中古マンションの売却

[買い換え検討中]

買い替え検討中です。売りを先行しようと思っています。
　仲介業者に相談をしているのですが、
　売りたい額からはじめて、売れる額に落として行くことを
　すすめられています。

　　２〜３月が主な成約時期になると聞いています。
　この時期に売りに出して売り出し価格を下げるのは困るのですが。
　　希望の価格で売りに出し、売れない物件として、「さらされる」
　のも困るので来年の春まで待つべきでしょうか。

[4: 匿名さん]

新築価格の上昇が中古価格の上昇を後押ししたのが昨年秋以降の状況です。
やはり新築の新価格が定着してきたのも今年に入ってからのことです。
となれば、タイミングとしては来年の初め頃が売りのタイミングになると思います。
年内に価格が下がってくるようなら、秋から出したところでいい値段で売れることはないでしょうし。
それに秋から出して売れなかった場合、物件が晒され続けることになるのであまり良い印象を
持たれなくなってしまうでしょう。売り止めするにしても、３ヶ月程度クールダウンの期間を
取る必要があると思います。

[5: 匿名さん]

来年初めに希望通り売れなくて３ヶ月クールダウンしたら、
初夏になりますよ。売りのシーズンではありません。結局一発勝負になってしまいます。
秋から出して、年末年始の２度勝負した方が安心です。
それから、エリアによっては来春完成予定の新築物件が大量に新古物件転売として出てくる可能性があります。
中古の客がそちらの新古に流れてしまうと、普通の中古の客が減るので要注意です。

[6: 買い換え経験者]

＞買い替え検討中です。売りを先行しようと思っています。
まだ地価が下げているエリアなら早い方が高く売れるし、買うのも遅いほうが安く買えるので、売り先行は正しいでしょう。一時的に仮住まいにはなりますが。
しかし、地価が上昇しているエリアなら逆です。私は最近都心で買い換えましたが、昨年の早い時期に新住居を買い、旧住居は１年ほど寝かして今年になってから売却しました。
ご存じのとおり都心はこの１年で２割ほど上がっていますので、新住居は今の相場より２割ほど安く買えましたし、旧住居は１年前の相場より２割ほど高く売れました。逆（売り先行）だったらとんでもないことになっていました。
まずは本当に売り先行でいいのか、売った後に買えなくなるおそれはないのか、よくご検討下さい。

[7: 買い換え検討中]

貴重なコメントありがとうございます。
昨日、２件、査定を受けたのですが、秋以降に売りに出すことで、
仕切りなおしたいと思います。
昨年から１割以上、中古マンションの価格が上がっている地区
ですのでもう少し待ってもよいかと思い始めました。

[8: 匿名さん]

この１年は確かに上がりました。
だから次の１年も必ず上がると楽天的で良いのか。
売りに出す人が増えれば、ライバルの中古物件が増えてしまいます。
中古市場の様子を良く見ている必要はあります。

[9: 匿名さん]

>>06

スレ主さんの事情はよく分からないけど、たいていの人は今持ってるのを売ってからじゃなきゃ
次のを買えないと思うよ。買い替えつなぎ融資なんてのもあるけど、リスクが高いし。

>>07

来春完成予定の新古物件転売と言ったって、買取転売業者や投資家が購入価格との差益で
儲けるのが目的なんだから、来春の新築価格と同等並みの価格で売られるでしょう。
新古と言えども、価格的には新築に近いと言えるんじゃないですか。
多少なりとも築年数の経過している居住済の中古物件一般とは全然違うでしょう。

[10: 06]

>>09
勤務先や所得の状況にもよるでしょうけど、今の物件の残債がないか、あっても純資産（物件の評価額−残債）が十分に有れば、買い先行でも融資は受けやすいと思いますし、地価が上がっているエリアで短期に買い換えるなら、買い先行でもリスクはそんなにないと思います。むしろ売り先行の方が損するリスク大でしょう。株でも何でも安く買って高く売るのがセオリーですから。
実は２００４年頃から買い換えを急がないとヤバイなと思っていました。結局、底値から１割ほど上げたところでの買い換えになってしまいましたが、昨年は上昇率に一気に弾みがついたので、買い遅れたマイナスより売り遅らせたプラスの方が大きかったですね。ただし、都心で今から買うのは勇気がいると思います。

[11: 匿名さん]

はじめまして　来年３月末入居の新築のマンションを購入しました
当初はいまのマンションを賃貸にするつもりでしたが、いろいろ考えて、やっぱり売ったほうがリスクが少ないと思い　不動産屋さんに査定してもらい広告も出してもらったが２週間で一組しかお見えになっていないので　やっぱり今の時期は売りにくいでしょうか、一度売却を中止して、来年の初めにもう一度売りに出すか　それどもこのままずっと買主が現れるのを待つか　みなさんなにかアドバイスあればお願いします。

[12: 匿名さん]

来年完成後の引渡しですか？
実際はまだ代金を完売してないので御自身の所有権になってませんよね。
時期の問題というより、転売を買う客の身になればギャンブルするような物なので、客が少ないのでは。
中止した方が良いかどうかは、もうしばらく待って様子を見てからお決めになったら。

[13: 匿名さん]

12>>
11さんは、今持ってる物件を売るか貸すか、売るのを止めて来年売り出すかと聞いているのだと思います。
11>
ずっと待ってるのがいいと思いますよ。一旦中止してもその間に買いたい人が来るかもしれないし。仲介業者も売れるまでお金かからないのでは。

[14: 匿名さん]

11>>　12>>
早速のアドバイスありがとうございます。自分達のことしか考えてませんでした（反省）もし買主さんが現れたとしても来年の４月じゃないと引き渡せないし。
ずっと買主さんが現れるのを待つのも良いかと思いますが、そうすると売れるまでずっと中古マンション情報サイトに載せることになるが、あまり長く載ってる中古って良い印象ないような気がするし、これから不動産家さんと相談して決めたいと思います。

[15: 匿名さん]

11＞＞
リホームにいくら位かかりそうですか？
現状売り、現状貸し（賃貸では希少でしょうが）じゃなければ気を付けてください。

私は引っ越す前に賃貸にしましたが、リホームで２００万プラスかかりました。

損はしませんが、リホームのコストは高くつきます。
私は一時の収入よりも、資産として賃貸にしました。

[16: 匿名さん]

１５＞＞
また業者さんに見てもらってないのでわかりませんが
とりあえず１５０万ぐらいと考えています。ただ６０平米だと需要は少ないと不動産さんに言われました。
うちも貸しても損はないと思うけど、もし借り手がいない時のリスクを考えると躊躇してしまう。

[17: 匿名さん]

今年になってもう少し広い部屋へと考え、査定をしてもらったところ
5年住んで3,560万⇒4,480万（南西・南東角　56平米２LDK）と言われ
2月頭に売り出し、1週間で決定（4,390万）
4月に手付金放棄で白紙（100万−手数料半分＝20万ほど手元に）
すぐに再販かけ4月末に決定（4,380万）
5月末入居予定を6月末にデベにお願いしずらしてもらったので事なきを得ました。

①売る場合、極力多く頭金を預かる（2回目は400万受け取りました）
②売買完了まで手数料は払わない（ウチのように結局白紙になっても半分取られるのを避けるため）

通常、売買経験なんて殆どないものです。不動産販売会社は担保もなしに転売するだけで3％のマージンが入るわけですから売主は強気で確約を取り付けたほうが良いです。

又、専任はお勧めしません。いいお客を逃す場合があるので
売買する物件付近の大手と中堅に各お願いし、1社のみレインズ登録を許し、他社は載せさせない。（いっぱい載ってしまうと他社が仲介で動きが鈍るため）

売買はとても労力がかかります。

[18: 匿名さん]

>>17
相手の手付金放棄でも、仲介手数料は取られるんですよね。
手数料全額取られて赤字になる可能性もありましたよ。
普通は加減しますけどね。
半分だったのは加減してくれたのです。
全く払わないでよいというものではありません。

[19: 匿名さん]

＞18
2回目の売買の時、中堅の不動産屋は正式に売れないとウチは半金も収めない旨を確約もらえました。（当然書面に記載しました）

なので最初が肝心だと思います。

[20: 匿名さん]

>> 17さん

> ②売買完了まで手数料は払わない

これって一般的に可能でしょうか？
現在大手の不動産屋に売却を依頼してるんですが、手付の段階で手数料半分とられるような話がありました。
もし可能なら、交渉してみようかと思います。

[21: 匿名さん]

17です。

ウソでも、手付金放棄で半金取られて嫌な思いしてるのでと、契約完了時に全額お支払いしますという確約を備考欄に書かせてもらうことを契約のこちらの条件にすればいいのです。もし、嫌がるようなら他の業者にしても良いと思います。（契約時にその話をしてください）

大手だから大丈夫ということはないです。（2階以上にしか店舗を構えない、有名どころの不動産販売店は止めましょう）
最初が肝心です、がんばってください。

[22: 匿名さん]

>> 17さん

アドバイス、ありがとうございます。
交渉しましたが、ダメでした。
ただ、売り出して2週間で売れたんでホッとしてます。

[23: 匿名さん]

物件をもってるのはこちらでただ客を紹介するだけで数百万の手数料が取れるわけで、できないと言われた時点で他店でお願いすることにしてもよかったかも。手付金放棄時期を再確認し、また物件の10％ほどの手付金はもらえるよう交渉が良いと思います。

でもよかったですね＾＾