賃貸マンション内装について希望・アドバイスお願いします

[もうすぐ大家]

１１月に新しいマンションに引っ越すことになり、
今住んでる築１７年マンションを貸すことにしています。
今のマンションのローンは返済済で、今月外装大規模修繕が終わり、
外は見違えるように綺麗になったので、内装も綺麗にして
貸そうと思いますが、賃貸にお住みの方、オーナーさんに
賃貸マンション内装についてどういうのが希望か
どういうのがメインテナンスしやすいか、是非、アドバイス
をお願いします。
１．不動産業者から床はクッションフロアがメンテしやすいといわれ
そうするつもりです。フローリング調にしますがどうでしょうか。
バルコニー床は肌色、外廊下、外壁は灰色の色合いです。
和室はなく、入居者が自分で琉球畳やじゅうたんをひいてもらえばいいかなと思います。敷金は全額返す御時世ですので。
２．壁紙は抗菌抗カビのビニールのような表面にするつもりですが、
無難な白にするか、汚れの目立ちにくい、暗色っぽいのにするか
悩んでいます。
３．また全室同じ壁紙、床の模様、天井模様にしたほうがいいか、
各部屋違ったほうがいいかも悩んでおります。
４．キッチンは安い新品に変えます。１枚天板キッチンにして
ビルトインＩＨクッキングヒーターにするか、据え置きＩＨにするか
迷っています。（ちなみにオール電化で今は蚊取線香のような電熱器です）
５．キッチンはシャワー水栓にするつもりです。

たった1家族（数家族）が気に入れば、
結局それでいいという面もありますが、
万人受けするほうが、今後の入居希望者も多くていいなとも
思います。よろしくお願いします。

[2: 匿名]

例えば…ですが。

賃貸人をリフォーム前に決めて、
費用はケースによって、
「賃貸人持ち・オーナー持ち・負担分担」というのは難しいの？

現状のまま（設備に不具合があれば、それは更新）で、
安価に借りたい、という人もいれば、
費用を負担してでも、自分好みで借りたい、というケースもあるかな、と。

人気のある物件、地域、
周囲の環境、相場…いろんなケースがあるかな。

オーナーがいろんな設備をつけても、
使わない人っていうのもいるので、
（例えば、食洗機や浴室乾燥機などはコスト面でも賛否両論あり）
難しいですよね。

[3: スレ主]

ありがとうございます。
賃貸人をリフォーム前に決められればそういう方法もありますね。
ちょっとどうかなーという，色合いや材質，金額だった場合，
すぐにでていかれたら悲惨ですけど。
不動産屋によると，やはり内装きれいなのを見て決める人が
多いそうです。

[4: 賃貸マンションオーナー]

>>01
全額ローン返済を終わっているマンションを貸すんですか。
それなら、リフォーム費用は全額借金することです。
建物の減価償却後の残存価格の一割以上を掛けることです。
これで新たな投資分は、資産計上されて、その借入金分の利息は毎年の費用に全額計上出来ることになります。
（減価償却費計算は、居住用でしたから、法定耐用年数の１．５倍で計算します。）

元々が分譲用に作られているのですから、造作の変更は出来るだけ汎用の安上がりのものを使用するのが原則です。しかし防火などの決められた条件はクリアしなければなりません。

賃借人にリフォームを任せると、出て行く時に買取請求されますよ。
ノー天気な大家さんだと思われますよ。

あなたの地域の賃貸としての要求に沿った内容のリフォームを心掛けるのが原則です。人に聞いても何もいいことはありません。
地元の不動産屋によく相談することですね。
勿論、建物の仕様によって、その要求仕様も異なることは言うまでもありません。

[5: 入居予定さん]

お答えありがとうございます。
貸すことになると思わず、ローン金利はらうのもったいなく、
一括返済をだいぶ前にしてしまいました。

>リフォーム費用は全額借金することです。建物の減価償却後の残存価格の一割以上を掛けることです。これで新たな投資分は、資産計上されて、その借入金分の利息は毎年の費用に全額計上出来ることになります。

税務署や不動産屋さんにも聞いてみますが、残存価格の一割以上かけないと利息計上できないということでしょうか？
確か建物残存価格が1700万くらいでリフォームは150万以内を現金で払い、
これを減価償却の必要経費で計上するつもりだったのですが。

[6: 匿名さん]

全く素朴な疑問で余計なお世話ですが、
賃貸ではなく転売するおつもりはなったのですか？
今のご時世で売却した方が、将来売却するよりも高く売れそうですけど。

[7: スレ主]

売却か転売かはちょっと悩みましたが，築１７年で買い叩かれるのでやめました。売っても1000万くらいなんです。

試算ですが，固定資産税，管理費，修繕積み立て金，駐車場代で
月２５０００円（年３０万）かかります。
家賃７５００円くらいはいけるそうで，月５万もうけ（年６０万もうけ）
２０年間のうち極端ですが１０年間空き家としても６００万円儲けです。もちろんリフォーム代かかりますが，サラリーマンなので家賃ー必要経費（修繕費，管理費，リフォームの減価償却など）が赤字になれば所得税還付，住民税還付もあります。

今１０００万で売却し，新マンションのローン（２０年固定2.55%）を１０００万減らしたとしても金利等分３００万はらわずにすむだけなので，賃貸の方が儲けるし，権利も残るというわけです。

[8: ０４]

>>05
建物残存価格の一割を超えないと、資産化できません。
その年の費用に全額なります。
最初の年に大赤字になっても、あまりメリットは無いのではないですか。
借金の利息分は、当年費用に計上することが可能です。

>>07
家賃は７５００円ではなく７５０００円ですね。

うちは東京２３区内なので、３０平米のワンルーム１室分の賃料です。
（１ＤＫ３室、１Ｒが６室、店舗１軒で、事業規模大家です。家賃は月１００万円。）

[9: スレ主]

お答えありがとうございます。
国税庁のＨＰの
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shoto315.htm
をみても
建物残存価格の一割を超えないと、資産化できないとは
わかりませんでした。ありがとうございます。
ということは建物残存価格の一割をちょっと超えるようにリフォームした
方がいいということでしょうか？

事業的規模でやる場合とそうでない場合が計算が違うとか、
修繕費と資本的支出の区別など
難しくよくわかりません。

[10: スレ主]

私の地方の税務署に電話で聞いてみたところ

建物残存価格の一割を超えないと、資産化できないということはないそうです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm
ここにあるように
１）一般的な修繕か、（この場合その年の必要経費）
２）リビングを広くするとか、フローリングにするなどの
用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額か
（この場合資本的支出となり減価償却で毎年分割で必要経費に計上）
の判断が明確に付かない場合の判断基準としての１割であって、

判断がつく場合、特に私のような入居募集前は修繕とはならず、
資本的支出だそうで金額が１割こえても超えなくても
毎年減価償却できるそうです。

[11: ０４]

>>10
＞特に私のような入居募集前は修繕とはならず資本的支出だそうで
それは違うよ。
店舗を住宅に変えるような用途変更ではないし、壁面を変更するような主要構造部の改造でもない。
住宅として使っていたものを、同じ用途の住宅にして貸すだけのことです。
建物一体を分譲住宅から賃貸住宅に変更するような場合だと、ある程度は認められますけど、分譲マンションの１戸を単に分譲賃貸に出すだけだと、用途変更にはなりません。

[12: ０４]

>>10
税務署にとっては、資産化してくれた方が、課税の繰延べがされないから有利ではあります。
だけど、それは本来の所得税や法人税の運用ではありません。

[13: スレ主]

ありがとうございます。
税務署の人の答えがそうだったので、なんともお答えしようがないのですが、、、。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46258/
のように管理業者が区分所有者でもある場合は、区分所有者による自主管理になるというのが国土交通省の見解だそうで、

われわれとは認識が違うことはたくさんありますね。
各地方によって、いろいろ異なるまま通用してることは多いと思います。
いずれにせよ、一度でなく、毎年減価償却できたほうがいいのですよね？
残存価格の１割以上のリフォームをしなくてもいいわけですし。

[14: ０４]

>>13
「スレ主」さん。
誤爆じゃないの？
本スレとは無関係の投稿ですよ。

[16: 関西の大家]

賃貸マンションの内装ですが、一般的なものですと、ｍ/700円前後で材料+工事代込でやってくれています。関東と相場が違いますので一概に言えないと思いますが、、、、

私は、約250室程度の収益マンションを持っていますが、どうしても、ビジネスとして捉える以上、修繕を簡素化していかにコストを下げ利回りをあげるかに特化して検討しています。少し話はずれましたが、近隣の賃料相場事情ともうすぐ大家さんが思惑で検討している賃料と比較されて、現実の相場感を体験され、その上で想定できる賃料というのが見えてくると思います。その差を調べられたら、必然的に予算が算出されてくるかと思います。仕様は当然お金を掛ければ良い物が出来ますが、それは所詮マスターベーションでニーズとずれてしまうと無駄になる可能性があると考えます。空室の間、無駄になってしまいますからね。まずは、立地面・居住性・建築年数等、地域の居住する年代層等、色々な要素がありますので、今の質問の内容では、的確なお答えを出すには難しい気がします。

まず、間取りと専有面積、借りてもらう対象が何をメインにするのか？
リフォームをする以上、それだけコストが掛かるのであって、何年を目標に償却していくのか？　家賃にその修繕コストを転嫁できるだけのロケーションでかつ、ニーズがあるのか？　
鉄筋コンクリート造であるならば、築４０年が基準となりますが、私の基準として、新築時の賃料を100％と仮説を立てると、年1％〜1.5％前後下落していきます。ただ、いろんな要素が含まれていくので、一概にはいえませんが、これすでに、新築時の賃料相場から、17％〜25.5％程度下落しているのであって、リフォームをしないと、近隣の実際相場の賃料が獲得できないという状況であるということです。あくまで、立地と築年数だけの要素で捉えた考えた方ですが、他にも考えられる要素は、沢山あるかと思いますが、例として、立地は生まれ持ったものであって、周囲の変化が無い限り変更が利かないものですよね？駅から１０分圏内であれば、修繕費にあまりお金を掛けなくても回転が利くので、このような表現をすると語弊があるのですが、多少手抜きでも修繕でもなんとかなり、利回りが上がりやすい環境にあります。しかし、居住年数が短い傾向にあります。ですので、居住年数が短くて、かつどんな使用をされるか解らない物に、高級品は必要ないですよね。
賃貸の場合は、万人うける平均のラインの設備や仕様で揃えられると宜しいかと思います。ニーズがコロコロ変わって、そのつど修繕しないといけませんから。

次に、最寄の駅から徒歩15分以上圏内になると立地のよい物件にハンディーを背負うことになり、一人前（そこそこ）のリフォームをかけて、それ以外に設備等に、お金を掛け差を埋めないと同じ土俵にあがることができないといった感覚でしょうか？抽象的な表現になりますが、どちらに修繕費が高いかお分かりですよね？　必要に応じて、修繕費の予算を決めないことには、なんともいえないというのは、この事なんですよ。　築年数が17/40ですから、残り２３年しか使えないと捉えればいかがでしょうか？


管理する上で、まずは修理・修繕業者をすぐ手配できる業者をご自身でブレーンを作ることが必須です。

些細な事で、いちいち対応に追われていては何やってるかわかりませんよね？大抵のクレームは業者に電話１本で済むように私は、対策を立てています。

あとは、水周りの付近だけは、少しお金をかけて修繕されては如何でしょうか？キッチンやトイレ、お風呂等、水周りの点検だけはきちんとされた方が宜しいかと思います。賃貸マンションのクレームで一番やっかいなのが、水周りです。

あとは、洗い（清掃）を専門業者に依頼して、内覧日までに綺麗した形で、募集をかけられたほうが、決定率（成約率）があがります。

あとは、内覧用のスリッパ（100均の安物で十分）を準備されたほうが良いかと思います。　以外に内覧が終わったあと室内が汚れます。
予めスリッパを玄関前に、設置することによって防止することができますし、内覧される方の印象も変わります。　大事につかっているんだな〜って思われる。好印象の要素です！

[17: スレ主]

関西の大家さん
貴重なアドバイスありがとうございました。
私は高々１軒の賃貸しですが，それでもいろいろ悩むので
２５０軒とは管理運営など大変でしょうね。

わたしの物件は最上階の端で，みなさん眺めがいいとはいっていただいています。この地方ではJR１本と私鉄１本で，バスが中心ですが，目の前がバス停で１０−１５分間隔でくるので私の地方ではいいほうです。
しかし，新築マンションラッシュではあり，売るのは買い叩かれ，
一方賃貸の方なら築年数古くても，外装修繕で外は一変しましたので
借りてくれないかなーと甘く？考えています。
大手の不動産屋さんにアドバイスをもらってはいます。

女性（奥さん）はシャワー水洗，IHヒーターが好き
ということでそれにしてみるつもりです。
はたしてどうなりますか？

０４様，役所の中央と地方は見解がことなるのはよくある
という例で申し上げました。

[18: ０４]

>>17
１３投稿はあなたですか。
全然無関係な話を持ち出しても、意味不明です。
「住宅としての用途変更になるかどうか」がポイントです。


ＩＨを入れるなら、かなりの電気配線容量が必要です。
古いマンションで可能ですか？
各戸が１００Ｖなら６０Ａ程度まで許容されても、早い者勝ちのインフラな所が多いですよ。
古いマンションでは、大規模修繕で配線容量を増やしていないとかなり難しいです。

私も「関西の大家さん」も同じように書いていますが、
自分の地域でどのような仕様が人気なのか、
どのようなレベルの入居者をターゲットにするか、
それを自分の頭で考えて、それに見合う設備を設けないと、
賃貸経営は難しいです。

土地は全額自己資本、建物は全額他人資本、これが節税のコツ。
しかし、あなたのように全額自己資本だといい点もあります。
相続や贈与税対策にはなっているのです。
負債付と負債無しでは、建物の相続税評価額が異なるからです。
負債付きだと時価、負債無しだと固定資産評価額（貸家建付地減価あり）です。敷金返還分の負担分を同時にした場合の話です。