売るか 貸すか？？？

[同居します]

もうすぐ二世帯住宅が完成します。今私は３３歳で、分譲マンションに住んでいます。今のマンションを売ろうか貸そうか迷ってます。今のマンションは残りのローンは近いうちに一括返済します。が、新居の価格のローンの半分を私が組み、半分は親が出します。月の返済額は、８万７千円位です。今のマンションは貸すと、８万５千円位の家賃がとれると不動産屋はいってます。売ると、１４００万円位です。悩むな・・・・・どっちがよいかみなさんアドバイスをください。

[2: 同居します]

訂正、新居は建物６千万円で私が３千万円のローンを組み、３千万円は親が現金で出します。土地はもともとの父の土地です。

[3: 匿名さん]

今のマンションの管理費、修繕積立費などの諸経費が分かりませんが
仮に20,000、入居率90%、家賃回収代行料5%、固定資産税4万/年で
計算すると利回りは4.5%程度ですね。
ワンルームのように回転の利くマンションでもぎりぎりという所でしょうか？
ファミリータイプだと空室率が高くなりがちですので売ってしまった方が
良いかも知れません。

[4: 同居]

匿名さんありがとうございます。今のまんしょんは３DK６８㎡、管理費・積立修繕金は計１５５００円　余裕があるため、値上がりはまずないと思います固定資産税が年８万９千円です。まわりの賃貸マンションはみないつも満室です。・・・・・どうでしょうか？？？

[5: 03]

先の利回り計算は正しくないですね。すみません。
1400万というのを売却価格ではなくローンの残債と勘違いしてしまいました。
家賃の回収代行も7%が平均的な相場みたいです。
掲示板で残債まで書く事はないと思いますので、以下の金額を残債で割って
年間利回りを計算してみてください。

［仮定条件］
入居率：47ヶ月／48ヶ月＝0.98(4年に1ヶ月の割合で空室になるものとする)
家賃回収代行手数料：7%
管理費+修繕積立金：18万円/年
固定資産税：89,000円/年
家賃：102万円/年
更新料：42,500円/年
礼金は賃借人退去時の修繕費に充てるものとし収入には加えない。

年間収入：102万ｘ0.93ｘ0.98+42,500-18万-89,000=約70万
100を得られた利回り%で割れば残債の返済額を回収できる年数が分かります。
仮に残債が1000万だとすると利回り7%で15年弱で回収でき、残債が2000万だと
利回り3.5%で回収するのに29年弱かかる事になります。
その後の家賃収入は純粋なプラスです。
それと売却して得られる1400万から残債を引いた残りの金額を今手に入れるのと
どちらが良さそうかの比較になります。

主な考慮点は以下の通りです。
1.今後の家賃動向の見極め。（長期的に上がるか下がるか）
2.回収期間が長期に及ぶ場合の家賃変動、空室率、諸費用の上昇、
　物件評価額の変動リスクなど。

厳密にはこの他に減価償却費などが経費計上できるのでもう少し利回りは良く
なると思いますが(所得税、住民税が還付される)大雑把に見積もるのであれば
それは余裕分として除外しても良いでしょう。

[6: 同居します]

匿名さん、またありがとうございました。ローンの残債は、２００万円位でもうすぐ一括返済します。あらたに同じ銀行で新居のローン３千万円を組むからです。一括返済は、貸すにしろ、売るにしろ、もうすぐします。お金の用意はできております。やはり、残債がもうなくなるので、お金を生み出す資産として持っておいたほうがよいでしょうか？？？

[7: 匿名さん]

残債が200万で本当に85,000円でコンスタントに貸せるのなら持っていても
いいんじゃない？
建物部分の購入価格、築年数にもよるけど減価償却費の効果が相対的に
大きくなるかも。

そこまで条件揃ってるなら後は火災、地震みたいなリスクまで考えるかどうか
ですな。

[8: 同居します]

匿名さん、またまたありがとうございます。建物は昭和５８年３月完成です。私が１７００万円位で平成９年に購入しました。賃貸に出すとしたら、室内の改装をやらなくてはいけませんね。予算としては、５０万円位は考えています。売る場合は、改装はしません。

[9: リフォーム]

賃貸に出す場合のリフォーム代は５０万円で足りるのでしょうか？
（ヨコからでスミマセン）

[10: 一般人]

なんだか難しい事は分からないけれど昭和５８年の物件で１７００万で
購入したのが今１４００万で売れるなら売ってしまったほうが
良いと思いますよ。
古くなれば大規模修繕などの話も出てくるし設備器具などのメンテナンス
とかいろいろかかってくるのでは？リフォーム代だってなんだか
もったいない気がします。

[11: 匿名さん]

昭和５８年築の物件を７年住んで差額３００万で売れるなら売ったほうがいいに決まってます。
でも、そんな価格でで売れるとは思えませんが・・・。

[12: 同居します]

いろいろアドバイスありがとうございます。７年前に私が購入したときに、キッチンと洗面所とかいろいろリフォームしました。３００万円弱かけましたので、今回もし賃貸にする場合は、クロスと、その他もろもろで５０万円でできます。幸い私の父が、住宅設備屋をやっているので、そのへんは大丈夫なんです。マンションのローンも完済できるので、貸そうかなと傾きかけているところです。

[13: 匿名さん]

これ以上人の意見を聞いても売った方が良いという意見と賃貸に出した方が良い
という意見が拮抗して来ます。

判断基準はあくまでもあなた自身の資産配分に不動産を組み入れるかどうかです。
極めて乱暴に言えば、１５００万前後の現金資産が別にあるのなら不動産を残す
価値は充分あるでしょう。ほとんど預金がないのなら売って現金資産を確保する
べきかも知れません。

両方が等分にあればインフレ、デフレの影響を最小限に抑えられます。

[14: 同居します]

匿名さん、何度もアドバイス本当にありがとうございます。貯金はですね・・・・・あまりないですね。まあ２００万円くらいかな・・・・１５００万円前後の現金資産にはほど遠いですね・・・・(笑い)　今までかなり地味な生活をしてきましたが
このマンションのローンの繰上げ返済をしたりして・・・・・・・ですのであらたに３千万円のローンを組み、貯金は先のとおりで、ちょっと不安だなあ・・・・・・まあこのマンションが私の資産の大部分になりますね。空室があまりなくて、家賃がきちんと入ってきて、新居のローンも問題なく払えればよいですがね。がんばって稼ごっと！！

[16: 匿名さん]

売却にしても今に売るのは大損です、地震が収まる来年以降にしましょう！
駅近なら年金変わりになりますから賃貸がベストです！

[17: 匿名さん]

>>16
６年近く前のスレにレスして面白いですか？

[18: 17]

おっと、７年近く前だね。

[19: 匿名さん]

>>17
ノンノン！
１５番さんにレスしたのです。