専業主婦の固定資産税負担について

[匿名さん]

固定資産税（＋都市計画税）の負担でちょっと夫婦でもめています…。
アドバイスよろしくお願いします。

私は現在専業主婦で無収入（今後も働く予定はありません）ですが、
長年のＯＬ生活でかなり貯金があるので、このたびマンション購入
にあたり頭金を出すことにしました。

私が負担する金額に応じて主人と持分割合（約４割）を決め、共同名義
にするつもりですが、今後の固定資産税等の負担のことを失念しており
ました。
本来は持分割合に応じて固定資産税等も私が負担すべきだと思います
が、なにせ現在の私には収入がありませんので、頭金を出した上に今後
毎年まとまった税を負担することはできません。

こういうケースの方は実際どうされているのでしょうか？
税金はご主人が負担されているのでしょうか。それとも、奥様が出す頭金
を減らして、その分を税金の支払に充てる…等されているのでしょうか？？

[2: インコのチル]

どういう風にもめているんですか。
固定資産税は市町村税（東京２３区に限り東京都税）で、連帯債務。そのうち不動産取得税も請求が来る。これは都道府県税。
払える人が払えばよろしい。頭金を減らす必要もない。

[3: 匿名さん]

私は頭金は出せても、毎年の税金（頭金に応じた分の税金）負担まで
は不可能です。でも夫曰く、共同で名義を持つ以上はその割合に応じた
税金負担も当然の義務であり、私の名義分まで夫が税金を負担する
のはおかしい、と夫に言われています。

[4: 匿名さん]

共有名義にしているのですか？＞１

[5: インコのチル]

共有名義にする際に今後の費用負担でどのようなやりとりがあったんですか。
無職になったのがどういう経緯だったのでしょうか？
特にやりとりがなければ、持った以上は払える人が払うのは当り前です。

[6: インコのチル]

自分たちが住む住宅の必要経費です。夫婦で共同負担することになります。生活費の範疇ですから。そういう観点で考えれば理解できるんではないですか。
人参や大根を買うのと同じ考えです。奥さんの収入が無くとも、旦那の収入で買えるでしょう。
それと同じです。

[7: 匿名さん]

なんでもめるのでしょうか？ご主人は共有名義にするのがもともといやだったのでは？
このままだと毎年の固定資産税のためにまた働かないといけなくなるじゃないですか。
ご主人がどうしても納得いかないのなら、共有名義はやめて奥様の頭金をご主人に
贈与する（贈与税は発生するとおもいますが）しかないのでは？

[8: 匿名さん]

共有名義でも旦那が払って問題なし。インコのチルさんのいうとおりですよ。
逆に共有名義にしないと贈与税の問題がでてくるよ（物件購入費の方で）

[9: 匿名さん]

何年も専業主婦やってます。私も頭金出しました、もちろん共有名義です。
ローンは夫のみ組みますが頭金を出すので私の名義で持分
申請しないと、私から夫への贈与となり贈与税が発生します。
固定資産税は夫が払います。これって税務署もＯＫなんだけど
スレ主さん、旦那さんに説明してあげてください。

[10: 匿名さん]

私もスレ主さんと同じ専業主婦で、共有名義にしますよ〜。
ご主人はほかに思うところがあるのでしょうね。
でも私なんかもっとせこくて、
私の貯金を繰り上げ返済に充てたら、その分は持分に反映されないから、
極力頭金に充当しようと思ってます。それでも税金のことまでは考えてなかった…
継続した収入があれば、そんな風に考えなくてすむのかしら・・・

[11: インコのチル]

>>10 さんへ

その考え、大正解。負債にあなたの貯金を充当しても贈与の対象と認定されなければ、夫の財産を増やしているだけ。
贈与と認定されると、贈与税を課税されます。

＜夫婦二人に所得がある場合の注意点＞
持分の決め方は、単に頭金とローン金額の出し分で決めてはいけません。
共稼ぎで両方の収入が将来的にも見込める場合は、ローンが単一の名義人でも、その支払いをどの程度まで名義人が行うかも考慮して持分割合を決めるのが妥当です。

例えば物件金額が４０００万円、夫の頭金５００万円、妻の頭金１０００万円。
これて夫名義で２５００万円のローンを組むとします。
妻が無収入なら、夫３・妻１が妥当です。
妻が夫とより少し少ないくらいの年収の場合だと、夫１・妻１が妥当。

[12: 匿名さん]

私も専業主婦なんですが共有名義のメリット、デメリットってありますか？
何か税金等でメリットがあるなら共有名義にしようよって夫が言うのですが。
離婚した時半分私のものかな？くらいしか思いつかないのですが。
頭金、ローン、税金等すべて夫が払う予定です。

[13: 匿名さん]

離婚後、共有持分の所有を主張すると、ローン残額も持分に応じて
比例配分しないといけません。

[14: 13]

あ、もちろん、離婚時に「ローンは全額負担してもらう」と、協議する余地はあります。
が、現に「婚姻時にローンを夫がすべて払っている」という事実は、離婚後も続ける制約がありません。

[15: 匿名さん]

共有名義で持分あるなら
働かないと、住宅控除も適応されないよ。

[16: 匿名さん]

離婚の時に共有のメリットデメリットなんてほとんど無いですよ。登記を変えるとときに手数料がかかるくらいじゃない。
持ち分有り無しは気分的な問題かと。

[17: 匿名さん]

名義変更の時は再審査があるから、もし支払い能力がなければ
登記を変える事は出来ないよ。離婚しててもね。
だから普通は手放す事が多い。

[18: 匿名さん]

15
それは夫婦でローンをくんだ場合だよ。スレ主は専業主婦で
頭金しかださないんだってば。

[19: 匿名さん]

10さんではありませんが
>11
>＜夫婦二人に所得がある場合の注意点＞
これは、妻がパートの場合もあてはまりますか？

我が家は夫の年収450万円（手取り年収は400万円以下）
私の年収は約100万円
結婚して以来、妊娠出産期以外は
専業主婦になることはなく、ずっとパートで働いています。

今後は出来れば私がフルタイムで働きたいですが
最低でもパートは続けると思います。
この場合、頭金を除いた金額で考えて
私の年収がパート収入以上は見込めると考え
持分を5分の１にするのが妥当ということになりますか？

今のところ、頭金負担分の1割が私の持分となる予定ですが
持分割合は、ローン申し込みの時に正式に決定になるのですか？
それとも物件申し込み時？
（後者ならもう手遅れです・・・・）

それから、土地が保留地のため、当面建物しか登記が
出来ない場合でも、購入時に土地の持分も決めなくては
なりませんか？

[20: 匿名さん]

19さん。
全部にお答えできませんが、我が家も共働きで共有予定、持ち分を
どうするか検討中です。
割合は登記の時でよいと説明を受けましたよ。公庫の申し込み用紙に
持ち分の記入欄がありましたが空白で出しました。
共有名義のことについては下記のサイトに少し説明があります。

http://www.empire-mansion.com/qa/life/basic/law04.html

[21: インコのチル]

>>19 さんへ

建物の持分と同じに仮換地終了時に行なえばいいのでは。
土地の持分と建物の持分が異なると、借地権の問題が出てくる場合があります。
土地は本来の持分、建物は一人の者にして、使用貸借という方法もありますが、税務署に届出が必要ですしあまりメリットがあるやり方とは言えません。

[22: インコのチル]

>>19 さんへ　持分比率

ローンの分母がわからなければ答えようがありません。
それと、税務署は本来は所得をベースに見ています。しかし給与所得者の場合は収入ベースで見るのが合理的なので、１００万円の収入でも４５０万円の収入との比率で見てくれます。
給与所得は年収１００万円では所得税が非課税、住民税が他に控除が無ければ課税標準２万円です。

[23: 匿名さん]

スレ主さんの質問に戻って・・・
収入ないんだから、出せないよね〜。推測ですが、ご主人は
1.共有名義がイヤ
2.スレ主さんが専業主婦なのがイヤ（なのに共有名義を主張するのがイヤ）
なのですかね。
でも税務署からのお尋ねきますから、共有名義は仕方ないですよね。
合意のうえで、家庭をまかせているなら、他の支出と同様
家族（夫）の収入から税金支出してしかるべきだし・・・。
何か背景があってご主人がこだわっているなら、数年分の固定資産税分の貯金を残して
頭金の比率下げたらどうですか？その分ローンが増え、利子が増え、アホらしいけど・・・。
あとは、毎月の生活費から節約して数千円ずつ貯めるとか・・・。
いずれにしても背景にある問題を解決してケロ！

[24: 匿名さん]

>>23 さんへ
頭金減らすのはボタンのかけ違い。生活破綻への近道。スレ主もそれは望んでいないはず。

＞いずれにしても背景にある問題を解決してケロ！
私も同感です。何かあるんでしょうね。何も説明していない。

固定資産税や都市計画税ばかりではなく、「マンションの管理費や修繕積立金まで持分比率で」となりますよ。
修繕積立基金や不動産取得税まで及ぶかも。

[25: 匿名さん]

>>24さんへ
23です。
>>頭金減らすのはボタンのかけ違い。生活破綻への近道。スレ主もそれは望んでいないはず
でもねぇ。その方が丸く収まるってときもあるかも。
（私も専業ではないが主婦）
固定資産税が年１０万だとしてその半分×５年分で50万のローン増くらいで
（詳細不明なので勝手に推測）生活破綻までは・・・。

余計なお世話でした。

[26: 匿名さん]

いつか離婚するとき損するからちゃんとしときな！

[27: １]

みなさんご意見ありがとうございます。

税理士によると、物件価格に購入時の諸経費（１００〜２００万前後）を
含めた額で持分割合を決めるのが望ましいとのこと。まとまった現金を
持っているのは私（妻）の方ですので、我が家もそうする予定でした。
主人は、購入時の諸経費を含めて持分割合を決めるなら、住宅取得後
の税金も持分割合で負担するのが当然だと言います。そこで、主人は
以下２つの税負担方法を考えています。

（１）固定資産税分をストックしておく
２３さんのご意見のように、私が数年分の固定資産税分の貯金を残し
て頭金比率を下げる（=私の持分割合を下げる）。２５さんのおっしゃる
通り、それに伴うローン利息増はそれほど大きな影響はなさそう。

（２）数年分の固定資産税を持分割合に反映させる
私が当初の予定通りの頭金を出し、今後の固定資産税は主人が
支払う。その代わり、１０〜１５年位分の固定資産税（税制変更も
有りうるのであくまでも概算）を持分割合に反映させ、主人の割合
を上げる。

何人かの皆さんや私が考える、固定資産税は家計費の一部とみなし、
主人が税金を全て負担するという方法については、物件の所有に
かかわる固定資産税を家計費と考える根拠がない、として主人は
納得していません。

この税負担に関して、スタンダードというものはあるのでしょうか…。

[28: 匿名さん]

あんたら夫婦は仲いいのか？

[29: 匿名さん]

夫婦仲は極めて良好です。けんかをすることもほとんどありません。

[30: 匿名さん]

そうか、ならいいや。横レスすまん。

[31: 匿名さん]

ゴメン、正直に言わせてもらうけど１さんのご主人って考え方がセコイね。
固定資産税を家計費と考える根拠がないって・・・そんなに1さんの分の
固定資産税を払うのが嫌なのかなあ？（つーか、そもそも家を購入したい
と言い出したのはどっちなのだろ〜か）

私も専業主婦で、去年マンション購入したけど私は頭金を全額負担
旦那がローンの支払いを引き受けるってことで出資金額の割合に
応じて共有名義にした。今年初めて固定資産税納めたけど、これは
家計の費用として捻出したよ。要するに06さんの論理と同じことを
したわけなんだけど、ご主人はそれはダメって言うわけだよね。
このスレご主人に見せてあげてはいかがですか？

[32: インコのチル]

税理士が言う通り、取得のための諸経費を含めてというなら、ローン保証料、登録免許税、不動産取得税、最初に払う修繕積立基金、媒介の場合は不動産屋に払う報酬（仲介手数料）。ここまでなら理解できる。

しかし、固定資産税や管理費・修繕積立金は取得費には含まれません。
修繕積立基金も異論があるところです。
少しくらい妻の持分を多くしたって問題はないんだけど。

[33: インコのチル]

>>32 の補足

念のために言っておきますが、取得費にローン保証料と修繕積立基金は含まれません。
繰延資産にするのが正しい取扱いです。
しかし、税務署が「ローン保証料は取得費にしてもいい。」と私も言われたことがあります。自分は会計処理上、繰延資産にしています。
修繕積立基金も同様のお金（管理組合の占有となりますが）です。

[34: 匿名さん]

すいません、全然話しについていけません。最近、マンション契約したのですが、
夫婦共稼ぎ（収入もほぼ同じ）ということと、財布を同じにしていたので何も考えず持分割合１：１
にしました。離婚するつもりはないですが（まあ、さあ家を買うぞって人で
離婚を考えている人はいないでしょうが）、離婚しないとした場合に何か問題は
あるのでしょうか？

[35: 匿名さん]

全然ありません。

[36: インコのチル]

>>34 さんへ
多少、夫より妻の方が少ない年収額で、なおかつ妻の方が出産・育児などで数ヵ月間仕事をお休みする程度なら、頭金とかでよほどの差がない限り、持分を１：１にしても、税務署から贈与税の認定をされることはあり得ません。
だいたい、家事も含めて同じくらい働いても、妻の方が割りを区っている社会ですからね。そういう点は税務署も見ています。

頭金のことにしても、結婚する時以降に貯蓄する金額を使って、少しづつ調整していけばいいんです。もちろん別名義の預金とか財形の積立とかの形で明確に分けておく。
そういった証拠を、調査をされる前にしっかり確保しておきましょう。

[37: インコのチル]

>>36 補足

夫名義で定期預金をしているとか、夫の財形貯蓄だけとかだと、頭金は夫の出資分とされ、ローンについてだけ妻の収入も寄与していると認定されてしまうので、贈与税の対象になってしまうことはあります。
購入までの財産管理をしっかりしておけば、問題無いということです。

このような観点に沿った具体的な事情を説明していただければ、問題があるかどうかを説明します。
メールでも結構ですよ。

なお、持分割合は保存登記までに決めればいいし、その後でもそんなに時間が経ってなければ余分な金を払って持分割合の変更は可能です。
ただし持分割合が変わると、抵当権を設定する側の対応も変わりますので、事前に購入の担当者に相談しておく必要があります。

[38: 34]

35さん、インコのチルさん　ありがとうございます。

我が家は偶然にも貯金口座を２つ作っていて、ちょうどでないにしろ
半分ずつくらい貯金していたので問題なさそうです。

[39: 専業主婦&二児のママ]

最近土地を購入して そこに家を建てるつもりですが 名義を夫だけにするつもりでいたんですが 周りから主婦だって一緒に支払ってくんだから名義に入れてもらったら？と言われました。特に私からの出資もないのに出来るんでしょうか？いづれパート程度で働くつもりではいるんですけど 名義が夫だけだと何か問題はあるんでしょうか？離婚の時にまったく財産分与として貰えないだとか？固定資産税に関係するとか？いづれ死別した場合に相続税が関係するとか？申し訳ないですが教えて頂けたら嬉しいです。

[40: 匿名さん]

>>39
婚姻期間は20年を超えていますか？

貴女名義の資金、或いはご親族からの援助はありますか？

例えば、これらにも該当しないのでしたら、贈与となりますよ。
当然贈与税も掛かってきます。

アドバイスを下さった方は、
ご自分の資金、若しくは親族からの援助を前提にお話しされていると思われます。

夫婦間の贈与、遺産相続などでお調べ下さい。

[41: 専業主婦&二児のママ]

ありがとうございます。
まだ結婚して6年目です。自分自身名義の通帳貯金はお恥ずかしい話し 数万ほどしかありませんが それでも出資すれば名義に入れるんでしょうか？親族からの援助はありません。夫がローンを組むだけです。

[42: 匿名さん]

余計な手間と出費が増えるだけだよ。
悪い事は言わぬ、やめとけ。

[43: 匿名さん]

>>41
>自分自身名義の通帳貯金はお恥ずかしい話し 数万ほどしかありませんが

もし残高が1万円、物件は1,000万円として、これを全部使ったとしたら…

大雑把に言って、1万/1000万の名義。

これでも入れますか？

[44: 専業主婦&二児のママ]

ですね。特にこだわりなくいたんですが 周りから言われてどんなもんかと思いまして…。みなさんありがとうございます。