各部屋の火災報知器端末、報知器用の配線は占用部ですか？

[総会ファイヤー]

当方の管理規約は標準規約のままです。

管理規約では火災報知器、防災設備は共用部と記してますが、
各部屋の火災報知器端末とそれにつながる配線については定めていません。

管理会社は各部屋の火災報知器端末と配線は占用部だと言っています。

個人的にマンション管理士の方に聞いたところ
普通は共用部なのではないかと言っていました。

実際はどうなんでしょうか。

[17: 総会ファイヤー]

前理事長さん、匿名さん、みなさんありがとうございます

やはり判断が多少難しい箇所なんですね。


今回の件は、実際のところ、故障箇所が端末なのかケーブルの途中なのか
集中基板の中なのか、正確にはまだどこが故障しているか判っていません。
それなのにこの部屋が怪しいのではないかという理由だけで個人あてに
5万円もの請求をしてきました。
（内訳は調査人件費2人分だそうです）

管理会社の担当者とも話し合ったのですが
端末と配線は絶対に専有部だから個人で支払ってほしいと言われました。
理事長と相談したところ管理組合で払う形にしたいので
臨時総会で説明会を開きたいということでした。

今度の臨時総会で区分を明確にする意味合いだと思っています。

担当者的には組合がOKならしぶしぶ承諾のような返事だったものですから
今度の臨時総会でモメそうな予感がしてここで質問させて頂きました。

No.16さんの引用も参考になりました。

ありがとうございました。

[18: 匿名さん]

>今度の臨時総会で区分を明確にする意味合いだと思っています。

スレ主さんへ、臨時総会で決議された内容をお知らせ頂けますか？
出来ましたら、決議根拠も宜しくお願いします。

[19: 匿名さん]

＞今回の件は、実際のところ、故障箇所が端末なのかケーブルの途中なのか集中基板の中なのか、正確にはまだどこが故障しているか判っていません。それなのにこの部屋が怪しいのではないかという理由だけで個人あてに5万円もの請求をしてきました。

理事長が関与せずに管理会社任せに原因あり、請求された区分所有者は、自身で納得し、手配した点検費以外負担義務なし。
管理会社が、勝手に不適任の業者を手配した結果。

[20: 総会ファイヤー]

スレ主です。

とりあえず臨時総会終わりました。

結論としては、
・防災設備の内、集中基板、共用部の報知器端末、各戸の中の防災用配線は共有部とする。
・各戸内の報知器端末及び報知器と接続されているインターホン（オートロック付き）は専有部とする。
ついでに
・水道管、電気配線はメータ箇所で専有、共用を区切る。
・水道管でトラブルがあった場合は組合で調査費用を持ち、各戸の過失があるとみられる場合は各戸に請求する。
・大規模修繕等で防災設備を変える際は、各戸の報知器も組合で一括で購入する。

といった内容でした。（議事録はまだ出てません）

管理会社の担当者が提示して来た資料はどこぞの公の機関が発行している資料だそうで、
通常の電気配線と水道管の区分けについて書かれた資料を自信満々に読み上げて
だから防災設備の配線も専有だと言ってました（笑）
明らかに勉強不足なようなので指摘しましたが、
配線は共用部でもいいが報知器は絶対に専有部だと言ってゆずらないので
端末は専有部扱いとなりました。

この内容で報知器端末が専有部だと管理規約に明記してしまった場合に、
No16さんの引用のケースが起こると、管理組合的に問題が出るのでは無いでしょうか。

管理会社がなぜそこまで専有にしたいのかもよくわかりませんでした。

残念なのはもともと戸数が少ないマンションなのに
急な臨時総会で出席者が1/5しかおらず、きちんと議論ができなかった事です。
もちろん委任状は出てました。

決議理由はマンション全体に影響が出る事は共有にしておこうと言う理由だったと思います。
少人数の議論（実質 私VS担当者）なので、熱くなってしまい途中で議論がそれてしまったりして
矛盾があるまま決議してしまいました。
（後で冷静になってから気づきました(^-^;）

去年管理会社を（コスト面で）変えたばかりですが、
やはり担当者がこんな状況では不安になってしまいますね。

長くなってしまいましたが報告まで。

[21: 元理事]

>>総会ファイヤーさん
臨時総会、燃え尽きたご様子(笑)でお疲れさまでした。
たぶん公的な機関が出していてもガイドラインレベルの資料ではないでしょうか？
規約又は補足資料として、明確にされたのが「正しい」と思います。

実際には故障の原因切り分けや過失の有無などで、修理費などをどちらが持つか違ってきますけど、その際にも今回の議決は意味を持ってきます。
モメてからでは面倒なので、先に決定したのは良いことだと思いますよ。

[22: 020=04=07です]

>２０：スレ主さんへ

>配線は共用部でもいいが報知器は絶対に専有部だと言ってゆずらないので端末は専有部扱いとなりました。

管理会社として、責任ある回答を求めるようアドバイスしましたが如何だったのですか？
フロント個人の見解なら同人のミスリードが問題になります。
管理会社としての公式見解なら、高管協（大方の管理会社が所属する上部団体）に確認を要します。
トラブルが起きてからでは遅いですよ。
彼らは「決めたのは管理組合だ」として責任回避するのは目に見えています。

[23: Ｍ管理士ＤＪ]

火報については、消防法の平成7年消防予220号通達以前か以後かによって、専有か共用かの違いが
出てきます。以前ならば共用、以後ならな専有でしょう。

[24: 匿名さん]

下記の７０ページなどを参考にして、管理組合独自でご自分の規約を作成の努力が望まれます。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mankanhshishin/kiyakusakusei...

[25: 総会ファイヤー]

>管理会社として、責任ある回答を求めるようアドバイスしましたが如何だったのですか？

総会前に電話で個人の見解なのか会社の見解なのか確認しましたが、
然るべき所で確認を取ったから間違いないと言う返事の一点張りのままで当日を迎えました。
（ここで相談する前にも電話で確認しましたが同じ返事でした。）
当日に自信満々に読み上げていた資料がその答えだったようです。

迷ったのですが担当者の上司に確認の電話を入れるべきだったかもしれません。

＞元理事さん

管理会社の組合？のような説明でした。
ガイドラインの雰囲気でした。（配布されなかったので）

＞火報については、消防法の平成7年消防予220号通達以前か以後かによって

今手元に資料が無いので正確ではないのですが、築10年のはずです。
Ｍ管理士ＤＪさんのお話の通りだと専有となるのでしょうが
自分で平成7年消防予220号通達を読んだ感じでは、
感知器を設置すべきマンションの共有部の説明は書いてありましたが、
感知器が専有設備か共用設備かは読み取れませんでした。
（平成7年消防予220号通達廃止後の総務省令第40号も確認しました。）
どちらにか明記されているのでしょうか。

＞No.24さん
規約作成、結局自分たちで勉強しないといけないんでしょうね。
リンクしてくれたPDFが重くて落ちてきません。40分以上。(^-^;
あとでゆっくり見てみます。

ちなみに管理会社を無視して管理規約を作っても問題はないのでしょうか。
もちろんどこだかが出している標準管理規約ベースになるとは思いますが。

[26: 総会ファイヤー]

自己訂正です。
＞感知器を設置すべきマンションの共有部の説明は書いてありました
共用　の間違いですね。

「専有」とか「共用」とかどうにも使い慣れないので思わず間違えてしまいます。

失礼しました。

[27: 22です]

>25：スレ主さんへ

管理会社へ確認をするようアドバイスした真意は、いい加減な仕事を牽制する為です。
今後この様なケースでは文書で回答（見解）を求める方がよいでしょう。（少しは慎重に対応するかも）
高管協（社団法人　高層住宅管理業協会）のガイドは承知していませんが、
仮にガイドラインがあったとしても参考情報として提供するものであって、他人（管理組合）に強制する
性格のものではありません。

規約の改正についてもアドバイスは聞いてよいと思いますが、従う必要はありません。
関係する法律に違反してはいけませんが、それは強行規定（違反してはならない規定）のみです。
区分所有法等には強行・任意が混在しています。

>Ｍ管理士ＤＪさんへ
他のスレでの「匿名ＤＪさん」と同一の方ですか？（懐かしい）

[28: Ｍ管理士ＤＪ]

>自分で平成7年消防予220号通達を読んだ感じでは、
>感知器を設置すべきマンションの共有部の説明は書いてありましたが、
>感知器が専有設備か共用設備かは読み取れませんでした。
>（平成7年消防予220号通達廃止後の総務省令第40号も確認しました。）
>どちらにか明記されているのでしょうか。

明記はされてませんが、法の趣旨から考慮すればそう考えるのが
妥当と考えました。簡単に言うと
２２０号以前は、マンション全体を一つの建物と考えてましたが、
不都合があるため、戸々完結型の防災設備となったのが２２０号だからです。


＞他のスレでの「匿名ＤＪさん」と同一の方ですか？（懐かしい）

たぶんそうだと思います。よろしく

[29: 匿名さん]

>２２０号以前は、マンション全体を一つの建物と考えてましたが、
>不都合があるため、戸々完結型の防災設備となったのが２２０号だからです。

かなりいいところまで近づいていると思います。
２２０号のシステムと、旧来システムを、比べてみるとよく分かります。
点検方法の違いや、区分所有保護なども含まれての、不都合であり、
ハードウェアの進展によって、新しいシステムも組めるようになったからです。

２２０号では、専有部分の感知器配線と感知器は専有品であるが、共用部分と全体に大いに関わるので
独自な施工はできず、共用に従う。　とかの言い方でしょうか。

[30: 入居済み住民さん]

スレ違いならごめんなさい。

区分所有者が管理組合に無断で部屋の間仕切りを行い、
火災報知器（感知器？）のない部屋ができてしまった場合、
火災報知器の増設を行う必要があると思いますが、費用の
負担はどうなるのでしょうか？

感知器配線及び感知器は専有品ということであれば、区分
所有者の負担になるような気がします。ただし、勝手に付
けられては困るので、管理組合または管理会社と相談して、
施工業者、スケジュール等を決定するということでしょうか？

http://www.wendy-net.com/faq-new/05/n-163.html

では、共用だと言っていますが、元からあったのであれば
共用と考えてもいいですけれど、勝手に部屋を増やしてそこ
に感知器がないというのはなんだかなと思いまして。

[31: 匿名さん]

　火災報知の発信機（感知器）にはいろいろ種類があり、熱感知、煙感知等の種類があります。
　不安なら、管理会社には防火管理資格保持者の一人や二人はいると思いますので、管理会社に確認した方が良いと思います。
　ただし、管理組合の防火管理者は、管理組合の管理権原者（理事長）が指定しますので、理事長が防火管理者として最適です。
　３０さんの場合は、構造部分は共用部分ですから、管理規約等によりますが、管理組合に無断で間仕切りは通常あり得ませんので、管理会社に確認されたらいかがでしょうか？
　

[32: 名無しさん]

自分でやったんだから、共用か専有かに関わらず、個人が負担すべきでしょう。リフォームで壊したのであれば、当然自分で直す必要がありますからね。
むしろ、そんな工事は違法貸しルームみたいなものですけどね。

[33: 匿名さん]

　マンションにより設備が異なるため、管理会社に防火管理者の資格を持った社員がいると思いますから、無知な住友不動産建物サービスのマンション管理士のフロントには頼らず、管理組合員の中の防火管理者に聞くのが良いでしょう。

[34: 名無しさん]

防火管理者は設備わかりませんよ。
間仕切りは壁式でもなければ、構造部分でもないですよ。

[35: 匿名さん]

　無知で、消防訓練さえまともにできない住友不動産建物サービスのマンション管理士の社員が、ここ数年むちゃくちゃな消防訓練をしています。　実務経験のある管理組合員の防火管理者の消防訓練の方がはるかに上質です。

[36: 匿名さん]

　マンションにもよりますが、火災報知設備等は、専有部分にあっても共用と考えた方が良いでしょう。　最近の各戸の分電盤でも、主幹（メイン）ブレーカーとは別に、容易に切断できないよう、火災報知機用（インターホン用電源も含む）ブレーカーがついています。　配線も同様の考え方で良いと思いますし、現実的です。