ピアース溝の口ってどうですか？

[買い換え検討中]

ニカ領用水沿いの小規模なマンションですが、モリモトらしい小粋なアパルトメンになりそうですね…

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-mizonokuchi/index.html
所在地：川崎市高津区二子5丁目662番（地名地番）
交通：東急田園都市線「溝の口」駅徒歩10分、東急田園都市線「高津」駅徒歩5分
総戸数：21戸（他に管理員室１戸）
敷地面積：720.50m2
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
住戸専有面積：60.54m2～71.00m2／2LDK+S・3LDK
駐車場 9台〔機械式駐車場4台、平置駐車場5台〕
竣工予定日 平成27年9月下旬
入居予定日 平成27年10月下旬
販売開始予定時期 平成26年12月中旬
管理会社 株式会社モリモトクオリティ
施工会社 株式会社 合田工務店 東京本店

[46: 匿名さん]

部屋もおしゃれだし設備も整っているとは言え、
60.54m2～71.00m2という面積であの坪単価は
需要が少ないように思いますよね。
今週末からプロジェクト案内会がありますし、
全てはこれからですかね。

[47: 匿名さん]

ホームページで1月下旬となっていた販売開始予定時期が2月上旬に変更となっていますがなぜでしょう？

[48: 匿名さん]

第1期即日完売等の文言を謳いたいが、1月下旬での刈り取りがうまくいかなかったために、正式発表を遅らせているものと予測する。

[49: 匿名さん]

なるほど！売り手側に都合良いように細工してるわけですね！もう１月中に契約する部屋も有るというような説明受けましたが、いまいち信用出来る案内かどうかよくわかりませんが、このあたりどう理解したら良いですかね？

[50: 匿名さん]

売り方については、どこも同じような感じだと思って見学しています。
小分けて販売したりするのは、まぁ売り手の手段として仕方ないのかなと思いますので
ある意味、見学に行ったりするときの運もあるのかな。

[51: 匿名さん]

価格見直しの可能性はあるのでしょうかね？！

[52: 一戸建夫(いっこ たてお)]

友人から相談がありましたので問題点を報告致します。高津区のハザードマップでは深さ50cmの浸水地域です。パンフ記載の床高さからすると1階住戸は浸水の恐れありです。エントランス床高さが道路＋260mmですからね。エレベーターも浸水です。電源が最上階にある東芝製だといいですね。それよりピット式機械駐車が心配です。川の増水は台風シーズンだけですが時間80ミリ程度の集中豪雨には対応出来ないだろうなぁ。ポンプ能力と釜場サイズの計算式を出させるべきです。電源盤・電話盤・ポンプ盤も1階ですから出来るだけ高い所につけてもらいましょう。郵便受けへの動線が変ですね。エレベーター横切って郵便取ってエレベーターに戻るんだ。管理人室の窓がエントランスに向いてませんね、耐震壁だから？補強すればいいことです。BタイプCタイプ2階から避難ハシゴで避難するんですね。分譲マンションで避難ハシゴで避難するって30年前ならありかな。ガラス手摺に引っ掛ける避難ハシゴがあるのか知りませんが。BCタイプの人は2階まで降りて避難だから経験出来ますね。屋上に植栽があります。川崎市の緑化基準は知りませんが通常屋上は倍率がいいので法的に必要なんでしょうね。6階CDタイプの人は雨漏りしたら植栽撤去しないと直せないし嫌ですね。露出防水は傷みが早いし。更新時も植栽撤去に無駄な費用が掛かりますね。CDタイプは南向きですが外階段が問題ですね。外階段が影になって思っているほど日が当たらないでしょうね。Dタイプが人気だと思いますが正午を過ぎると階段が気になるのでCタイプの方がいいでしょうね。CD反転がベストですが。1階も東西反転して動線直せるのになぁ。駐車場にゲートも可能なのになぁ。一通なのに駐車場向きが非常に悪い。機械駐車に当たったら出し入れで喧嘩になりそう。溝の口に大らかな人が住むイメージ無いし。設計に詰めの甘さを感じます。パンフに梁下CHの記載がありませんね。買われる方は記載してもらいましょう。コーナーサッシは魅力的ですがハネだしスラブ(梁あるのかな)だし地震で揺れてサッシ変形してガラス割れそうですね。洪水も地震も天災ですから保険おりません。震度いくつまでガラス割れないか聞いてみましょう。コーナーガラスの雨漏れも10年保証か聞いてみましょう。1階階高が高いとは思えないのでイメージのようなエントランスにならないだろうな。数年前に倒産したデベですが社長が当時と同じですね。借金帳消し再スタートが許される国っていいですね。信用薄いなぁ。技研のないミニゼネコン施工ですね。構造的トラブルには対応出来ないだろうなぁ。施工会社は小さくても技研がないと。設計もまず構造設計外注ですから構造的トラブルは難しいでしょうね。地震の時のスラブ先端の変位量答えられるかな。メジャー7でないデベなら尚更大手ゼネコンを使うべきですが。友人には安いならありじゃないといいました。北向き可で平米数OKならAプラン3〜5階かな。他の部屋は金額に見合わないかな。いい点もあります。デザイン重視のデベ＋設計ですから他ではこんなプラン出来ません。他のマンションもご希望があれば報告致します。いいマンションに住もう！

[53: 匿名さん]

売れなきゃ安くなるでしょ。
クレッセント溝の口2とお見合いの北向き10室はかなり厳しいでしょうから。
値引き後が買いですね。

[54: 匿名さん]

とっても詳しいのですね。
素人の私ではよくわからない内容もたくさんあるのですが、
たくさん調べられたのですね。

マンションの金額は、どこのマンションでも高くなっていますね。
仕方がないのかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

管理費＋修繕積立金で約3万というのも痛いな…

[56: 匿名さん]

今回の販売はたった4戸だけですか。21戸と小規模とはいえ少ないですね。登録期間が短いから確定なんでしょうが。。
価格4,590万円～5,790万円で、60.54m2～71.00m2だからおよそ坪251万〜270万。
価格はこんなものですかね、最近の相場からすると。。

[57: 匿名さん]

>>55
管理費と修繕費毎月5000円多く払っていたら、一年は6万、10年は60万…

[58: 匿名さん]

３万は高いですね。
これから値上がりすることを考えると
３０年後は同じ規模の家賃並みになったりしませんか？長期修繕計画ありますよね？

[59: 匿名さん]

同じ規模の家賃並みなんて事あり得るのでしょうか？
そこまで高くなるのなら、賃貸の方がずっとお得になってきてしまいそうです。
総戸数が少ない分、1件あたりの負担がかなり大きくなってきてしまうのかな？
今後の計画も知っておいた方が良さそうですね。

[60: 匿名さん]

完売したようですね

[61: 匿名さん]

キャンセル一戸出てますね。
Ｂタイプでしょうか？

[62: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>52
できれば、プロスタイル元住吉も教えて欲しい〜

[63: 匿名さん]

60㎡～71㎡でおよそ4600～5800万・・ですか？

かなり高い感じがしますが普通なんですか？
しかも管理費＋積立金でいきなり３万。

駐車場料金はおいくらなんですか？

[64: 匿名さん]

坪単価がやや高めに感じられるかもしれませんが、部屋がオシャレなところは注目されそうですよね。
管理費と修繕積立費の金額が気になってしまいそうですが、立地を考えるとこの辺りでは良さそうな地域ですよね。

[65: 匿名さん]

内廊下で高級感があり人気だったのでしょうね。窓も大きく開放的でいいなと思いました。
Cは朝日は入りますがあとはすぐ暗くなってしまいそうですがどうでしょう。Cは東からも南からも日差し入りますね。