管理組合・管理会社・理事会「ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も」についてご紹介しています。
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自主管理の方がイイ [更新日時] 2024-04-21 10:15:08
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【ピンハネの定義】=付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。(継続的な外注業務=定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も)

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから10?50%、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります(管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係)。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは1人につき10?20物件を担当しています。要するに、1物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の30%以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に1回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に15年持つ物を10年で交換していたっら30年間で1回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

*なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28

 
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も

6471: 匿名さん 
[2024-03-01 19:46:29]
自主管理はできるけど、そんな面倒なことは管理会社に
任せた方がいいんでは。
6472: 匿名さん 
[2024-03-03 13:38:20]
管理会社の委託費はそんなに高いものではない。
マンションの住民全員で割れば大した金額ではなかろう。
6473: 匿名さん 
[2024-03-04 11:42:56]
それぞれのマンションは、管理費は現在も徴収されているでしょう。
管理費が値上げになることは殆どないでしょう。
修繕積立金なら値上げはあるでしょうが。
6474: 匿名さん 
[2024-03-04 12:18:43]
>>6473 匿名さん
デタラメを書き込まないように
6475: 匿名さん 
[2024-03-04 13:49:50]
管理費の値上げはほとんどないよ
管理費の大半は委託費が占めているんだから値上げの前に削減に取り組むことになる。だから、自主管理など元々安いとこや設備のアップグレードをしたとこなど以外はほとんどない
6476: 匿名さん 
[2024-03-04 13:57:42]
値上げするときは、管理人や清掃人の人数を増やしたり、勤務日数や
勤務時間を増やすときぐらいじゃないかな。
6477: 匿名さん 
[2024-03-04 17:54:02]
気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

6478: 匿名さん 
[2024-03-05 19:03:24]
管理費の値上げをいってきたら、逆に値下げ
交渉をすればいいよ。
6479: 口コミ知りたいさん 
[2024-03-07 12:13:00]
まだ3183さん、自作自演してんだね。もう誰も構ってくれないのにw
6480: 匿名さん 
[2024-03-12 11:32:56]
3183さんって、大分前の書き込みまで調べるの。
暇だね。
6481: 名無しさん 
[2024-03-12 22:10:45]
>>6480 匿名さん


自作自演って書いてあるじゃん。遡らなくてもお前のことだろ どこまで読解力ないんだよw
6482: 名無しさん 
[2024-03-13 11:43:23]
>>6480 匿名さん

遡らないと分からないことさっと答えられるって凄いねw
6483: 匿名さん 
[2024-03-18 13:48:00]
匿名掲示板なんだけどね。
匿名と書いてあれば、特定しても意味ないんじゃないの。
6484: 匿名さん 
[2024-04-05 15:29:49]
↓自主管理マンションのなれの果て
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671820/
6486: 検討板ユーザーさん 
[2024-04-05 22:18:28]
>>6484 匿名さん
自主管理はできないってスレ主も認めてますよ
簡単な質問にすら答えられず逃げ出しました
6487: 匿名さん 
[2024-04-06 03:56:23]
>>6486 検討板ユーザーさん
自主管理ができるのはせいぜい10戸以下で
全員が管理組合活動に熱心で仲良しで
全員がヒマで時間があって
全員が有能でないと不可能だよ。
そんな管理組合は存在しない。
6488: 通りがかりさん 
[2024-04-06 15:22:10]
>>6487 匿名さん

自分の人生も管理できてないやつが、何書いても誰も相手してくれないよ?w
まあ、自分で相手してるからいいのかw
6489: 匿名さん 
[2024-04-06 16:34:03]
>>6488 通りがかりさん
ボケの書き散らしw
おまえこそ自分の人生の管理が出来ているように見えないのだがw
6490: マンション比較中さん 
[2024-04-07 01:26:52]
また3183さんが暴れているの?早く出てこいよ!
6491: 匿名さん 
[2024-04-21 10:15:08]
自主管理はいやだが、10戸以下ということではないね。

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