地盤改良費の価格

[Ken]

ミサワの建築条件付の土地を購入し、家の仕様を決定した後地盤を確認したところ、
地盤が弱く柱状地盤改良が必要となりました。
そこで価格の妥当性を教えていただきたく、お願いします。
直径５０ｃｍｘ２．５ｍを１７本、５０ｃｍｘ３ｍを３４本で、９８万（消費税抜き）です。
予定地は、比較的大きな道に面しており、建築面積　７３．８M＾２です。
これは適正価格なのでしょうか？

[2: 匿名さん]

お金をふっかけているかどうか分かりませんが、ミサワ程度の会社がそんなことをするのですか？
不安だったら、どこか別の会社で地盤検査してもらえばいいのだと思いますよ？お金かかりますが。
こんなところで、そんな質問をして妥当だと回答されて納得するのでしょうか。
もうちょっと冷静になりましょうよ。

[3: 名無し]

柱状改良費は通常業者価格（首都圏）で１ｍあたり３８００円位が基本です。
しかし、湿式柱状改良は残土が多く発生するため、残土処分費がプラスされます、又現場に搬入する道路が４ｍ以下がある場合は、小型車割り増し等費用が発生するので、それにメーカーの値引きが入り、業者価格が決定し、お客に提出する金額が決まります。ＨＭの利益率は地盤改良、契約後のオプション価格が儲け代ですから、ほとんど値引きは認めらません、かといって他の改良業者や調査会社に施主依頼しても、保証が絡むので認められません、しかし５０ｃｍの径の改良はあまり聞きませんが・・大体６０ｃｍが標準です。もう少し予算の事をＨＭに話をして工法を変更したりしての、予算の圧縮をお願いするしかないです、地盤の保証（不動沈下）がおまけについてきますので、ある程度は妥協した方がいいですね。

[4: 匿名さん]

ミサワではないですが大手メーカー社員です。
ざっと聞いたところ全く高く感じません。
基礎補強で100万切ったならラッキーです。

不安でここに書き込んだのでしょうが、ミサワさんから他の基礎補強の
具体例を提示してもらって納得すれば良い話だと思います。

[5: 匿名さん]

高くはないでしょう＾＾
恐らくそんなものかと。
以前直径60CM×4ｍ　をたしか３０数本くらいで１３０万くらいだったかと。

[6: 匿名さん]

だいたい相場だとおもいますよ。

[7: 匿名さん]

改良時のスピードに注意してください。１分で１メーター以上地盤改良する業者はやめたほうがいいです。改良スピードが速ければ、共廻り現象によって、それだけ改良体の中に粘土や腐植土の塊が残ってしまう危険があります。現場の土とセメントを溶かした水の混ざりも悪いです。そうなってしまえば将来、むらになった部分が不同沈下する危険があります。悪徳業者はこのスピードアップで利益を上げています。今は改良した深い部分の改良体を取ってツブシ試験して強度確認する方法が主体ですが、この公的機関の強度試験結果を見せてくれない業者やメーカーには要注意ですぞ。５０センチ径の業者はかなり怪しいです。たぶん、あんまりメジャーな業者ではないと思います。ちなみに、

[8: 匿名さん]

地盤改良業者です。

うちなら直接発注で65万くらいです。

大手ハウスメーカーの諸経費が乗って100切るなら安いんじゃないですか？

[9: 近所をよく知る人]

あのう。
基本的なことで恐縮なんですが、セメント改良って業者がぼろ儲けする以外に何か意味があるんですかね？

解体した現場で１２年前のセメント柱を抜こうとしたらボロボロで引き抜くことすらできなかったという話を聞きましたけど。
そんなんで地盤補強になってると考えるのはお目出度いだけだと、なんとなく思えてしまうのですが。

どーなんですかね？

[10: 住まいに詳しい人]

ハウスメーカーの経費はメーカーによ9って違いますが10～20パーセントです。
その深さ、その本数なら妥当でしょう。しかし、建築条件付きの敷地の場合、地盤の調査は事前に行ってその費用は目安算出しておき、さらに土地単価に乗せて建物に反映する事はあまりないと思いますが、世の中変わりましたね。

[11: 周辺住民さん]

資金計画が100万以上狂っても大丈夫なのですか？
建築条件なら、改良工事が必要なことも事前に判りますよ。

あまりに不親切ですね。

[12: 匿名さん]

>>9
柱状改良の強度は硬い地盤程度になれば良しとなっています、セメントの既製杭同等の強度は求めていません。
最新の工法に惚れて大手の住宅メーカーを選んでも、地盤改良がひと昔前の工法ではね。
ちなみに地盤改良工事は年々進化しています、大手のゼネコンは認可の降りた新工法を
どんどん取り入れますね、ソイルでも杭径は工法によっていろいろです。

[14: 入居済み住民さん]

>>9

引き抜けない方が、地盤と摩擦力で強くセメント柱が支持されているので
耐震力はいいはずですよ

[15: 契約済み]

ミサワで80万と言われた地盤改良が鉄骨大手で150万と言われました。

ミサワは掛かっても100万行かないと言い、鉄骨大手は150万は見た方が良いと言われました。

鉄骨大手は別の理由でお断りしましたが、後々関係者に聞いた所、そこのHMは以前に基礎で失敗した事があるので地盤改良に吹っ掛けた見積を出すと言われました。

工法が違うので何とも言い難いのですが、そんなに差額は出るものなのでしょうか？

[16: 教来石景政]

最近はエコな地盤補強という事で、木杭が注目されていますね。

価格も手頃です。

[17: 元トップセールス]

15さんへ

鉄骨メーカの場合は地盤改良工事費は高い金額になりがちです。それは直下にかかる圧力の差なのです。ミサワホームのようなパネル工法と軸組み工法では直下にかかる圧力が鉄骨住宅メーカーのほうが高いのです。理由はそれがほとんどを占めると思います。中には社内基準が異常なほど厳しく設定されている会社もあります。また住宅メーカーは会社によって下請けの地盤改良業者から上がってくる見積もりに対して利益を乗せる率が違います。各社の特徴として理解するほうがいいでしょう。

[19: 15です。]

17さん

ありがとうございます。

ミサワのHEに同じ様な説明を受けたのですが、鉄骨大手の説明は
『いやいや、あそこの土地は地盤改良はこれぐらい見て下さい。家の命は地盤ですから安易に考えてると大変ですよ。』

と工法の違いが差額の理由とは説明してくれなかったのでどちらが本当なのか解らなかったので…

無知でした。

ありがとうございました。

[20: 匿名さん]

>>16
昔から田んぼを埋め立てたところに家を建てる際、松杭を打ち込む事があったが
今の時代そんなことをするメーカーないだろ！
あまりいい加減な事を言わないほうがいいよ。

[21: 匿名さん]

松杭は、昔からある工法だね。

しかし、信頼性が高いとは言えないと思う。

[22: 匿名さん]

ハイスピード工法は柱状改良に比べて価格はどうなのでしょうか？

[23: 地元不動産業者さん]

ハイスピード工法は、30KN/㎡くらいの家ならＮ値3.5あたりの層で止めているので
高いか安いかは柱状図しだい。但し、他工法にない液状化を防ぐ能力は地下水位が高い
ところでは、評価できるが、8ｍを超えての施工はできないとのこと。
　10ｍ以深で支持層を探すとなると、鋼管杭でしょうか？

使ったことないのですが、コロンブスやジオクロスはどうなんでしょう？

[24: 匿名]

ハイスピード工法は高い？

[25:]

>>1さんの見積もりはそんなもので妥当と思います。
ただ、条件付の土地なのに仕様が決まった後地盤調査で追加100万円とは
あまり親切ではないですね。

[27: 購入検討中さん]

地盤補強200万出たよ・・・
自前の土地だからまだ良いけど相当地盤が弱いって事だからなあ
あんな杭を何十本も打っても元々硬い地盤よりリスクあるのかな？
200万も掛けたのに傾いたら悲しいですね

[28: 匿名さん]

近所でタマとミサワの工事が始まったけど、タマは杭を打ったけどミサワは地盤改良もしない、
昔田んぼの所を1.5m盛土した所だけど大丈夫なのかな、Ｌ型擁壁する時地盤改良しないと許可されなかった。

[29: 匿名]

28さん
ご近所でも地盤調査しないと同じ様な地盤かどうかは微妙かと思いますので、差があるのは当然ではないでしょうか？
今はどのメーカーも地盤改良に手を抜くような真似はしないと思いますよ。

[30: 住まいに詳しい人]

28/29さん

地盤改良に手を抜くＨＭ、業者はいません。
逆に保証会社が保証をしないと家を建てる事ができないという
ＨＭのルール上、そこをつけ込む業者がいるようです。
地盤調査を行う会社が地盤改良を行うことになっている仕組みも問題です。
下記のように面白いカキコをみつけました。
とにかく最近、ここまで必要なの？と言われる改良工事が増えているのです。！

No.19 by 入居済み住民さん　2009-03-19 20:52:00

>>17

それはまさに念のための地盤改良ですね。18さんの近所の家というのも同じ状況のように読めます。

最近はこういう無用な地盤改良が増えているようです。よく言えば過剰安全設計、悪く言えば地盤調査会社が調査だけではもうけにならないので施主の安全な家を建てたいという気持ちにつけこんで必要ないとわかっている改良工事を勧める一種の詐欺です。ＨＭも将来不同沈下による瑕疵担保責任を問われるリスクを負いたくないのでＳＳ試験の数値が基準に達しなければそれだけで改良工事が必要ですというところがあります。私も昨年家を建て替えた際、最後に残った２社のうち一方のＨＭから改良工事が必要と言われました。

そのときいろいろ勉強しましたが、それまで古屋が沈下せずに建っていた土地に地盤改良は必要ないだろうという素人考えが、実はほとんどの場合的を得ているといっていいでしょう。本来ＳＳ試験のデータは判断材料のひとつに過ぎないのであって、まともな地盤調査会社なら周辺のボーリングデータや建物の状況を踏まえた調査結果を持ってくるはずです。周辺状況を重視すれば、木造を鉄骨で建て替えるなどの特別な理由がない限り、古くからの住宅地の中でしかも古屋が建っていた土地に地盤改良が必要だという結論になるはずがないのです。

「改良」といえば聞こえはいいですが、実態は撤去が非常に困難な廃棄物を地中に埋めているわけで、本来改良など必要のない地域で自分だけ改良すると土地の評価も低くなります。将来の建て替えの際にも邪魔にこそなれ役には立ちません。地盤改良とは必要な場合のみやむなく行うものであって、漠然と安心のためにといってやるようなものではありません。よく地盤改良すると地震にも強くなって安心だと勘違いしている人がいますが、地盤改良は不同沈下対策であって地震に対する効果はほとんど期待できません。

[31: 匿名さん]

私もこれを「改良」というのに引っ掛かっています。
将来どうなるのかな、って。
地中のセメントの柱って何年くらいもつものなんですかね？

[32: 匿名 Ｔ]

改良材（セメント）土とカクハンしてするのですが ２メール改良します 一体 金額が知りたいです 教えて欲しいです

[33: 匿名さん]

1m改良で60万だった、ハイムで34坪。

[34: 匿名]

>>32

うちは3m掘って60万でした。
工法はたぶん同じ。

[35: 匿名]

柱状2.5メートルを十六本で45万でした。

[36: 匿名]

3M・32本で63万だったからちょっと高いんじゃね？

[37: 匿名]

5m6本 63万でした

[38: 匿名]

175cmx29本で60万円だった。
高いかな？

[39: 入居済み住民さん]

柱状改良　600Φ、3ｍを34本で53万でした。

[40: 匿名さん]

湿式柱状改良　Φ５００　４ｍ　３０本　残土処理含めて全部で１００万

[41: 匿名]

施工業者は柱状で25万～35万
安ければ15万ぐらいでやってますよ
もちろん早打ちだから土とセメントミルクが混ざってない
粘土層なんか絶対供回りして撹拌できてません
もちろん杭長とか写真の場所しか入れてないから安く早くできます
1日施工の地盤改良なんてほとんど手抜きです
お客さんは100万払っても施工業者には25万しかでてません
これが事実です

[42: 匿名さん]

セボンすばらし、情報開示してくれてありがたや。

[43: 匿名]

>>41
なるほど。
なぜ、地盤改良をやりたがるのかわかりました。

[44: 匿名はん]

建て替え前の既存建物近辺のスウェーデンサウンディング調査に基づく契約金額
　柱状改良φ600x5.5M 50本 140万

解体後、実際に建てる部分のサウンディング再調査でもっと深く突き刺さってしまい、
実際に採用されたのは
　アルファフォースパイル工法
　鋼管杭(SGP 100A)　8.5M　52本　180万
でした。事情が事情なので、追加金額はかなり詰めてくださったとのこと。

[45: 匿名]

8.5m52本ならアルファの方が安くできますから
柱状なら4日～5日施工でもっと高くなるはずです残土も多いと思うので高くなります
ちゃんと8.5m入っている全部の杭の写真または支持層まで入っているデータをもらって下さい
杭打機のデータにはちゃんと数字が出ま すから支持層が何ｍかはっきり判ります ５mで杭が止まるようなら問題です
値下げ交渉を

[46: 匿名]

杭打ちなんかは鋼管でも柱状でも高い施工費払ってるんだからデータ管理装置付の機械でしてもらって下さいね
深度.撹拌回転数.時間.ストローク数.セメントミルク流量.トルクなどいろんなデータがちゃんと残ってます
データ見せろと言って下さい
手抜き業者はビビります

[47: 匿名]

契約するのがほぼ決まったら地盤調査まですること
本命なのは隠して他社だと○円だったが、こちらではいくらかかるか不安なので〜と言えば地盤調査するよ
契約後の値上がり分はメーカーもちの確約をとる

改良費かからんやったわ

[48: 44]

> 8.5m52本ならアルファの方が安くできますから
そうなんですね。なんで最初からそうしなかったんだろ？

> 柱状なら4日～5日施工でもっと高くなるはずです残土も多いと思うので高くなります
最初の計画で柱状5.5Mで3日程と聞いていましたが、アルファ8.5Mでみっちり4日かかりました。
休憩もほとんど取らずにやってくれてなので、普通にやったらあと半日はかかってたんでしょう。
うちの敷地は一反あるんですが、道幅が最大2.5Mしかなくて大型機械が入らないので、
何をするにも日にちがかかります。

>ちゃんと8.5m入っている全部の杭の写真または支持層まで入っているデータをもらって下さい
母屋の建て替えなのですが、離れに避難している家人がずっと見てたので大丈夫です。
5.5M定尺のままだと思いますが２本溶接して、地上に長く残った部分は溶断してありました。
夜、プラスチックの蓋を外して中を確認しましたが鋼管杭だからこそできる方法ですね。
僕も見学しましたが、騒音も殆どしないし、逆回転させはったら簡単に抜けて、
将来の撤去も簡単そうだし、柱状より安いのなら最初からそうしてくれたらいいのにと思います。

[49: 匿名]

関西の地盤改良業者さんの従業員または元従業員の方に聞きます。 不正な工事や手抜きと言われる施工は有りましたか？

[50: 匿名さん]

有りました。でも詳細については申し上げることが出来ません。

[51: 匿名]

そういった業者はやっぱり多いのですか？業者名とかは伏せてもらってかまいません、例えばどんな手抜き工事があるのか教えてもらえませんか。

[52: 匿名さん]

儲けるために、全て、手抜きです。
地震が起こって、倒壊しても、それは、予測を超える地震であれば、責任は問われない。
素人に判るはずがない。

[53: 匿名]

下請け業者なのに社長が高級外車乗って異常に儲けてる会社ですね！
知ってますよ

[54: 匿名]

１日で終わらす為に杭長短くして余った改良材持って帰るなよ
写真の４箇所分だけはちゃんと杭長入れて ハウスメーカーや工務店もそんな業者使うな

[55: 匿名さん]

ほんと、建設業界と引越し業界はクソやろうばっか！！
皆さん、そんなやからは徹底的に潰しましょう。

ネットができて情報が蔓延する中で、インチキ業者には実名にてつぶそう。
それを承知でいんちきばっかしてるんだから。

業者どもいいか！！一回の手抜きが会社を潰すことになるんだよ。
みんなちゃんと見てるんだから素人だと思ってなめんな。

[56: 匿名]

京都○ナホー○さん滋賀○ナホー○さんの地盤改良してるカタカナ４文字の施工業者は施工時間速すぎるのはなぜですか？昼過ぎから始めて16時には打ち終わってました柱状杭40本ぐらいあって材料も９トンはあったはずですけどね
攪拌回数足りてる

[57: 匿名さん]

儲けた金で愛人に貢いで、都合悪くなったら会社つぶして
ほとぼりさめたらまた会社作ってしゃあしゃあと

[58: 匿名]

工務店さんやメーカーさんは手抜き施工する悪質な業者を排除して下さい
管理を徹底してつじつまの合わない施工時間等を追求してもらわないと安心して任せる事ができません
安い早いという理由で悪質業者を使ってる工務店さんやメーカーさんの責任は無いと言えませんよ

[59: e戸建てファンさん]

表層改良で深さ８０cm、面積30坪くらいでいくらくらい掛かるのでしょうか？
また、土の処分費用もかかるようなのですが、どれくらいかかるものなのでしょうか？

[60: 匿名]

50でまあまあ

[61: 匿名]

やっぱりそんなものですか。80～９０は高い？

[62: 匿名]

残土がどれだけ出るかによって、全然、価格は違ってくるよ。
都市部だと、１立方メートルで8000円位はかかると思う。

[63: 匿名]

62の補足です。
8000円は、残土処分費だけの金額です。

[64: 契約済みさん]

宮城の被災地の者です
解体前に一度、住宅施工会社に地盤調査にしてもらったら、一ヶ所地盤が弱いところがあるから、地盤改良が必要と言われました。
予算として90万円と予算取りしてましたが、実際はそんなにかからないと言われたものの、契約＆解体後に再調査したところ、やっぱり予算取りした額と同じだけかかると言い出しました。
予算取りしてあるからといって、本当は安くできるのに施工会社にとられる気がしてなりません。
相場も分からないだけにボラれてるようにも思えて仕方ありません。
詳しい方アドバイス願います。

[65: 匿名]

地盤改良の方法と地盤の状況がわからないと答えようがないです。

[66: 契約済みさん]

田んぼを面積30坪、表層改良予定です。
現在田んぼの標高はGL-50cmで、
GL－125cmまで改良予定です。
土地を売る不動産会社が田んぼの表層を削って山土を入れ、土地の引き渡し、
その後、建築会社が上記地盤改良する予定です。
見積もりはGL0cmまでの改良だと90万、GL＋50cmにすると120万です。
後者の120万の見積もりは妥当でしょうか？
あと、残土の処分が問題になるのであれば、
不動産会社が田んぼの表層を削ったあと、山土を入れるのは無駄ではないでしょうか？

[67: 匿名]

地域にもよるけど、金額的には少し高いと思う。
山土を入れるより、砕石を入れて転圧した方がずっと安くあがると思う。

[68: 66]

>>67
レスサンクスです。
山土入れるのは不動産屋に払う土地代に込みなので、
砕石にしても費用は変わらないと思うのですが、
地盤改良した場合に山土と砕石では強度に違いは出ませんか？

[69: 匿名]

砕石で水で締めながら転圧してダメだったら、鋼管杭じゃないのかな？
現実問題として下手な表層改良より、砕石で転圧の方が強度が出ると思う。
ただし、地盤保証会社の保証が取れるかが問題だ。

[70: とい]

それじゃぁ保証はつきませんよ(ﾟДﾟ)　山土入れる理由としては、セメントとの反応よくするためだと思いますよ。　私も改良業者ですが、元田んぼとかは反応よくないですからね。phで数値が安定してでても実際かたまらないとことかありましたからね(･ω･)やっといて損はないと思いますよ。

[71: 匿名]

それだけの金額をかけて表層改良するなら杭を打った方がいいよ。
そもそも、地盤改良をやる前提で山土を入れるというのも変な話だよ。

[72: 66]

>>71
>そもそも、地盤改良をやる前提で山土を入れるというのも変な話だよ。
必ずしも地盤改良やる前提で山土をいれるという話ではないんです。
今回、土地と建物は全く別のところで購入するのですが、
不動産屋は田んぼの表層を削って山土を入れて道路面と同じ高さに整地してから土地を引き渡す方法をとり、それに対し建築会社が 田んぼの状態で（不動産屋に許可を得て）SS式で地盤調査して、その結果をもとに上記地盤改良を提案してるわけです。
同じ不動産屋が売る隣接した土地（元田んぼ）は、
山土を入れ整地されただけで地盤改良せず木造の家が建ち始めています。

[73: 66]

>>71
>それだけの金額をかけて表層改良するなら杭を打った方がいいよ。
深さ２ｍ以内の地盤改良なら表層改良でいいという書き込みをよくみるのですが、
それでも杭を打った方がいいと思われますか？
ちなみに鋼管杭による地盤改良の見積もりもでているのですが、
GL+50cmまでの表層改良とほぼ同じ（126万円）です。
（3.5m、Φ139.8mmの鋼管杭54本の見積もりです）

[74: 匿名]

その見積もりなら鋼管杭一択だな
一般に安心できる

[75: 匿名]

普通に考えれば、鋼管杭だよ。
表層改良より信頼性がある。

[76: 66]

深さ2m以内の地盤改良なら表層改良が第１選択かと思ってました。
同じ深さの改良で費用も同じなら鋼管杭の方が優れているということでしょうか？
素人的には鋼管杭をSS式のアバウトな地盤調査で施工すると、
全部の鋼管が支持層に届いていない可能性があり心配な点と、
地震の時、鋼管杭がベタ基礎を突き上げて破壊する可能性などが思いついて、
表層改良で済むならその方がいいと思ったのですが。
浅い深度の改良でも表層改良より鋼管杭による改良の方が優れている理由を教えていただけませんか？
（ちなみに地盤調査会社の担当は表層改良を勧めています）

[77: 匿名]

地盤改良で表層改良を薦める理由はコストが安く済むから。
質問者の場合は表層改良と鋼管杭で金額的にほとんど同じだから鋼管杭がいいだろう。
個人的な意見として、表層改良なんて、どれだけの効果があるのか、かなり疑問だよ。
表層改良しても、地盤の強度はほとんど変わらなかったという話もあるくらいだからね。

[78: 66]

>>77
>表層改良しても、地盤の強度はほとんど変わらなかったという話もあるくらいだからね。
そうなんですか。
素人で現場を見たこともないんですが、
表層改良は表面の土とセメントをかき混ぜて強固にして、
地盤の支持層と建物の基礎を結合させる、深基礎の延長みたいなものだと思ってました。

[79: 匿名]

表層改良は凄くザックリというと、地面にセメントを撒いて、ユンボでかき混ぜるだけだよ。
深基礎とは全くの別物。
スレ主に忠告しとくけど、田んぼとか沼地とかの土地は避けた方がいいよ。
そういう土地は、元々水が溜まりやすかったりして地盤が根本的に悪かっりするからね。
オレが前に住んでいたいた家がそうだった。３０年以上経っても沈下していたし、地震の時の揺れも他より揺れた。

[80: 匿名]

http://www.ms-structure.com/publishing/1-8.html
ここに柱状改良の直下型地震の際の危険性が書かれています。

[81: 匿名]

私も同意見
後悔したく無いようでしたら田 沼 河川脇 は避けるべきと思います
地盤改良しても強固地盤にはならない

後先考えても２割高でも高台の平地がベスト

近所の台地斜面を造成し団地にしたが１／３程が１０年以内に水気で建て替えか転出しました
水路に赤錆みたいな油っぽい水が目立ってました
３０年経ちます今は問題無い様です

[82: 購入検討中さん]

>>79
>表層改良は凄くザックリというと、地面にセメントを撒いて、ユンボでかき混ぜるだけだよ。
HMの営業からは表層改良すると、
改良された部分は（セメントで）コチコチになると聞いたのですが。