営業マンに押し切られそうなんです！

[ぶち]

解約可能か、違約金が発生するかをお教え下さい。

平成18年3月契約，物件価格の10％を解約手付けとして支払いました。
平成19年１月中旬から銀行ローン選定開始，３月末入居予定です。
ローンの事前審査はまだ行っていません。外観は最上階まで完成し近々足場が外れます。オプションとして８月に食洗機／ダウンライト／LAN端子などの他，廊下にクローゼット増設変更工事を発注し，全額入金済みです。12月になり急に転勤を命じられ解約を真剣に考えております。

重要事項説明書には「契約に附帯して、買主が本物件の間取り、仕様設備等の変更を売主に依頼し、売主が当該変更に関する工事に着手した場合、手付金放棄による契約の解除はできないこと。また、契約の解除に伴い、売主が変更工事部分の原状復旧を行う場合、買主はその費用を負担すること。」「(1)買主または売主は、その相手方が契約に違反し、かつ相当の期間を定めた履行の催告に応じない場合には、契約を解除することが出来ます。(2)買主の違反によるときは、買主は、違約金として売買代金の1割相当額の金員を売主に支払うものとします。」（原文のまま）と記載されています。

営業担当からは「当該変更に関する工事に着手した場合、手付金放棄による契約の解除はできない」の部分を強調され、「オプションを頼んでいるから解約できない。購入後に売却か賃貸を検討するしかない」と説明を受けましたが，当Hpを参考にすると解約は可能ではないかと考えております。

重要事項説明書に従い，(1)手付け放棄　(2)現状復旧費負担　(3)既納のオプション代金とオプションの放棄　は覚悟しています。

解約は可能でしょうか。また、違約金は「契約違反」により生じるものと説明書から読めますが，私のケースは「契約違反」に相当するものであり，違約金を支払わねばならないのでしょうか。
どうかお知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。

[2: 匿名さん]

あなたがやろうとしていることは、疑いなく「契約違反」ですよ。
原則的には(１)・(２)・(３)に該当しますが、オプションについては厳しいとしても、純粋な手付金の返還を交渉してみる価値はあると思います。デベの性質にもよりますが、特に強引な営業スタイルをとっているようなデベの場合、相当に交渉の難航が予想されます。
当該物件のエリアがどの辺なのかは分かりませんが、東京都心付近なら売却しても損が出ないで済むかもしれませんよ。それが駄目なら、最初からでもったいないとは思いますが、転勤の間だけ賃貸に出されてもいいのではないかと思います。

[3: 匿名さん]

営業の言う通りだとすると
＞契約の解除に伴い、売主が変更工事部分の原状復旧を行う場合、買主はその費用を負担すること。
の意味は何でしょう？

文章をそのまま解釈すると、
手付金放棄による解約＝不可。
違約金を支払い解約＝可。
となりませんか？つまり、解約した場合は手付金は還ってくるが違約金を払わなければならないって事では？

[4: 匿名さん]

契約金（手付金）放棄＋現状復帰の代金でしょ。普通に考えて。
払ったお金は全部放棄して、なおかつ標準に戻す代金では？

[5: 匿名さん]

>>03　その通りです。

「違約金」＋「支払い済みのオプション代金とそのオプションの放棄」＋「現状復旧費用」
での解約が可能です。ただしこの場合手付金は返って来る事になりますので、
「手付金の放棄」＋「支払い済みのオプション代金とそのオプションの放棄」＋「現状復旧費用」
での解約と同義になります。

「違約金を払っても、手付け金は返ってくる」というのは不思議かもしれませんが・・・

「手付金の放棄【だけ】で解約出来ない」だけで「解約が出来ない」訳ではありません。解約を防ぐ為に営業が吹いているだけです。

[6: 05]

ちなみに引渡し日を過ぎてもスレ主さんが「ローンを組まない」「残代金を払わない」等で引渡しに協力せず、相当の期間を定めた履行の催告にも応じない場合はどうなると思いますか？

契約書通り解約となり「違約金」が発生するのは間違いありませんが、それでも「分譲金額の１割」なので、支払い済みの手付金と相殺されることになります。
またこのケースで手付金を「２割」払っている場合は、違反したにもかかわらず１割相当額の手付金が返ってくる事になるので、「違約金１割」というのは売主に不利な条件なんですよね＾＾

[7: 匿名さん]

工事に着手した場合、
手付金放棄プラス違約金として、２割まで取られる可能性があるはずですが？

[8: 匿名さん]

＞07
このスレでは一般論をしているわけではありません。
契約書の記載内容如何に拠ります。

[9: ぶち]

スレ主です。みなさん、ご意見ありがとうございます。参考にして、早目に営業の方と交渉してみますが、注意点などありましたらご教示お願い致します。結果はご報告いたします。

[10: 匿名さん]

瑣末な事かもしれないけれど、引用してる契約条文のうち

>(1)買主または売主は、その相手方が契約に違反し、かつ相当の期間を定めた履行の
>催告に応じない場合には、契約を解除することが出来ます。

↑この部分って、今回の件には直接関係ないのでは？
端的に言えば「買主が期限までに代金を払わない場合」と
「売主が期限までに物件を引渡わない場合」を指している条文なのだから
スレ主さんが契約解除を求める根拠には成り得ないと思う。
工事が遅れている訳でもないし、今のところ売主側に契約解除の意思はないんだからね。

[11: ぶち]

スレ主です。私のケースが「契約違反」に相当するものであるかが、最も不明な点で、No.10さんのご指摘のように、重要事項説明書で「売主は、買主が契約に違反し、かつ相当の期間を定めた履行の催告に応じない場合には、【売主は】契約を解除することが出来ます」と解釈できるからです。今後の話し合いの中で売主主導で契約解除がすすむかもしれませんが・・現在引き止められていることが「履行の催告」だったりして(汗；)　買主の「契約違反」とは、単にキャンセルすることをさすのではなく、督促しても代金を払わないとか威力妨害を行なうなど悪質なものが該当するのではないかと考えているからです。当方から先に違約金について言及すると、詳しい説明もなく当然のように請求されるのではないかと考え、みなさんのご意見をお伺いしております。よろしく願い致します。

[12: 10]

>>11
今回の件は、売主が積極的に契約解除したいと思っている訳じゃないっしょ。
貴方が契約違反をしているかどうか以前に、売主としては
「なんで解約されにゃならんの？」と思っているに違いない。
10で、この条文が「今回の件には直接関係ない」と言ったのはそういう意味っす。

それこそ、貴方がこのまま残代金の支払いを拒否するとか、内覧手直しの
結果か何かを盾に引き渡しを拒否し続けるとかした場合には
【売主の判断で】契約を解除する事ができる・・・・というのが条文の主旨。
もちろん、手附放棄・現状復帰費用負担・違約金支払いとセットでね。

解約そのものは可能だと思うよ。
（というより、金が払えないとか建物が完成しないとかいった問題が発生すれば
重説の表現がどうであれ自然にそうなる。）
しかし、いかなるストーリーで「解約」が成立したとしても、買主（あなた）が
契約を履行しなかった＝違反した、という形以外には成り得ないと思う。
>>1で挙げている条文の主旨は
「お客さんが一方的に解約する場合、手附放棄だけでは済まないよ」という主旨では？
失礼ながら、心の何処かに「無キズで切り抜けたい」という気持ちがあるから
「違反」というキーワードを取り違えているんじゃないかと思った。
押し切られそう、というスレタイの表現もおかしいと思うし。

[13: 12]

ん、読み返してみたら内容がかなり変だな・・・。
代金不払いで「自然に」解約とはならないし
工期延長や工事中止で引渡し不能となった場合は買主の責任ではないね。

[14: 匿名さん]

普通だと本人の問題以外でローンの審査が通らない場合は違約金も発生せず、手付けも戻ってきませんか？
で、転勤などの場合がまさにそういうことだと思うんですけど？
それでも（２）と（３）は支払わなければならないでしょうけど。

[15: 匿名さん]

現状、手付金放棄で解約に応じてもらえないなら、どうしたら解約
出来るのかをデベに確認したらどうですか？
それをもって宅建協会に相談しに行くと言えばデベの態度にも
変化があるはずですが。

[16: 匿名さん]

>>15
レス遅っ・・・・