両親が他界して３年。実家が更地で放置されています。税理士さんがアパートを建てて運用したらよいとすすめてきますが、どうなのでしょうか？たしかにほったらかしは何も生まないし、しかしアパートを建ててもうまくいくのか？？アパート経営されている方のアドバイスをまっています。
[スレ作成日時]2009-04-05 10:04:00
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税理士さんに賃貸経営をすすめられています
| No.2 |
by 匿名さん 2009-04-05 11:08:00
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場所によるのでは? 賃貸するんだったら、駅から５分以内が原則でしょう。遠いと、
借りる人は少なくなりますよ。 あと、築１０年以内は借りる人が多くても、それをすぎると、借りてくれる人が 少なくなることは知っておいたほうが良い。 将来、別の建物建てる予定なら、駐車場のほうが良い。賃貸には居住権が発生 するので、壊して別の建物たてたくても、できないことがある。 土地だったら、立地以外に重要な要素はない。店舗がうまくいくかどうかも 立地しだい。立地が悪ければ、せっかく店舗として貸してもすぐつぶれてし まう。 土地の値段は下降気味だし、無理して稼ごうと思わないほうが良いかもしれない。 建築業者だけが儲けるというのは、よくある話。 |
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| No.3 |
税理士さん？
不動産屋さんの間違いではないでしょうね？ 何にせよ賃貸経営は自己責任です。こんなはずではなかったとなっても、税理士さんに苦情は言えませんよ。 |
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| No.4 |
税理士さんです。建設業者には何も話してません。
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| No.5 |
どこで、敷地がどれだけあって、戸数や間取りはどうで、想定収支はどうでとブレークダウンしないことには
何ら声をかけようがないが。税理士がいるってことは商売やってるの？なんにもバックグラウンドわからん。 |
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| No.6 |
相続対策やその税理士の提携している会社の関係もあるんじゃないですかね。
目的が、相続税の節税目的なのか不動産所得を増やす目的かその辺がわからないので、 何にもいいようがないけど、建築資金を借りてする場合は、特によく考えて（１０～ １５年先からの収支を特に）収支計画を聞いてみてください。新しいほど、入室 しやすいですが、古くなれば空室率が上がるし、躯体のメンテもいるし、家賃も下がる ・・・等のデメリットがどんどん増えてくるので、上の人の言われている敷地の場所も 勘案しての熟考をオススメします。 何もしなければ現状のままですが、何かすればその影響は先々まで影響しますので。 |
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| No.7 |
愛知県名古屋市守山区です。名鉄瀬戸線沿線で、土地は狭く ５０坪ほど。ワンルーム８戸くらいかなと勝手に思ってます。
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| No.8 |
使わないなら売ってしまうのがいいと思う。
あなたに賃貸経営の知識があり、手間とリスクを負えるのであればやればいい。 一括借り上げ・賃貸保証はやめなさい。 結局業者が儲けるだけの仕組みだから。 ワンルーム一戸60000円×８戸×入居率0.7=40万弱 その中でローン(住宅ローンではないので高金利)、日常の維持管理・清掃費、入居者斡旋手数料を払って、さああといくら残るでしょうか。 儲け目的じゃなくて相続税対策ならいいと思うけどね。 |
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| No.9 |
50坪・・・税理士その面積把握してる？
いろいろ事前に勉強すべきことが多すぎてアドバイスしようがない。 建物の構造、建設資金の問題、借入の問題、償却、相続、税務、キャッシュフロー。。。 あくまで感覚的にだが、マトモにアパマン建てても厳しいんじゃない？ そのまま持っとくか、売るか、リスクあるが戸建て賃貸でも建てるか。 |
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| No.10 |
単純に不動産所得を増やす目的だけなら、更地にして駐車場貸があとあといろいろ
できるから、いいんじゃないですか？上物がある土地は、何かと面倒ですから。 ほんと相続対策以外にあんまりメリットはなさそうですね。 その相続対策も２・３年後はわかんないですよ。去年の夏頃までは、相続税の改正 は増税のほうに傾いてましたからね。 |
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| No.11 |
アパート経営に縁のない人達、レスしないで！
アパート経営している人のアドバイスが欲しいんですよ。 でも、この手のスレは潰しにかかる人達の戯言レスで終わってしまうんですが・・・・・ |
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| No.12 |
アパート経営はしたことありません。
しかし仕事上、大○建託やエ○イブル保証に騙されて痛い目見てきた人たちはいっぱい知ってます。 成功しているオーナーさんは自分で管理を知ってる方々ばかりです。 |
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| No.13 |
11の方は建築業者でしょうか？
上の人たちはまがりなりにもアパート経営に縁があるから、事情がわからないとアドバイスが できないってみんな書いてるでしょ。逆に儲かっている（損している）地主さんの話以外はダメ ってことですか？でも、そんなにアパート経営は甘くないですよ。 出ている条件だけでの判断すると業者（建築と管理の会社）だけがいい目をみる気がしますよ。 税理士には建築会社からバックが入るんでしょう。結局、スレ主さんだけが損をするような・・・。 とにかく、その税理士に収支計画をよ～く確認してみることが一番ですね。 その収支計画が出れば、できれば他の税理士や会計士、ＦＰ等にアドバイスをもらってみれば。 そこまでしないとリスクが高すぎますよ。まぁお金が余ってて税理士に借りがあって損しても いいのならそれは止めようがないですが・・・・。 |
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| No.14 |
真剣に賃貸経営を考えるというのなら、その物件を売却するか共担に入れることでファイナンス組んで
自己資金＋アパートローンなりで既存の収益物件の利回り回っているものを買うことを勧める。 検討過程で銀行評価も判るし、キャッシュフローも読めるので確実に手残りがあり一番怪我が少ない。 騙され煽られで素人が新築に手を出すのは業者だけに美味しいところ吸われまくりで結局泣きを見る。 というより、このスレは11のような奴が出てきた時点で自作自演の可能性があるな。エリア的に東建か？ |
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| No.15 |
守山で1ルーム賃貸はきついだろう。。
実際、空きが目立つ物件すごく多いよ。 なんか立地に特徴があるなら良いかもしれないが。 |
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| No.16 |
金銭的余裕があるなら（もしその上神経質な方なら）、そのままのほうがいいです。
舅が残したアパートを夫と義弟が相続しましたが、収入以上に精神的苦痛が大きいです。 築１５～２０年経ってきて、管理会社からのメンテナンス報告やら家賃不払いの連絡の他に、 ご近所トラブル（物件はすべて町内にあります）で直接ウチへ苦情がきたりします。 パトカー呼ばれてしまったこともあります。 できることなら、全部手放してしまいたい・潰してしまいたいです。 閉じるにしても、入居者への保障？アパートの解体費？ いったい何百万かかるのか・・・ 更地に戻すための費用を捻出するためにアパート経営をしているような状態です。 |
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| No.17 |
経験の浅いただの大家です。建築業者でもありません。
言いたかったのは、この手のスレは大家経験者でない方の止めろコールが多すぎて、大家経験者の生の声があまり聞けないので、大家を考えたことの無い方はしゃしゃりでない方がよいのでは、ということです。 実際、ＮＯ．１３、１４さんは大家さんですか？ ただ、当ったり前のこと言ってるだけでは？ スレ主さんは良いも、悪いも経験者の経験に基づいた話をききたいんじゃないかな。 それを基にどうするか考えていこう、ってことだと、私は理解しましたが。 |
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| No.18 |
質問しといてアナタ大家ですかかよ・・・相手見ずに言えばいいってもんじゃないぞ。失礼極まりないな。
というかアンタ、スレ主じゃないのか？ なんなんだよ一体。自作自演なんだろ、この板。 |
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| No.19 |
11さん。私は大家ではありません。
会計事務所に勤務していまして、仕事柄、大家さんのお話は良く聞きますし、 実際の収支関係もわかりますよ。あとあと相続等についても絡んできますからね。 当然、当ったり前のことをいいますよ。借金するにしてもしないにしても、リスクを考えて 投資しないと投資の後に、あれこれ後悔することになりかねませんからね。 匿名の掲示板をいいことに言いっぱなしで良いことだけだと、業者以外に考えられないでしょ。 で、11さんはスレ主さんにどんなアドバイスをされますか？具体的なアドバイスはされて いませんが。とりあえず経験談を差し支えない程度にアドバイスされればよろしいのでは ないのでしょうか？それこそスレ主さんがまさに欲している情報なのですけど。 |
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| No.20 |
事務員と税理士本職は全く違うからなあ
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| No.21 | ||
| No.22 |
11さんは弁が立つ人物の様なので
リフォーム板のリモード銀座さんの応援をお願いします。 |
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| No.23 |
１６さんの言うこと、とてもよくわかります。
物件が古くなって、入居者の質が落ちると、 何かと気苦労な事件が起こったりします。 ウチは祖母が残した借家を持っていましたが、 変な人が入居し、苦労し、やっと出て行ってくれてからは ずっと空き家のままです。 |
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| No.24 |
今の日本の法律では貸主より借主の方が強いからね。
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| No.25 |
ちっぽけなアパートですが３０年の経営歴があります。
アドバイスを待っておられるとのことなので一言だけ申しあげます。 「やめたほうがよろしい」 アパート経営はやったことのないかたが考えるほど甘いものやおまへん。 |
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| No.26 |
なんにせよアンタは失礼極まりないよ。文章読んでりゃ判る。
大体スレ主でもないのに勝手にしゃしゃり出て何を大口叩いてんだよ。 独自に聞きたい、語りたいってんなら便乗せずに独自で板でも建てろ。 |
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| No.27 |
>>26さん
なんのことですか？ 私はもちろんスレ主さんではありませんが、スレ主さんがアパート経営をしている者のアドバイスを求められているので一言申し述べたまで。 勝手にしゃしゃり出たとは心外です。また、大口を叩くとは言いがかりも甚だしい。 失礼かつ非常識なかたですな。 |
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| No.28 |
ひでー誤爆
No.26、あなた、２チャンに行ったほうがいいよ。 |
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| No.29 |
自作自演までして何言ってんだか・・・この板終了だな
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| No.30 |
疑心暗鬼
真相はいかに 関係者だけがそれを知っている（笑） |
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| No.31 |
「いい投資があるんですよ」
と言われたとき、それが本当に「いい」話なのか判断に迷うときは、その話を持ってきた人にこう訊けばよい。 あなたはそれに投資していますか？ |
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| No.32 |
その点税理士はよくアパート経営してるから安心だね
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| No.33 |
何それ？ この板、胡散臭いね。
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| No.34 |
>33
そうそう、すぐにむきになる連中がやたら多いし |
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| No.35 |
アパートを借りる層で相手にすると学生と新婚さんがいい。
３～４年サイクルで巣立つ人。フローリングの部屋より和室掘りごたつ付きの田舎者相手の方がいい。 |
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| No.36 |
ここに書かれている人達は貧乏人ばかりで相手にしないで下さい。
今現在は、アパート・マンション経営を止めた方がいいかもです。 なぜかと言うと、今現在家賃もかなり下がっています。それに昔みたいに敷金・礼金がない所もあります。 もし建てるとしたら、２階建てで４世帯４世帯だと、最低でも８千万くらいは掛かります。それを回収するにはどのくらい掛かるか計算をして、２０年未満ならやった方がいいかもです。 でも人口も減っていますし失業者も多くなっています。はっきり言ってやらない方がいいですね。 ご自身が何か商売でもやればいいかもです。商売をやりながら２階もし３階なら３階建てで２階３階を貸せば良いことです。借りる人がいなければ、その分は収入がないですけど。 周りがどうか調べてからやった方がいいですね。 最近のワンルームは、すぐに決まりますが、出た後はそう簡単に決まりませんよ。 なので２Ｋ以上をお勧めします。 これは数社の不動産屋から聞いた話です。 |
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| No.37 |
他人を貧乏人呼ばわりした割にはしょぼい見解だな。
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| No.38 |
ワンルームは確かにきついね。
一棟で何戸できる？ 新築で建ててもすぐ新築が出て来ちゃうって感じかな。 費用対効果がいいんで、われもわれもっていうのは理解できるが、明らかに過剰。パイの取り合いで値引き合戦して体力消耗していくのは避けられない。バリエーションあった方が、借りるほうも貸すほうも選択肢が増えて、共存共栄できると思うが・・・ もう少しサバイバルゲームしないとわからんかな？ |
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| No.39 |
アパートよりもビル経営のほうが儲かるんじゃないか？
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| No.40 |
>>39
ビルは駅近とかじゃないと需要がないでしょ。 |
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| No.41 |
土地を売ってしまうのがベストでしょう
この先小幅な上げ下げはあっても長期的にみれば不動産は ダブつく一方なので土地は値下がりし、買い手は減少するのみだと思います （あなたの様な方がどんどん増えていくという事です 私も同じ立場で地方都市の不動産を３件かかえて困っています） 売るのが惜しいのであれば貸し駐車場にするのがリスクが少ないのでは |
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| No.42 |
親先祖の土地でアパート経営・・ってよくある話だけどあまりニーズのない場所で
やっても空室が多くなって経営に四苦八苦するケースも結構多いと思う。 その場所にニーズがあるかどうかを見極めることが重要。 土建屋の口車に乗せられてはイケナイ。 |
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| No.43 |
>>42
このケースでは賃貸経営を勧めているのは税理士です。 まあ、陰で土建屋とタイアップしているのかもしれませんが。 41さんの提案の貸し駐車場も立地によってはひとつの手でしょうね。 我が家の隣が月極駐車場になりましたが、３月とたたないうちに満杯。１台月３万弱くらいで貸してるようですが２０台では結構な収入となるでしょう。 |
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| No.44 |
>41 43
貸駐車場はオーナーの持ち出しが殆どないことがメリットだが、建物を建てるのと比較して、利益は大幅に落ちる、ことはほぼ常識。 だいたいが、建物需要のないところに、駐車場需要もなかろう。 月3万で貸せる駐車場が即満杯なら、絶対建物建てる、べし。 近い将来使う予定があれば、別。 よって、４１，４３の主張はおかしい。 |
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| No.45 |
>44さん
おおせのとおりです。貸駐車場の収益性は低い。 ただ、我が家の隣の月極駐車場は相続税対策のようです。うわさでは相続時に売ってしまうつもりだとか。 要は先々のことを考えて土地活用を図るべきということでしょうね。 |
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