パークハウスつくば研究学園 けやきレジデンスってどうですか？Part12

[匿名さん]

パークハウスつくば研究学園　けやきレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：102.03平米～115.75平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（販売提携「代理」）株式会社イオプラネット(販売提携「媒介」)


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[201: 匿名さん]

車は何んですか？

立体は、重量の問題なら入居時に所有している車に限って運用で目をつぶってくるますよ。

[202: 匿名]

残戸数はさくらのみで４８戸。けやきは完売。

４８なら今年中に完売も出来そうだね。

[203: 118]

119さん、ありがとうございます。

機械式駐車場は、数分くらいで車を出すことはできそうですね。
「子供を外に待たせて車を出し入れする時」は確かにちょっと心配です。

あと

> 100㎡のモデルで説明を受けていますが、管理費2.23+積立金2.36-前年度の余剰金(0.4～0.5)+駐車場
> 代(２段目)0.4+固定資産税0.9位(５年間)=約5.5万。115㎡なら管理費、積立金、余剰金を1.15倍する。

> 金額が、変動する要素は何か大きな共用部分の問題で補修に使って余剰金が出ない場合や物価高騰で
> 修繕積立金が不足してしまうとか。固定資産税は、５年間減税されているので６年目から上がります。

非常に貴重な情報をありがとうございます。
この値段を目安にもうすこし考えてみます。

[204: 118]

> > 139
> つくば市の発展を考えると、駅近辺のこのマンションの将来の価格低下もほとんど無いでしょう。
>
> ↑本気でこんなこと思ってんの？お気楽だねー

吾妻、竹園周辺のマンションの中古の価格を調べましたが、
この１０年でほとんど値段は下がってないと思いますよ。

研究学園は調べてないですが、発展中の街ですし
つくば駅周辺とそう条件は変わらないのではと思います。

[206: 購入検討中さん]

>201
ありがとうございます。

乗っている車は、重量は問題ありませんが横幅規定オーバーとなります。

[207: 匿名さん]

>>201

自走式でも横幅が問題と言う事は、２ｍ越えって事に成ってしまうんですが、機械式の１．８５ｍを超えているって事ですよね。

もし２ｍ越えだと自走式は周りの人の使い勝手に影響が出ますから難しいかも知れませんね。

[208: 住民さん]

ＴＸの高架下は空いてないですか？
横幅の問題だと機械式には入らないでしょうし

[209: 購入検討中さん]

>207
後付けパーツを取り払って何とか2m以内という感じです。
やはり引き続き敷地外で探してみようと思います。ありがとうございました。

>208
情報ありがとうございます。
さくら敷地内の高架下は空きが無いと言われました。もしくは敷地外高架下にもどこか駐車場があるのでしょうか？

[210: 118]

＞205
そのままお言葉返します。
足を使って調べて見てはいかが？

[211: 匿名]

>>209

208ではないですが、さくらの高架下以外、近隣に高架下駐車場は無いです。

ただ、車幅2ｍと言うと大概の駐車場は結構出し入れが大変かもしれませんね。特に四角く線を引いたところばかりですから。

[212: 匿名]

さくらも残り３０位らしいから年内に頑張れば完売の声が聞こえるかもね。

ここが、完売すれば次はイーアスの向こう側なんだろうけど当分無理かな。

[213: 匿名さん]

公式サイトにでかでかと残り48戸って、書いてあるんですが。。

[214: 周辺住民さん]

さすがに、これだけ長い間売れ残っているとまずいですね。

今年中に売れたとして、ギリギリ新古あつかいでしょう。

[215: 不動産購入勉強中さん]

>>213

残り48戸は7/5現在ですから、もう少し売れてるってことでは？
明かりも随分と増えたし、ラストスパートってことでしょう。

[216: 匿名さん]

>>214

何がまずいの？
今更って気がする。

[217: 入居済みさん]

あと48戸だけど叩き売りしないと年内完売しないのでは？

[218: 購入検討中さん]

もうとっくに叩き売り始まってますけど・・・

[219: 物件比較中さん]

今は何割引ですか？
3割のままでしょうか？

[220: 匿名]

そんなものじゃないですか。

[221: 匿名さん]

>>218さん
つくば市内は以前６〜７割引みたいな物件がいくつもあって、近隣でも、まさしくそれらが「叩き売り！」って言われてましたが、この物件もそんな感じになったのですか？だとしたらモノは良いし買い急がねばですね！イーアス行ってみなきゃかな。

[222: 匿名]

流石に６割引きは無理でしょ。６千万が２千４百万でしょ。その逆はもしかしたらあるかもね。

[223: 購入検討中さん]

6～7割って・・・・
その程度の相場観で交渉しても蹴られて終わると思うよ。。。

[224: 匿名さん]

>残り48戸は7/5現在ですから、もう少し売れてるってことでは？

そんなペースで売れてたら、もっと早く完売できてるわ。

[225: 匿名さん]

確かに数年前はつくば駅界隈で駅から少し離れると６割引とかあったよね
チラシとか見て驚いたりしたよ

でもさすがにこのデベだとそんな売り方はしないんじゃない

[226: 匿名さん]

6割引していたマンションって、どこの話ですか？
大穂とかそっちの方ですか？

[227: 匿名さん]

もう少し南の方にあったよ。

[228: 匿名さん]

学園自動車とかの近所？

さくらが２千万円台だったらもう完売してるよね。

[229: ビギナーさん]

さくらもモデルルームだった部屋は３４００万くらいと安くなった。

正直お買い得ではないか？

事情があって買えないけどね。

[230:]

ここのマンション節電とかでエレベーター半分動いてないんだって？
不便そうだな。
まぁその節電も東電に騙されてやってるようだけど

【家庭の電力、2割過剰推計　「15%節電」厳しすぎ？】http://www.asahi.com/national/update/0731/TKY201107310433.html

[231: 匿名さん]

エレベーター停めてると言っても平日の日中だけだから大した支障はないです

照明も落としてるけど落とし方もしっかり考えてやってる

きっかけはどうあれ節電に取り組んでいただくことは

結果として経費の節減となって自分たちにプラスになって返ってくるから

管理組合もよくやってくれてると思います

[233: 匿名さん]

ここのマンション、節電すると管理費戻ってくるの？

[234: ビギナーさん]

管理費は管理組合の飲み代に化けます

[236: 匿名さん]

>>233

戻ってくるよ。

[237: 物件比較中さん]

「パークハウス」と「戸建て」の間で迷っています。

パークを戸建てと総支払金額で比較する時、

　パークハウスの値段は、売値金額より１８００万円程度多めに考えなければならない

というのは正しいでしょうか？

過去ログにあるように、パークハウスの100㎡のモデルでかかる費用は
固定資産税を除くと、月当たり約4.6万円です。
（管理費2.23+積立金2.36-前年度の余剰金(0.4～0.5)+駐車場代(２段目)0.4）

一方、戸建ての場合（例えば駅から徒歩6分の創建「来夢の杜」）
延べ床面積120㎡くらいで月に管理費が約0.4円万円弱です。

つまり、来夢の杜は、パークハウスより月当たり4.2万円安いです。

１年にすると約50万円強安いですし、
ローン返済期間の35年にすると約1800万円弱安いです。
（ローン返済後はさらに・・・）

私はなにか忘れているでしょうか？

[238: 匿名さん]

戸建の場合補修しないならそれでもいいと思う。
書いている金額の内約850万円は修繕積立金だから。

後、マンションと戸建の耐久性の差も有るからその辺りも考慮する必要は有るかもね。

[239: 匿名さん]

>237　さん

戸建とはいえ、ちょっと少なすぎませんか？

35年前提で修繕無しは考え直した方がいいような気がします。
私は以前は戸建でしたが、10年超えてくると補修・メンテが色々必要ですよ。

修繕の判断は自由ですが、放置すると後々予想外の大きなツケが回ってくる事がありますので良く考える必要があります。

あと、維持管理に費やした費用が売却時にどう報われるのかもポイントだと思います。
戸建の場合、ある程度経過してしまうといくら頑張ってメンテしていてもほぼ土地にしか価値が残りません。

[240: 匿名さん]

ランニングコストもさることながら、マンションと戸建て、どちらが自分のライフスタイルに合うのかを考える事も重要ではないですか？ライフスタイルは正にプライスレスです。

[242: 物件比較中さん]

現在のさくらの値引き額を知っている方いらっしゃいませんか？

[243: 匿名さん]

ここあと残り何戸ですか？

[244: 匿名さん]

2～30戸位じゃない。

頑張れば今年中かもね。

[245: 匿名さん]

ここのマンションは、追い込みをかける感じがありませんね。
けやきの残りが少なくなったときには、ずいぶん割引して、スパートかけている感じは
あったのですが。

[246: 購入検討中さん]

そうですね。
ずっとウォッチしてきましたが、けやきの最後あたりが値引きは最大でした。

さくらはこのままずるずると売れてしまいそうな予感。

[247: 匿名さん]

イーアスの事務所とか、販売員さんとか、結構コストがかかると思うのですが、
プライドがあるのでしょうか。

[248: 匿名さん]

プライドとかじゃなくてちゃんと計算していると思うけど。

最後の数戸とかに成ったら今より多めに行くんとちゃうかな。

[249: 匿名さん]

頑張って早く完売しないとつくばで売り出し中のマンションに迷惑だぞ（笑）

[250: 物件比較中さん]

けやき最後は値引きどの程度だったのですか？

[251: 匿名さん]

けやきの最後の方は早くさくらの販売に移行したいという思惑があったので割り引きが大きかったのでは？

さくらを最小限のダメージで売る時間を稼ぐために残り僅かのけやきはさっさとバーゲンプライスで、という戦略だと思います。

[252: 匿名さん]

販売事務所行きました。
花が咲いていないのが延べ25戸。つぼみが7戸。
東南角部屋が低層階のみ(2～5階かな)
100Dタイプは11階のみ
105Bはつぼみ除き4戸くらい
西角と中央が同じくらい残ってました

メモ取っていないのでうろおぼえです

11月末までに完売(含む契約締結)したい意向のようです

[253: 匿名さん]

と言う事は、何でもよければ１０月辺りに行くとバーゲンプライスか。

[254: 物件比較中さん]

提示された条件は？

[255: 匿名さん]

残り１，2戸狙いだと購入希望者がダブったら交渉が一気に難しくなりそう。

残り10～20戸当たりがベストな気がします。

[256: 匿名さん]

>254

つくばで売り出し中のマンションを買う気に成らない位。

[257: 匿名さん]

つくば→つくば駅

[258: 匿名]

今日の広告だとさくらの２階の部屋って2ｋ万円位引いてないか？

[259: 匿名さん]

４割引程度している広告物件で引きつけておいて、売れてるのはそれより値引きの渋い中・高層階って状況ですね。物は良いと思うから前向き検討で見に来てる客はそうなるのかもね。
竣工後２年以上が経過し選べる間取りも限られた現状で現在の値引きで売りさばいているのだから頑張ってるように見えた。

[260: 匿名さん]

4割はすごいなぁ。。。
賃貸相場が全く崩れてないので、賃したらウハウハですね。

[261: 匿名さん]

もうこの物件、間取りの選択肢が全体の５％位しか無いし、既居住者がすでに２年も共用施設を利用していることを考えると、モデルルーム使用住戸で４割しか引かないのは逆に渋い方ではないかな。モデルルーム使用住戸でないのはもっと渋いみたいだし。
中小が販売してたつくば市内の他の物件は、竣工後間もなくすると半額とかそれ以上とかザラにあったから、この物件のそうなるかと思ってたけど、やっぱり大手は長期販売になっても堅実に売るね。会社に体力が有ると、投げ売りするより長期かけても堅実に販売した方がコストは抑えられるからね。

[262: 匿名]

9月3日現在、販売中・販売予定23戸。商談中9戸。7月17日時点では残り46戸、8月6日の資料では39戸でした。このペースが続けば11月末はギリいくかって感じ。ただタイプの選択肢も狭まるためぺースダウンも十分あり得ます。新築がタカラレーベンのみで1年後の引き渡しなので、マンション派の方は今は中古との天秤なのでしょうか。

[263: 匿名]

公式HPからモデルルーム使用住戸がゴソッと消えたが売れたのかな？

[264: 匿名]

完売の目処でも付いたんじゃないの。

[266: 匿名]

例えばどの辺？

サーパスは、地震以来書き込みがほとんど途絶えているような感じだけど。

[267: 物件比較中さん]

ここはもう完売ですか？
つくば駅に出来るマンションだと快速に乗れるのが魅力なんですが
ここも免震が魅力だなと思ってました
予算が厳しいので躊躇してました

[268: 匿名さん]

完売は、していないと思うけど。

[269: 購入経験者さん]

こちら、昔検討したことがありますが、今もまだ販売中なんですね。
検討板があったのでちょっとびっくりしました。
もう少しのようですから、早く完売するといいですね。

[270: 匿名さん]

ここが100㎡で3000万なら買いだと思うな。

私は最上階が欲しかったけどもうないから断念。中古でそのうち買いたい。

[271: 匿名さん]

そうか？
目の前が調整池でお世辞にも景色がいいとは言えない。
おまけに管理費・修繕費・駐車場・ネット利用料などの固定費が月4万オーバー。
茨城の割に高すぎる気がする。

[272: 匿名はん]

けやきを見せてもらったのですが、
窓を開けていると、快速電車が通る時の
爆音が結構すごいです。

窓を閉めっぱなしにすれば確かに静かです。

でも、気候の良い時とか夏の夜に
窓を閉めっぱなしにしないといけないのは
残念だなと思いました。

あと、せっかく高層階でも景色がいまいちですね。

部屋そのものは良かったです。

[273: 匿名さん]

271
茨城だからあの価格で押さえられてるんだと思うよ

[274: 匿名さん]

ネット利用料なんて無かったと思うけど。
どこの物件と間違えてる？

[275: 匿名さん]

NETは、必要だから固定費にカウントしているんでしょ。

管理費や積立金も金額だけ見ても駄目だよ。他が安すぎって事もあるから。

[276: 匿名さん]

結局・・・・快速も停まる気配もナシ。都内通勤には沿線で一番不便な研究学園駅の駅前。
線路極近で、騒音はハンパじゃない。

そうそう、TXの快速通過時の音はハンパじゃないですよ。通過時窓を開けてたらドキッとするぐらいうるさいです。気の弱い奥さんは無理かもしれません。これホント

[277: 匿名さん]

快速停まる論なつかしいねぇ、そして今考えるとさらに笑える。

[278: 匿名さん]

それでももうすぐ完売だね。
このご時世に５５０戸は大したものだよ。

そのうち投げ売り論も今となってはなつかしいねぇ。
結局モデルルームでも４割が限界だった。
当たり前の事だけど、資金力のあるデベロッパーだったら
投げうるより長期的販売の方が利益になるからね。
中小の短絡的な三流営業マンじゃ理解出来ないだろうけど。

[279: 匿名]

最上階買いたい？
まだまだ余震が続いているのに、猛者がいたものだ

[280: 匿名さん]

「わだ家」が今日オープン。
どうして研究学園なのかな。
和田あきこ来るかな。

[281: 匿名さん]

>中小の短絡的な三流営業マンじゃ理解出来ないだろうけど。
デべの会社規模は一流なんだろうけど、営業はそれを鼻にかけている三流営業マンだったぞ。
会社規模や商品力と営業の質は、必ずしも一致しない。
それどころか、反比例する。
だって、商品が良ければ、ダメな営業でも売れるから。

[282: 匿名さん]

>ネット利用料なんて無かったと思うけど。
>NETは、必要だから固定費にカウントしているんでしょ。
嘘はイカンでしょ。
もらった資料に思いっきり書いてあった記憶があるぞ。
何なら、後日詳細な金額を書いてもいい。

[283: 物件比較中さん]

資料には書いてるけど、個別に勝手に契約するもんだよ。
おそらく大多数は引いてるから、計算に含めて間違いではないけど。

快速の音はうるさいけど、ドキッとするほどって‥どんだけの音なんだよ。
まぁうるさいことに変わりはないから、そういう理由で快速が止まると嬉しい。
音はだいぶ変わるよね。快速の音以外は全然聞こえないから。

[284: 匿名さん]

だ～か～ら。

維持管理費が高いと思うなら買うな、というか買えるフリしてここに書き込むな。

[285: 匿名さん]

でも、月に４万円オーバーは高いよな。
しかも駐車場は機械式だし・・・。
都心から離れた千葉や茨城なんかだと、自走式じゃないと話にならん。

[286: 匿名]

管理費が高いのは、管理組合が活動してないのでは？
役員は輪番制ですか？、

[287: 匿名さん]

理事会は、仕事はしている。管理費は下がっているし 駐車場も実質は無料みたいなもの。

回りのマンションとはシステムが違うから。

[288: 匿名さん]

物件の北側に行けば一目瞭然だと思うけど、駐車場の大部分は自走式じゃなかったっけ。
機械式はさくら棟に隣接したのだけだったはずだよ。

[289: 住まいに詳しい人]

>>279
免震だから、１階だろうと最上階だろうと揺れの大きさは変わらないけど。

>>282
CATV利用料と勘違いしてないか？
ネットはどの会社とは決まってないよ。

[290: 匿名さん]

>289

NETは、必須だから固定費にカウントしているって事が理解出来無いのか。なら、駐車場をなぜ借りる前提で計算するんだ。

駐車場は、借りなきゃいけ無いものじゃ無いってことを知ら無いのか。

[291: 匿名]

>>290
じゃあ光熱費や上下水道、通信費用などもカウントしないと(笑)
必須なんでしょ？

[292: 匿名さん]

>駐車場も実質は無料みたいなもの。
どこが？
思いっきり駐車場代取られるじゃん。
しかもその分他が安いわけでもない。
都心で車無しの生活は考えられるが、ここで車ないとキツイ。

[293: 匿名さん]

291はそうやって屁理屈こいてればイイよ。

[294: 匿名]

>>293
マンションでまとめて契約しないものを必須だからといって、固定費としてごっちゃにする方が屁理屈じゃないの？

そんな簡単な理屈すら理解できないのかね？

[295: 匿名さん]

なんだかんだ言ってももうすぐ完売ですね
投げ売りもせずに着々と５５０ももうすぐゴールですね

[296: 匿名]

>292

199を読め。サービスでアンカー打っといたる。

>199

ここは、よそと違って駐車場代の殆どを管理費に組込む様な予算を組んで無い。

駐車場代なんかは全て余剰金。

[297: 匿名]

>294

自分の生活で負担に成るものを考えて生活できるかどうかを考える必要があるのだから、好きなもの入れて計算させればイイだろ。

水道代や電気代、他の通信費も入れて計算すればイイ。細かい計算をしなきゃ成らない様な奴は買わないからほっとけ。

[298: 匿名さん]

297の言うとおり，金の計算出来る人間はここは買わないな。

[299: 匿名]

今買っているのは、今のレベルで金の計算をしている人。

足りるかどうかの計算とはちょっと似て非なるもの。

[300: 匿名さん]

>駐車場代なんかは全て余剰金。
だとしたら、取らなくてよくない？
５，０００円とかじゃなくてタダでいいじゃん。
機械式だからメンテナンス代かかるんでしょ。
いずれにしても、管理費・修繕積立金・駐車場代・ネット利用料なんかで月々４万円オーバーは、
他に比べて高い。

[301: 匿名さん]

いや、だから数千円の駐車場代を0円と思えない頭なら買っちゃダメなんだって…

[302: 匿名さん]

機械式の駐車場って、良いとこ一つもないよな。
・車庫入れがしづらい
・上段や下段だと、入出庫に時間がかかる。
・同じレーンでかぶると、待たせて悪い気がする。
・同じレーンでかぶると、待っててイライラする。
・メンテナンス費用が高い。
・当然、それが利用料として入居者負担になる。
・見栄えが悪い。
・雨の日、暑い日、寒い日は最悪。

本来、土地が狭く世帯数分の駐車場が用意できないため、致し方なく機械式になっているケースが大半。
土地が高い都内ならまだしも、茨城まできたら自走式じゃなきゃイカンでしょ。

自走式駐車場のマンションに比べて敷地面積は狭いから、それが価格に反映されてもいいはずだけど、
ここはそれも感じられない。

[303: 匿名さん]

数千円の駐車場代を０円と思える頭の持ち主って・・・。ｗ

[304: 匿名]

>300

駐車場無料ってのは一番ウマシカな選択。複数台借りる奴が得しちゃうだろ。回りより安いとまた貸しする奴が出るかもしれない。

機械式駐車場のメンテもちゃんと今の管理費と積立金に計画されているから心配無用。

まあ、気に入らなければ買わなきゃイイだけ。

[305: 匿名]

300って最初の積立金の金額しか見ないタイプだな。

[306: 匿名さん]

＞複数台借りる奴が得しちゃうだろ。
そんなマンションどこにもねえよ。ｗ
2台目とかは大概抽選だし、利用料もかかるだろ。

メンテもちゃんと今の管理費と積立金に計画されているっていうけど、
ただ単に余分な費用がかかっていて、それを住民が補ってるってだけの話。

[307: 匿名]

>306

何かってに二台目から有料にしてんだ。

都合が悪いからって好き勝手に条件を変えるなよ。このご都合主義が。


修繕計画がしっかりでいているって言う事だから。
しなも、払う事に何も問題が無い人が買っているわけ。

何か問題でも？

[308: 匿名さん]

>何かってに二台目から有料にしてんだ。
一般的にそうだという話。
統計的に1台目が無料のマンションは、そういうところが圧倒的に多い。

問題はないけど、無駄金払ってるなという感じ。
しいてあげれば、固定費が高いと今後更に景気が悪くなった時、未納が増える危険性が高い事位かな。
でも、納得してるならそれでいいんじゃない？

あくまで、他と比較して固定費が月４万円オーバーは高いと、個人的な感想を述べているだけ。

[309: 匿名さん]

>>308
個別の話をするのに、突然一般論を持ち出してどうすんの？
意味がわからん。

さすが、ネットを固定費に組み込むような常人を超越した思考の持ち主だな。

[310: 匿名さん]

ここで前に見積貰った時8,000円位だった記憶が。一台目無料という話は何処から。

マンションで一括契約している場合、強制徴収のところ多いよ。1,000円位だけど。なので固定費と考えても良いのでは。
速度に不満でさらにフレッツなどを契約するのは自由。ただしネット代は二重払い。

[311: 310]

あぁ，まえの書き込み，前段が駐車場代で後段がネット代の話ね。失礼。

[312: 匿名]

免震で維持費が込み込み4万は高くは無いと思います。みどりののライオンズも同じ位でした。こちらの方が設備が充実しているのでお得感はありました。周辺の耐震物件より1万円くらい高いので相対的に高く見えますが、免震で耐震並みに安いところは危ないと思います。

[313: 匿名さん]

駐車場無料は実は賃貸の人だったというオチはないか？

[314: 匿名]

>>310
駐車場8000円って、どこのマンションの話ですか？

ネット代強制徴収って、どこのマンションの話ですか？

物件を間違えてますよ。

[315: 匿名さん]

>>314

そんな煽り方しなくても正確な情報知っているならそれを書いてあげれば良いのでは？　住民の性格が悪いと思われますよ。
それと一般論とここの物件との比較は検討者にとって有意義だと思います。ここの物件以外の情報を書き込むなという理由がわかりません。

ネットの強制徴収についてご参考。
http://www.jyusetsu-navi.com/sokoshiri/07-1.html
「不満を感じた人が他の高速回線に乗り換えた場合、「シェアード型の回線使用料が管理費に組み込まれているため、料金を徴収し続けられる」という問題も生じる。」

ネット代を個別の費目で徴収している物件もあれば管理費に組み込まれている物件もあると思います。BB標準対応のマンションは何らかの形で固定費が取られていると考えるのが普通ではないでしょうか。

[316: 匿名さん]

話の流れが全然読めてねえな。
一般的に、千葉とか茨城の田舎のマンションは、駅前といえども自走式の駐車場がほとんどで
1台目は無料に近いぐらいの使用料だって話だろ。
そしたら、何台も借り出す奴が出てくるとか訳のわからない話をするから、
2台目は、抽選で当たった人しか借りられず、1台目より使用料も上がるのが普通だろって話をしただけ。

それに比べてここのマンションは、機械式だし月々の使用料が高いねってだけの話。
ＮＥＴは固定費に含もうが含むまいがどっちでもいいが、管理費・修繕積立金・駐車場代だけでも、
他のマンションに比べて高い。

だから竣工から何年も経って、まだ売れ残ってるんだろうけど。

[317: 匿名さん]

有料である駐車場代を無料同然と読めない人も多いと思います。あえてミスリードするような書き方をしなければ良いだけでは。

無料同然かどうかは主観的な話。客観的に記述できることをしない理由がわからないです。

ご参考
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2ncz110002070...
敷地内28台（料金3000円～5000円／月、※総台数敷地内に759台収容（身障者用4台含む）

[318: 匿名さん]

ネットについてパークはネットの個別契約が必要。
http://www.ph-tsukuba.com/equipment/index03.html

例えばおおたかの森のシティテラスは強制加入。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama/equipment06.html

個別加入は月3千円から4千円程度に対して強制加入が月千円程度。
強制加入のシステムの場合，ローカルIPが振られることがほとんどだと思うので，ポートを開けたりグローバルIPが必要がある場合は個別加入の方が良いかもしれない。「ポートを開けたりグローバルIPが必要」の意味がわからない，またはWEBとメールだけの人なら強制加入でも充分かな。

これでネットの話は終わりで良いかな。
あとは検討者の利用スタイルとコスト感覚で判断して下さい。

[319: 匿名]

>>315
買うつもりが少しでもあれば、物件概要くらい読むでしょ。

それすらしてない人は買うつもりのない荒らしなんだから、親切に教えてもムダじゃない？

[320: 匿名]

本当によく読ま無い奴が多いな。

駐車場代は、余剰金の形で最終的には戻ってくると言う話に対し、

それなら、無料でもイイでは無いかと言う意見があった。ただ、この意見は、何台目以降は有料と言う情感設定が無く、

それに対して複数台借りる奴が得するだろうと意見が出た

それに対し、後付けで一派論として二台目以降は有料が普通だと言い訳した


この辺りは、無料駐車場のマンションの方が少ないと思うがなあ。

[321: 匿名]

>>316
千葉とか茨城の田舎のマンションは、駅前なら自走式の駐車場がほとんど？
→嘘をつくなよ。駅前でなくても自走式が少ない。
まだパークハウスにケチをつけたいアフォがいるようだな。

[322: 匿名さん]

住んでみた感想。
駐車場の車、すれ違う人々を観察した上での個人的なイメージ。

10%: 月々4万とか別にどうでもいい
20%: 無視出来る額では無いけど全く問題無い
35%: 遣り繰りしたら問題無い
34%: わりと頑張って払ってます
01%: 必死です

[323: 匿名さん]

>>320
日本語が無茶苦茶で、何言ってるか分からん。
何だ情感設定って？ｗ

駐車場代は、余剰金の形で最終的には戻ってくると言ってるが、
最終的っていつ？
毎年、年末調整みたいな形で戻ってくるのか？
最終的って、所有者が死亡するとき？
全然分からん。

[324: 匿名]

余剰金は、基本的に翌年の積立金で調整されるそうだ。

ただし、五期までは保留すると言う話だ。定額制移行でいきなり上がるから段階的にあげて行く原資にすると言う事で決まっている。

この辺りはおろか沿線でも積立金が定額制なんて言うところは、まず無いだろ。積立金が三倍近く成っても平気、成る事が分かっていても平気って言う人が買っているんだよ。

四万円が、高いかどうかとか表面的な事は気にし無いんだよ。

[325: 匿名さん]

No.316
強気で書いてる割にはダメだなあ。

つくばは自走式の物件は少ないよ。
１００％機械式の方がずっと多い。
地元を知ってれば簡単に分かる話だよ。

しかも、これまでのレスでも何回も書かれてるけど、
この物件は８割方が自走式の物件だよね。
機械式はさくら棟に隣接した部分だけ。

もちろんさくら棟も機械式だけじゃないよね。
機械式じゃない部分は満車だって言われたけど。

[326: 匿名さん]

チラシみて思ったけど、なんでここのマンションってこんなに管理費高いの？
２５，０００円近くするけど、他と比べて高いよね？
何で？

[327: 匿名]

>>326
平米あたりの管理費を計算してみたら？

全部屋100平米超なんだから、70平米のマンションと比べたら、1.5倍くらいになっても当然

[328: 匿名さん]

じゃあ５０㎡だったら半額ってこと？
おかしいやろ。
㎡数が２倍になったから、受けるサービスの質や恩恵が２倍になるわけじゃない。
ここは無駄な共用施設なんかが多いからかな？
それとも管理会社が利益取りすぎ？
１階においてある雑誌なんかも無駄だと思う。

[329: 匿名さん]

贅沢や余裕を「無駄」と思ってしまう人には、このマンションは向かないのでは？

管理費を最小限にしたい人は、管理人さんが通勤で警備員もいなくて、ゴミも朝８時前に出さないと持って行ってくれないマンションに住めばいいわけで。

[330: 匿名]

>326

他のマンションは、管理費に駐車場代等の収入を組み込んだ金額が本当の管理費だって事を知っていた方がいいよ。

余りにも安い所は、設備が何も無いとか329が書いているようにサービスが貧弱だったりする。何を取るかなんだけど、ここを買っている人は、サービスや設備をとったってだけの事。

そう言うものが、不要なら他所を探した方がいい。

[331: 匿名さん]

パン屋さんの人件費は、管理費に含まれているのですか？

[332: 匿名]

含まれてます。

カウンターサービス業務の一部としてパンを売っています。

[333: 匿名]

凄い雨ですが、地価の浸水とか大丈夫なんでしょうか。
免震装置とか水没しても平気なんですか。

交換とかなったら一時金で大変ですよね。

[334: 匿名]

どこの水があふれて水没する心配してるのでしょうか？
構造も知らない外部の人間が心配しなくても大丈夫ですよ。

[335: 匿名さん]

>333
バカじゃないの。

[336: 匿名]

この程度の雨で地下が水没ってあり得ないでしょうね。ここは、どちらかと言うとこの辺りでは高台だし。

よく出る免震装置の交換も修繕計画を持っている人ならわかると思いますが、ここの場合常時五億以上余裕が有るので楽勝でしょうね。しかも、全交換なんてあり得んでしょう。

[337: 非住民]

「免震構造ってどうですか？」とかいうスレがマンション掲示板の質問サイトにあります。
気になる方はどうぞ。
免震装置は万能であるとは思えないが，今年３月の巨大地震前後だけでなく，その後の地震での免震装置の変化（変形）に関する写真や映像がみたいです。
工学分野の専門家の分析や解析も知りたい。

[338: 匿名]

>337

それってここで聞くより、みらい平で聞いた方が、面白い答えが期待できると思うぞ。
被害は、あちらの方が大きいようだし。

次期理事長を目指している人が、色々情報を握っているかもしれないよ。

[339: 匿名はん]

震災以降は、

「つくばエクスプレスで東京方面に通勤する」目的で研究学園周辺のマンション・戸建てを購入する人

がパタッといなくなったようです。つまり、不動産を購入する「東京圏の人」が激減してしまったようです。研究学園近辺のマンション・戸建て、つくば駅周辺の中古マンションの値段が最近下げ止まらないのも同じ理由ですね。

震災・福島原発の記憶が残っているうちは、東京より東に行くほど、不動産の価値低下は止まらないでしょう。

昨日報道にあったように基準地価の定価が止まらないですね。つくば地区に限りませんけど。

土地の値段は下がる一方ですし、賃貸の時代に移行しつつあると思います。

[340: 匿名さん]

↑
迷わず賃貸に住み続ける理由が見つかってよかったですね！

[341: 匿名さん]

この広さのマンションを賃貸派と比較されても・・・

価格の下落が一番気になるんだったら都内1等地以外どこも買えませんけど。
下落しても自分なりに満足な点を見出しているので、それはそれでしょうがない程度だと思いますよ普通。

常識の範囲内での下落で逆ザヤになるようなローンしか組めないというのであればあなたはそりゃ賃貸にすべきだわな。

[342: 匿名さん]

ここの価格の下落は、常識の範囲内じゃなくない？
茨城のマンションで6,000万円とかありえないんですけど・・・。
新築時に定価で買った人は大変ですな。

[343: 匿名]

新築時に定価で買った人は、それだけの財力が有るって言うだけでギリギリの状況で買って居るわけではないだろう。２～３千万クラスとは違うと思われる。この辺りならね。

逆に今買っている人の方が心配。

待っていて買ったのか、買えそうに成ったから買ったのか。
後者ばかりだとギリギリだからね。

[344: 匿名]

ここの場合、敷居高そうだからギリギリだと来にくく感じちゃう。

[345: 匿名]

ギリギリの人は、管理費が負担になるだろうから、やめておいた方が無難かもしれないね。

[346: マンション住民さん]

必ず滞納者は出るからな。

[347: 匿名さん]

ローンの他に、管理費、修繕積立金、駐車場代、など足していくと結構かかりますしね。

[348: 匿名]

結構かかるのは、どこも同じだと思うよ。

[349: 匿名さん]

ここは他所に比べて固定費が高いから、何処も同じじゃないよ。
分譲当初に比べて、かなり資産価値が下がってきているから、債務超過の人が多そうだね。
売却金額ではローンの残債払えませんって感じ・・・。

[350: マンション住民さん]

10年待ってから売ったら？

[351: 匿名]

相変わらず単純比較しかできない人が居るみたいですね。周りの物件と比較しても大して変わらないんですけどね。

まあ、どちらにしても固定費が高いと思ったら手を出さない方が無難でしょう。

[352: 匿名さん]

駐車場代は実質無料だと行っていた方ですか？
単純比較でない比較はどのようなものですか？

[353: 購入経験者さん]

>>349
分譲当初から値下がりしたから債務超過って、どれだけ短絡的なんでしょうか。

ご自身が貯金を全部はたいて、ローンを最大限借りてギリギリで買ったからって、
他人も一緒だと思わない方がいいですよ。

普通はもう少し余裕を持って買いますから、値下がり即債務超過という人は少ないでしょう。

[354: 匿名さん]

>10年待ってから売ったら？
ローンが減るスピードより、価格の下落のスピードのほうが全然早いんで、10年経ったら余計売れません。泣

[355: 匿名]

>352

よそが、管理費だけで全部まかなえているかどうか調べてみればいいんじゃないか。それと、設備やサービスにどの位人間を投入しているかとかも調べてみるといいよ。今売っているマンションとかに行って調べるのは、手間さえ惜しまなければできるよ。情報集めで理事会でもそういう事をやったと聞いてる。

[356: 匿名さん]

中古で買おうかな　価値的には2500万位だな

[357: 匿名さん]

中古狙いなら最低完売までは待つべきですね。

中古価値を勝手に決めるのは良いけど、それで売ってくれる人がいるのかよく考えようね。。。

[358: 匿名さん]

2500万円なんかじゃ、とてもじゃないけど売れない。
だって、ローンの残債がたんまりあるんだもん。
相場がそうだとしても、そんなんじゃ売れない人ばっかり。

[359: 匿名さん]

正直今の値段で買う人が羨ましすぎます。

[360: 匿名はん]

これから購入を検討する人のための
★★★　パークハウスの長所・短所　★★★
まとめてみました。

＃ 長所　＃

・駅が近い。イーアス・とりせんが近くて買い物が便利。

・部屋が広い

・セキュリティが最強。

・高級感がある。

・免震構造で安心

・住民は良い人が多い（変な人は多分いない）。

・管理組合がしっかりしている。（震災時の対応もよかった）

・ずいぶん割安になった（当初６千万円したのに今は３千万円程度）


＃ 短所　＃

・駅は近いが、快速が止まらない（「いずれ快速がとまるようになる」という話はどこにいった？）

・電車が通る時、爆音がする。窓を開けて生活することは考えない方が良い。

・固定費が６万円弱かかる。ローンが終わった後も払い続けるので、定年後は要注意。

・２年経ったのに、まだ売れ残りがある。現在は、実質、新古品。（今は、新築がつくば駅周辺にもどんどん建築されている）

・免震ゆえ、３，４０年後の建て替えのときの費用がいくらかかるか想像も付かない。

・地価の低下が止まる見込みがない（ここに限らないが）
>> 339

・小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。

[361: 匿名さん]

今はなるべく西へというのが人間の心理では・・・・。

これからわざわざ福島の隣の茨城にとは思わないんじゃないのかな。

[362: 匿名さん]

かなり前に営業さんからチラッと聞いた曖昧な記憶では、東京への通勤者は20％くらいと言っていた気がする。

やっぱりつくばに職場って人が多いと思うよ。

[363: 匿名]

>360

４０年で建て直しは、いくらなんでも無いでしょう。建物自体は、その場合近く持ちますよ。設備は途中で入れ替えますけど。

今買う人は、殆ど生きていないんでは。

[364: 匿名]

マンション自体には何の問題も無いし、管理費云々も納得すれば何の問題も無い。
心配なのは、原発自体がまだ終息もしてないし、放射能がどれだけ拡散し、地下に入り込んだ汚染水が今後どの様になるのかが誰もわかってないってのがひっかかる。

茨城県は福島県に隣接しているだけに、今後の放射能の拡散による更なる風評被害での資産価値下落は正直気になります。

日本の金持ちはみんな香港に逃げ出してるらしいです。

[365: マンション住民さん]

契約金額が2000万円以下じゃないとローンがきついだろう。

[366: 匿名]

>361

西は、花崗岩が多いよ。

[367: 匿名]

364とかセシウムとかしか頭に無いの？

[368: 匿名さん]

>>360
短所が突っ込みどころ満載だな。

>・電車が通る時、爆音がする。窓を開けて生活することは考えない方が良い。
窓を開けて生活できない？？？サーパスの人も窓を開けて生活しているが。

>・固定費が６万円弱かかる。ローンが終わった後も払い続けるので、定年後は要注意。
６万円って、どこから出てきた？　光熱費とかも入ってんのか？

>（今は、新築がつくば駅周辺にもどんどん建築されている）
どんどんって、パークハウスモデルルーム跡地のレーベンしか新築はないけど。
パークハウスの３部屋のモデルルームが６部屋のマンションの敷地になるとはね。

>免震ゆえ、３，４０年後の建て替えのときの費用がいくらかかるか想像も付かない。
30～40年で建て替えって正気？
しかも、免震だからといって別に費用は増えないし。

>地価の低下が止まる見込みがない（ここに限らないが）
そんなこと言っていたら、東京２３区でしか家は買えない。

>小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。
あなたの短い脚では30分かかるのかもしれないが、小学１年生の足でも葛城小まで普通は30分もかからない。

[369: ビギナーさん]

固定費が６万円はいかないだろうが、
管理費、積立金、駐車場、固定資産税の合計は５万を越えるだろう。

[370: 匿名さん]

＞364さん。

香港やロンドンの放射線量のほうが東京よりずっと高いというのをご存知ですか？

それを理由に逃げ出すお金持ちがいたら馬鹿でしょう。

[371: 周辺住民さん]

固定費

＝ 管理費、修繕積み立て費、駐車場代、固定資産税、・・・５期で積立金が定額化して、

→総額５．５万円くらい

[372: 匿名さん]

>小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。

ん～新しい春日に通えると言う事で逆に教育環境としては厳しいどころかメリットがある方なんですが。

徒歩30分かかるとは思えませんが、かかったとしてもわが子にはその程度の苦労は何とも思わないくらいたくましく育って欲しいので逆に良いです。

[373: 匿名さん]

研究学園から春日は相対的に治安のよいところではありませんのでご注意を。
http://www.pref.ibaraki.jp/kenkei/01_anzen/01_map/crimemap.html

[374: ご近所さん]

この辺で犯罪なんて聞いたことがないけどな。

[375: 匿名はん]

小学校１年生の足で３０分弱と不動産屋が言っていました。
（北海道では普通ですよ、とも言っていましたが）

途中でトイレがしたくなったら、小さい子はかわいそうかな。

あと、イーアスを中心として交通量が多いこと、
研究学園駅周辺であっても、とくに夜の治安には注意です。

おそらく、集団登校になるだろうとも言っていました。

[376: 匿名さん]

窓は開けていても、平気なのですか？
階によるでしょうが、快速通過時には大きな音しないのですか？

[377: 匿名]

春日に住んでいたけどガラの悪いの新聞拡張団たくさんいた。車上荒らしはよく聞きましたね。
その他は学生のボロ車路駐＆荒い運転、体育の学生と留学生のバカ騒ぎなど。

[378: 匿名]

>>377
車上荒らし以外、治安とはちょっと違うのでは？
しかも、春日の話であって、研究学園には当てはまらなさそう。

[379: 匿名]

もうそろそろ完売みたい

[380: 匿名さん]

>376さま

快速の通過音は大きいですが、窓を開けられないほどではないですよ。
窓を開けたまま寝てれば、起きてしまうかもしれませんが、早朝深夜は快速が走ってないですしね。

[381: 匿名]

商業用地にIKEA・COSTCOが来るかもって話があるのは本当かしら？

[382: 匿名]

IKEAとCOSTCOは新三郷にある位が丁度良くないかな。あまりに近いと忌避施設でしょう。

[383: 匿名]

パークハウスと余り関係ないけど新三郷の商圏てつくば入らないんじゃないかな。
守谷、水海道近辺は被るかもしれないが、橋のない分つくばに来そうだと思うけど。

IKEAとCOSTCOは、別に在っても構わんよレベルでなくてもいいよなんだけど。

住む所、売る所の他にもっと勤める所ができるといいんだけどね。ただのベッドタウンに成ってしまうのは困るよね。

[384: 周辺住民さん]

>376

騒音に対する耐性は非常に個人差があります。

もし居住を考えられているなら、快速が通っている時間帯に
実際に体験させてもらうことを強くお奨めします。

私も以前、10Fあたりの部屋（けやき）で確認させてもらいました。

・窓が二重サッシで、窓を閉めて入れはほとんど気にならない。
・一方、窓を開けていると、かなりの爆音がある。
・寝ていたら目が覚める（私の場合）と思うが、起きている分には、慣れれば問題ない。
・小さなお子さんがいる家庭の場合、就寝の時間帯は窓を閉めた方がよいかと思います。
　もしくは、奥の部屋をお子さんに使わせるか。

まあ、音が気になる人は、道路沿いや線路沿いの物件は避けた方が良いです。

[385: 匿名]

けやきの場合、寝室は線路の反対側がほとんどだから、問題とするならさくらだと思う。さくらの主寝室は線路側。

窓を開けて寝る期間がどの位あるのか。窓を開けて寝るのかとか良く考える事を薦める。

[386: 匿名さん]

新三郷にはつくば・土浦・水戸ナンバーたくさんいますよ。茨城県民にとって車で片道1時間前後は日常的な買い物の範疇です。

[387: 匿名さん]

COSTCO来たら感動します。でも道路の渋滞すごそう。

[388: 匿名さん]

COSTCOは年会費がかかるので、たまに行くというのがやりにくいので、
近くにできるとうれしいです。
出店計画の地図を見ても、茨城は緑色なので、可能性ありなのでしょうか。
http://www.costco.co.jp/real.htm

[389: 匿名さん]

つくば市にはIKEAからの折り込み広告が入りますから十分に商圏ってことなんでしょう。
例えば、谷田部インターからなら１時間かからずに行けますから、興味ある人は十分に行くと思うますよ。

[390: 匿名さん]

つくばにイケアが出来れば水戸あたりに商圏が及ぶでしょうね。
水戸あたりにイケヤが出来れば福島辺りが商圏に？…これは無理でしょうか…
というわけで茨城に出来るとすればつくば都市圏内が有力ですかね。
首都圏北東部をカバーする役割と茨城県全域をカバーする役割で
大型商業施設などはこの場所を外せませんね。
下妻方面、石岡方面、稲敷方面に行くと途端に交通網が貧弱になりますので、
商圏の広い大型商業施設に関しては、商圏人口の面で上記の地域が選ばれることは今後ありません。
茨城は意外と出店地域の選択肢が少ないのです。
通常ですと、都市圏をちょっと外したところに出店し、
隣の都市圏も商圏内に取り込むという手法が用いられますが、
つくばエリアは千葉・さいたま・宇都宮・水戸といった各県庁所在地から一番離れた
エアポケットのようなところで、一応拠点を置くのに相応しい場所ではあります。

[391: 匿名さん]

costcoの出店計画ページにあるメアドにメールで聞いてみたら何となく教えてくれたよ。

そんなすごい内容では無かったけど、メールにconfidentialってあったから一応ここには書かないけど。

知りたい人はメールしてみれば？

[396: 匿名]

ケンカするより、誘致できるようにでも動いた方がましよ

[397: マンション住民さん]

そろそろ完売だな。

[398: 匿名]

コストコって結局安くないでしょ。食品に関しては同じ物をしばらく食べ続けられる精神の持ち主とか，大家族とか，ブタ一家とか，近所・親類と分け合える人でないとお得感は無い。質の低くて量の多い食材はあるけど面白い食材は無い。面白い物と言えばでっかいマッシュルームくらい。

食品以外のハード関係はネットとか家電量販店で交渉した方が安い。サポートも期待できない。お得感があるのはのはミシュランのタイヤくらい。

最初は面白いけどすぐ飽きますよ。その割には連休や年度末など長い間渋滞を引き起こすでしょう。

[400: 匿名さん]

自社の都合だけでそこらへんの不動産業者に激安バルクセールしてトンズラするような所がある中で、途中で投げ出さずに何年かかっても売り切る姿勢はむしろ評価できると思います。

外野からどう言われようが、購入者・購入検討者にとっては信頼性を実感できるポイントだと思います。