等価交換したことある方

[匿名さん]

契約や引渡しまでの問題点とかあったらおしえてください

[12: 匿名さん]

>>10
契約上差し障りがあるので、詳細はお答えできませんが
いわゆるメジャーセブンで、お年寄りでも知っているデベです。

30％OFFとはあくまで、契約当時の予測分譲価格であり、
そんな決まりがあるわけではありませんし、地権者の土地の内容によっても
同じ計画でも、売買価格が違いますから条件は様々だと思われます。
三井が10％というのは、その地権者の結果予測の条件であって
他の地権者が、全員同条件ということもないでしょう？。

そもそも等価交換の契約を取り交わしてから、完成、分譲まで3年近くは
時間がありますから、分譲価格なんて予定はあっても、実際は未定です。

まず土地の評価額で売買契約をして、それに対応して面積に応じたデベの
坪当たりの交換比率に基づいて計算し、そこから仮住まい費用、引越、
登記諸費用、消費税（建物分でこれが300万円弱で一番大きい）等を
控除すれば、取得床面積が減るし、うちのように全部自己負担すれば
取得面積はそのまま。（さすが大手、自分が損しない仕組みを作ります）
うちは自己負担を選んだので、結果的に1000万円くらい諸費用を現金で
支払う予定です。仮住まいの家賃と消費税が大きいです。

分譲価格を、大ざっぱに項目別に分解すると
①土地代　②建物建設費用　③税金と金利　③販売経費　④デベの利益
地権者は別名事業協力者で、デベの仲間になりますから③④まで
負担する必要はないのです。これが分譲価格の30％OFFという当初の
算出根拠だったのでしょう。

23区内の3年前ですから、マンション新価格でドンドン上がり結果的に
来年の完成時には、50％OFF以上になるのではないかと予測しています。

本来は、コストの積み重ねで分譲価格を決めるべきでしょうが、
実際にはエリアの分譲相場がありますから、昨今ではデベは莫大な
利益を得る場合もあるのでしょう。各社過去最高益を更新しているのは
こんな実情なのだと、今回の件でわかりました。

うちの所は、当初坪あたり平均250万円位の計画だったようですが、
（等価交換比率は170万円位）相場が上がったので建物グレードも上がり、
多分、平均分譲価格は350万円以上になるのではないかと予想しています。
デベの担当者も、まだ来年の分譲価格は予測がつかないようです。

仮に350万円とすると、170÷350≒0.49（51％OFF）となります。
これは平均であり、実際には高層階の角部屋取得なので更に上がります。
等価交換は、実際には物々交換ですから机上の空論とも言えますが
入居せずに売却（分譲？）すれば、その価格で売れるでしょう。

もちろん契約してから、値下がり基調ならこの反対の可能性もありますね。

＞他の方でもデベとパーセンテージの割合を知っていたら教えてください。
つまり仕組みがわかれば、誰にも答えられない質問なんですよ(笑)

「マンション」「等価交換」で検索すると、等価交換を「原価」で
するところもあるし、「予測分譲価格」で決めるところもあるようです。
後者は、デベの経費と利益まで含めるわけですから、本来はおかしいこと
だと思います。
等価交換は、用地仕入れの手段ですから利益が出るのはおかしい。
契約はあくまでも自由なので、双方が納得すれば問題なし。

ただ、地権者の立場から言うと地上げは偶然ですから、デベも選べません。
マンションのグレードも種類も選べない、図面もないのに契約するので
「究極の青田買い」という感じです、運に左右される部分が
大きいというのが、正直な感想です。

但し、単純に土地売却して買い換えるよりうちの場合は新価格であれば
2倍以上の取得床面積になる予定になりました、本当に偶然の結果論です。

ご参考になればと思います、長文失礼しました。