共有地の分筆について

[のぶやん]

はじめまして。現在、とある住宅建築用の土地を商談中のものです。この土地は前面に位置指定道路（持分あり）で側面にその奥に住まわれている方（Ａさん）と１／２持分の幅員２．８ｍの私有地（道路ではない）があり、Ａさん宅はこの土地を介して前面の位置指定道路に接しています。（この土地をＡさんが所有していたら旗竿になります）
そこで契約する前また建築する前に、現在の所有者（元オーナーから買い取った不動産屋）に分筆の交渉をしてもらいたいと思っています。上記にあるとおり、横に半分は当然無理で、縦に半分でも２ｍを切ってしまいますが、共有者の通行許可などでＡさんは再建築が可能でしょうか。または他に良い方法、例えばＡさんに２ｍを確保して、自分の予定の方は足りない分を奥の土地から相殺してもらうなど・・。
よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

その私道部分の分筆について、Ａさんは承諾しないでしょう。
あなたがＡさんだったら？という考えはありませんか？
＞縦に半分でも２ｍを切ってしまいますが、共有者の通行許可などで
＞Ａさんは再建築が可能でしょうか。
建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していないと建築できません。
クルマが通るには２．５ｍが最低ラインです。そこを譲ってくれなどと
言ったとたんトラブルになるのは目に見えています。
Ａさんにしてみると喧嘩を売られてるような気持ちになるでしょうね。
お隣どおしになるんだったらもう少し考えてあげたら？
自分の持分だから、という考えでは良い隣人関係は築けませんよ。

自分だったら、逆に竿部分の持分を買い取ってもらうけどな。
Ａさんの土地が充分広いなら、旗部分を少し譲ってもらうのも
いいと思うけど。

[3: のぶやん]

No.02by匿名さん
ご教授いただきありがとうございます。そうですよね。もし逆の立場でしたら拒むと思います。とはいえ、この共有地はＡさんには建築上必要でも、この土地（新たに買う土地）のオーナーには必要無いものです。ということは色々と考えて、買わないという選択もありですね。
別途・・
＞自分だったら、逆に竿部分の持分を買い取ってもらうけどな。
Ａさんの土地が充分広いなら、旗部分を少し譲ってもらうのも
いいと思うけど。
とありますが、私も分筆でなくともこれでも良いと思います。つまり不要な土地なのに税金取られるぐらいなら・・ということです。でもこれも分筆と同様にＡさんは拒むような気がします。
とても参考になりました。ありがとうございます。

[4: 匿名さん]

私も似たような物件を検討した事があります。
うちの場合は、奥側を売主が借地権で貸している状態で、3mの共有地になっており、権利は半分づつになっていました。
共有地の部分は売買する事ができないので、売主は幅3mの部分のうち、幅2m部分を借地権で貸している部分の土地として分筆して登記し、幅1mを販売物件の土地に分筆して登記し販売しようとしました。そうする事により、幅1m分の坪数も販売できるからです。
ただし、もともと共有地であった3m部分には、「互いに何も(塀も)建てない、何も置かない、互いに通行権を与える、奥側の方の車の駐車のみ許可する」という協定を結ぶ条件となっていました。
私としても、共有地の部分が南側に存在していたため、その部分に家がくる事もなく、もともと共有だった3m部分は間違いなく採光がとれる空間となり、また、共有部分も所有権になれば土地の坪数が広くなり大きな家が建てられるし、境界線に塀など建ててなければ、奥側の2mの竿部分も自分地の敷地のようにも見えるので、これはいいかもと気に入ってましたが、奥側に住んでいた世帯主に念書をもらい、分筆前の測量待ちの状態の時に、奥側の借地権に住んでいる世帯主が亡くなってしまい、相続人から分筆に関する契約がいつまで経っても貰えず、別件で良いのが見つかったので、その土地の契約は諦めました。

スレ主さんの場合、奥側の敷地が再建築できるように共有地の幅2mは奥側に差し上げ、0.8m部分を貰う条件で、かつ半分づつの持分であっても、金銭の授受なく無条件で奥側に差し上げなれば受けて貰えないでしょう。半分づつになるように奥側の土地と相殺してもらうのは100％無理です。また、上記に記載した協定をつける事になると思います。

ただ、分筆する事で敷地は有効土地坪数になり、より大きな家を建てる事ができるメリットはありますが、もともと共有だった土地には塀や建築物を建てたり、自転車を置く事も許されない協定をつけさせられると思います。分筆した部分は互いに人や車が通る事だけが許される土地となりますので、目ちっとがあるかどうかの判断が必要になります。
奥側の竿部分が2mでは車の通行もしにくいし、車を駐車している状態での通行も難しくなるため、奥側の権利者に通行権を与えるための協定になります。
また分筆には、測量費用は分筆手続き費用もかかります。もっと家を大きく建てたい、今後のためと思われるなら、分筆をお願いするのもありかと思います。

[5: 匿名さん]

協定では弱いですね。次の購入者にはその条件は基本的に引き継がれませんので。
それが嫌であれば地益権を登記しておくべきです。
でも、そこまでやるってことは、実質竿部分はＡさんの土地みたいに
なってしまうので、結局Ａさんが買い取る方が良いと思いますよ。
それと、その共有地が北向き以外の場合、スレ主さんにとって税負担なし
で日照が得られることになるわけだから、相場より安くしてあげるのは
当然の配慮かと思います。

[6: のぶやん]

No.04 by 匿名さん、No.05 by 匿名さん
ご教授ありがとうございます。とても参考になりました。私も仰る通り、一部をＡさんに差し上げて、分筆してもらい、メインの土地に敷地算入できれば良いと考えています。もちろん状態は今まで通り通行権などの協定または登記設定もありで。この土地は南東側にあるため、これも仰る通り日照を得られるので、この部分はメリットになります。まあ一番良いのは、２ｍまでの不足分をＡさんに買い取ってもらう、または奥の土地と相殺でしょうが、これは難しいのではないかと想像します。いろいろとありがとうございました。

[7: 匿名さん]

現在５０坪の土地を３人で共有しています。それぞれがその上に家を建てて５０年以上住んでいます。私が１５坪、Ａさんが３０坪、Ｂさんが５坪です。実は市の区画整理で仮換地（現在の場所とほぼ同じ場所）に移るのですが、この際土地の分筆をしようと思います。固定資産税はＡさんと私が約１５０００円ずつ、Ｂさんが約８０００円です。Ａさんは北側の土地で私とＢさんは南側なので、私とＡさんは、このような配分になっています。共有は１／３ずつとなっているのですが、分筆する際には「現在住んでいる坪数」と「１／３ずつの共有」のどちらが有効になるのでしょう？ちなみに、仮換地には南側にしか道路がつかないので、裏に住むＡさんは裏に住みながら道路への通路を作る（現在と同じ家の並び）か、土地を南北に分けるのかになります。後者の場合、裏のＡさんは南に出てくるのだから坪数は減るのでしょうか？長々とすみません、困っています。よろしくお願いします。

[8: 主婦さん]

始めまして、共有地の処分に苦しんでおります。
お隣と共有の土地を通路にして祖母の家が建っていましたが、お隣は自分の敷地と接続の共有部分も測量整地して駐車場に貸しておられます。
祖母もなくなり古くなっていたので、うちの方も古家を壊し整地をしましたが、固定資産税は「外１名分」もずっとうちｶﾞ支払って来ていたそうです。先日役所に行き確認すると、持分の多いうちの方に代表で請求しているそうです。
測量して持分の土地を整地しているにも関わらず、税金のことには触れてきませんが、どのように請求すればよろしいでしょうか？　家を壊し、更地にしましたので、来年からは税も上がりますゆくゆく分筆するにしてもあまり悪い印象は残したくないので、どうしたらよいのか良いお考えがありましたら、ご教授下さい。