イニシア練馬旭町ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

地下鉄成増駅徒歩5分・成増駅徒歩8分。コスモスイニシアの新築マンション
イニシア練馬旭町ってどうですか？



所在地：東京都練馬区旭町3丁目542-4（地番）
交通：有楽町線「地下鉄成増駅」 1番出口より徒歩5分
副都心線「地下鉄成増駅」 1番出口より徒歩5分
東武東上線「成増駅」 徒歩8分

売主：コスモスイニシア
施工会社：田中工務店
管理形態：管理組合を設立後、大和ライフネクスト株式会社に委託

[1: 匿名さん]

・借地権
・隣が新聞屋
・北側がバス通り

デメリットもあるがお買い得であることは間違いない。

[2: 物件比較中さん]

メリット
・旧借地権で所有権と変わらない
・駅が近いのに住宅街
・南側・西側が戸建住宅
同じく価格が安い。

[3: 匿名]

価格が安いのは理由があるからでしょう。決してメリットにはならない。

[4: 匿名さん]

メリットと感じるかは人それぞれ

[5: 物件比較中さん]

旧法借地が所有権と変わらないって、デベがよく使う決まり文句だけど、後々の資産価値考えると「変わらない」って言い切るのは乱暴だと思う。
安いのも地代考えると300〜400万は安くて当然だし、よく「地代払うけど固定資産税の土地分は払わなくていい」って売り文句にしてる借地マンションあるけど、余程敷地が広くて戸数の少ないマンションでない限り、固定資産税に占める土地の割合なんてそこまで高くない。

[6: 匿名]

デメリットばかり、安かろう悪かろうの典型。

[7: 匿名さん]

そもそも、地主は地代から固定資産税を払います。
地代の設定は固定資産税の３～５倍が相場のようです。

[8: 物件比較中さん]

今まで色々見ましたが大体所有権のマンションと比較した場合15％位借地権の方が安い。定借地権だと20％位
安い。地代6,000円位であれば借地のほうが割安だと思いますが？（場所次第ですが）。

[9: 匿名さん]

どうしても23区、あるいは成増にこだわるならお買い得ですよ。
60年先のことなんか気にしない気にしない。

[10: 匿名さん]

メリットが無きゃ借地のマンション買う人なんていないでしょう
あるから買うんですよ

[11: 匿名さん]

買った人は60年後にはこの世にいないケースが予想されるので、住宅に対する人それぞれの価値観が基準になるのでしょうか。ホームページに載っている花のつぼみってどういう意味があるんですかね？

[12: 匿名さん]

定借じゃないから60年という縛りにもあまり意味はないのかな？
東上線の奥地のマンション買うなら絶対ここの方がいいよね。

[13: 匿名]

>10
メリットは価格だけ。デベがデベだし、品質もブランド力もそれなり。
あかの他人が買いたいってのを止めはしないけど、友人だったら絶対勧めない。

[14: 匿名さん]

価格ってかなり重要なファクターだと思うけど違うのかな？

[15: 匿名さん]

駅近いし複数路線使えるしいいじゃない

[16: 匿名さん]

近くの光が丘公園へよく行きます。バーベキューなどもできますし、
個人的にはいちょう並木が特におすすめです。
ここのいちょうは有楽町の旧都庁舎前に街路樹として植えられていたものが
移植されたと有名になりました。
秋はもちろん、夏もお散歩などしていると丁度木陰になって
気持ちがいいですよ。

[17: 周辺住民さん]

近所の借地の住宅に住んでいます。お寺さんの土地です。何で借地はお寺さんが多いの？

[18: 匿名さん]

なんで旧法の借地権なの？

[19: 物件比較中さん]

どうも自分の代で土地手放したくないって住職が多いみたいですよ。
借地なら手放したことにならないし。

[20: 匿名さん]

亀有駅前で販売したｲﾆｼｱの借地マンション、あっという間に完売してしまい検討の時間ありませんでした。

[21: 匿名]

価格、立地悪くない気がしますが…
やはりﾈｯｸなのは借地権でしょうか。

[22: 匿名]

↑現地を見て言ってます？

[23: 購入検討中さん]

現地は良いと思います。

[26: 匿名さん]

真西向きだった・・・
残念・・・

[27: 購入検討中さん]

南向きもありましたよ。

[28: 匿名さん]

どっちを向いていようが・・・。

しかし盛り上がらないね。やっぱり人気ないんだな。

[30: 匿名さん]

駅近の良い物件だけど、戸数が少ないから、
盛り上がらないですね。
成増のマクドナルドに広告ありました。
顧客層は近隣の人なのですかね。

[32: 匿名さん]

同じような立地で過去にヒルトップブリリア成増が
70㎡5,000万ですぐ売れていたしレガート成増が
同じ旧借地権でここより高かったので安いじゃないかな。

[33: 匿名さん]

エントランスまで階段って嫌ですね・・・。

[34: 購入検討中さん]

スロープありますよ。

[35: 匿名]

素敵なマンションですね！

[36: 匿名さん]

やっぱり借地権物件は厳しいのかな。
確かに買う意味が分からないし。

[37: 匿名さん]

この物件、何か問題があったようですね。

[38: ＮＯ． ３８]

どんな問題ですか？？

[39: 購入検討中さん]

モデルルームの場所がわかりませんので
HPに載せてください。

[40: 土地勘無しさん]

最近、購入を検討していた友達が言ってましたが、何か問題があって担当の営業の方が自宅に来てたみたいですけど…入居時期が遅れるみたいですね。なぜ、半年以上も先の話なのに今からなぜ入居時期が遅れるのか心配です。

[41: ビギナーさん]

購入した友だちから、このマンションに建築上の問題があったので
販売延期で、契約解除されたって聞きましたけど
入居延期の方もいるんですね。
どっちなんでしょう。

[43: 購入検討中さん]

工事が遅れただけみたいでですよ。

[44: 主婦さん]

駅近でこの価格は魅力的です。

ただ真西って日当たりどうなんでしょう？！
あと、１階には庭があるようですが、西向きの庭って結局じめじめして暗いですかね？

[45: 周辺住民さん]

近くのブリリアの価格を考えたら安いですよね。

西向きは微妙ですが、傾斜になってるので眺望は良さそうですね

[46: 物件比較中さん]

70平米で3700万円台って「うわ！安っ！！」って思ったけど、地代6000円と中規模マンション
より3000円ほど高い管理費を12ヶ月×35年って考えて比較したら、そんなに安くないのね・・・。
地代の更新料もかかるし・・。

[47: 購入検討中さん]

地代かかるけど、土地は固都税かからないから年間で見ればあんま変わらないのでは？
更新料っていっても60年後だし。

[48: 物件比較中さん]

マンションの土地の固定資産税ってたいした金額じゃないよ。金額における建物部分の占める割合がメチャクチャ高い。借地でも建物には固定資産税掛かるし。

[49: 購入検討中さん]

土地の固定資産税が7～8万て考えると年間の地代と大差無いですよね

[50: 物件比較中さん]

土地の固定資産税が年7〜8万もかかるマンションなんてあるの？低層で巨大な中庭とかがあるパターン？一般的にはせいぜい年1〜2万じゃないの？

[51: 匿名さん]

ローンを組むのであれば得なのでは？
Ａマンション　4800万円　35年　金利2.18%　総支払い　6865万円
借地権マンション　3800万円　35年　金利2.18%　総支払い　5435万円

差額　1430万円　

地代、更新料を含めても金利で払拭される。

[52: 物件比較中さん]

うーん、どうも営業さんぽい書込みで微妙に論点ズラされてる気がするんだけど、3800万でココを買えると思った人がどれくらいのエクストラコストを考えなきゃいけないかという話であって、4800万との比較で検討出来るぐらいの人ならそもそも4800万ぐらいで借地じゃない成増近辺にゴロゴロ建ってるマンション買うんじゃない？
買う側としては「4000万以下の予算でお手頃物件見つけた！」と飛びつくけど、売る側から見たら「少なくとも4500万ぐらいの予算の層じゃないとココは後々キツイよ」ってことなんですかね？

[53: 匿名さん]

ブリリアが5,000万前後だったのと比較すると
51さんの説明でよくわかりました。

ランニング含めて返済可能であれば、やっぱり割安なんでしょうね。

[54: 購入検討中さん]

見に行きました。
５１さんの言うとおり地代が6,000円位　更新料74万円
なので成増駅周辺で検討であれば割安だと思いました。

[55: 匿名]

借地権って更新だとか売却の時にもめたりするんですよね。
だから安いんですね。

[56: 匿名さん]

昔は更新の契約内容が決まっていなかったから揉めたそうです。
決まっているのであれば揉めないと思いますが

[57: 匿名さん]

管理費の高さ、地代を払い続けること、デベの信頼性を考えると・・・

[58: 匿名さん]

マンションの管理費のコストはどの会社でもあまり変わらないのでは？
違うのは駐車場とエレベーターのメンテナンスの考え方では

管理費が安い場合
駐車場稼働率を高く見積もってあるので空きが出た場合は将来的に上がる可能性がある。

エレベーターが壊れたときにフルメンテナンスではないので補修が必要な時は料金を徴収される。

高い場合は
エレベーターがフルメンテナンスなので後から費用が掛からないが費用がすでに入っている。

駐車場使用料を当てにしていない。将来的に上がることがことがない。

[59: 匿名さん]

管理費、同じ戸数のマンションと比べて普通に高いよ。
管理費と地代負担、ネット環境等、他と比べて劣っている条件を合計して考えないと。

[60: 匿名さん]

同じ位の規模でここより高いところもあったよ。詳細を比べないとわからないね。

[61: 物件比較中さん]

光が丘にＮＴＴのマンションができるみたい。
3,400～　いつから販売でしょうか？

[63: 匿名さん]

光が丘のＮＴＴ　徒歩15分　長谷工か・・・・

[64: 購入検討中さん]

同じ規模で管理費がここより高いところってどこですか？
仮にあったとしても私は相対的な話をしているんですが。
話のすり替えですね。

[65: 匿名さん]

管理費は相対的に駐車場台数と将来の維持費で決まるよ。
初めに駐車場台数が多いと後から上がるよ。

[66: 匿名さん]

購入を決めた途端、他に相も談に乗ってもらうはずだった営業からの連絡がプツリと無くなった。こんなもの？やめようかな。

[67: 匿名]

〉66

それは気分悪いですね。
ただでさえ借地権の条件付きなのに買った瞬間にそうなると心配しちゃいますよね。

[68: 周辺住民さん]

完売おめでとうございます！
やはり割安だと売れるのも早いですね。

[69: 匿名さん]

外観