姿だと思います。
もし建築条件付に関する違反を見つけたら、証拠を揃えて公正取引委員会にタレコミましょう。

[154: 匿名さん]

今は？だが、その代わりに不動産取引協会に公正取引委員会から天下りのしくみがあった。

[155: 匿名さん]

不動産業者が先に土地を抑えてしまうとの指摘があるようですが、一般人には買えないような土地(管財物件、造成の必要な土地、複数区画ある分譲地その他）を一般人が買える形に加工して販売することのほうが多いと思います。


また、建物が割高になるという指摘もあったかと思いますが、割高な建物かどうかは土地価格と合わせた総額で判断しなければいけないのではないでしょうか。
建築条件付きの土地は、ほとんどの場合周辺の一般の方が売り主の物件と比べて割安な価格で販売されています。


また、建築条件付き土地でも金額を上乗せすることによって建築条件を外すことができる土地は結構多いと思います。
割増後の価格は、周辺の建築条件なしの物件の価格と大差ないもののほうが多いと思います（逆にいえば建築条件付きの土地はそれだけ割安で販売されるというよりも高いと売れない）。
不動産業者が押さえている土地しかその地域に存在しないなどということはあり得ないことですから価格の比較は簡単だと思います。


契約方法や法的な問題（独占禁止法？）で問題が多いとの指摘が多数ありますが、ただ単に、建築条件付きの土地を購入せず建て売りか建築条件なしの土地を購入してハウスメーカーに建築してもらうかすればよいだけの話ではないのでしょうか。


必要最低限の性能を備えていない不良住宅や契約前と契約後で話（価格、仕様）が違うなどというのは論外だという前提ですが、私は建築条件付きの土地は価格的に十分な割安であり、オーダーもでき、セットプランがある分だけ総額いくらというのがわかりやすいというようなことから悪いものではないと思います。

[156: 匿名さん]

>155
確かに建築条件付土地にはメリットもありますね。例えば
　①一般的には周辺相場よりも安い価格設定がされている
　②土地と建物を一括払いにしてくれるなど、支払い方法で融通がきく場合が多い
　③建物の検討に時間的余裕をもらえる
などですが、メリットばかりを強調して、デメリットを説明しないのは片手落ち。
建築条件付土地にからんだトラブルでは
　①請負契約を無理にせまる
　②請負契約をしなかったからといって手付金を返還しない（手付放棄による解約だという）
　③建築条件付土地売買契約と同時に請負契約を求める
などがあります。いくらメリットがあっても、このような行為は許されません。

[157: 匿名さん]

＞155

だれも建築条件付きの土地が悪いとは言ってないですよ。
土地を売る際に建物工事請負契約と土地売買契約を同時に行なうことを条件にすることが
問題ということは何回も出てきていますよね。
なぜならば、仕様も価格も確定していない建物の契約を土地が欲しいがあまり契約してしまう
消費者を保護するためです。
それなら１５５さんがおっしゃる

＞ただ単に、建築条件付きの土地を購入せず建て売りか建築条件なしの土地を購入してハウスメーカーに建築してもらうかすればよいだけの話ではないのでしょうか。

とおっしゃりますが、消費者には１５５さんのような賢明な方ばかりでなく世間知らずの人や老人
の方まで様々であり、プロの不動産業者にとって騙すのは簡単です。
そのような人たちを危険にさらさない仕組みは絶対に必要だと思います。

[158: 匿名さん]

競売で４００万足らずで入主した原野を１区画３００万で２０区画販売、いくら砂利道を整備して一般人が買えるようにしたとは言え、善人にはできないな。
これが商売なんだろうけどね。
田舎では、競争がないから、建築条件はつかない。

都会では、８０００万で手に入れた土地を分筆して１区画２５００万で５区画販売、それに建築条件を付けて、８００万で住宅をつくり、１５００万で契約する。
これが、建築条件付きの実態。

[159: 匿名さん]

販売業者が建築条件付き土地売買契約と請負契約の同時契約を迫る。

購入者が建物の仕様、価格が決まっていない状態での請負契約を拒否し、条件付き土地売買契約（停止条件付）のみを求める。

業者が同時契約でないと受けられないと言い、話し合いの結果土地売買契約前に建物の打ち合わせ確定した段階で同時契約をするという方針となる。

ところが、建物打ち合わせ期間中に業者が別の購入者に同時契約で売ってしまう。

このような場合、業者に何らかのペナルティーをかすことはできますか。ちなみに打ち合わせは週に１回程度で１ヶ月半ほど行っていた場合です。

[160: 匿名さん]

>159

そんな業者で家建てなくて良かったということです。
不幸中の幸いですね。

[161: 匿名さん]

建築条件付きの場合、建物のもうけは、建築会社、不動産屋、土地所有者で、どんな比率で分配されるのですか？

[162: 匿名さん]

>>160
同意！
>159
はやく忘れて、別の土地探しましょう。契約してから後悔する被害者のほうが圧倒的に多いのだから、それに比べりゃ幸せと思わないと。悪質業者と交渉長引かせても、いいこと何もないよ。

[163: 匿名さん]

同時契約は悪質業者ということで結論。

[164: 匿名さん]

↑　そのとおり。まったく同感。
それを知っていながら放置する行政、役人も税金泥棒と呼ばれてもしかたがない。