都内800万以下の中古マンション

[こここ]

を買おうと悩んでいます。
だけどどういうポイントで選んだほうがいいのか
またどの辺の物件がいいのかなど全然わかりません
今はセンチュリー21にお願いしているのですが
どうなんでしょうか？

[2: 匿名さん]

なぜ、都内で？
なぜ、８００万円以下？
なぜ、中古マンション？
先に、その選択理由を述べてください。
（スレッドを立てる理由はわかったけど、なぜその前提条件なのかの説明がありません。）

[3: 訪問者]

私は、都内１０００万以下くらいの中古マンションで、マンション経営したいです。

都内：需要がありそうな場所で　←自分が住む場合は会社の近くを希望？
価格：予算内で（有り金はたいてか、頭金かは人それぞれ）
中古：新築の方が買った後の評価が下がるから

でも、今は地震が怖い。

[4: ０２]

>>03
株式に乗り出す初心者と同じ心理ですね。
有名な会社を、持っている資金を基準に、上場している銘柄で買うにはどうしたらいいでしょうか？

自分の立場で物事を考えるな。
お客さんが付きそうな地域・交通の便と間取り・物件仕様、それに見合った市場価格、そういう物件を探すことです。
そして、それに見合った資金を用意すること。

資金の調達ですが、土地持分は自分のお金で、建物部分は全額ローンで、これが賃貸経営の常識です。
不動産所得が単独で黒字になる場合は、土地持分も全額ローンで問題はありません。
８００万円は当然自己資金のことを言っているのでしょう？

[5: 匿名さん]

800万円だと、古めのワンルームか、郊外の駅から遠い、売れなくなったファミリータープかな。
都内でも、800万円の管理が悪くて荒廃したマンションもあるにはあるが、800万円でしか売り出せないのには
何か理由があります。
理由があるということは、賃貸で探している人には見向きもされないか、家賃を相当下げないと
入居してもらえないと思います。
5年前なら、都内の立地の良いところで築浅のワンルーム、1ＬＤＫがありましたが、
今は好景気なのか価格がが高騰してしまっています。単純利回りで10％のマンションは、
現在では厳しいです。
諸費用で7％位はかかりますよ。

1000万円程度の投資マンションをローン組むのはどうかと思います。

[6: こここ]

＞02
すいません＾ー＾；そうですね理由を述べていなかったです。
いま月7万の賃貸物件にすんでいます。
駅から遠くて朝霞台の方です。
800万は今貯金としてある資金ですのでその以内（手数料は借りたとして）
でおさめたいなという事です。
またなぜ都内というのは今埼玉の朝霞台の方で賃貸で7万円のアパートにすんでいます。
駅から徒歩25分の。
賃貸の場合は別に立地などは気になりませんでしたが
いざ買うとなると将来学生などに貸せるように都内の方が好都合かな
とおもい、不動産屋もそう言っていたのでそう書きました。
ちなみに最初の4年くらいは（結婚して子供が少し大きくなるくらいまで）自分達で
暮らそうと考えています。
その後は賃貸物件として出したいと考えているのです。
全くの無知ですいませんです...

[7: 匿名さん]

>>06
埼玉の駅から遠い築２０年以上の物件ならファミリータイプでも８００万円くらいで買える。
だけど、都内それも２３区内で需要が付きそうな立地と仕様のものだと２０００万円くらいは最低かかります。
それでも子連れ家族では住めない狭い物件になります。

自分が住むための物件と賃貸で人に貸せる物件は、立地や仕様が異なりますから、二兎を追っても無駄だと思った方がいいですよ。

自分は３０年以上、安い公団（現ＵＲ）の賃貸や社宅で生活しながら、自力で土地を購入してアパートを建てて生計の足しにしてきました。
人に貸すのと自分が住むのは完全に分けて考えないと、色々な面で損します。
住宅ローン一つとっても、フラット３５や公庫融資はアパートローンに転換できませんし、銀行ローンも後でアパートローンに変更するのは条件変更等を伴うことがあります。

今回は手元資金だけで購入するということですが、２３区内でファミリーで住む広さを確保するにはいくらオンボロ中古でも２０００万円くらいは見ておかないとね。
戸建で条件が良くない立地の中古戸建なら、２０００万円前後でゴロゴロあります。そういう所ならファミリーでも住めます。

[8: こここ]

＞07
親切な意見ありがとうございます＾ー＾
なるほど、やっぱり難しいんですかね...
結構物件はあったんですけどね。
競売物件とかも調べてみたのですがなんだかんだで高くなっちゃいそうで＾ー＾；

[9: 匿名さん]

>>08
値段だけで選ぶと酷い目にあいますよ。
短期賃貸借付き物件とか、すぐに出ていってくれるようなことを言っていても、実際に購入するとどっこい居座りを決め込む。
需要が無いようなのとか、構造や周りの環境に問題があるものとか。

＞結構物件はあったんですけどね。
具体的に内容を調べたんですか？
貸す物件は、賃貸に適すかどうかを基準に判断しないとダメです。
自分達が住むための広さや手持ち資金とは無関係に考えるものです。（土地持分以外はローン購入が大前提です。）

[10: 匿名さん]

新米大家さんが陥る問題

賃貸物件の場合、設備の修復は家主負担です。
風呂、温水器、トイレなどが古くて故障した場合には家主が負担する必要があります。
これ以外にも、居住者のリスク。
居住者が怪しくも、立ち入ることは出来ません。
居住者が騒音等の問題の場合には、調停に走李回る必要があります。
このくらいは、覚悟した方が良いと思います。

確立は低いと思いますが、
家賃滞納でも簡単に追い立て出来ませんし、夜逃げされても
家財は本人の同意が無いと廃棄も出来ませんので、
ある期間は貸す事も出来ず、じっと我慢となります。

そんな費用やリスクを考えないと、経営は出来ません。
銀行や不動産屋が言う利回りは、あくまで見かけのもので
実態はもっと低いでしょう。

[11: ０７＝０９]

>>10
自分で建設した物件なら、建設したハウスメーカー辺りに一括借り上げしてもらうようなリスク回避方法もあります。
新築の投資物件などでも、売主が借り上げてくれる場合があります。
しかし、中古物件となると、全て自己責任というのが多いです。
借り上げしてもらえる場合でも、自分である程度の知識を持つようにしないと、なかなかうまい結果にはならないものです。

[12: 匿名さん]

＞スレ主さんへ

貯金800万円あるなら、まず都内の賃貸に勉強のために住んでみたらわかると思いますよ。
差額5万円で1年も住めば何となく状況がわかりますよ。
自分が借りたい物件が、他人も借りたいんです。
自分がダメなら、他人も多くはダメでしょう。
50戸室以上ならその物件で1年も住めば売りが出ると思いますよ。

20年を越えると、はっきり言って築年数よりも地域性と、管理状態と、住民の質です。
マンションによって驚くほど差がありますよ。
管理人に聞くのもいいですが、大まかにいって、エントランス、郵便ポストの文字、駐輪場、
駐車場を見ると住民層が何となくわかります。

[13: 匿名さん]

>12に補足して
都内の条件が悪い物件でも入ってくれる人は、審査のある物件に入れない人
という場合も多いです。　リスクも考えて住人に良い人が見つかれば問題ないが．．．．

＊自己破産の経験あり（今は経済問題なしならＯＫ）
＊水商売（時間が不規則　他の住民と問題になれなければＯＫ）
＊外国人（ルールや決まりを理解して守ってくれればＯＫ）
＊老人（孤独死や寝たきりの問題が無ければＯＫ）

[14: 匿名さん]

>>12
わざわざ築２０年以上の物件を拾う人がいるんだ。
スレ主がそこまで高尚なことを考えているとは思えんよ。

大体前提条件が良くない。
自分が住んだ後に人に貸す。
そういうことに何も考えが無いではないか。
それは１３投稿にも言えることです。

[15: 匿名さん]

＞＞14
新築神話が普及している証拠ですね。
不動産業界のお知り合いに聞いて見たらいいと思いますよ。
都内の駅から近い、立地の良いマンションは投資にはいいと思いますよ。
郊外だと絶対に借り手がつきそうにない物件でも案外高値で貸せるものです。
800万円の物件でも10年で元が取れそうです。
家賃7万円以下なんてありませんから。
新築や、築浅ではこうは行かないでしょう。

[16: 匿名さん]

続き
10年たっても0円ということはないでしょう。
だから、安値で売却すればいいんですよ。

[17: 匿名さん]

糞不便な新築や築浅なんかは、中古になったらスラム化するよ

それだったら、中古で良い物件を選別した方が賢いに決まっている。

[18: 匿名さん]

ところで、スレ主はどうしたいんだ。
８００万円で３人が住めるファミリーマンションなんてあるんか？
それも、自分たちが数年住んだ後に人に貸せるようなのが。
借金無しだから当然不動産所得発生で税金を納める、税務署が喜ぶ資金計画。
具体的にそんな物件ってあるんかい。

[22: 名無し]

>>12 匿名さん
住んでいるのにポストに郵便物が
大量にたまっているような居住者さんもいたりしますね…