こんな考え方でいいのでしょうか

[匿名さん]

３０代後半、年収６５０万の会社員です。
妻は公務員、同じく年収６５０万くらい。子供は２人。保育料が２人で月々
６万５千ほどかかっているので、小学校に入学すれば楽になりそうです。

２４００万のローンを２０年で組みます。考えているのが、都市銀キャンペーン利用
の５年固定。今月金利は１．６５でした。（実行は６月。実行時の金利が適用され
るわけですが、一応２％を超えないかな？とシュミレーションしています。）

１、ローンは自分の名義だけで組み、妻の収入（手取り４５０万ほど）は、大部分を
繰上げ返済にまわせそうだということ。

２、子供が２人とも小学校に入る４年後には、保育料のかかる今より楽になるのでは
ないかということ。

以上２点から、長期固定ではなく、比較的短期の５年固定とするのがいいのかな？
と考えました。繰上げ返済を年に１回〜２回はする予定なので、手数料のかからない
フラットも最初は考えたのですが、順調に繰り上げできれば、１０年弱で完済できそ
うなので、なにも長期固定にしなくてもいいのかな・・・？と思うようになりました。

こんな考え方でいいのでしょうか？
自分なりにいろいろ調べているつもりですが、「甘い」とか、「ここで計算が狂うは
ず」などということが客観的にみてありましたら、アドバイスいただけますでしょう
か？

[2: 登記持分は？]

合算年収が１３００万あるので５年の短期固定でも問題は無いと思います
でも、登記の持分はどうするのでしょうか？

物件価格と頭金（諸費用別）をどう支払うのか判らないので何ともいえませんが
ローンを本人名義のみで組んだ場合

仮に３０００万物件（頭金夫婦各３００万・夫２４００万ローン）の場合の持分は
夫：１０分の９
妻：１分の１０
となります
妻の収入を繰上返済に充てた場合は夫婦間贈与になり、年間１１０万以上は課税対象になるはずです
生活費を妻名義の口座から引き出して生活していれば問題ないですが、妻名義から口座振込みで繰上返済
もしくは妻名義⇒夫名義への口座振替（現金でも引き出し・預け入れが近日で行われていれば同様）での繰上返済
があれば贈与とみなされます
まあ、650万も年収があれば５年後に1000万円程度の繰上が出来なくはないので
判らないといえばそれまでですが
生活費はどちらの収入でやりくりしても贈与にはならないそうですが、土地などの不動産は細かいですからね
専業主婦の家庭の夫の収入は夫婦の収入に見えるけど、不動産ではなかなかそうは行かないみたいなので・・・

[3: 匿名さん]

>2
ありがとうございます。そうですか、贈与税。正直、ぜんぜん考えていませんでした。
ちょっと調べてみましたが、ものすごく高いのですね。

さらにおたずねしてもいいでしょうか？
諸費用別、３８００万の物件を２４００万円夫のローン。頭金の１４００万円は、すべて妻の預金から出す
つもりです。物件の名義は、出した金額に応じた比率で登記の予定です。

そのような比率の共同名義でも、夫名義のローンに対し、妻の口座から繰り上げ返済を行えば、
１１０万円を超える分については贈与と見なされ、課税対象ということですよね。
できれば、年１回、３００万〜４００万円の繰上げをして（なかなか予定通りいかないことも加味して）
１０年弱で完済したいのですが、そうすると妻の口座から返済した分が多くなり、当初の比率から
登記をし直さないと、税金面では大損ということでしょうか？
つまり、税金面で損をしないためには、妻の収入を生活費に充て、夫の口座は月々の支払いと、繰上げ返済用の
貯蓄のみを目的としたほうがいいということでしょうか？

わかる範囲で教えていただければ幸いです。

[4: 匿名さん]

心配なら一応35年の枠取りをしておいた方がいいんでない？。
どうせ繰上げで10年ほどで返すんでしょ。費用はほとんど変わらないし。

[5: 2]

私は専門家で無いのではっきりとした事は云えないのですが
単純に通常の生活費を妻の口座からすれば問題ないと聞いています
（夫婦円満なんのであれば誰が生活費を出す出さないは問題でないでしょうから）
生活費は当然贈与にはならないので、夫の口座は公共料金のみ（必要最低限）にすれば
年300万ぐらいは貯まるかと思います。さらに110万円は控除されるので400万の繰上げをしても
問題ないですよね。
当初の比率から変えておく場合は、ローンも共同にしておく必要があると思います
ただ、年収がお互いにそれなりにあるようなので、年間400万の繰上げをしても特に問題にはならないかと
思います。　税務署は何かあると証拠となるものを求めるので、「口座」明確にする必要があるのですが
仮に夫の口座から生活費を充て、妻名義から繰り上げ返済をしても、年間返済額が夫の手取りを
超えていなければ、問題にはならないはずです。

どうしても気になるのであればＦＰか税理士・税務所などに確認をするのが一番だと思います

[6: 匿名さん]

詳しい説明で、よくわかりました。親身に相談に載っていただき、ありがとうございました。