測量しない会社

[匿名]

いま時、測量しないで注文を取る会社はあるでしょうか。

自社で計測しただけで測量事務所に依頼せず、設計図面を書いて注文を取る施工会社。

高度成長期ならいざしらず、いまだにこんな会社はありますか？

[1: 匿名さん]

契約しようとしている(または契約した)会社が、そういうことをしている疑いがあるということでしょうか？

[2: 匿名さん]

契約する前にＨＭは測量するはずだけど、建築確認の図面と10ｃｍ違っても確認申請を再提出しなければならないと言われて5ｃｍしかずらせなかった。

[3: 匿名]

そもそも、測量事務所や土地家屋調査士に測量依頼する義務はあるのでしょうか？

HMなら依頼は当然すると思いますが、中小の工務店なら依頼しない会社が、今でもあるのではないですか。違法かどうかは知りませんが…

[4: 匿名さん]

スレ主さんへ

>注文を取る
とは？　契約を取るとう理解で良いのでしょうか？
契約時点では自社の測量でも問題ないかと思いますが・・・

私の認識は誤っているのでしょうか？

[5: 匿名さん]

建築確認する時境杭や建てる位置は確認する、中小は確認後図面と違う家も建てる事も有ると聞くが完成検査は受けない。

[6: 匿名]

4さんへ、スレ主です。

成約後の話しですね。仮契約でも、本契約の成約を前提にしている段階または本契約後の本工事着工前までに、測量事務所等に依頼せずに設計図面を作成するような会社のことです。

[7: 匿名はん]

敷地の境界を確定する測量は、施主が行うものです。
何でもかんでも施工業者に転訛することは如何なものですか？

気に入らなければ契約されなければ良いことです。

[8: 匿名さん]

？？
測量の機械と技術（者）持ってる建設会社
何がおかしい？
普通でしょ。

ＨＭのやり方はむしろ異端だからね。
それを基準に考えないこと。

[9: 匿名さん]

地盤調査なら分かるけど、測量でしょ？
え？測量を自社でやって何の問題があるの？？

[10: 住まいに詳しい人]

No.7さんとNo9.さんの御意見が正しいです。
スレ主様、なにか勘違いされていませんか？
違法ではありませんし、完工検査も受けられます。
中小とかHMとかは関係ありません。

HMでも、測量屋に頼んでまで、測量しているかな？
あまり、聞いたことありません。
どちらにしましても、その費用は
建て主に請求されますけどね。

測量費用を出すと言っているのに、
工務店が、測量屋に依頼してくれないのでしたら問題ですけど、
それは、無いでしょう。

本当に疑問に思われるのでしたら、
確認検査機関や役所の建築課にお問い合わせされたらどうです？
この問題は、それで解決します。

[11: 匿名さん]

うちの場合はHMで簡易測量してプランニングし、契約後に調査士による測量でした。

3社のHMに見積り依頼しましたが、どこもHMによる簡易測量していました。
土地の形状を把握し、設置プランをより詳細にする為かと思いますが。

[12: 匿名さん]

まず家の間取りや建てる場所を決める為に、敷地の測量をやりますね
この測量は、別に誰がやってもかまいません。
土地の境界を決めるものじゃなく、家を建てる為に敷地の寸法が欲しいだけですから。

まあここで問題が発生するとしたら、公図と敷地にどえらい差があった時
この敷地じゃ建てるの大変。みたいな事でもなければ、まず問題は発生しません。
家でなく土地側の問題が発覚した時は、もちろん測量業者の出番です。

家を建てる為の測量は、あくまで建築基準法に法る為のもの
家を建てる場所や面積を導く為のもので、土地の為ではありません。
だから簡易的なもので済まされるのが一般的。
たぶん建築士さんが現地に入って計測するのが一番多いんじゃないかな。
同時に家のデザインも考えられるし。

[13: 匿名]

例えば、建築確認が下りて施工会社が再計測したら、大幅に誤差が出てしまい、極端な例がそのままでは家が建たない、ほどの大間違いを施工会社がしたとしたら…

しかも、その施工会社は施主から支払いをしてもらいたいために、施主には内緒で地盤改良工事をそのままやろうとしたら…

これって、犯罪？？

[14: 匿名さん]

既存建屋が建ってて正確な測量できなくて
確認降りていざ着工（解体含む）したら誤差が出てそのままじゃ建てれない
なんてのは実はよくある話。
これは別に施工会社の不備によるものではなくて仕方のない話。
7の言うように正確な敷地データの提供は本来は建主の仕事だということをお忘れなく。

＞施主には内緒で地盤改良工事をそのままやろうとしたら…
契約にないんだから勝手にやられても支払う必要ないよ

[15: 匿名さん]

答えが出たようですね。

[16: 匿名]

14さんへ

勝手にやられてそれに気付かず、着工したから支払ってくれと言われて支払った後に、図面と違うことに気付いて施工会社に文句を言っても、返金してくれない場合は、どんなもんですかね？

[17: 匿名さん]

敷地調査、測量士による測量、地盤調査
話の内容がゴチャゴチャですね。

[18: 匿名さん]

土地の登記が絡むなら土地家屋調査士が測量しないとだめだろうけど

そうじゃなかったら
光波測距機と測量学の知識があれば誰でもそれなりの精度で測量できます。

業者に測量士がいたら、へたな測量屋に頼むよりましかもしれないし。

[19: 匿名]

HMは客先負担とはいえ、なぜ測量事務所に依頼したがるのでしょうかね。

[20: 匿名さん]

請求金額を膨らませるって意味では、測量会社での調査が必要と言われるでしょう。

もしかしたら専業の測量士が入らないと不満だって人が居るかも知れないが
家を建てる為の計測をするだけの技術なら、土木会社や基礎工事を行う会社は
必ず持っていると認識していいです。
そもそもその技術が無いと、図面で決めた場所に基礎作れませんからね。

測量士が出てくるべき場所は、隣地に絡む大切な土地の測量をする場合です

[21: 匿名]

施工会社の自社でも、外注の測量事務所でも、許容できる最大の誤差はどのくらいですか？

聞いた話しですが、更地の造成地で間違って隣の敷地を測ってしまい、それで施工会社が注文を取ってしまい、後日に大トラブルになった会社もあったとか。

[22: 匿名さん]

許容出来る誤差ってのは、実質役所の検査で引っ掛かるかどうかって事だね
北側斜線とか壁面後退とかの寸法ですな。

とにかく敷地に余裕を持って建てていれば、ちっと位ずれてたってＯＫ
規制を超えていたら、そりゃまあダメと言われても仕方ない。
つまり精度の問題より、規制に反しているかどうかが問題です。

[23: 匿名さん]

隣の土地測るなんて許容誤差以前の問題でしょ

[24: 匿名]

実測間違いは、誰が責任をとるのですか？

[25: 匿名]

回答がないと言いことは、実測間違いをした施工会社＝HMや工務店の法的責任は免れない、と理解していいわけですな。

責任の所在は、施工会社＝HMや工務店にある、と。

したがって訴訟になれば、施主の被害を受けた賠償責任は、受けざるを得ないわけですな。

[26: 匿名さん]

↑の人
誰に回答を求めてるの？

責任の所在と言っても、実測を依頼した状況によるのでは。
本来、測量図は建築主が工事店に提供するもの。
資料がない場合は誰かに頼むんじゃないの？
（測量屋とかHMとか）
通常、工事店は提供された測量図に間違いないかを確認するために計測してるだけ。
間違いがあれば計画を見直す。
間違いがあるのに発見できなかった場合は、多少の責任は工事店にもあるけど
資料を提供した建築主の責任が大きい。
まあ、責任の所在と解決方法を協議するしかないでしょうね。
ちなみに、測量図に間違いがあると言う事は
その土地の登記面積が違ってると言う事で
資産価値にも悪影響ですよ。

[27: 匿名さん]

>>25
こいつアンポンタン？

[28: 匿名さん]

>>25

測量業務を測量会社やHMに請負契約にて発注したなら

測量業務に間違いがあれば債務不履行で損害賠償請求はできると思う。

ただ、瑕疵担保責任まであるかはわかりませんが。

[29: 匿名さん]

No.25さんに送る言葉
『責任転嫁』
（せきにんてんか）
責任、罪などをほかのもののせいにすること。
誰のせいにも出来なければ落ちている石のせいにする。

[30: 住まいに詳しい人]

ＨＭが測量業務を外注する理由は、経費削減とバックマージンを取るためです。ＨＭと測量会社とが、業務提携しているのであれば、ＨＭの営業担当者は、測量業者より月に何度かの摂待も受けるでしょう。
測量業者がＨＭに５万円で請求したとしても、施主には上乗せして請求できる。
登記費用についても、同じように上乗せできるから、ＨＭは施主に対して登記費用等を直接請求させないのです。
バックマージンや過度な接待については、土地家屋調査士法施行規則第２４条「依頼誘致の禁止」条文があります。測量会社については、営利法人ですので、このような罰則規定はありません。

無料で現況測量を行っている業者も多く存在します。そのような業者は、他の関連業務に付加させて請求してます。施主や隣地土地所有者との境界の確認もせず、建築敷地に存在する構造物により測量し建築面積を算出します。一日に数件の現場を測量しなければ、利益にならないからではないでしょうか。

建築敷地面積を多くしたいがために、隣地所有者が工作したブロック塀も、施主が工作したとして図面を作成します。この場合、ブロック塀の厚さが１０ｃｍであり、ブロック塀の長さが２０ｍであれば、その分建築敷地面積を多くすることが可能です。後日、紛争が発生する可能性は十分あります。

土地の境界（所有権界・占有界）を調査するのは、施主でも素人でも可能です。
筆界を調査することができるのは、測量士ではなく土地家屋調査士です。
何故かといいますと、現況測量でもっとも注意すべきことは、筆界と所有権界の相違による越境です。
越境の存在を無視すると、時効取得という問題、建築面積と登記簿面積の相違等、多数の障害が発生します。
訴訟物としての「所有権に基ずく返還請求権としての土地明け渡し請求件」等。

建築基準法は、境界線の立会を要件としているのではなく、境界線は明確かどうかを要件としています。
登記されている境界線（筆界）と異なった所に構造物（所有権界又は占有界）が存在するのは稀ではありません。

測量ミスによる損害賠償請求については、請負契約であれば、ＨＭに対しての請求になるでしょう。

[31: 匿名さん]

全然住まいに詳しくないくせに
知ったかぶりはやめなよ
>>経費削減とバックマージンを取るため
>>建築敷地面積を多くしたいがため
なんだかな～

[32: 住まいに詳しい人]

＞３１さまへ

なんだかな～と仰る理由は？

具体的に反論していただかないと、後に続きません。

>>経費削減とバックマージンを取るため

ＨＭの設計部や営業担当でも、単に測るだけで済む土地もあることは事実。
敷地がフラットであり、かつ、道路及び隣地との高低差もなく、最近分譲された土地であれば可能だと思います。現地において、法務局に提出されている地積測量図を参考に境界を確認し、テープで検測すればよいのです。道路・隣地の地盤高は目視でも可能でしょう。
しかし、そのような土地はほんの僅かにすぎません。
隣地に建物が存在すれば、その建造物の種類・位置・形状の記載等、調査・測量しなければならないこともあります。
壁面後退や天空率を算出するのに、測量は不可欠です。フルボトムでなく、ゆとりのある土地なら別ですが。

ＨＭでも測量部隊を持っている会社はあります。


>>建築敷地面積を多くしたいがため

具体的に限定列挙しているわけではありません。
上記のように、フルボトムな設計では、後日、建造物不適合物権となります。

[33: ご近所さん]

土地家屋調査士に隣接地との境界確定や地積更正登記手続きなんかを含めた
測量をやってもらうと、５０万とかじゃ済まないですよ。
建築確認申請のためにそんな手間と精度は必要ありません。

[34: 匿名]

確定測量以外で測量会社や調査士になんて頼んでる会社あるの？敷地調査会社が一般的では？

[35: 匿名]

確定測量以外で測量会社や調査士に頼んでる会社あるの？敷地調査会社が一般的では？

[36: 住まいに詳しい人]

＞３３さまへ

>>土地家屋調査士に隣接地との境界確定や地積更正登記手続きなんかを含めた
測量をやってもらうと、５０万とかじゃ済まないですよ。

土地の状況や案件によって金額にかなり幅があります。
１０万円で済む場合もあるし、１００万円の場合もあります。

金額が高いか安いかは、究極的には自己責任であると私は思います。
色々なケースを想像してみて下さい。

>>建築確認申請のためにそんな手間と精度は必要ありません。

精度が必要か不要かも、敷地形状など具体的な案件に左右されます。
テープと目視で済んでしまう案件もあれば、そうではなく、建築プラン等必要があれば、測量機械を使用して敷地を測ります。

建築敷地に対して「保険」を掛けたいのであれば、それなりの作業をすべきだと思います。費用が５万円前後であればね。


＞３４・３５さまへ
>>確定測量以外で測量会社や調査士に頼んでる会社あるの？

あります。

>>敷地調査会社が一般的では？

その後の業務、敷地調査会社に責任持たせることできますか？
※その後の業務を知っていることを前提とした質問です。

簡易な測量であれば、１件１万円でも、敷地調査会社は請け負うでしょう。無料でも請け負うでしょう。地盤調査費用等に付加せれば可能です。

建物建築の現況測量で重要な要件をご存じですか？
※３４・３５さまが業者であることを前提としての質問です。間違っていたらスルーでお願いします。

[37: 匿名さん]

で、

スレ主は、どうしたの？　その後。

[38: 匿名]

スレ主です。

みなさんのたいへん参考になるコメントを、読ませていただいております。

単なるチャチャを入れるだけの不見識な方も、若干いますが…

[39: 匿名さん]

３６の意見は心配する人に限り、石橋を叩けということなんだろう。
まぁ普通は問題ない現場では自社で行うよ。経験値が豊富な担当なら、問題がありそうな土地と判断したなら専門業者に依頼する。
土地家屋調査士に頼まなければいけないとの回答があれば少々問題ある土地と見ておいた方が良いでしょう。

[40: 匿名]

角度計は、敷地測量では必須のツールですか？

これなくして、長さだけをメジャーのみで測り、単なる長方形ではない複雑な地形を測って、間違った寸法で図面を書いて、建物が入らない場合の施工会社の責任は？

[41: 住まいに詳しい人]

＞４０さまへ

>>角度計は、敷地測量では必須のツールですか？

そうです。

現在は、角度だけでなく、距離も瞬時に測れるＴＳ（トータルステーション）を用いて測量する方法が一般的です。

設計した建物が現地に入らないというのは、調査ミス・測量ミスでしょう。

調査ミスについては、法務局・地方自治体での資料収集の結果、調査漏れや分析ミス等があります。

法務局において調査した地積測量図（以下図面という）の作成年代が古いと、下記のような問題も存在します。

１．境界標が現地に存在しない又は不明。
２．ブロック塀などの構造物が、図面のとおりに施工されていない。
３．図面と現地の形状が合わない。
４．図面の面積と現地の面積が合わない。

古い図面が正しいのか間違っているのか、しっかり分析・検証もせずに、配置図を作成してはならない。
新しい図面であっても、それを鵜呑みにして配置してはならない。

国や地方自治体が保管している、道路台帳図や道路境界図についても、同じように分析しなければなりません。

[42: 匿名さん]

>建物が入らない場合の施工会社の責任は？
入るように設計し直して申請済みなら再申請して（これらに伴う経費・申請料は業者持ち）
竣工遅れる分は契約書に基づき賠償てとこですかな

[43: 住まいに詳しい人]

請負人との信頼関係が構築されれば、当初の建築請負契約を解除（合意解除）し、再度請負契約を締結すればよい。

当事者同士の話合いによっても調整がつかず、信頼関係を築けないのであれば、解除権の行使になります。
民法第５４３条の履行不能に基づく解除により解除権を行使し、請負人に対して損害賠償の請求をします。

注意すべきなのは、判例によれば「工事内容が過分でかつ当事者が既施工部分の給付につき利益を有するときは、原則として既施工部分について解除することはできず、未施工部分について契約の一部を解除することができるにすぎない。そして、この場合、請負人は、施行済み部分に相当する請負代金請求権を取得する（最判昭56.2.17）
工事を棟上げまで行った場合、原状回復せよと命ずるのは困難であり、途中までの工事代金は注文者に請求されます。

債務不履行と契約解除の問題は、判例も多く問題も複雑です。
工事に着手していない段階で、請負人（ＨＭ等）との信頼関係が今後構築することが不可能であると思ったら、請負契約の解除をしたほうが良いかもしれません。

[44: 匿名さん]

>建物が入らない場合の施工会社の責任は？

施工会社には責任が無いのでは？

施工会社は建物を建てるだけであって、敷地に入る入らないは
設計事務所と、施主に責任があるのでは？

[45: 住まいに詳しい人]

>>建物が入らない場合の施工会社の責任は？

設計事務所と施工会社が別であれば、設計事務所に対する責任追及でしょう。
設計契約されているのであれば、設計士は、当該設計契約に記載された内容に従った責任を負います。
設計契約の内容によって、民法第４１５条が第６３４条かに判断されます。
すなわち、建築士は、土地の境界、敷地地盤の地質、測量等、一定の調査義務を負っています。
判例では「境界が不明などで敷地の範囲が確定できない事情があるときは、委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定の上、可及的に正確な調査を基に設計を行うべきである（地判50.2.20）」

設計者　Ｚ　建築士事務所名　Ａホーム株式会社　〇〇設計事務所、施工者　代表取締役Ｙ　営業所名　Ａホーム株式会社である場合も存在します。

施主に対しての責任追及は難しいのでは？
施主（建築主）から提供された情報を信じさえすれば、設計者の過失がないとしているわけではない。

[46: 匿名]

設計施工監理を一元的に行う会社が、角度計も持たずに測量して図面を起こして成約。

解体後に差異が判明しながら施主を丸め込むだけでなく、基礎工事を続行して着工時の支払をさせようとした場合のこの会社の責任は？

しかも、その間違いを続行すれば、隣地境界線を建屋の一部が越境することを知りながら。

この会社は施主が最初の打ち合わせ時に、昔の測量図を提出したにも関わらず、その図面を否定して自らの測量図が正しいと主張し、結果的には昔の測量図が正しく、その測量図に従っていればこのような間違いを防げたに関わらず、未然に再度の注意を怠たり、結果的にこのような事態に。

法令では、この会社や建築士はどのような違反にあたりますか？

[47: 住まいに詳しい人]

＞４６さまへ

上記記載にありますように、建築士及び施工会社に対する責任はあります。
不法行為が認められれば、弁護士費用も相手方に対して請求可能です。

お近くの法テラスに御相談するか、地方自治体の無料相談を活用した後、弁護士に相談された方がよろしいかと思います。

[48: 匿名]

46です。

住まいに詳しい人さんへ。

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

いずれにしろ、基礎工事等の『着工』をされてしまうと、取り返しのつかない、相手方にも何らかの権利が発生してしまうようですね。


着工金の詐取はこの場合、既遂ではなく未遂になりますね。

[49: 匿名さん]

No.30 by 住まいに詳しい人　2011-09-07 16:43:13
ＨＭが測量業務を外注する理由は、経費削減とバックマージンを取るためです。ＨＭと測量会社とが、業務提携しているのであれば、ＨＭの営業担当者は、測量業者より月に何度かの摂待も受けるでしょう。

ぷぷぷっ(大笑い

[50: 匿名]

バックマージンの有無がどうかわかりませんが、少なくともマージン＝価格を上乗せして客に提示する仕組みですから、癒着があっても不思議ではないですね。

依頼回数の多い営業には、接待はなくとも盆暮れの品物提供ぐらいがあるのも、自然の流れ。

49さんの指摘は、世の中を知らない方かそんなポジションにない方。

『大笑い』が大笑い。

[51: 匿名さん]

今時のまともな会社は個人に対する盆暮れの品物提供もお断りしていますよ。
測量業者程度の下請けと癒着って・・・・

「住まいに詳しい人」の不見識さ
質問者と回答者の同じような文脈？
自作自演に・・・大笑い

[52: 匿名]

資本金40億円、売上高1000億円、社歴70年、三菱グループ。
『まともな会社 ？』。

取引額が大きい客には、今も毎年自宅に送ってます。自宅、にね。

民間企業同士ですので、賄賂にはあたりません。

自作自演？
小生は、住まいに詳しい人ではありません。

[53: 匿名さん]

へ～
三菱グループってそんな会社なんだ。
内部統制どうなってるのかね。
賄賂にあたるとかあたらないとかの問題じゃないんだよ。

「住まいに詳しい」が言う測量屋＝土地家屋調査士ってのは
ほとんどの場合個人経営ですから
「取引額が大きい客」といってもたかが知れてるよ。

まあとにかく
三菱グループ、社歴70年ね～・・・・大笑い

[54: 匿名]

噴飯

[55: 匿名]

スレつぶしらしき方のせいで、コメが止まってしまいました。

つぶしらしき方は、このスレの存在が何かまずいような利害関係のある方なのでしょうか？

痛いところを突かれたくない、少なくとも良心的ではないような業者の方なんでしょうか？

心当たりの方からのコメを、お待ち申し上げます。

[56: 匿名さん]

No.30のような書き込みをする輩が「住まいに詳しい」と名乗る事が問題だな。
おそらく土地家屋調査士かそれに類する職種の方なのだろうが。

設計的な視点からの見解を別サイトで見つけたので引用します。
確認申請に添付される図面の敷地図は
敷地の測量図がある場合は、その測量図をベースに作図するのが一般的です。
敷地測量図がない場合
大規模の建築では、まず発注者から測量士に依頼してもらって敷地測量図を作成してもらい、それを受領して設計に取り掛かります。
住宅など小規模な建築では、公図の輪郭をもとに簡単に計測して、登記簿と面積が変わらないように調整します。
敷地境界については、境界杭などが無く不明確な場合は、測量作業と並行して官民境界は所轄官庁に境界明示してもらい、民民境界は関係者立会にて確定してもらうのが普通です。
確認申請は、法務局に登記したりする実印が必要な書類ではありません。認め印で十分通用する程度のものです。建築の図面が基準法に適合しているかどうかをチェックすると言うものです。
だから、敷地も、法務局に登記されていないと駄目というものではなく、架空の境界線で構成される敷地でも原則は大丈夫です。
ただ、指導で境界杭を入れるなど境界をはっきりさせろと言われます。
確認申請の敷地図と現地が違う場合は、確認図面を作るプロセスが問題になります。
しかし、ほとんどの場合現地の測量は設計業務には入っていません。
本来施主が資料提出すべきものです。しかし施主が特別にお金を払って測量する事はまずありません。
そこで有り合わせの資料で問題ないように敷地図をつくるのです。
工事に入ろうとしたら、建物が敷地に収まらなかったというケースを聞いた事があります。斜面にある学校のプールですが、設計変更は設計事務所の負担で行ったという事です。

[57: 住まいに詳しい人]

>５６さまへ

３０スレ以下に登場する「住まいに詳しい人」です。

この掲示板は、ＩＰアドレスが表示されないので、書込みをした人物の特定が難しいですね。
他人に成りすまして、自己に都合の良い書込みを発見したのであれば、管理者にその旨を通報し、書込みを削除させれば良い。削除されなければ「なりすまし」ではないことです。

「住まいに詳しい人」とは、建築士だけでなく、建築行政のみならず、関連業務にも詳しい人間も多く存在します。
夢のマイホームを建築したが、様々な紛争に巻き込まれ、自己防衛の目的で多くの書籍から学んだ人も存在します。

スレ主（質問者）の相談内容を要約すると
１．自社で計測しただけで測量事務所に依頼せず、設計図面を書いて注文を取る施工会社。
２．測量ミスにより、請負契約した建物が配置できなくなった。
３．正確に調査・測量作業を行えば、紛争は回避できた。

私がスレ３０以下に書込んだ内容は、前述の「石橋を叩いて渡る」行為そのものです。
紛争が起きないようにするには、どの様な作業が必要なのかを述べたまでです。

「境界が不明などで敷地の範囲が確定できない事情があるときは、委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定の上、可及的に正確な調査を基に設計を行うべきである（地判50.2.20）」
設計をし、確認申請を行政機関に提出するという「法律行為」を行う資格者は、この判例を知らないとは言わせません。
さらに、民法第２３４条（境界付近の建築の制限）を満たす、或いは紛争を予防する見地から「可及的に正確な調査を基に設計を行うべき」と導き出され、建築主から提示された書面を以て現地調査しなくても良い、とするのは如何なものか。

>>そこで有り合わせの資料で問題ないように敷地図をつくるのです。
工事に入ろうとしたら、建物が敷地に収まらなかったというケースを聞いた事があります。斜面にある学校のプールですが、設計変更は設計事務所の負担で行ったという事です。

建築主の責任ではない、ということですね。
設計変更は設計事務所の負担で行えば建築主の負担は回避できるが、工期に遅れを生じた場合の損害賠償も当然発生します。

公図を用いて建築敷地を図面化させるという行為が、今後において、建築紛争を予防させることが可能なのか、甚だ疑問です。

>>ほとんどの場合現地の測量は設計業務には入っていません。
本来施主が資料提出すべきものです。しかし施主が特別にお金を払って測量する事はまずありません。

設計者又は施工会社が調査・測量させる理由はお分かりですか？


※文章を引用する場合、「引用始め」と「引用終わり」は記載すべきです。

[58: 匿名さん]

測量できない住宅会社なら、この掲示板にも出ている。

公図をそのまま敷地図面に使うのは異常。
普通の建築士なら、メ－ジャ－で何間まで入るか現地確認する。

普通は、登記簿の地籍から、建物面積が決まる。
見かけのケンペイ率と実際のケンペイ率があるということ。
測量し地積変更して、大きな建物が建てられるのなら、正確な測量を行えばよい。

土地の取引がある場合は、きっちり測量しているんじゃないの？

[59: 匿名さん]

「住まいに詳しい人」さま
住宅設計を専門にやっている者です。
あなたは机上の理論と過去の判例で理論展開していますが
どうも実務には疎いように感じます。

No.56に書かれている
＞指導で境界杭を入れるなど境界をはっきりさせろと言われます。
＞確認申請の敷地図と現地が違う場合は、確認図面を作るプロセスが問題になります。
この事が実際に設計業務を行う者の業務として重要なのです。
これをしっかりしていれば敷地に建物が入らないなどという事は起こらないのですが
＞委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定
しようにも、スレタイのように
＞測量しないで注文を取る会社はあるでしょうか
と、測量作業は無償供与かのような錯覚をしている（私の誤解かもしれませんが）
まさに
＞施主が特別にお金を払って測量する事はまずありません
と結ばれてしまいます。

＞設計変更は設計事務所の負担で行ったという事です。
＞建築主の責任ではない、ということですね。
いいえ、皆で負担を負ったということではないですか？

＞設計者又は施工会社が調査・測量させる理由はお分かりですか？
あなたの理論ではＨＭが測量業務を外注する理由は、経費削減とバックマージンを取るためですよね。
設計者又は施工会社がバックマージンを取るため以外の理由で、どのくらいの頻度で測量を発注していますか？

No.58さん
＞公図の輪郭をもとに簡単に計測して、登記簿と面積が変わらないように調整します。
こう書かれていますので
＞公図をそのまま敷地図面に使う
訳ではないですよ。
建蔽率・容積率についても、登記簿と実測に差がある場合登記簿面積ではなく実測面積が採用されます。
ただ、誤差の範囲内であれば登記簿面積と変わらぬように調整した方が後々のトラブルを回避できます。
＞土地の取引がある場合は、きっちり測量しているんじゃないの
開発業者による開発地の場合は測量して販売していますが
仲介の場合は測量まではしていないようです。

[60: 匿名さん]

昔いた設計事務所ではちゃんと説明して施主に測量してもらってたよ。
施主側でつてがなく分からなければ何社か紹介することもあるけど測量事務所と直で契約するのはあくまでも施主。
既存建屋があったり諸事情で設計時正確に測れない場合は
測量後設計変更が生じる可能性がある旨図面にうたっておく

[61: 住まいに詳しい人]

＞５９さまへ

確認申請を本人が申請する場合はともかくとして、委任を受けた建築士が作成した設計図書（図面類）には、敷地の測量を請け負った者の氏名は記載されません。建築士の名の基に作成された図面に関しては、基本的に建築士がすべて責任を負うのです。



経費削減とバックマージンを取るため、というのは、主として年間請負件数が多い業者のことを指してます。
積水ハウス等、大手にはその傾向があります。故に測量ミスが多数発生しております。

「境界が不明などで敷地の範囲が確定できない事情があるときは、委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定の上、可及的に正確な調査を基に設計を行うべきである（地判50.2.20）」

上記判例の境界とは、現実に見える占有界（ブロック塀等の囲障）とは異なることに注意が必要です。

No.58さんへの解答は意見のとおりです。

反論するのであれば、３０レス以降記載の私のコメントを熟読した上でお願いします。

[62: 匿名さん]

No.59です
＞昔いた設計事務所ではちゃんと説明して施主に測量してもらってたよ。
全ての施主様にご理解があればこのようなレスも立たないのでしょうが。
また、個人的にはそこまでする必要はないのかとも思います。

「住まいに詳しい人」さま
勿論、設計者はその設計に関して、またクライアントに対して責任を負いますよ。
だからこそ、測量図の提出がなかったとしても有り合わせの資料で問題ないように敷地図をつっているのです。
問題ないようにね。
確認申請は法務局に登記したりする実印が必要な書類ではありません。
認め印で十分通用する程度のものです。建築の図面が基準法に適合しているかどうかをチェックすると言うものです。

＞積水ハウス等、大手にはその傾向があります。故に測量ミスが多数発生しております。
？？？？
この話も事実に基づいていますか。
あなたは測量と敷地調査がゴチャゴチャになっていませんか。
通常は公図や法務局備え付けの測量図に基づいて敷地図を作成しますし
そのプロセスとして真偽を確認するため担当者レベルで敷地を計測します。
この段階で仮ベンチマークも決めておきます。

No.30以降のレスも読みましたよ。
しかし、建前論と過去判例の引用ばかりので
自身の体験による意見は見当たらないように感じます。
自身では設計も施工も行わないホームインスペクションの方でしょうか？

[63: 匿名さん]

>「境界が不明などで敷地の範囲が確定できない事情があるときは、委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定の上、可及的に正確な調査を基に設計を行うべきである（地判50.2.20）」

その正確な調査を誰が行うのかというのはまた別の話だけどね
設計者は施主に正確な情報を求める必要はあるけど
調査自体を行う責任まであるわけじゃないよん

[64: 匿名さん]

No.59です
ひとつ思い出しましたが
区画整理地で仮換地の場合の敷地確定は大変な作業です。
敷地面積ですら未確定ですから
測量をしないどころの話ではありません。

[65: 匿名さん]

↑それは本来不可能なんですよ、まあそれでもやっちゃってますけど。
　やっぱり苦労してますね・・・

区画整理などの大規模な土地は、ある基点を定めて測量して行きますね
その測量をして行く上で、まず全体が正確に測量出来るなんて無いんです。
基点から追っ掛けて区画して行く、そして実際は必ず余裕を見ておくんです。
ある程度区画が終わった時点で、過不足になった土地をその余白に突っ込む訳です。

そうやって全体の測量を終わらせるはずなのに、まだ途中の未確定地を
「ここは俺のもんだ！」と綱を張ってしまうのは、本来ちょっとした暴挙なんですよ。
でも実際には、やってますね。
まあ仕方ないんです、一応世の中は測量によって正確に区画され
それが絵になって数字になって記録される事に決まってるのですから・・・

でもそこらの土地は問題ないですよ、公図が滅茶苦茶でも何でも
既存境界さえ明確ならば測量自体は簡単ですから。
別に測量士だの土地家屋調査士まで引っ張り出す必要はありません。
だってね、建物を作る時、道路を作る時、図面と敷地を照らし合わせてそこに
実際に作るのは、測量士でも家屋調査士でも何でもないでしょ。
現場のおっちゃんだの監督が、自分達で計ってその場所に杭を打ってるでしょ。
杭を打ってから作り始める訳だ、自分達でね。

場所を決めて杭が打てるって事はね、境界さえ明確なら敷地は読める訳
家を建てる場所位、知識と経験さえあれば誰だっていいんよ。
営業さんでも設計士でも監督でも鳶のおっちゃんでもいいんだわ。
それとね、間違えないのは当たり前だから。　そんなの間違えるなら
家も図面の位置には作れないし、道路は曲がるよね、側溝なんて大変な事になるよ…

[66: 匿名さん]

>62

＞積水ハウス等、大手にはその傾向があります。故に測量ミスが多数発生しております。
？？？？
この話も事実に基づいていますか。

おいおい　どこの田舎もんだよ？
HMの敷地調査なんてバックマージン当たり前だろ。違法じゃないんだから。
１日最低５件ノルマこなしてたいした金額請求できない。やってられないな。
だから簡単にミスするんだろ
セキスイなんてその日図面アップだって知ってる？

住まいに詳しい人って土地の測量にミスするなって言いたいんじゃないの？単に。
敷地調査の測量って難しいとおもうけどな。

[67: 住まいに詳しい人]

「住まいに詳しい人」です。
「住まいと土地の紛争に詳しい人」とでもしましょうか。

NO.30記載の
建築敷地面積を多くしたいがために、隣地所有者が工作したブロック塀も、施主が工作したとして図面を作成します。この場合、ブロック塀の厚さが１０ｃｍであり、ブロック塀の長さが２０ｍであれば、その分建築敷地面積を多くすることが可能です。後日、紛争が発生する可能性は十分あります。
土地の境界（所有権界・占有界）を調査するのは、施主でも素人でも可能です。
筆界を調査することができるのは、測量士ではなく土地家屋調査士です。
何故かといいますと、現況測量でもっとも注意すべきことは、筆界と所有権界の相違による越境です。
越境の存在を無視すると、時効取得という問題、建築面積と登記簿面積の相違等、多数の障害が発生します。
訴訟物としての「所有権に基ずく返還請求権としての土地明け渡し請求件」等。
建築基準法は、境界線の立会を要件としているのではなく、境界線は明確かどうかを要件としています。
登記されている境界線（筆界）と異なった所に構造物（所有権界又は占有界）が存在するのは稀ではありません。
以上引用終わり。

建築基準法第１条（目的）
この条文内には「最低限の」と記載されております。
敷地調査・測量も、この条文のように「最低限の」調査・測量を行えば良いのですよ。
しかし、現実に設計した建物が敷地に入らないとか、後日隣地に越境していることが判明したとか紛争は後を絶たないのです。

現地に設置されている境界標及び構造物等が「筆界」なのか「現況」なのか、調査・分析する能力を持たずして、敷地調査の測量をすべきではない。

建築に携わる人は、建造物だけではなく、その土地にも多くの研鑽する時間を費やすべきです。
公図の法的性格、法務局備付け地積測量図の読み方、道路法の解釈等。

区画整理事業区域内における敷地調査は、街区番号・区割り距離・面積等、区画整理組合より情報が出されないと、現地を特定することは困難でしょう。地区整備計画が公布されなければ、用途地区も決まりません。

＞しかし、建前論と過去判例の引用ばかりので

過去の判例を引用しているレスは少ないですね。

[68: 匿名さん]

>No.66
バックマージンとは、リベートに同じ。
バックマージンということばは、不正な（公的でない）見返り報酬の場合によく使われます。
事前の取り決めなしに事後的に不公平なリベートの収受を行うと、合理性、公正性、透明性の観点から独占禁止法上の問題となることがある。
バックマージン肯定ってどこの田舎もんだよ！

>土地の測量にミスするな
>現実に設計した建物が敷地に入らないとか・・・紛争は後を絶たない
自分はそのような紛争とは縁がないけど、どれだけ無能なんだよって話だよね。

[69: 匿名さん]

トランシットも使わないで、自社で計測して図面を起こすような会社は信用できませんね。

最終的な詳細図面を作成する段階になりながら、昔ながらの巻尺で計るだけでのやり方は承服できません。
いくら施工する会社に、敷地寸法の提供義務はないとしても、施主に要求せずに自社での測量機器なしでの作図は危険が伴うにもかかわらず、何とも思わずに作図をする姿勢には、とても一生の財産を託す気にはなれません。

どっちみち、こんな姿勢の会社は間違いを起こせば、客のせいにするのはあきらか。
一度か二度しかない買物に、そんなケチを付けてほしくないのは、買う立場なら皆同じ。
こんな会社、最悪の会社。一刻も早く、退場してもらいたいです。