ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[401: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[402: 匿名さん]

解答ありがとうございます!!
色々と情報を集めてなんとかしてみようかと思います。

ありがとうございました。

[403: 匿名さん]

「自分で調べろ」と呆れられるかもしれませんが、どなたか教えてください。
固定から変動に変更する際の大方の仕組みは、理解しました。
しかしながら、その計算根拠となるベースレートは何を見たらわかるのでしょうか？　また、手数料の計算式は結構複雑だと思うのですが、みなさんどうやって計算しているのでしょうか？

[404: ビギナーさん]

横からすみません。
私の理解では、ベースレートは非公開。
手数料は、ソニー銀行のHPにログインして住宅ローンの「金利タイプ変更」の手続きを
途中までする（変更希望の金利を選び「確認画面」を押す）と計算されて出てきます。
実際には手数料を見るだけなので、見た後は「キャンセル」をしています。

ちなみに、よくnano様や皆様が「●年もののベースレートが上がりました」等記載されて
いますがそれはどこを見れば分かるのでしょうか？

[405: ビギナーさん]

>404さん
手数料計算の件、ありがとうございました。
実際に途中までやると言うことですね。

自分はいま、変動で様子見ですが、5年か10年の固定にしようと考えています。
かなり迷うところです。

[406: 超ビギナー]

初めて投稿します。
当方、今年の4月にローンが実行されたばかりの超ビギナーです。
6月の金利が上昇していることもあり、26日のベースレート変更で手数料が無料になったので2年固定で始めた金利タイプを5年固定に変更しようと思っていました。
ところが、28日に再度見たら手数料が約20,000円になっていました。こんなことがあるのでしょうか？
ベースレートの変更タイミングは1または6がつく日だと過去スレを見てそう理解していたのですが、何か理解が違っているのでしょうか？ちなみに約定返済日は27日です。
よろしくお願いします。

[407: nano]

>>406さん
＞ベースレートの変更タイミングは1または6がつく日だと過去スレを見てそう理解していたのですが、何か理解が違っているのでしょうか？

この点は（現時点までは）そのとおりです。

＞ところが、28日に再度見たら手数料が約20,000円になっていました。

これは、固定した状態で初回の返済日をまたいだためです。
４月に２年固定でスタートしたとのことですから、返済日までは「固定時の『２年もの』ベースレート」と「変更時の『２年もの』ベースレート」の比較でした。
しかし、固定後最初の返済日をまたいだので「固定時の『２年もの』ベースレート」と「変更時の『１年もの』ベースレート」の比較になりました。

このまま２年固定を続けた場合、
今後１年間は『１年もの』との比較になりますが、来年の5/27以降は『０年もの』との比較になります。

例えば５年固定などでも同様で、固定後最初の返済日以降は「４年もの」、以降１年ごとに「３年もの」「２年もの」・・・となっていきます。

[408: nano]

>>404さん
＞よくnano様や皆様が「●年もののベースレートが上がりました」等記載されて
いますがそれはどこを見れば分かるのでしょうか？

というわけで、回答が>407と若干かぶるのですが、私の場合は2010年9月に10年固定しているので、わかるのは以下のベースレートの相対的な動きだけです。
・2010年10月26日までは、「10年もの」
・2010年10月27日以降は、「９年もの」
・2011年10月27日以降は、「８年もの」
・2012年10月27日以降は、「７年もの」←現在私がわかるのはここだけ

他のベースレートの動きは、皆さまに聞かないとわかりません。
長期と短期では逆の動きをすることもあります。
なので、書き込むときは「●年もの」と明記するようにしています。

・手数料が上がる＝ベースレートが下がる
・手数料が下がる＝ベースレートが上がる
・手数料が無料になる＝ベースレートが固定時と同じかそれ以上
という関係があります。

なお、ベースレートの絶対値は分かりませんが、固定時（私の場合は2010年9月下旬の10年もの）との相対的な差（＝スプレッドと呼びます）は、その気になればエクセルで計算できます。

[409: 超ビギナー]

406です。
nano様、回答有難うございました。
最初の返済日を跨ぐことで比較するベースレートが変わるとは知りませんでした。
勉強になりました。しかし、難しいですね。

[410: 404]

nano様
ありがとうございました、疑問が解けました。
ご自身の返済年と実際の手数料を見て、「●年のベースレートが」ということだったんですね。
なるほど。

[411: 申し込み前]

はじめまして、よろしくお願いします。
団信について悩んでいます。皆さんは3大疾病を付けていらっしゃいますか。また、当初は付けておいて途中で止めることは可能でしょうか。金利が上がることに加え、自分の場合は年齢から融資期間も短縮になるため悩んでいます。

[412: nano]

>>411さん
３大疾病を途中で外すこと（または付けること）はできません。
http://faq.moneykit.net/faq_detail.html?id=1220403&category=131&pa...


どのくらいの人が付けているんでしょうね・・・。私は付けていません。

考える上で、三大疾病になったときに、ご家族の収入がどうなるのか、というのは大切なポイントかなと思います。
収入が無くなってしまうのか、あるいは夫婦共働きなどで他に収入があるのか。
自営なのか、あるいは会社員で傷病手当金が得られるのか。

もちろん、手元に残す資金と借入額の大きさも大切なポイントでしょう。

また、金利で考えるよりも、月々の返済額の差額、総返済額の差額を計算してみて、
その差額に見合う価値があるか、という視点で考えてみるのがよいように思います。

「こうするのが良いですよ」とは言えませんが、考える上でのヒントにでもなれば幸いです。

[413: 申し込み前]

411です、nanoさんありがとうございます。
もう一度返済額や手元資金など考慮して決めたいと思います。とても参考になりました。

[414: 契約済みさん]

>>411さん
うちは0.3％アップで3大疾病保障付けています。何度目かの借り換えですが、金利の低さからソニー、ろうきん、とみん銀行を比較した上で、この保証を付けられるソニーにしました。他銀行の保障と比べて大きな違いは
「がんと診断されただけで以後のローン支払いはなくなる」(もちろんすべてのかんが対象ではありません)という点です。現在は知りませんが、借り換え当時そのような保障はあまりありませんでした。他の銀行の保障は「かんで就労不可能な状態が○年続いた場合」というのがほとんどでした。
　がん＝不治ということもなく、手術や休職を経ても会社に復帰する方が多いのが現状だと思いますが、通院もあるだろうし、それまでと同じハードな仕事は大変だと思います。ローンがなくなればどれほどゆとりをもって治療に当たれるかと考えました。私の場合は、0.3％アップによって違ってくる支払額は、月々7.8千円でした。その値段で「がんと診断されるだけで数千万円の保険金が入る」保険なんて絶対入れませんよね。超安いがん保険に入ったと思っています。もちろんローンと関係ない、入院給付金メインのがん保険も入っています。

3大疾病のうちがんの話ばかりですが、うちの場合は父ががんで亡くなっているので…。
0.3％アップで大きな安心を感じています。
ご参考になれば幸いです。

[415: 匿名さん]

他より、金利が高いのに、三大疾病付けたら
ますます、高くなる

[416: 匿名さん]

借入額によって0.3％＋による負担額は全然違いますよね。金利と考えずに、返済額の差を保険料と考えれば、
年齢によっては安い保険になる人もいると思います。保険がいるかいらないかはまた別の話でしょうが。

[417: サラリーマンさん]

皆さま

　繰上げ返済した場合に、次回以降の約定返済額が増えてしまうケースの理由が分かりましたので、
報告します。

　この現象は、ボーナス返済を併用したいる場合にしか起こりません。

　繰上げ返済した場合は、その当日までの経過利息が精算されます。
　そして、繰上げ後の総残高に、ボーナス返済割合を乗じて、
　毎月返済とボーナス返済の元金が再計算されます。

　前回のボーナス返済のあと、数回、毎月返済が進んでいると、毎月返済の元金だけが減ります。
　この状態で、繰上げ返済をすると、上記の計算で毎月とボーナスの元金が再計算され、
　毎月返済していた元金が、ボーナス分にも充当されたことになります。

　例えば、ボーナス返済割合が５０％の場合、ボーナス返済月後の毎月の約定返済で、
　元金返済が５０万円進んだ時点で２万円の繰上げ返済をしたケース（ボーナス割合が５０％で不変）では、
　繰上げ前に比べて、再計算でボーナス分の元金が　２６万円（＝５２万円×５０％）減り、
　毎月分の元金は２４万円増えることになります。
　
　この元金から、毎月分、ボーナス分の元利均等返済額を計算するので、毎月分は元金が増えたのに
　応じて、返済額が増えることになります。

　長々と申し訳ありません。

[418: nano]

>>417さん
貴重な情報、どうもありがとうございます。

ソニー銀行は自由にいろいろなことができる分、謎の部分も多いですよね。
説明できる理屈が必ずあるはずなのですが、その理屈を探すのが大変でもあり面白くもあり（笑）

ボーナス返済は、割合を繰上返済に合わせて自由に変更できるので、割合を変えなくても一旦リセットされるということですね。

[419: サラリーマンさん]

住宅ローン減税を受けている方へ

　ボーナス返済割合の変更を使い、なにもしない場合より、年末残高を増やす「技」を思いつきました。
年末まで半年を切りましたので、１％減税の場合、借入金利が概ね3％以下の方にメリットがあります。また、手数料はかかりません。
　因みに私は、ローン控除0.5％で借入金利約１％なので、以下を実行中です。

ボーナス月が７月（1月）の前提で説明します。

　手順１（ボーナス返済を設定している場合）
　7月のボーナスの返済日（実返済日）の前日までに、元金1万円の繰上げ返済をし、この際にボーナス比率はゼロ（サイト上では「お選びください」）を選択します。
7月の返済元金が減ります（この手順は実行しなくても構いません）。

　手順２
7月の返済当日以降に、元金1万円の繰上返済をし、ボーナス割合は50％を選択します。8月以降の毎月返済の元金がへり、翌年1月の返済元金が増えます。

　これで今年の年末の残高が増えます。返済が遅れるので利息は増えますが、遅れる期間は加重平均で約４ヶ月分なので、借入利率が減税パーセントの３倍以下であれば、減税額の方が上回ることになります。

半年後も上記の手順を繰り返すと、返済が遅れていきますので、減税が１％、借入金利が１％以下の方には、メリットがあります。
（残念ながら、私は今年の年末で減税が終わってしまいますが）
　
　ただし、注意点が３つほどあります。

　一つ目は　ボーナス比率を一旦ゼロにすると、再び比率を設定するときに、1月、7月しか選べません。他の月にするには手数料525円がかかりますので、現在、6月12月か、2月8月を選んでいる方は注意が必要です。
二つ目は、約定返済日が休日の場合、連続する休日中に繰上返済をすると、この期間は金利タイプ変更が出来なくなってしまうことです。順番を逆にする、金利タイプ変更後に繰上返済することは可能です。
三つ目は、これに限ったことではありませんが、繰上の日付によって、利息計算が日割りになることの損得があることです。2回目手続きは7月の返済後に行いますが、この7月27日が休日のため、29日の返済になりますが、日割りで0.6日分の利息が増えます。残高次第ですが、9月の約定日翌日以降にした方がいいと思います（年末残高への効果は少し減りますが）。

[420: サラリーマンさん]

419 です　　

　補足します。

　ボーナス月が２，８や６．１２の方はは、手順１で、ボーナス割合に５％を選べば問題ありません。
　効果は若干小さくなりますが。

[421: ご近所さん]

それやっても、残額3000万の30年としても、効果は1000円以下じゃないか？？

[422: 匿名さん]

痛っ。

[423: 申込予定さん]

変動金利から固定金利に切り替えた場合と、部分固定で割合を100パーセントにした場合（固定の年数は同じ、変動金利<固定金利とする）、おそらく結果が異なると思うのですが、支払利息としてはどちらが低くなるでしょうか？まだ借りてないので自分では試せません。もし分かる方いらっしゃれば教えて下さい。

[424: サラリーマンさん]

423さん

　部分固定の方です。部分固定の場合は、変動金利前提で返済元本を計算しますので、
　変動の方が金利が低い場合、元金を早く返す計算になり、利息も少なくなります。

[425: 申込予定さん]

サラリーマンさん
ありがとうございます。
なるほど、確かに部分固定の方が支払利息は少なくて済みそうですね。
ということは、こちらで変動セレクトではなく、住宅ローンで借りている人は「固定」ではなく「部分固定」が主流ってことなんですかね。

[426: nano]

>>425さん
＞住宅ローンで借りている人は「固定」ではなく「部分固定」が主流ってことなんですかね。

それはないと思いますよ。
2010年の統計ですが、変動の人は37％、部分固定は変動のオプションですから、変動に含まれます。
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html

そもそも　その時点の変動金利＜いまの固定金利　が常に成り立つと考えるなら、
部分固定する意味がないように思います。

それから、部分固定は、完全固定よりも当初の返済額が大きくなる点に注意が必要です。

[427: 申込予定さん]

>>nanoさん
423=425です。ありがとうございます。
「部分固定の方が当初の返済額が大きくなる」のは何故でしょうか？金利計算が元利均等ではなく、返済の都度元本に対して利息計算をすること（元金均等に似た方式）となるから、ということなのでしょうか。

[428: nano]

元本返済分は、ソニー銀行の場合、必ず元利均等返済で計算します。
元利均等返済では、残債が同じであれば金利が低い方が元本返済額は大きくなります。
部分固定の元本返済額は変動金利で計算しますから、変動金利＜固定金利 であれば、完全固定よりも元本返済額が大きくなります。

一方で、利息の計算は、残債×金利÷12 で、この関係は、固定でも変動でも元利均等でも元本均等でも部分固定でも変わりません。
部分固定100％と完全固定であれば金利は同じ、残債も固定時点では同じなので、固定直後の利息も同じです。
（２ヶ月目以降は、残債が違ってくるので、残債が小さい方が利息が小さくなります。）

ということで、固定直後の返済では、部分固定100％と完全固定では、以下のようになります。
・元本返済額は部分固定100％の方が大きい（変動金利と同じ）
・利息額は同じ

変動金利が変わらなければ、２ヶ月目以降は、部分固定100％と完全固定の差は小さくなっていき、やがて逆転します。

ただし、部分固定は最後まで変動金利の影響を受けて返済額が変わります。
変動金利が上がると返済額は逆に小さくなったり（逆もまた真）もします。
理屈が分かっていれば全て説明は付くのですが・・・わかりにくいですよね。
他行のいわゆる「ミックス」とは似て非なるものです

[429: 申込予定さん]

>>nanoさん

427です。何度も解説ありがとうございます。ようやく理解できました。
これでも一応金融機関勤務なのですが(笑)、ソニー銀行の住宅ローンの仕組みは結構むずかしいですね。

[430: 匿名]

宜しくお願いします。
現在住宅ローンをどこで組もうか考え中です。
地元の信金や銀行で一応仮審査は通ったのですが、自分でも調べてみてソニー銀行が良さそうだと思い
申し込んでみようと思っています。
そこでさらに悩んでしまったのが、変動セレクトと住宅ローンのどちらがいいのか。
また、変動と固定のどれがいいのか・・・。
借り入れ額は当初1200万の予定でしたが1000万円に減らすことができました。
期間は15年で余裕を持って、その代わりに繰り上げ返済を頑張って半分くらいの期間で完済したいです。
もし皆さんが1000万円を15年で組むとしたら、セレクトか住宅ローンのどちらのどの金利で組みますか？
ちなみに年収は450万円ほどなので、あまり無理はできません・・・。
どうぞ宜しくお願いします。

[431: nano]

>>430さん
仮に変動金利で借りるとしても、実際には10年程度以内で返済するなら「（通常の）住宅ローン」の方がお得になると思います。

変動か固定か、というのは年齢や家族構成が分からないので、何とも言い難いですが、
実際の返済期間を考えれば、長くても５年固定でしょうか。

借入額ですが、手元の資金をいくら残すのかが分かりませんが、無理に1000万円にするより、ひとまず1200万円借りて、200万円は手元に残しておいて、新居での生活が落ち着いたら繰り上げるのでも良いように思います。
実際、新居に引っ越すと、最初は何かとお金がかかります。

ローンの期間ですが、「お金があると使ってしまう」タイプでなければ、15年と言わず35年が良いと思います。
何かあったときに、月々の返済額は出来るだけ小さい方が安全ですし、
何事もなければ、繰上返済すれば短く借りたのと結果的にはほぼ同じです。
（よく「短く借りた方が得」と書いてある雑誌やサイトがありますが、あれは繰上返済を考えていないです。）

借金を早く返したいという気持ちや、その方が得だというのはよく分かるのですが、
手持ちの資金をある程度確保しておくことはとても重要です。
また、家族構成や年齢、手元の資金などによって、お金の使い道の優先順位は違ってくると思います。
「繰上返済貧乏」にならないようにしたいですね。


「一般的に言われていることと違うことを言っている」と思われるかもしれませんね・・・(^^;)
余計に悩ませてしまったらスミマセン。

[432: 匿名]

>>431
430です。nanoさん、詳しく教えて頂いてありがとうございました！
「住宅ローン」で行こうと思います。
また、手持ちの資金の確保も重要であるという事、とてもよくわかりました。
確かに早く返済してしまいたいという気持ちばかりだったように思います。
返済期間、借り入れ金額等もう一度よく考えて見直してみようと思います。
本当に助かりました。ありがとうございました！！

[433: 契約済みさん]

少額の繰上返済のコツとして，日割りにするとお得，というところが
いまいち理解できないのでご教示いただけないでしょうか。

同じ1カ月分の利息を日割りにするのであれば31日で割った方が少ないと
思うのですが，31日を挟まない月まで待つと30日で割ってしまうような・・・

返済日に全額元金に当てられるからそれが一番いいような気がするのですが，
あえて1日分の利息を払うまで待つ方がお得というところが，
自分でシミュレートできませんでした。

お時間あるときに詳しくご説明お願いできないでしょうか。

[434: nano]

>>433さん
通常の利息は月割りで計算します。月割りの金利は「年利÷12」です。

約定返済日以外の日に繰上返済すると利息は日割りになります。
日割りの金利は、「月利÷月の日数」ではなく「年利÷365」です。

ですから、日割りになると、一ヶ月の利息が月割りとは違ってきます。
・月割りの場合…利息＝残債×年利÷12
・日割りの場合…利息＝残債×年利÷365×日数

[435: 契約済みさん]

>>434さん

ご説明ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

＞約定返済日以外の日に繰上返済すると利息は日割りになります。
日割りの金利は、「月利÷月の日数」ではなく「年利÷365」です。

ここを勘違いしていたようです。理解できました。

これで心おきなく今月繰上返済しようと思います。

ありがとうございました。

[436: ビギナーさん]

今年の9月に借り入れて、今変動です。
いずれ10年固定にしようと思うのですが、少しでも低金利を享受したいと思っています。
今、変動＞2年固定なので、変動⇒2年固定にしておいて、10年固定が一定金利を超えたら、
2年固定⇒変動にして（変動＞2年固定なら手数料ゼロですよね？）、
そのあと、10年固定にすれば、手数料ゼロで行けますよね？

[437: 初心者]

お忙しいところ申し訳ありません。

ひとつお聞きしたいんですが、振り込み期日が過ぎた場合、どのような事があるのでしょうか？

２２日振り込みなのですが、ＡＴＭ振り込み時間が２１時までということを知らず、入金できませんでした。
凡ミスです・・

明日の朝入金予定ですが、不安なので分かる方がいらっしゃったらお聞きしたいと思い書き込みました。

[438: nano]

>>436さん
＞（変動＞2年固定なら手数料ゼロですよね？）

これ、よくある誤解なのですが、
金利タイプ変更手数料は、基準金利（変動金利や２年固定金利）ではなく、ベースレートと呼ばれる非公表の金利で計算されます。

一旦２年固定した場合、金利タイプ変更手数料は以下の比較で決まります。
　・固定時の「２年ものベースレート」
　・金利タイプ変更時の「Ｘ年ものベースレート」
Ｘ年とは、固定の残期間（端数は切り捨て）です。

２年固定→変動でも、２年固定→10年固定でも、手数料は同じです。
「固定を解除するための手数料」と考えると少しは分かり易いと思います。

なお、変動→固定は、いつでも無料で変更できます。

[439: nano]

>>437さん
「振り込み」と仰っている言葉の意味が色々で、整理したいのですが、

・住宅ローンの約定返済日（引き落とし日）が22日だったが、
・お使いになったATMの預け入れ可能時間が21時までで、
・22日中に口座に入金できなかった、

という趣旨でよろしいでしょうか？

そうであれば、結論としては、今月22日は日曜、翌23日は祝日なので、住宅ローンの返済は「翌平日」の24日に引き落とされます。
ですので、23日中に入金すれば何も問題ありません。大丈夫です。


ただ、今回たまたま日曜だったのでセーフですが、本来は毎月前日の21日までに入金しておいた方が良いですよ。

以下、蛇足かもしれませんが、
・コンビニATMでの「預け入れ」なら、原則として24時間できます。ただし、日曜21時～月曜7時は利用できません。22日のATM利用が21時までだったのは、日曜だったからです。
・他行ATMでの「預け入れ」は、銀行やATMによって異なります。ただし、24時間稼働でも、日曜21時～月曜7時は利用できません。
・他のソニー銀行口座からの「振り込み」なら、原則として24時間可能です。ただし、月曜2時～5時は利用できません。
・他行からの「振り込み」なら、平日15時以降は翌営業日(平日)の入金になります。

[440: 初心者]

nanoさん、その通りです。
入金と記入すべきでした。色々と検討していただきありがとうございました。
22日が返済期日で、22日当日のATMの利用時間内に入金できなかったというのが結論です。
ソニーのサイト内で返済日が休日の場合はという文言を見付けたんですが、不安だったのでレスを上げた次第です。

詳しい内容での返信ありがとうございました。

[441: ビギナーさん]

nanoさん

ありがとうございました。
頂いた内容をよく読んできちんと理解してから金利変更したいと思います。

・・・・というのはまだよく理解していないので。
取り急ぎお礼まで。

[442: 申込予定さん]

ソニー銀行で借入を予定しています。

借入金額　2200～2400万
借入期間　35年
年間繰り上げ返済予定は100万～150万はできる予定。
（住宅ローン控除も10年間あるので、繰り上げ返済をせずに手元で運用しようかなとも考えています。）

ハウスメーカーの提携で
①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％
②変動か固定は基準金利より-1.05％　手数料0円です。

９月の金利で計算すると変動セレクトが引き下げ後金利0.499％、固定２年だと0.788％になります。

変動セレクトでいくか、固定2年でいくか迷っています。


変動セレクトは当初に手数料（元本に対して1.575%）を支払うことにより、引下げ金利が拡大(変動よりも△0.35%)となっているので、単純にすると、1.575%÷0.35%=4.5年よりも借入期間が長いと変動セレクトが有利と考えていいのでしょうか？

ご教示ください。

[443: nano]

>>442さん
まず、仮に「最初から完済まで変動金利」を通したとしても、手数料をペイするにはもう少し時間がかかります。
変動セレクトの手数料は借入額に対してかかりますが、利息の差額はその時点の残債によるので徐々に減っていくためです。
（ですから、返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります。）
単純に考えると、「最初から完済まで変動金利」の場合のペイラインは、4.5年×２＝９年ぐらいかと思います。


むしろそれよりも、「途中で固定することがあるかどうか」の方が、判断要素としては重要かと思います。

＞①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％

この▲1.4％は変動金利の場合ですよね？
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％程度になるのではないかと思いますが、いかがでしょうか？
（提携ローンの詳細がこちらではわからないので、確認をお願いします。）

そうだとすると、固定期間中は変動セレクトの方が金利が高くなります。
つまり固定期間中は、手数料分を埋め合わせるのではなく、逆にコストがふくらむことになります。
ですから、トータルでの固定期間が長くなればなるほど、手数料をペイするのに時間がかかり、あるいはペイしなくなります。

[444: 申込予定さん]

nanoさん

返信ありがとうございます。

ご指摘通り▲1.4％は変動金利の場合です。
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％になります。

通常の住宅ローンの場合は固定、変動ともに引き下げ幅は▲1.05％です。

あと変動セレクトから固定にした場合、固定の適用金利が通常の住宅ローンの固定金利より0.1％高くなっています。


「途中で固定することがあるかどうか」は難しいところです。
金利があがってきたら怖いという気持ちもあり（ちなみにローン実行予定は来年3月末～４月初めです）、
変動セレクトでいくなら、ずっと完済まで変動金利でないと意味がないなと思いますし・・・。


>返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります

変動セレクトでいく判断要素は、固定に切り替えることなく、どんどん繰り上げ返済せずに完済まで10年超かかることを前提とするですかね？

3年後に、運用している資金（800万位です）が満期を迎え手元に戻ってくるので、それを繰り上げ返済にあてる可能性があることなどを考慮すれば、通常の変動で借入したほうが有利ですか？

セレクトの低金利も魅力ですが、如何せん手数料が高いですね。


頭金をもう少し用意して、借入金額を少なくしても手数料のペイラインは変わりませんよね？

理解力が乏しくて申し訳ありませんが、自分でも勉強しますので、皆様のご意見もお聞かせ下さい。

[445: 匿名さん]

>444
入居が３月か４月かで住宅ローン減税の枠がずいぶん違ってきます。

ただ、いずれにしても、借入から完済までの期間が10年未満になっちゃうと減税が使えなくなります。
変動にしろ、固定にしろ、実際の金利が１％を切っているなら10年間は繰上返済をしない方が良いのでは？

変動セレクトは手数料が高くて納得できないので嫌いです（笑）
でも、0.499％の魅力には負けるかも(^^;)

[446: nano]

親スレとのマルチポストですが、ご容赦ください。

11月の新規実行分から、全プランで金利引き下げ幅が0.1％拡大されるようです。
詳しくは、下記を参照下さい。
http://moneykit.net/visitor/info/info130930_03.html


>>443さん
提携ローンで現在提示されている条件は、上記の影響を受けるのかあるいは織り込み済みなのか、確認されてみてはいかがでしょう？

[447: 申込予定さん]

442です。

>445　匿名さん


ありがとうございます。

入居は3月の予定です。
ただ「工期が延びてしまうと４月なってしまうかも」とハウスメーカー担当者にいわれているので
少し危ういです。

金利が１％未満なら、１０年間は繰り上げしないほうがいいですね。
それまで低金利が続いてくれればよいですが・・・。

変動セレクトは手数料の高さ＆低金利の魅力と、微妙な心理をついてきますよね。

セレクトか通常かまだ迷っています。


>446　nanoさん

ありがとうございます。


金利引き下げ幅が0.1％拡大はソニー銀行に訊きましたが、一般の方向けのようで、ハウスメーカー提携ローンは適用されないということです。

セレクトか通常か、家族内でも意見が分かれてしまっています・・・。

[448: ビギナーさん]

ソニー銀行で借入してまして，このたび　始めて繰り上げ返済したのですが、
元金が減って　全体の支払い総額（金利が減る）が減るわけではないのですね・・・

[449: 匿名さん]

元金が減るので、それにかかる利息が減ります。
なので、支払総額も当然減りますよ。
期間短縮と返済額軽減では、利息が減る効果が違いますが、いずれにしても総返済額は減ります。

[450: 匿名さん]

448の繰上げは期間短縮ですよね？
返済額軽減にすると、月々の返済額が減りますよ。

[451: 448]

コメントありがとうございます。
繰上返済時に発生する利息を加味したら　総額が変わらないと思ったのですが、
もう一度再計算してみます。

[452: 匿名さん]

>451
今さらかもしれないですが、
繰上時に発生する利息分は、次回の通常の返済が安くなります。

[453: nano]

「おまかせ入金サービス」という名の
他行からソニー銀行へ毎月一定額を送金するサービスが始まりました。

http://moneykit.net/visitor/info/info140618_01.html

手数料も無料ですので、メインバンクから住宅ローン分を資金移動する手間が無くなり、けっこう嬉しいです。

あとは、自動での繰上返済サービスが出来ないかなぁ…

[454: 匿名さん]

引き落とし日が決まってるうえに4営業日後に入金というのが
何とも使いづらそうな気がする

日付を選べて翌日入金ぐらいに改善してもらいたい

[455: nano]

ソニー銀行の直営サービスではなく、収納代行業務をSMBCファイナンスサービスに委託しているんですよね。

住信SBIネット銀行も同様のサービスがあり、やはりSMBCファイナンスサービスを使っているので、引き落とし日も4営業日後というのも全く同じだったりします。

各種料金の支払いだったり、証券会社や直販の投信会社への定額入金も、収納代行業者を使っている例が多いと思いますが、一般的には引き落とし日が選べないことの方が多いかと。
事務コストの問題なのかなと思います。

出金側の銀行で、定額自動振込サービスのようなものが無料で出来るなら、
それを使えば、日にち指定やタイムラグの問題はなくなりますが、
入金側の銀行にそれを求めるのは、現状では難しいように思います。

[456: 匿名さん]

なるほど

勉強になりました

[457: ひろ]

現在変動セレクトで27日の引き落としで変動金利で借りています。
来月に変動金利が少し下がりますが、ベース金利が1か6のつく日に変わる可能性があるかなら、8月２日から５日の間に二年固定、翌日変動に戻すのが良いと思いますが、いかがでしょうか？

今年になって初めて家を買ったのであまり分かってませんが、アドバイスよろしくお願いします。

[458: nano]

「翌日に変動に戻す」ならベースレートの変更日は関係ありません。返済日をまたがなければ大丈夫です。

7/31に固定（ベースレートは『翌日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/1』から固定金利。）
↓
8/1 に変動（ベースレートは『当日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/2』から変動金利。）

で、問題ないです。
日にちの境界は０時なので、23:50頃に固定して、そのまま０時過ぎに変動に戻せば、一度のログインで操作できます。

注意点としては、
金利タイプの変更をすると、次回返済額の利息が日割り計算になるため、8/27だけ返済額が増えることになります。

何もしなかった場合の8/27の利息：7/27の残債×現在の適用金利÷12
金利タイプを変更した場合の8/27の利息：7/27の残債×（現在の適用金利×4＋8月の2年固定金利×1＋8月の変動金利×26）÷365

[459: ひろ]

>>458

nanoさん
アドバイス大変ありがとうございます。
翌日変更ならベースレートは同じなのですね。
安心しました。

このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。そこまで分かれば心強いです。

次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

なんか、質問ばかりで申し訳ありません。

[460: nano]

>459 ひろさん

＞このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。

銀行のサイトの「金利タイプ変更手数料について」というページから読み取ることができます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html

----
2. スプレッドの算出
固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分
----

この差分がゼロ（あるいはマイナス（＝後者の方が大きい））なら、手数料は無料になります。

ここで、
・固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）：これは金利適用日なので固定の手続きをした翌日です。
・固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）：これは文字通り変動に戻す手続きをした当日です。

つまり、固定した翌日に変動に戻すなら、両者とも変動に戻す日のベースレートが適用されます。
また、返済日をまたがなければ、残存期間も同じなので、両者は必ず同じベースレートになります。

ですから、両者の差分はゼロで、手数料は無料。ということになります。


＞次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

その理解で正しいと思います。
（蛇足ですが、日割りの日数は、土日に影響される実際の返済日ではなく、土日を無視した約定返済日でカウントされます。）
小の月になるタイミングで最も近いのは、９月の返済日以降ですね。
ただ、その時の金利はまだ分かりませんが・・・

[461: 焦りまくりさん]

初めて投稿します。
土地と注文住宅を含めて住宅ローンを組む予定の者です。

7/28：ネットから住宅ローンの申し込みを開始
7/29：午前都内のポストに口座解説申し込み書を投函
7/29：午後、携帯で審査には10日程かかる
・・・と言われ、事前で10日、本審査で10日、計20日！？と驚き。

過去レスを見ると申込から確定まで1ヶ月と10日かかったと書き込みも有り
ソニー銀行はそんなに時間がかかるのか？と思い投稿しました。

他の銀行では事前が2〜3日、本審査が10日だったので、
通過しなかったら次の銀行とすぐに考えたりできたのですが。

どなたか、最近ソニーの住宅ローンを新規から申込をした方はいらっしゃいますか？
ネット申請→事前審査まで10日もかかるのか教えてください。

[462: 匿名さん]

仮審査は10日はかからなかったですが、4～5日かかった気がします。
発送した翌週だったような記憶です。

急ぎでしたら、東京駅近くの住宅ローンプラザに行ってみると良いかも。今さらかもしれませんが。
ソニー銀行の住宅ローン専用の直営店です。
http://moneykit.net/visitor/hl/hlinfo.html

ところで、ソニー銀行だと、原則として土地と建物一括での実行しか扱っていないですが、そこは大丈夫ですか？
土地代を先払いの場合や、建物の中間金が必要な場合、自己資金またはつなぎ融資で対応することになるようです。

[463: ひろ]

>>460

nanoさん 丁寧に分かりやすくありがとうございました。

[464: ひろ]

nanoさん

何度も質問させて
いただいたひろです。
実際に二日間連毒で変動→固定→変動　にして金利を無料で０．０１％落とせました。初めてなのでおっかなびっくりでしたが、感動しました。

ありがとうございます。
圧縮効果は、次回の変動金利適用月の12月支払いまでですが、計算すると、
次回支払日が利息計算が変わるので増加、それ以降の4回分が減少で相殺すると100円くらいの減額が達成できました。

少額ですが、条件内でより低い金利へ移行できるので、精神衛生的にはすごくいいですね。

お礼かたがた、報告でした。

[465: 契約済みさん]

先日頭金が10%以上の人は優遇キャンペーンが発表されましたが、これは8月15日以前の借入の場合は対象外なんでしょうか？新規申し込み者だけなんですかね。

[466: nano]

>465さん

サイトに「2014年8月15日（金）お借り入れ実行分より」と書かれているので、実行日（＝借入日）が基準ですね。
ですから、契約済みでも実行前なら適用されるはずです。
が、既に借り入れている場合は残念ながら対象外です。

http://moneykit.net/visitor/info/info140815_01.html

ソニー銀行に限らず、実行後は（原則として）引き下げ幅が予定から変わることは無いんですよねぇ・・・。
ちなみに、私の引き下げ幅は 0.9％ですし、もっと以前からの人は 0.7％です。

[467: 契約済みさん]

そうなんですね。ありがとうございました。ちょいと悔しいですね。

[468: ちょり]

現在、10年固定金利で契約中の者です。

しばらくサボって放置していましたが、変動金利がかなり下がっているため、変動金利に変更しようとしています。

金利タイプ変更手数料の確認のため、金利タイプ変更の確認画面へ進むと、約50万円程度かかるとのこと。
（金利タイプ変更手数料を下げる裏ワザ的なものがありましたら、教えてほしいです。）

まあ、手数料がかかることは仕方がないのですが、この手数料の支払い方法について教えてください。

口座から一括引き落としですか？
（一括引き落としだとすると、引き落としのタイミングはいつですか？）

それとも、毎月の支払い額に含まれているのでしょうか？

どなたかご存知がいらっしゃいましたら、よろしくお願いいたします。

[469: nano]

>468 ちょりさん
金利タイプ変更手数料は、手続きするのと同時に一括で普通預金口座から引き落とされます。

裏技は無いと思いますが、6の付く日に手数料が変わります。

[470: かよ]

スレを読む中で疑問に思ったのですが、ソニー銀行住宅ローンは変動が高いのでしょうか？
sbi銀行(0.65)と比べても事務手数料分0.2%上乗せすれば0.865と0.839で変わり無いし、イオンも安いけど高額事務手数料を取るタイプと比べて繰り上げ返済すればその分金利分を取り戻せるのでトータルでみると高くは無いと感じたのですが間違っているでしょうか。

また現在地銀と検討中なのですが、上記の理由とソニーの特徴の通期引き下げや固定変動切り替えなどの他には無いメリットが際立ってとても魅力的なのですが、
先日地銀の行員に、ソニーは金利が上がりやすいと2005〜2014年のチャートを出されました。
2008年は実質金利1.5を越えない地銀にくらべ1.5%をゆうに超えていました。
企業融資をしている銀行の方が安定していると言われました。
2つ目の質問ですがソニーはずっと変動はお勧めできないローンなのでしょうか。
金利上昇の局面で正しい判断を間違えば、地銀よりも早いペースで高い金利にはまってしまうリスクがあるのでしょうか。

[471: 匿名さん]

すいません、ソニーを検討しているのですが
とりあえず、事務手数料を高いやつで金利を
下げる方向ですが、変動→固定、固定→変動に
すると手数料が発生するのでしょうか？

[472: 暇人]

>>470
事務手数料分を0.2％とするならソニー銀行は0.739％になります
金利だけなら1番低いですね

>イオンも安いけど高額事務手数料を取るタイプと比べて繰り上げ返済すればその分金利分を取り戻せるのでトータルでみると>高くは無いと感じたのですが間違っているでしょうか

ここの意味がよくわかりませんね

繰上返済しても利息は取り戻せません
ただ元金が減るので支払う利息の総額は少なくなります

またイオンもソニーも高額事務手数料を取るタイプです

取扱手数料　　繰上返済しても却ってこない
保証料　　　　繰上返済すれば戻ってくる

10年程度の短期で全額返済可能なら保証料の方が安くなるかもしれません


一般の銀行と違い、ソニー銀行は短プラ連動ではなく、市場金利を基にコストを加味して金利を決定しているようです
ですので、他行と金利の動きが異なる可能性は十分にあり得ます

どこの地銀かわからないので三菱UFJの2008年の変動金利を調べてみました
三菱UFJ　1.675～1.875
ソニー　　1.562～1.872

都市銀行の金利は優遇幅があるので上記が最低金利かどうかはわかりませんが
都銀でも1.5を超えていますが？？
どこの地銀でしょうか

>地銀よりも早いペースで高い金利にはまってしまうリスクがあるのでしょうか

もちろんそのリスクは有ります
でもそうならない可能性もあります
誰にもわからないというのが答えです

[473: 暇人]

>>471
変動→固定　手数料かかりません

固定→変動　手数料かかります

ただし条件を満たせば、変動→固定→変動は手数料がかからない場合もあります

[474: ちょり]

>>469 nanoさん

遅くなりましたが、ありがとうございます。
参考になりました。

[475: かよ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[477: nano]

＞475 かよさん
グラフの見えていない部分があるので、推測になりますが、
③④は今の引き下げ幅（優遇幅）で示しているようで、地銀の説明はちょっと誤解を招きますね。
当時の引き下げ幅は、今ほど大きくありません。

（>472暇人さんと重複する説明もありますが、）
例えば、2007年11月～2008年10月の１年間の変動金利は、以下のとおりです。

・日銀の政策金利（誘導目標）：0.5％

・メガバンクの変動金利の店頭金利：2.875％
・当時のメガバンクの一般的な優遇幅（引き下げ幅）：▲1.0％～▲1.2％
・メガバンクの変動金利の適用金利：1.685％～1.875％
・保証料を一括先払いではなく金利に含めた場合（＋0.2％）：1.875％～2.075％

・ソニー銀行の変動金利の基準金利：2.476％～2.801％
・当時のソニー銀行の優遇幅：▲0.9％
・ソニー銀行の変動金利の適用金利：1.576％～1.901％

ちなみに、当時は「変動セレクト」はありませんでした。

それと、仮に変動金利から固定金利に切り替える場合、
固定金利については、メガバンクもソニー銀行も地銀もけっこう動きます。
（固定金利は、メガバンクや地銀も、短プラは関係ありません。）
先々切換を視野に入れていらっしゃるなら、固定金利の過去の動きもみておいた方が良いように思います。

上記と同じ期間の10年固定は、以下のとおりです。
・三菱東京UFJ銀行の10年固定の店頭金利：3.55％～4.25％（変動幅：0.70％）
・三井住友銀行の10年固定の店頭金利：3.45％～4.20％（変動幅：0.75％）
・みずほ銀行の10年固定の店頭金利：3.50％～4.00％（変動幅：0.50％）
・ソニー銀行の10年固定の基準金利：3.055％～3.617％（変動幅：0.562％）
優遇幅（引き下げ幅）は色々なケースがあるので比較が難しいですが、変動幅は参考になると思います。

ちなみに、この間の08年5月→6月は、各行とも１ヶ月で＋0.2～0.4％上がっています。
今はあまり意識していないかもしれませんが、
ソニー銀行は「翌月金利が前月15日にわかって、すぐに切り替えできる」のがけっこうメリットだ、と個人的には思っています。


それから、
ソニー銀行の場合、「住宅ローン金利プラン」「変動セレクト金利プラン」どちらが得かは、
借入金額や借入期間、いつ固定するかなどによって違ってきます。
長期で変動なら「変動セレクト」の方がお得なことが多いですし、
早い段階で固定金利に切り替えたり、繰上返済を見込んだ実質返済期間が短いなら「住宅ローン」の方がお得なことが多いです。
繰上返済の見込みがある程度たっているなら、それを踏まえてシミュレーションしてみることをオススメします。

ただ、「ソニー住宅ローン」「ソニー変動セレクト」「地銀」のいずれにしても、現状＋２％程度の金利で破綻するような資金計画は避けた方が良いように思います。

長文で失礼しました。

[478: かよ]

nano様
非常に詳しいご説明ありがとうございます。
ソニー銀行の担当さんにも相談したのですが
丁寧に対応してもらったもののやはり営業マンではないので
聞きたいところをを聞けず、nano様の回答は本当に助かりました。

グラフの画像は、公開情報であるものの個人的に地銀の営業さんが
出してくれたものなのでネットに上げたのは良くなかったかと思い
削除いたしました。
短い間に見てもらってレスを頂いたことを感謝します。

引き下げ幅がずっと同じではないのは少し考えれば
わかることですが目から鱗でした。
またソニーを検討しだして固定への切り替えも考えるようになったのですが
固定の動きまでまだ見ておりませんので確認してみます、
ソニー銀行の金利推移表の添付をメールでお願いしました。

ローンの種類はシミュレーションではどちらでもさほど変わりがなかったので
融通のきく住宅ローンの方で考えております。
現状+2%というのは始めてききました、念頭に置いて考えていきたいと思います。

貴重なお時間を裂き色々アドバイス頂いてありがとうございました。

[479: nano]

>478 かよさん
お役に立てたのであれば幸いです。
ソニー銀行の金利推移ですが、下記にグラフとエクセルを置いてありますので、よろしければ参考になさって下さい。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

[480: 匿名さん]

ソニーで本審査がとおったけど、優遇金利が
１％ぐらいだった・・・
１．３５％とかのＭＡＸの優遇金利をうけるのは、難しいのかな・・・・

[481: 匿名さん]

ソニーは金利一律だけど？
2プラン混同してない？

[482: 匿名さん]

変動なんですが 金利は2プランしかないんですか？
優遇金利とかないのかな？

[483: 匿名さん]

2プランしかありません
頭金1割以上で0.05優遇です

[484: 匿名さん]

変動セレクトで提携ローンの場合はさらに0.05%優遇になりますね。手数料も0.54%引き。
https://www.lixil-jk.co.jp/images/housingloan/sonybank/%E9%87%91%E5%88...

[485: 匿名さん]

>>480
吊りですか？

[486: 匿名さん]

ソニー銀行の変動金利の基準金利からの引き下げ幅って、ＳＢＩの通期引き下げプランみたいに、引き下げ幅が実行時のものに固定されるわけではないんでしょうか？

[487: nano]

>486さん

プランが２つあって、
・住宅ローン金利プランの場合は、最初から最後まで固定変動にかかわらず▲1.0％です。

・変動セレクト金利プランの場合は、変動でいる間は▲1.3％、途中で固定している間は▲0.9％です。変動に戻るとまた▲1.3％になります。

いずれのプランも、新規購入で自己資金10％以上だとさらに▲0.05％です。

いずれにしても、引き下げ幅は、実効時点で最後まで決まります。

[488: 匿名さん]

>487


ありがとうございます。普通そうですよね・・。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
このページの*5が気になって・・

「（*5）
金利について
・・・・・・（中略）・・・・・・
金利優遇または引き下げが適用されている場合、その優遇または引き下げは固定金利適用期間または上限つき変動金利適用期間中であっても、いつでも中止または変更される場合があります。」

[489: nano]

その文面、気になりますよね。過去スレでも何度か話題になっていたと記憶しています。

ただし、今まで、全契約者に対してそういう措置が執られたことはありません。
そんなことをしたらみんな他行に借り換えるでしょう。

私見ですが、延滞が続くとかにならない限り、心配いらないように思っています。
そういう場合、多くの銀行では保証会社が債権を買い取って（この時点で返済先は保証会社になる）、借り手と銀行との契約は解消され、借り手と保証会社との交渉になりますが、ソニー銀行では保証会社を使っていないので。

あとは、考えられるとすればハイパーインフレなどの非常時でしょうか。

いずれにしても、あまり心配はいらないと思います。

[490: サラリーマンさん [男性 50代]]

nanoさん

久しぶりに金利を見て契約時より下がっているので金利変更を検討しようと思い
アドバイスいただきたくて、つい初心者用じゃない方に書き込んだら、「さすがに
釣りだよね？」って言われちゃいました。
そうじゃないので、アドバイスお願いします。

【状況】
借り入れ日 2009年03月
最終返済日 2023年05月（かなり繰り上げしました）
現在の金利　10年固定（1.665％、2010.9適用）
現在のローン残　639万円　
月々の返済　71,850円（ボーナス払いなし）
現在の金利変更手数料　193,354円

【質問】
最終返済日まで約8年です。
あまりこまめに金利を変える性格ではないので、再度固定にしたいと思っていますが、
単純に7年にしたら総合的に支払いが減りますか？
あるいは5年や3年にした場合はどうでしょうか。満了後（満了になる前）にどのような手を打てばいいでしょうか？
それと、変動にしたらどうでしょうか？リスクはあるでしょうか？リスクをどうクリアすればいいでしょうか？

宜しくご教示ください。

[491: nano]

>>490さん
何が最もお得かというのは、固定明けの金利にもよるので、明確には答えられませんが・・・、

ひとつはっきりしているのは、残債、残期間とも、とても少なくなっているので、
金利の変化による月々の返済額や総返済額の変化はとても小さいと言うことです。

約19万円の手数料を払うと、元が取れない可能性の方が高いように感じます。

それならば、その19万円を繰上返済に充てた方が良いかと思います。


ちなみに、何もしなかった場合、固定明けの毎月の返済額は、以下のとおりです。
・適用金利 2.0％… 72,169円/月
・適用金利 3.0％… 73,126円/月
・適用金利 4.0％… 74,090円/月
あまり心配は要らないように思いますが、いかがでしょう？


p.s.
明日は６日なので、手数料がまた変わりるはずです。
それを見てからご判断されても良いかと思います。

[492: サラリーマンさん [男性 50代]]

nanoさん

No.490です。

アドバイスありがとうございました。

６日の手数料はあまり変わりませんでした。

今まで頑張って繰り上げしてきたので、その方向で考えてみることにします。

ありがとうございました！

[493: 契約済みさん]

よろしくお願いします。

2600万円新規・自己資金10％超・9月実行で借りる予定です。
35年ローンで組むものの、アラフォーなので繰上げ返済を頑張って20年ぐらいで返す予定です。

そこで変動セレクト、当初15年固定、当初20年固定のどれにするかで迷っています。

変動はすごく金利が安いものの金利動向がわからず、心配性なのでストレスになりそうです。
一方、通常の住宅ローンは初期手数料がかからないのは魅力ですが、やはり金利が高いです・・・。

シミュレーションでは現在の金利水準があと3年続いてくれれば変動セレクトが有利と出たのですが、いかがなものでしょう？
まずは変動セレクトで始めて、うまく3年を越したら固定に切り替えが良いでしょうか？
それとも今のこの低金利に乗って、当初から固定にしてしまった方が良いのか？

金利動向は読めないものとは思いますが、他の方法も含め、ご意見いただけましたら幸いです。

[494: 契約済みさん [男性 30代]]

> No.493さん
　私も最近ソニー銀行で住宅ローンを契約しました。
考えた結果、通常の住宅ローン（2年固定）を選択しました。

　変動セレクトローン（変動）と通常の住宅ローン（2年固定で継続と仮定）を現在の金利で比較したところ、
変動セレクトローンの手数料を金利差で取り戻すには少なくとも7年はかかることになります。
変動セレクトローンを選択するのであれば、7年は変動金利にしなければなりません。

　私は借り換えや固定への変更も考えていたので、通常の住宅ローンを選択しました。

[495: 493]

借換えを前提としているなら手数料がほとんどor全くかからないのは助かりますよね。

私には2年ごとなどの短期固定を繰り返すという発想はありませんでした！
メリットはどういうところにあるのでしょうか。

[496: 匿名さん [男性 40代]]

>493さん

10年固定はどうですか？
うちは数年前に493さんと同じような状況で10年固定にしました。

20年ぐらいでの返済を考えているなら、15年固定や20年固定はもったいないと思います。
現状では10年固定との金利差がけっこうあるので。

また、10年固定の方が毎月の返済額が減る分、繰上返済もしやすくなります。

計画的に繰り上げていけば、10年後に金利がかなり上がっていても返済額への影響は思いのほか小さいですよ。
漠然と不安を感じるより、繰上込みでシミュレーションをしてみてはいかがでしょう？

[497: 匿名さん]

ソニー銀行の10年固定1.195%は、他行と比べて安くはない。
ただ、ちょっと前まで1%切ってた銀行が結構あったけど、今は上がっちゃったね。

[498: 匿名さん]

>>493
この条件ならフラット35の25年返済などを借り入れる方が良いのではないでしょうか？
物件が35Sの条件に合えばですが。

繰り上げ返済する余裕があったり金利上昇のリスクを享受できるならソニー銀行の変動がいいと思いますが、当初固定だとソニー銀行のセレクト変動は他に比べて特別金利が低いわけではないので他の銀行も確認した方がよいと思います。

[499: 匿名さん]

10年固定だと、イオンか三井住友信託、三菱ufj信託の支払い総額が安いかと。住信も0.96%と低いですが、固定終了後の優遇が低くて総額は結構高くなるかと。

ソニーは手数料が低いので、支払い総額で比べるとまあまあ低くなるが、イオンほどでもない。

ソニーのいいところは、翌月金利を前月に知れることと、固定→変動ができることに尽きると個人的に思ってます。これによって取り得る選択肢が他行よりもかなり多いかと。

例えば私はビビリなので、できればどこかのタイミングで固定にしてしまいたいと思ってました。今年の2月に10年固定に変更しました。金利1.023%でした。

1%くらいの水準になったら10年固定にしようと思っていて(返済期間20年)、3月に金利が上がることが分かったので2月に変更しました。でも4月以降また下がるかもしれません。ですがソニー銀行なら、固定→変動→固定とさらに下がった金利に変更できる可能性があります。手数料取られることもありますが。

このフレキシブルさは、ソニー銀行のユニークですばらしいところだと思いました。

[500: 493]

皆様色々とアドバイスありがとうございます。

>>496
確かに10年固定と15年固定の金利差がそこだけ大きいですね。
10年固定でシミュレーションしてみたら、おっしゃるとおり、10年後に金利が2％になっていてもあまり怖くないことがわかりました。
それで仮に変動金利がまったく上がらなかった時との金額差は、早期繰上げ前提ですが、10年で70万円ぐらいでした。
これはなかなかコスパが良いと思いました。ありがとうございます。

>>497
変動セレクトではなく普通の住宅ローンだと保証料も手数料もかかりません。
他行だと手数料が2.16％か保証料が同額くらいかかるところです。
これは私の借入額だと金利0.15％に相当します。
つまり実質金利は8月金利の10年固定（1.145）だと0.995になります。

>>498
フラット35sも考えましたが、団信が別途なので金利＋0.3％見なくてはなりません。
それと20年以下だと毎月の返済額が高い金額で固定されてしまうので、私には厳しいと思いました。

おっしゃるとおりソニーの変動セレクトは、リスクさえ受忍できればすごくいいので、迷ってしまうんですよね・・

>>499
途中で変動にできるのはすごいですよね。その点はイオン銀行の担当者も認めていました。

なお、全期間固定だと住信SBIの当初20年固定当初引下げプラン1.49％が最安でした。
あくまで20年で返すこと前提ですが。

[501: 匿名さん]

デベの提携が使えるなら、ソニーの変動セレクト１択だと思う

[502: 499]

長期間の固定は、意外と元をとるのが難しいかもしれません。

私が当時シミュレートした条件が、
変動 0.839%
10固定 1.023%
15固定 1.386%
で、20年ローンを15年で返すと言うものでした。

金利上昇が15年間なければ、当然変動が最も得で、10固定と支払い総額が逆転するのは、変動金利が10年後に2%弱まで上がることでした。

10固定が15固定の総額を上回るためには、変動金利が5%以上になることが必要でした。

変動が5%以上というのはちょっと考えにくく、2%弱ならあるかもしれないということで、10固定にしました。

493さんも、もう分かってらっしゃると思いますが、どれだけ考えても正解かどうかはローンが終わらないと分かりません。

ならいっそ、501さんの言うように、最も安くあがる可能性にかけてもいいかもしれません。借り入れもそれほど多額ではないようですし。もしくは、私のように無理矢理自分を納得させるストーリーを作ってしまうか。

いずれにせよ、こういうことだからこれに決めたという理由があるといいですよね。

[503: 契約済みさん [男性 30代]]

>>493さん
　通常の住宅ローンは変動と2・3年固定の金利の逆転現象が起きているので、
一番金利が低い2年固定にしました。この辺りは将来的に変わる可能性はあります。

　変動セレクトローンを考えているのであれば、イオン銀行も選択肢に入れるのも良いと思います。
イオンで5％OFFになるのは、年間を通してみればかなり大きな金額になります。

[504: 493]

>>502
今年の2月に固定ということで、過去数年の動きの中では正にベストタイミングでいい選択をされたと思います。
結局金利がどうなるかはわからないので、結果として元が取れなくても、自分が納得できる理由があれば良いということですね。

>>503
なるほど、変動セレクトではなく通常の住宅ローンで組むことが前提の上での短期固定だったのですね。納得しました。
個人的には2018年頃が次の金利上昇局面になるのではないかと踏んでいますが、それまで通常住宅ローンの短期固定でしのいでおくというのも良い手になりますね。

イオン銀行、仕組みは単純でわかりやすいのですが、残念ながら金利の割には手数料が高いことと、イオンが少し遠くてほとんど使わないことからNGとなりました・・・

[505: 2年固定]

ちょうど一年前に2500万円のローンを組んで、その当時の2年固定金利が0.754%でした。
その後金利がどんどん低下して来月の2年固定は0.680%。金利差で年間17,000円程度の利息軽減効果ですよね。
試しに2年固定から2年固定への変更の手数料が幾らになるかソニーのサイトで調べたら、12,000円程度でした。これって今すぐ手数料払って新しい2年固定に移行すべきなのでしょうか。

[506: 2年固定]

自己レスです。
今サイトで手数料を再確認したら、17,000円弱でした。
昨日は見間違いだったのかしら。。。

[507: nano]

>505、506さん

手数料は６の付く日と毎月の返済日に変わるので、26日にまた変わっていると思います。

来月の金利で再固定できるチャンスはまだまだあるので、時々チェックしてみるとよいと思います。

[508: 匿名さん]

おまかせ入金サービスですが、ホーナス時期2回は振り込む金額が通常月と異なる方が多いと思いますが、これは自分で対応するしかないのですか？ボーナス月だけ異なった金額で入金できる方法とかないのでしょうか。

それと、借りたお金の手数料の支払いはいつになるのですか？契約を結んだ後に自動引き落としもしくは、請求書に基づく振込なんでしようか？

[509: 匿名さん]

>508さん

銀行の手数料は、ローンの実行当日に引き落とされます。
ちなみに、ローン実行前後のお金の流れは以下のような感じでした。

（数日前まで）
・自己資金をソニーの普通預金口座に入れておく
・販売会社へ手数料、諸費用を振り込む（販売会社から案内がありました）

（当日）
・実行日に融資金額が入金される
・ローンの手数料が引き落とされる
・ローン契約の印紙代が引き落とされる
・売り主に物件代金（自己資金＋融資－手付金）が振り込まれる（←事前に振込予約をするよう案内がありました）
・代金の振込手数料が引き落とされる
・損害保険の保険料が振り込まれる（←事前に振込予約をするよう案内がありました）
・保険料の振込手数料が引き落とされる

当日に銀行関係でやることは何もありませんでした。
司法書士はマンションデベロッパー指定だったので、登記費用はソニー銀行ではなく販売会社に払いました。


おまかせ入金サービスは使っていないのでよくわからないです・・・

[510: 匿名さん]

>>509
お陰様で良く理解することができました。御丁寧に説明していただき、どうもありがとうございました。

[511: まるお [女性 30代]]

はじめまして。
分からないので教えて下さい。
短期の固定金利で返済をしていこうと考えています。
今年10月に変動金利から2年固定金利に変更しました。
12月の金利を確認すると10月変更時の金利より低くなっていました。
変動金利への変更手数料を確認しますと、現時点で0円でした。
今すぐに2年固定を変動に変更して、来月15日発表の1月金利を確認後、
再び2年固定に変更しようと思っています。
こういうやり方は損してるんでしょうか？
私はローンの仕組みを理解できてませんか？

[512: 匿名さん [男性 40代]]

>511さん
それでＯＫだと思いますが、返済日が17・22日でないなら、今の２年固定を25日まで引っ張ってもたぶん大丈夫です。
返済日をまたぐか、26日になると手数料が変わりますが、
手数料が変わらないうちは、変動より低金利の２年固定を引っ張った方がお得です。

[513: まるお [女性 30代]]

５１２さん
お返事ありがとうございます。
私の毎月の返済日は２７日なので２５日まで待ってから変動金利に変更します。
相談できる人が周りにいないので不安でした。
丁寧なお返事いただいて感謝しています。

[514: 匿名]

はじめまして。11月にソニーに借り換えをしたものです。（普通の住宅ローンタイプ）
今後いつかの時点で10年固定に切り替えたいと思っていますが、それまで変動でいたほうがいいのでしょうか？
例えば2年固定でつないでいって、いずれ10年固定の場合は手数料がかかるのでしょうか？
固定から固定でも、金利変更後に金利が高くなる場合は手数料はかからないのでしょうか？

[515: 匿名さん]

>514さん
2年固定から10年固定にするときは、手数料がかかる可能性がありますが、無料の可能性もあります。
その時点での固定を解除するための手数料なので、何に変えるかは関係ないんです。
ただ、現状の2年固定なら、かかってもそんなに大きな金額にはならないと思います。

2年固定した時点の「２年もの」ベースレート（市場の２年金利。ローン金利ではないです。）と、
10年固定に変更する時点の「Ｘ年もの」ベースレート（Ｘは固定の残存期間。年単位に切り捨て。）を比較して、
後者の方が高ければ、手数料は無料です。

変動でいるか２年固定にするかは悩ましいところですね。

[516: 匿名]

515さん
大変ご丁寧にありがとうございます
手数料がかかる場合もあるのですね。解除手数料との説明すごく分かりやすいです＾＾
やはり変動か2年固定かは皆さん悩ましいラインなのですね・・・
このように悩んで決められるのもソニーさんの醍醐味ですね！
10年固定の動向を見ながら決めたいと思います。
一人でモヤモヤしていたのでお返事頂けて嬉しかったです
本当にありがとうございました！

[517: 匿名さん]

イオンで買い物してもＴＯＰＶＡＬＵなんかは中韓製が多く、原価が著しく安いので他のスーパーで買う方がモノがはるかに良い。そもそも反日企業なので日本人顧客が離れてるから業績が悪くなっており、金利が急に上がったらどうするのでしょうか？

[518: 匿名さん]

>517
スレ違い。イオン銀行のところに書いて下さいね。

[519: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[520: 匿名さん [男性 30代]]

固定金利から固定金利への変更について質問です。
例えば2年固定から同じ2年固定に金利変更する場合、一度変動金利に変更しないといけないのですか？
変更画面を見ると、一度変動金利に変更しなくてもそのまま同じ固定金利に変更できるようなのですが、何かデメリットがあるのでしょうか？

[521: 匿名さん]

>520さん
２年固定→２年固定、出来ますよ。
デメリットはあまりないと思います。

[522: 匿名さん [男性 30代]]

現在、ＪＡとソニー銀で比較をしている者です。
事務手数料（保証料）などの諸費用を比べればソニー銀の圧勝なのですが、ソニー銀の場合、金利が上昇した場合の天井がない（都銀などは１２５％まで）と聞きました。
素人考えでは、いくら天井がないからと言って、やりたい放題上げることがあれば借り換えなどで逃げられるのだから、結局は天井なんてあってないようなものかなと思ってしまいます。

金利上昇の天井がないというデメリットは、ローンを借りる上で足枷となりうるのでしょうか？

[523: 匿名さん]

>522さん
５年ルールや125％ルールは、金利が上がらないのではなく、金利が上がっても５年間は返済額が変わらない、５年後の返済額は125％までしか上がらない、というものです。

金利が上がっても返済額が変わらない（あるいは上限がある）とき、利息が優先的に支払われて、元本の返済が遅れます。
それをメリットと捉えるか、デメリットと捉えるかは、人によって様々かなと思います。

個人的にはそれよりも、借りる前にはあまり気にしていなかったのですが、
ソニー銀行の場合、半月前に翌月金利が分かるというのが実はけっこうありがたいことに気付きました。
固定に切り替えるとき、金利を見てから考えられたので。

[524: 匿名さん [男性 30代]]

>>523さん

>>522です。
すみません、私の理解が間違っていたようですね。
523さんの回答を見て改めて理解したのは、例えば、どこの銀行も１％→３％（現実にはありえませんが）まで上がったとしても、1.25倍上限のある銀行では、表示は３％だけれども、実際の返済額は１．２５％で計算した金額で抑えられる。ソニー銀行は３％で計算しなおしたそのままの金額が徴収される。

これだけ見ると、ソニー銀行の場合、ある程度生活に余裕がないと、返済額が跳ね上がるリスクを見ておかないと返済不能になるおそれがある。

しかし、1.25倍上限のある銀行の場合、３％で計算した利子は徴収したいので、月々の返済額は1.25％で計算した額だけれども、その中で３％の利子の枠を確保するので、その分元本に充てる金額が減るので、当初計画より元本の減少が遅くなる。これが上限のある銀行でのデメリット。


これで理解は間違いないでしょうか？
大げさな言い方ですが、1.25倍上限の銀行って「優しいリボ払い」に近いのかなと思ってしまいました。

[525: 匿名さん]

>>524
５年ルールもあるでしょ。
普通の銀行はローン完済までは、毎月の返済額が５年毎に1.25倍程度で済む。
普通の銀行の基準金利は短プラ連動にもなってるので、そう簡単に金利を上げられない。
ソニー銀行は独自に基準金利を決められる上に、いきなり優遇金利廃止にも出来るので、
毎月の返済額が一気に１％以上も上がることがありえる。

[526: 匿名さん]

>524　522さん
523です。仰るとおりの理解で間違いないと思います。

金利がどのくらい上がると返済額がどのくらい変わるのかは、シミュレーションしてみるとよいですよ。
エクセルで計算できますし、フリーのソフトも色々あります。
漠然と不安を感じるより、実際に返済額を見てみた方が、ご自身のリスク許容度が分かりやすいと思います。

[527: 匿名さん [男性 30代]]

>>522=524です。

>>525さん
５年ルール、失念していました。
５年ルールと１．２５倍上限ルール、この２つが組み合わさると「５年間は景気の動向にそこまで左右されない」ということなんですね。

>ソニー銀行は独自に基準金利を決められる上に、いきなり優遇金利廃止にも出来るので、毎月の返済額が一気に１％以上も上がることがありえる。

>>522にも書かせていただいたのですが、このような暴挙（個人の感覚次第なのですが…）に出た日には、借り換えされて顧客を失うだけなので、ソニー銀行としては可能性はあるよと謳っているものの、実際には都銀や他のネット銀行に追随するのが現実なんじゃないかと思うのですが…。
金融知識に乏しいのですが、金融業界ではこういうリスクというのは高いものなのでしょうか？



>>526さん
ありがとうございます。
改めてシミュレーションを繰り返して、自身の限度年率割り出しに挑戦してみます。

[528: 匿名さん]

>>527
そういう状態になれば、金利動向が安定していないわけだから、どの銀行も固定の新規・借り換えの取扱いは停止してるよ。
今だって、どの銀行でもパンフレットには「金利情勢等により商品内容を見直す場合や取り扱いを中止する場合があります。」って書いてある。
住宅ローンの審査自体も厳しくなってるだろうし、借り換え自体が難しいだろうな。

[529: 匿名さん]

ソニーの過去のローン金利の推移を見てもリーマンショックの時でも変動金利で上がったのは1%くらいだからね
それも小刻みに
暴挙にでるとかはまずないと思う

[530: 申込予定さん]

急激に数%も利率を上げるような事態であっても、ソニーの場合前月に分かるので、前月中に固定してしまえばいいと思っていたのですが、やはりそういう場合は手数料がバカ高くなるように設定されてるのでしょうか？

[531: 匿名さん]

>>530
前月に固定に変えても、ソニー銀行が自由に優遇金利を廃止できるので、
最低１％上がることは覚悟しとかないとかないといけないが、
それ以上に金利タイプ変更手数料の算出方法が怪しい。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html

[532: 匿名さん]

>>530
変動→固定は、手数料は不要です。

>>531
>ソニー銀行が自由に優遇金利を廃止できるので、
約款上はそうだけど、そのリスクはどこの銀行でも同じ。
普通に返済をしていて、普通の経済状況なら、まずあり得ない。

[533: 匿名さん]

>>532
普通の銀行の固定は、特約期間中に優遇金利が変わることはない。
それは仮に借りてる銀行が潰れたとしても有効（フラットも同じ）。
ソニー銀行の固定は、独自基準でいきなり優遇金利を廃止できる。
仮にソニー銀行が潰れて、債権が他の銀行なり回収業者に引き継がれた場合は、
間違いなく優遇金利が廃止になるだろうな。
そこが大きく違う。

[534: 匿名さん]

>>532
変動の場合は、ソニー銀行ほど簡単ではないが、ガンと金利が上がるリスクはある。

[535: 匿名さん]

>>534
5年ルールと1.25倍ルールにより、普通の銀行だとローン完済までは、毎月の返済額が５年毎に1.25倍程度で済む。

[536: 購入検討中さん [男性 30代]]

ソニー銀行で4600万借りるのですが
セレクトローンと通常のローンとどちらがすすめですか？

物件はハウスメーカで5600万弱
自己資金が1000万程度
提携ローンが使えるので手数料が気持ち安いです。

夫の年収が700万で妻の年収200万ほど
共に36歳子供なしです。

[537: 匿名さん]

>>536
提携で変動セレクトだと手数料が 2.16％→1.62％ですか？
だとしたら変動セレクトかな。

それよりも年収に対して借入額がかなり大きいのが気になります。

[538: 536]

>>537
提携ローンの手数料は借り入れ金額の1.62 %です。
金利も提携ローンと自己資金が1割で0.1%引かれて0.489%で借りることができます。

おっしゃる通り変動で多額の金額を借り入れするので金利が上がったらかなりくるしいですよね。

5500万の中には太陽光11kw乗せた金額の為、少しはローンの足しになるかと楽観的に考えてます。

アドバイス有り難うございます

[539: 匿名]

基本的なことなのですが、皆様のご意見伺えればと思い、書き込みさせていただきます。

住宅ローンと変動セレクト、どちらにするかなかなか決められません。
借入額:3200万/35年ローン検討中。

提携なので、変動セレクトの場合、初期手数料は減額されますがそれでも50万円を超えます。
ですが、やはり低金利の魅力。

住宅ローンの場合は、手数料無料と諸経費は抑えられますが、やはり固定金利の繋いで行き方の勉強が足らないと難しいのかなと思っています。

手数料50万円分のもとが取れるまで時間もかかりそうですし、皆さん最終的には何を判断基準になさったのでしょうか？

ちなみに、住宅ローン用に年100万程は繰り上げ返済用として貯蓄ができる計算です。
拙い質問で申し訳ありませんが、ご助言よろしくお願いします。

[540: 匿名さん]

>>539
35年で借りるのはよいと思うのですが、実際のところ何年ぐらいで返す予定（希望？）でしょうか。
また、ご家族の構成が分かりませんが、お子さんがいらっしゃれば今何歳でしょうか。
大学に進学する時期など、収支バランスがいまと大きく変わりそうな時期を想定する必要はあるでしょう。

仮に固定する場合は、そのあたりを考えて固定期間の最長を考えるとよいように思いますし、
中長期の固定を考えなくて良い状況なら、２年または３年固定あたりをつないでも良いように思います。

それを踏まえれば、変動セレクト・変動金利との差額はある程度みえてくるので、何年ぐらいでもとが取れそうか判断材料にはなるかなと思います。
提携だと変動セレクトの手数料がかなり減るので、けっこう早くもとがとれるかと思います。

ただし、まったく別の視点として、先々借換をする可能性を考えるなら変動セレクトは避けたいです。

[541: 匿名]

>>540
ご回答いただき、誠にありがとうございます。抽象的で申し訳ありませんでした。
主人:37歳公務員（年収700）
妻:33歳会社員（これから時短勤務復帰予定、年収400）
子供:0歳1人
※借入はMax3200で、現状3000万の予定です。


最初の10年はローン減税の恩恵を受けたく、繰り上げ分は貯蓄し減税後に繰り上げ返済を考えています。
利息がもったいないという意見もあると思いますが、何回目かの繰り上げ時には子供の教育費がいくら貯蓄できているかにもよりますが、場合によっては返済額軽減型を選ぶことも視野に入れていたので、何年で完済させるか、というよりも、生活に合わせて調整していこうと考えていました。（見立てが甘いでしょうか…）
もう一度ライフプランと差額想定から練り直しですね…。


勉強不足で申し訳ないのですが、借換想定の場合、変動セレクトを選択しない方が良い理由というのは何があるのでしょうか？
よければ教えてください！

[542: 匿名さん [男性]]

>>541
借り換え前提ならセレクト選ぶと単純に手数料が高くて戻ってこないからじゃない？

[543: 匿名]

>>542
そうですね！ありがとうございます。

[544: 匿名さん]

>>541
540です。借換云々は542さんの仰るとおりです。

繰上をがんがんするより、まずは教育費等の貯蓄優先というお考え、良いと思います。
復職後に実際にどの程度働けるかも未知数でしょうし、まずは色々先が見えるまで貯蓄ですね。

繰上返済は返済額軽減型がいいと思いますが、それを繰り返せば最終的には期間の短縮になります。
（残り100万円を10年で返済→100万円繰上で完済、というイメージ）

ずいぶん先の話ですが、退職までに完済（あるいはローンの負担を感じず生活できる）できるような目安は持っておいた方がよいかなと。
その上で、生活に合わせて調整がよいように思います。

ちょっとお節介な感じでスミマセン。

[545: 匿名さん [男性 30代]]

マイナス金利でソニーの基準金利が下がる可能性ありますか？

それとも優遇幅が拡大？

基準金利と優遇幅どちらで下げるルールがあったりするのでしょうか？

[546: 匿名さん]

ソニー銀行だけではなく、全ての銀行で以下のとおりです。

いま変動→どの銀行も店頭金利・基準金利が変わる可能性があります。
いま固定→どの銀行も店頭金利・基準金利が変わる可能性がありますが、固定している期間の金利は変わりません。

どこの銀行でも、原則として既に借りている人の優遇幅は最初の契約どおりです。
どこの銀行でも、金利は毎月見直していますが、固定している期間の金利は変わりません。

[547: 匿名さん]

固定している期間の金利が変わらないのはそうなんだが、ソニーの場合は固定から同期間の固定に簡単に借り換えられるので、固定でも変動並みに金利を下げることができる。
しかもタイミングさえ合えば手数料０で可能。

[548: 購入検討中さん]

ソニー銀行で借り換えの検討(変動）していますが、
シュミレーションの時、将来の変動金利の上げ下げを
皆さんは、どのように設定していますか？

[549: 申込予定さん [男性 30代]]

先の事は分からないから一定にしてます。

[550: 匿名さん]

以下の条件でどのぐらいの返済額になるかをチェックしました。
２年間は現状維持。そこから２年かけて現状＋２％まで。あとはそのまま。

これで問題ないことが分かったので、非常時には固定することを視野に入れています。
翌月金利が分かるので、上がる前に固定できるのはメリットだと思います。

実際には他にも色々シナリオを考えて、まさに、取らぬ狸の皮算用、という感じです。

変動から変動への借換ならば、シナリオはあまり考えなくてもよいようにも思います。

[551: 契約済みさん [男性]]

>>514
来月すごく金利安いですね、ご自身は今変動と二年固定とどちらを選択してますか？
自分は今変動で様子みてますが来月の金利が安すぎて、なやんでます

[552: 匿名 [女性]]

５１４です。
契約済みさんも悩んでおられるのですね・・
私もまだ変動のままで様子をみていました。ただ今回は変動との差がほぼなくなったので
ついにその時が来た！の心境です＾＾
一応来月15日に金利を確認して低いほうの月の10年固定に変更しようと思っています。
でも最後まで悩みそうですが・・

[553: 購入検討中さん [男性 20代]]

29歳サラリーマンです。（こどもなし、共働き）

現在、都内で新築マンションの購入を検討しておるのですが、
約10年後を目処に、両親との二世帯を視野にいれています。

今妻と住んでいる部屋が手狭であり、低金利＆住宅減税を考慮すると、
購入しても現在と家賃が変わらず、今の倍の平米が確保できます。

近い将来売却を考えているので、
資産価値がなるべく高そうで、買い手がつき易いことを重点に置いております。

ソニー銀行の住宅ローンは初期費用が抑えられるため、大変魅力に感じております。
※10年で考えると、金利差と初期費用を比べて魅力

5年固定および、10年固定で現在は悩んでいます。

考えの方向性として間違いではないでしょうか。
いろいろ調べた結果、ソニー銀行がベストかなと思っているのですが…。

リスク要因としては、【10年後に同居しない】ｏｒ【10年より早く同居】ですかね？

売却しする際に残債が残らないよう、繰上げ返済をしていく予定です。
どなたかお助けください。よろしくお願いします。

[554: 匿名さん]

現在の収支や貯蓄が全く分かりませんが、現在はDINKSとのことなので
リスクは【お子さんが生まれるなどで収支バランスが大きく変わる】【売却できない】のような気がするのですがいかがでしょう。
資産価値は周辺の中古の状況を調べてみるのがよさそう。
最初から10年で売るつもりなら、買うのは築浅の中古でも良いかもしれません。そのマンションの中古相場が出来ていれば先が読みやすいというメリットもあります。

あと、賃貸と違って、修繕積立金と固定資産税・都市計画税がけっこうかかるので、ローンだけで考えない方が良いと思います。

住宅ローンの話としては、初期費用が抑えられるのでソニー銀行は良いと思います。
10年間は繰上返済はしない方がよいかな。今の金利なら10年固定でも住宅ローン減税で逆ざやになるので、手元に資金を貯めた方が様々なリスク回避の選択肢が増えると思います。

リスク回避が出来るなら、5年固定でも10年固定でも。実際にローンが実行される月と翌月の金利で決めればよいと思います。
何年固定にするかは実行直前に決められますし、翌月金利が15日に分かるのはソニー銀行のメリットです。
なので、
・実行日が月の前半　→　とりあえず変動金利で借りる。翌月金利が分かってから固定するかもう一ヶ月待つか決める。
・実行日が月の後半　→　翌月金利が下がるなら変動金利で借りる。上がるなら月末前日までに固定する。
ということができます。
変動→固定の変更は返済日に関係なく手続きできます。手続き翌日の金利で固定されます。

[555: 購入検討中さん [男性 20代]]

このようなぼんやりとしたところもある質問にも関わらず、
詳細な回答ありがとうございます。

収支バランスに関しては、ある程度予測を立てておるので、楽観していますが、
確かに【売却できない】リスクはあまり考えておりませんでした。
（売れそうな物件という主観で考えていたので、こちらも楽観しておりました。）

どうしても、5年後、10年後の金利上昇リスクばかりに目がいっていましたね。

同居しない場合に10年後もローンを払うことを考えると、10年固定は、10年後の金利上昇が怖いですよね。
リスク管理の中で、みなさんは、どの程度の金利まで想定しているものなのでしょうか。


金利が高いときは、借り替えればいいと安易な考えは危険ですよね？


減税で逆ザヤのアドバイスは参考になりました。
どうしても月の支払いばかり気にしていましたが、
トータルコストで考えたほうがよいですしリスク回避の選択肢というのはまさに目からｳﾛｺ。

後は、新築物件だと、ローン実行までだいぶ先（1年後とか2年近く）なので、
この期間で金利環境が激変しないことを祈るばかりです。


調べをすすめてみると、ペアローンで住宅減税を考えていたのですが、
所得がなくなると減税ないんですね（笑）少し考えればわかることなのですが、
盲点でした。

ペアローンで審査を通すつもりだったのに…。

[556: 契約済みさん]

質問ですみません。初期費用が安い住宅ローン金利プランで、2年固定と3人固定を交互にすることで、手数料なしで、延々と変動並みの金利を享受することができそうなのですが、うまくのでしょうか？

[557: nano]

>556さん
ソニー銀行の手数料が安い方のプランでは、短期固定が変動金利より低い状態が続いていますね。
将来もこの状態が続くかどうかは誰にも分かりませんが、２年固定に関しては過去５年以上続いています。


２年固定と３年固定を「交互に」という趣旨がよくわかりませんが、
固定期間が満了して再度固定する場合は、金利タイプ変更手数料は無料です。

また、例えば２年固定の期間中のある時点で、その時点の２年固定や３年固定にすることも出来ます。
ただし、この場合は金利タイプ変更手数料がかかることもあります。
金利タイプ変更手数料は、その時点での固定解除手数料と考えて下さい。
ですから、２年固定→変動でも、２年固定→２年固定でも、２年固定→10年固定でも、手数料は同額です。

金利タイプ変更手数料が有料か無料か？有料ならその金額は？　というのは、その時に試してみないと分かりません。
手続きの途中で確認できるので、その時点でキャンセルも可能です。

[558: 556]

nano様
ご丁寧にありがとうございます。

固定期間中でも手数料なしで変更できると勘違いしておりました！

[559: 匿名さん]

どなたかご教授いただければ幸いです。

現在、変動金利で借入しています。
2/29に初回の返済を迎えました。
3月以降の金利を確認したところ、変動金利が下がっているのを確認しました。
変動→固定→変動で下がっている変動金利に変更しようと思いますが、4月以降の変動金利がさらに下がることが確認できた場合は、3月の返済日翌日から変動→固定→変動とすべきでしょうか。
初歩的な質問ですいません。

[560: nano]

>559さん
３月の金利、下がりましたね。
まずは、すぐにでも固定し、翌日に変動に戻すことをオススメします。
（手続きは１日１回だけなのと、翌日であれば手数料はかからないので。）
これで、変動に戻した翌日から３月金利が適用されます。

その上で、
＞ 4月以降の変動金利がさらに下がることが確認できた場合は、3月の返済日翌日から変動→固定→変動とすべきでしょうか。
ソニー銀行では、金利タイプの変更をした場合、「手続きの翌日」からその月の金利が適用されます。
返済日とは無関係です。
ですから、４月金利を適用させるための最速の手続きは、
3/30に固定（適用は3/31から）、3/31に変動（適用は4/1から）です。


ただし、ここから先は小難しい話ですが、
金利タイプの変更をすると、利息は日割りで計算されます。
このため、３月返済日～４月返済日の間に変更すると、31日分の利息がかかることになり、日数的には若干不利に働きます。
ですから、４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいかもしれません。
その場合、4/27に固定、4/28に変動で、4/29から４月変動金利が適用されます。

[561: 購入検討中]

>>560
初歩的な質問ですみません。変動金利での借入の金利は毎月その月の金利が自動的に適用されると思っていたのですが、そうではないのでしょうか？？？
559さんへのご返答をみて、よくわからなくなってしまいまして・・・

[562: nano]

>561さん
変動金利は、実質的には６ヶ月固定金利です。
これはソニー銀行に限らず、どこの銀行でも同様です。

ソニー銀行の場合は、原則として以下のようになります。
・１～６月の返済分…前年11月の金利
・７～12月の返済分…５月の金利

ただし、ボーナス返済を利用している場合は、適用期間がボーナス返済間の６ヶ月間になります。

なお、以下の場合はその月の金利が適用されます。
・借入の実行
・固定期間の満了
・金利タイプの変更


----
年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
http://moneykit.net/visitor/hl/hl33.html

[563: 561]

>>562
大変わかりやすくありがとうございました！

[564: 匿名さん]

>>560

nano様
559です。
ご回答ありがとうございます。

4月以降金利が下がっても、日割利息を考慮した場合、有利にならない場合があるということですね。
変動金利が下がり続ける場合、毎月変更を行うのが良いと思っておりました。

[565: 匿名さん]

すみません、↑で語られているプランの変更は変動セレクトでも使えるのでしょうか？
流れを見てると、変動セレクトでない住宅ローンの方のお話のような気がしたので、、

[566: 匿名さん]

ソニー銀行で本審査通り、つなぎ融資でアプラス利用中です。
恥ずかしながらその間に費用が嵩みまして可能ならば増額で再度申請したいんですがそれは可能ですか？

[567: nano]

>565さん
変動セレクトでも、変動→固定→変動 などの「金利タイプ変更」は可能です。
その場合、固定時の優遇幅（金利引き下げ幅）が小さくなりますが、変動に戻すとまた小さくなります。

なお、変動セレクト住宅ローン⇔住宅ローン の「プラン変更」はできません。

[568: 匿名さん]

再審査は必要になると思うけど、問答無用と言うことはないと思います。
増額分と、借入額・収入などのバランス次第でしょう。

登記関係費用は概算で考えていると思いますが、その他にも家電・家具・カーテンなどの購入費用が案外かさみました。

[569: 匿名さん]

>>567
ありがとうございます。変動セレクトでも、金利タイプの往復は可能なのですね。

ちなみに変動セレクトでこれを実践してもあまり効果はないのでしょうか、、

[570: nano]

>569さん
変動セレクトでも効果はありますよ。
２月の返済日～３月の返済日であれば、金利が同じでも 変動→固定→変動 をした方がお得です。

自分で>567に誤記を見つけてしまった。スミマセン。
　誤：変動に戻すとまた小さくなります。
　正：変動に戻すとまた大きくなります。

[571: 匿名さん]

>>570
ありがとうございます！変動セレクトでも効果ありですね。
4/1融資実行なんで今月16日に着目してます！

[572: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今変動セレクトなんですが、いったん固定にしてから、変動にすると手数料かからないのですか？
少し金利下がったので、無料ならおいしいですよね。

[573: nano]

>571さん
４月の金利、変動もまた下がりましたね。


>572さん
以下の２点だけ気をつけて、固定した翌日に変動に戻せば、必ず無料です。
（細かい理由は省きますが、理論的に無料になります。）

・返済日にかならまいこと
・曜日の関係で実際の返済日がずれている間ではないこと

例えば23時55分頃に固定して、ログインしたまま0時を過ぎたら変動に戻す、というのも可能です。

[574: 匿名さん]

他社から借り換え検討しています。
ソニー銀行で、借り換えする場合
変動セレクトと住宅ローンだと
変動→固定→変動などのソニーの特性を
活かせるのは住宅ローンの方ですか？

[575: ビギナーさん]

融資実行したばかりの初心者です。どなたか教えてください。

４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいという投稿を拝見いたしました。
早速それを実践したいと考えているのですが、4/27が返済日の場合に4/27当日に変動⇒固定に
することは問題ないのでしょうか。（またがなければいいのですか？）

また、上記を気にして、4/28に固定、4/29に変動にしようとも考えたのですが、
そうすると4/29が祝日になります。さらに、祝日、土日と続き、平日は5/2（月跨ぎ）と
なってしまいます。
この辺りの、祝日や月跨ぎの影響で手数料が有料になってしまったりしませんでしょうか。

[576: 匿名さん]

昨日借換え申し込んで今日本人確認の電話がありこの後順調にいって本審査完了まで１ヶ月半位かかりますと。
かなり時間かかるのですね。

[577: 主婦さん]

固定2年で借りているものですが、当初借入利率より最近の金利は下がってきています。
固定2年⇒固定2年に変更しようとすると、手数料がかかってしまうようです。
手数料なしで変更するいい方法はありませんでしょうか。

[578: 匿名さん]

10日おきにチェックするか、２年固定があけるまで待つか。
でもマイナス金利政策が決定して以降、市場金利は大きく下がったので、それ以前の固定だと無料になるのは難しいように思います。
裏技的なものは無いです。

[579: 匿名]

手数料払ってでも早めに低金利の恩恵を受けたほうが良いのでは？

[580: nano]

>574さん
手続き自体はどちらでも可能です。
基本的に変動で行くのか、いずれ固定するのか、何年で返すのか、あたりで選択することをオススメします。


>575さん
実行が３月なら、初回の返済は４月ですね。
そうであれば、いずれにしても日割りになるので、3/30固定、3/31変動が一番お得です。

実行が２月以前の場合ですが、いま計算してみましたが、今回の場合は
「変動セレクト」かつ「返済日が27日」の場合のみ、3/30固定（適用は3/31）、3/31変動（適用は4/1）がわずかにお得になりそうです。
どちらかが違うなら、4/27まで待った方がお得です。
（金利差とか日数の影響です。）

金利タイプの変更ですが、返済日当日（土日祝でずれる場合は実際の返済日）に固定→翌日に変動で大丈夫です。
また、固定した翌日、変動に戻す日が土日祝でも、普通に手続きできます。

蛇足ですが、繰上返済も同様に土日祝でも可能です。


>577-579さん
いつ固定なさったのか分かりませんが、手数料のもとが取れるかどうかは手数料次第ですね。

[581: 匿名さん]

>>579
2年の固定では元は取れません。

[582: ビギナーさん]

nano様

575です。
ご回答ありがとうございます！
融資実行は3/15、初回返済日4/27です。変動セレクトです。
なので、3/30固定→3/31変動にしたほうが得するということですね。
（4/1からさっさと４月金利を適用させたほうがいいということですね。）

日割り計算の影響（４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいと
いう内容）と今回のアドバイスの違いがイマイチ理解できていませんが、
アドバイス頂いたその日程でやってみようと思います。

[583: nano]

>582さん
＞（4/1からさっさと４月金利を適用させたほうがいいということですね。）
そのとおりです。

ちなみに、利息計算は原則として月割り（年利÷12）ですが、以下の場合は日割り（年利÷365×日数）になります。

・初回返済（融資実行から初回の返済までの日数）
・返済日以外の繰上返済（直前の返済日から繰上返済日までの日数）、とその次の返済（繰上返済日からの日数）
・返済日以外の金利タイプ変更（変更前後の金利・日数に応じて計算）

月割りの場合、一ヶ月が何日間か（28～31日間）は関係ないのですが、
日割りにすると、その影響を受けるので、色々分かりにくいことが起こります。

多くの銀行では、繰上返済や変動→固定の変更は、「手続き」はいつでも出来ても、
実際にそれが「実行されるのは返済日」なので、このようなことは起きないのですが、
ソニー銀行は、返済日とは関係なく、繰上返済は即時、金利タイプ変更は翌日に実行されるので。

[584: 購入検討中さん]

この前新規借入の仮審査したら
年収430万27歳　妻子ども3人
他車など借入なし
で1510万しか貸せないとの返事でした。
多めに2200万の希望で出して、実際1600~1700万の借入予定でした。
仮審査の入力に頭金を少なく50万と入力したのですが、実際の200万と入力すると借入可能額が増加することもありすか？
諦めたほうがいいか、迷っています。

[585: 匿名さん]

計算してみたけど、審査金利4.5％で負担率が20％ですね。

審査金利が4.0％になれば、1610万までＯＫになります。
あるいは負担率25％までＯＫになれば、1890万までＯＫ。

どの銀行が審査で何を見ているかはほとんど公表されていませんが、
ソニー銀行は自己資金が10％以上だと優遇幅が増えるので、
なんとなく10％で審査上の返済負担率もかわるような気がします。

ということで、2250万×10％＝225万円で借入可能額が増えるかも・・・

[586: 購入検討中さん]

>>585さん
計算してもらってありがとうございます。
土地代にはローンを使えないので土地を現金で買うと225万、切り良く250万でも厳しいです。縁がなかったと思って諦めます。
ありがとうございました。

[587: 匿名さん]

５月の金利発表は4月15日の夕方以降ですか宜しいですか

[588: 匿名さん]

>>584
業種は何ですか？
業種でもかなり変わってくるんじゃないですか？

[589: 匿名さん]

>>587
そうです。ログイン後の画面です。時間は月によってまちまち。
ログインしない画面は4/16の0時からです。

[590: 匿名さん]

５月の金利発表でたらアップお願いします。

[591: 匿名さん [男性 30代]]

５月基準金利

変動：1.849%
固定
２年：1.700%
３年：1.700%
５年：1.750%
７年：1.769%
10年：1.840%
15年：2.052%
20年：2.162%
20年超：2.242%

固定7年、15年、20年、20年超のみ下がってますね。

[592: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>591
35年固定で1.119%とは驚異の低金利ですね！

[593: 匿名さん]

>>592
どこにそんな金利書いてある？

[594: 匿名さん]

>>591
サンキューです

[595: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>593
基準金利なので-1.05%が適用されます。

[596: 匿名さん]

そしたら1.192％だろうが。引き算出来ないの？

[597: 申込予定さん]

初めまして、現在本審査まで通ったものです。よろしくお願いします。

質問なのですが、ソニー銀行の住宅ローンの金利タイプ変更にかかる
手数料のことなのですが、一般的に考えて

短気固定→変動金利　に切り替える場合のほうが
長期固定→変動金利　に切り替える時に比べて
変更手数料が安くなる可能性が高いという理解でよろしいでしょうか。

ご回答よろしくお願いします。

[598: 匿名さん]

>>597さん
そう考えて良いと思います。

[599: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

4月15日に発表された金利が半年は確約されるということでよいのですか？

[600: 申込予定さん]

ありがとうございました