建築条件付売地の仲介手数料について

こんにちは。私も土地を検討していたのですが、相模原あたりで3-4件ほどの不動産屋さんに色々物件を紹介いただきました。当然、建築条件付物件も何件かありましたが、少なくとも私が紹介いただいたものについては、紹介料は土地分のみしか発生しない旨説明いただいています。
地方により、慣習などもあるのかもしれませんが、一度ご確認されたほうがよろしいかと思います。
ご参考まで。

建築条件付土地って普通、土地分しか仲介手数料取れないんじゃなかったっけ？
払わなくていいんじゃないかなぁ。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20040813_01.htm

法的に払う必要はもちろんないのですが、建物プランが固まった時点で土地のみの売買契約書を土地付き建物（建物付き土地？）の売買契約書に変更させられ、土地建物トータルに対する手数料を請求されるケースもあるようです。悪しき慣習だとは思いますが、もし土地も施工会社もプランも納得できそうならば、「トータルでいくら」と割り切って考えることが必要かと思います。

予期せず高い手数料を請求されることにより資金計画が狂ったり不信感が募ったりするよりは、自衛のためにも最初から契約変更による仲介手数料の値上がりがあるのかないのか、はっきり確認のうえ土地購入の検討をされてはいかがでしょうか。買うことにした後だと、「法的には払う必要ない」と反論したところで、じゃあ「あなたには売れません」とか「みんなやっている（契約の変更）ことで、これが普通です」とかいわれてしまえば結局高い手数料を払うか、その土地をあきらめる（手付け没収される可能性あり）しか選択肢はないですから。法律論だけではどうもできないことが世の中にはいっぱいありますから自助努力・自己防衛が必要です。

>05
まず、トラブルを未然に防ぐという意味で、明確に確認しておくのは、確かに
重要ですね。それはまさに契約における自己防衛の基本だと思います。

で、ローンを組む場合は、売買契約書が必要になるのではなかったでしたっけ？
その売買契約書が変更されてしまっては、ローンも難しくなりませんか・・・

そして、違法な契約は無効ですから、法律違反の取引を主張する業者が、
「あなたに売れません」とやるなら、それは業者側の事情による解約なので、
手付け倍返しでしょう。
もっとも、売買契約書に巧みに抜け道が用意されているのかもしれませんし、
そんな悪質な業者にそのまま建築まで任せるのは大変怖い気もしますので、
実際には、こんな業者との契約はしないに限りますね。

＞０６さん

違法な契約とは、何を想定しているのでしょうか。最初に締結した土地売買契約を、関係者すべて合意のもとで土地付建物売買契約に変更すること自体は違法ではないと思いますが。

あと手付けの扱いについてですが、土地の売主、建設会社（条件となっている）、不動産仲介業者など関係者が異なる場合、かならずしもすべてまたは一部がグルとは限りません。特に土地の売主が善意の第三者である場合、仮に仲介会社や建設会社に不誠実な対応があったとしても、土地売買を解約したときに契約違反を問われるのは買主となることがおおいに考えられますので、安易に「手付け倍返し」などととは書かないほうがよろしいのではないでしょうか。また気をつけていただきたいのは、解約となった場合でも仲介手数料は戻ってきません（決済時に支払う予定の未払い部分も払わなければいけない）ので、解約を検討するにしても十分な理解と注意が必要です。（ローン特約、買い替え特約、建築条件付で建築請負契約がまとまらなかった場合については、売買契約自体が白紙に戻りますので仲介手数料は（法的には）払う必要ありません。）

らんさんが検討されている土地はどこなのでしょうか？
○○市、○○県だけでも教えていただけませんか？

05さん、＜法的に払う必要はもちろんないのですが
とありますが、やはり、払わなくてもよいものなのですか？

わかさん、

「建築条件付き土地の売買」という契約形態のままであれば、仲介手数料（の上限）は、売買代金の３％+６万円と法律で決まっていますので請求することも禁じられています。

じゃあどうして払うはめになるかというと、『きまりですので、「土地のみの売買契約」と「建築請負契約」とを１本化します』とかなんとか理由をつけて「土地つき建物の売買契約」へ変更させられることで、総額の３％+６万円の仲介手数料を請求されるわけです。

法的に払う必要はありませんが契約変更を拒否することで、土地の売買契約自体を白紙に戻される可能性があり、「土地は買うけど手数料は安いまま」という買主にとってベストの結末を法律が保証してくれるわけではありませんから、注意が必要です。

05さん、
契約変更を拒否すると、どうして土地の売買契約が白紙に
戻る可能性があるのでしょうか？教えて下さい。