敷地境界線をまたいでの庭の造成について

[金崎]

初めまして。質問お願いします。
昨年一戸建てを建てたのですが
その後隣地に新築が建てられました。

そこで問題なのですが、
我が家は隣地境界線から10センチほど
下げてブロックを積みフェンスを立てたのですが
お隣さんが、砂を敷き詰めて庭を造成したため
我が家のブロックが砂止めのような形で
利用されています。
当然隣の敷地をまたいで庭となっている状態です。
当初の話と異なり(当初は家のブロックに隣のブロックが一部接触する程度との説明。)
業者と話をして、隣の庭の一部は家の土地である認識を持ってもらうようお隣さんに説明してもらいました。

その後、友人から、他人の土地に勝手に建物を
建てても何十年か経つと民法上では
相手の土地として認められるという
ことを聞きました。
この場合そんなことがありえるのでしょうか？

近所付き合いもあるし、土地を相手の
庭として利用されることは
府に落ちませんが我慢しようと思っていましたが
土地の所有権に関わるとなると不安で耐えられません。
どうかお願いします。

[21: 匿名さん]

17cmの間違いとか？

[22: 匿名さん]

> ここは区画整理地で元の形はこちら側の
> 土地が1.7m程GLが高い位置にあります。

> その結果はというと、1.7mあった段差を埋めるために
> 家のGLラインまで砂を敷き詰めて来ました。

繰り返し書いてるから、１７センチじゃないだろ。

[23: 匿名さん]

砂ってのも理解出来ん。土じゃなくて砂？

[24: 匿名さん]

そもそも家建ててからＧＬ変えないよね。意味わからん

[25: 匿名さん]

スレ主さんに質問ですが「1.7mあった段差を埋めるために家のGLラインまで砂を敷き詰めて来ました」とありますが、1.7ｍも砂を敷き詰めるにしろGLの変更となり「宅地造成申請」が必要となりますが何かの間違いでは？
それとスレ主さんは「ブロック塀を作った」ということですが1.7ｍのブロック塀は違法です。
普通のブロック塀ではなくCP型枠コンクリートブロックですか？　普通のブロック塀なら隣地建設会社が土圧でスレ主さんのブロック塀が倒れる危険性があるので砂で段差を埋めたとか？
とにかく状況が良くつかめません…

[26: 匿名さん]

　↑
補足ですが、境界で高低差が有る場合は一般的にはGLが高い方のオーナーが土留め、雨水流出防止目的でRC、もしくはCP型枠CB（垂直３ｍ以下の場合）で土留めを作ることが慣例になっています。

[27: 匿名]

家を建てる場合、普通は片方の家しか塀は作りません。
高低差が有る場合は、土留めとしてＧＬが高い人が作るのが普通。
それに、施工の誤差等を考慮して、大抵はギリギリでなく、
２cm程度空けるのが一般的。
後から建てる人が、その２cmに土を盛って平地にするのに文句言う人は
おらんでしょ。そこに、何か建てられたら不法占拠で避けて貰うべきだが、
土を盛られて文句言うのは、ちょっと・・・。

それをスレ主が１０cm空けてしまったのが悪いだけと思うが。

[28: 金崎]

度々の言葉足らずで
うまく説明できる自信がありません。
可能であれば分かりやすく画像を貼って
状況が分かるように努めます。

更に、1.7mはありませんでした。
1.1m位です。
あと、砂を敷き詰めるというのは
稚拙な表現でした。
何と言うのが正解か分かりませんが
土を盛って、1.1mの差を無くしたということです。
土台を上げたとでも言うんでしょうか？
我が家のブロック一面と、そのお宅の
立てたブロック三面で土を
押さえている形です。
せっかく答えていただいているのに
状況説明がいい加減で申し訳ありません。

[29: 匿名さん]

なんだか問題がどんどん変化していきますね。
スレ主さんではなく隣地所有者が1.1ｍの盛土をしたということは正式に宅地造成申請をしたのでしょうか？
そうでなかったらその盛土は宅造法違反です。　市町村の土木課に通報できます。

　　第三条 　法第二条第二号 の政令で定める土地の形質の変更は、次に掲げるものとする。
　　二 　盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートルを超える崖を生ずることとなるもの

その盛土により境界石がうずもれていませんか？　そうであれば後々境界でもめることになる恐れがあるので今のうちに境界を明確にしておいた方がいいです。　渡恒彦主演のＴＶドラマでもやっていましたが司法書士が立ち会って文章に残してくれます。

[30: 匿名さん]

もともと、境界のブロックを１０センチ控えて築造されたのは、業者からの提案もあったのでしょうが、決断されたのはスレ主さんご本人です。その段階で、１０センチ分を庭として使用することはできなくなったわけです。お隣が盛土しようがしまいが、同じことです。

1.1mくらいの高低差があったそうですが、もし、お隣が自分の敷地にブロックなどで擁壁をつくり、相手の敷地だけで盛土したら、どうなるでしょうか？　あなたの敷地に幅１０センチ、深さ１．１ｍの溝がのこり、雨が降れば水がたまり、夏にはボウフラが発生するかもしれません。ゴミがたまっても掃除も難しい。

逆に、もし、お隣が盛土しなかったとしたら、やはり、お隣はあなたとの境界線には、塀はつくらなかったでしょう。すでに１．１ｍの高さのブロックがあるわけですから。ですから、お隣が盛土したかどうかは、今回のことに関係はありません。

将来の土地所有権が時効取得されることを防ぐには、境界杭を設置し敷地境界の民々確定を行います。印鑑証明を添付して書面とするのです。土地家屋調査士に依頼すると良いでしょう。当然、費用は必要ですが、子々孫々に問題を先送りせずに済みます。

お気持ちは、わからなくはないのですが、現実的な対処としては、現状のままではないかと思います。

[31: 匿名さん]

スレ主さんは塀を擁壁と書かずに単にブロックと書いているが、これはただのコンクリートブロックのような？そうだとすると、>>25さんの次の指摘どおり、危険で違法。

> それとスレ主さんは「ブロック塀を作った」ということですが1.7ｍのブロック塀は違法です。
> 普通のブロック塀ではなくCP型枠コンクリートブロックですか？普通のブロック塀なら隣地建設会社が土圧でスレ主さんのブロック塀が倒れる危険性があるので砂で段差を埋めたとか？

これは1.1mでも、同じこと。
ところが、隣家も土盛りしてＧＬをそろえた。この時点でブロック塀は擁壁ではなくなった。もしただのコンクリートブロックだったら、不幸中の幸いじゃないのかな？

スレ主さんは最初、
｢隣地に新築が建てられ｣　｢砂を敷き詰め｣　｢庭を造成｣
って書いたから、皆勘違いしたけど正しくは、
隣地が土盛り　→　住宅建築　→　庭を造成
の順番でいいのね？

[33: 匿名さん]

スレ主さん
> この辺りではそこそこ大手のエクステリアさんの
> 仕事ですし違法ではないとは思いますが
> いかんせん何がダメなのか分かりません。
> 基礎も作っていたようですし鉄の芯のような物も入れてました。

詳しいレスは、専門家の方にお願いするとして、やはりふつうの塀用のコンクリートブロックなんですね？
ブロック塀に基礎も鉄筋もいれるのは当然で、それでも土留めする能力は｢まったく｣ありません。基礎も鉄筋も、塀に自立させるためだけのものです。土留めをするのは擁壁で、ふつうエクステリア屋では出来ません。
擁壁工事については、ググってください。いくらでも出てきます。そこに出ているようなものが擁壁で、工事費が一桁変わります。たとえば
http://www002.upp.so-net.ne.jp/greentree/sumainet/report/cb/cb.html
ここに｢H600程度(CB3段まで)のものであれば慣例的に認められている現状だが、これを超えるものについてはRC造・CP型枠コンクリート造などの設計と施工が必要である。｣とあるとおり、３段まででも黙認されているだけです。1.1mはそれを超えています。

隣人が合法に盛り土したかどうかはまた別の問題ですが、おかげで今は、擁壁ではなくなりました。隣人があなたの土地に勝手に土を入れたことにクレームを出したうえで、あなたが今のブロック塀に沿って１０センチ幅のコンクリートブロックを１列並べて、境界線をはっきり作ってはいかがでしょうか。

[34: 匿名さん]

擁壁について

コンクリートブロックだとのことですが、型枠ブロック（ＣＰ型枠）かもしれません。
外観上は、見分けがつきません。型枠ブロックは、垂直擁壁として認められています。
http://www.cp-katawaku.jp/text/cp_summary.html
現状の目視だけで違法だと決め付けることはできません。

高さ１ｍを超える盛土で、宅地造成（開発）の申請が必要なのは、敷地面積１０００㎡以上（行政によっては５００㎡以上）です。
また、高さ２ｍを超える擁壁は、工作物申請が必要ですが、２ｍ以下は申請は不要です。
よって、手続きの瑕疵があるとは思えません。

また、行政によっては、高さ１ｍまではコンクリートブロックでの擁壁を認めているところもあります。
今回、1.1ｍとのことですが、どのような計測をされているのかわかりませんし。

何が言いたいかというと、相手の違法性をつくことはできないでしょうということです。
それに、当初はスレ主さんの敷地がコンクリートブロック1.1ｍの擁壁を作ったとのことですから。あなた自身も同罪？　今は埋まっているのでしょうけど。

土地に関することは、土地家屋調査士に相談されることです。司法書士は権利関係が専門なので、土地境界は専門外です。