1１月家完成ですが、今ローン借り換えしたい場合

[八輔]

別スレで同じ質問しましたがレスなしなのでタイトル変えて再度立てさせていただきました。
・土地を先行取得済、ローンは大手都市銀で今年1月から既に返済がスタート
・ローン内訳は変動1500万、7年固定2.45％で1500万
・工務店決定7月、完成1１月の予定
・その際、同銀行から更に１０００万借りることになっており計4000万ローンとなります。
金利の上昇が激しく土地分だけでも25年固定で借り換えを検討してましたが、考えていた新生、ＳＢIとも家が完成してからでないとローン組めないそうで11月の金利がどこまで上がるか不安です。さて前置きが長くなってしまいましたが、相談内容は、現時点で土地分だけでも金利を確定させる（２５年で３％以下）方法、銀行等ないでしょうか。勤務先、住所とも神奈川になります。

[2: 住まいに詳しい人]

>>01
既に１つの銀行から２つのローンを借りているですよね。
でしたら、同じ銀行で
変動分と新規借入の１０００万円のローンを１本にまとめたらいかがですか。

他の金融機関で別に借入するためには、抵当権の設定で問題が起きます。
支援機構以外だと、第二順位の設定を嫌うので、難しいですよ。

[3: 八輔]

ご意見ありがとうございます。ご指摘の件ですが抵当権は一位設定必要で追加の1000も同じ銀行（みずほ）から借りることで話はついてます。よっていずれ4000のローンになります。相談したかった内容は、これらのローンを長期固定に借り替えたく、候補として新生かSBIにしたいと考えていたのですが、家が完成しないと借り換えができないといわれましたが、完成は11月ですので長期金利が更に上昇するので、その前の金利で借り換えを実行したいが、可能な銀行等ごぞんじでないでしょうか、ということです。工務店は今月中に決める予定です。

[4: 契約済みさん]

まず、今年１月の実行時点で、みずほに絞り、ミックスプランを
選択をしていますよね。
なのに、半年もたたない内に借り換えをすぐにでも決めたいとい
うのは、一喜一憂の典型と思いますが、大丈夫でしょうか。今後
も心配です。予測は難しいですが、少なくとも昨年１２月時点で
も、日銀は、異常な利上げありき発言を繰り返していましたが、
感じなかったのでしょうか。
すみません。終わってしまったことは仕方ありませんね。
今後の話ですね。

もし、借り換えの場合、抵当権設定からやり直しですので、借り
換えコストだけで、３０万円前後かかります。（４０００万の場合）
（抵当権設定で１６万円＋契約印紙代２万円＋司法書士報酬計５万
　〜等＋銀行や保証会社への手数料１〜５万円等）
また、借り換えの場合は、前の返済期間が１年以上ないと駄目と
かあったりしますので、今年中は厳しいかも判りませんね。

例えば、JA等はどうでしょうか。
実行時ではなく、申し込み時点の金利で実行できます。
借り換えの場合、３ケ月後の実行でOKと言われました。
しかし、前返済１年以上とか、担保の評価が厳しかったりします
ので（来年になると中古扱いで、評価次第で保証料が上がるか、
却下される場合もあります）・・。

話はそれますが、因みに私は、先月借り換えを実行しました。
（変動１本→２．１５％１０年固定１本へ。）
私の場合も残金３８００万円そこそこで、２５年ローンですが、
繰上げ返済をそれなりにやっていくつもりで、早ければ、実際は
１５年で、完済の見込みでSIMしています。
（ただ恐らく、１０年後にも借り換えますが）
借り換えの検討は、昨年末位から行い、数行と交渉や審査をお
願いしたりしました。
その中にJAもありましたが、縁はありませんでした。

話は戻りますが、その状況で、２５年固定（３％以下）を今年中
に借り換え実行するのは、やはり厳しいと思います。
（実際の銀行等に相談する価値はあると思いますが）

当初の予定（みずほ）のまま、家が完成し、落ち着いてから、
借り換えを検討すると割り切ったほうが、良いように思います。
（今は工務店等とのやり取り等でも、考えることが溢れるほどあ
　るほどあって大変な時期ではないでしょうか！？）
確かに、今の金利（長期）の急上昇は、焦ってしまいますね。
利上げも１１月までに１〜２回あるかも判りませんし。

ただ、来年借り換えを実行したとしても、長期金利は、ぶれながら
変動しますので、下振れに上手く当てられれば、軽症で借り換えで
きるかもわかりませんし。

すみません。結局、ご質問の期待には答えられません。

またまた、それますが、工務店が決まっていないので、土地のロー
ンって組めるんですね。
私の場合は、駄目と言われ、慌てながら、ハウスメーカと契約し
ましたが。

[5: 八輔]

契約済みさん、丁寧なご回答ありがとうございます。

＞なのに、半年もたたない内に借り換えをすぐにでも決めたいとい
＞うのは、一喜一憂の典型と思いますが、大丈夫でしょうか。今後
＞も心配です。

まさにご指摘のとおり一喜一憂の典型ですね。12月に選択した際は、時間の都合で不動産屋の薦める中から選んだため（今思えば不動産屋にせかされるまま）、自分でリサーチしきった納得感は余り持っていません。
単純に昨今の金利上昇に、総返済額はどれだけ上昇するか見積もっては、泡食っている状態で、やはり精神的に落ち着けない貧乏性では、別のスレにもありますが元から変動には向いてない気もします。長期固定という保険を買って落ち着きたい、と考えてます。というか、考えてました。。。少し気が変わり始めています。旧住宅金融公庫のローンの証券化の件などで、もう数年先はだいぶ自由化されているのにあえていま25年も固定するのが妥当かと。契約済みさんのように、10年くらいの中期が妥当かなと思い始めてます。その間の安い金利で繰り上げに専念する。明日になったらまた気が変わってしまいそうですが。

ちょっと取り留めなくなりましたがご容赦を。家が建つまで割り切る、という考えに少しだけ気持ちが大きくなりました。またJAという手もあることも教えていただきました。少し考えてみたいと思います。

[6: 八輔]

契約済みさんのいわれたJAですが、固定は3年と5年だけのようですね。また利率はネットでは不明でした（店頭で聞けばよいとは思いますが）。期間は25年くらいで考えてます。ほかに申し込み時金利確定で、長期固定、3%程度のところってないですかね。

[7: 匿名さん]

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