★マンションの売り方＆業者えらびは？

[うりたい]

マンション購入し来年８月末に入居です。
今のマンションは築１２年・駅徒歩15分（バス便あり）。１００戸ほど。
４戸ほど同じ業者で中古として売りに出ています。ボチボチ売れている。
しかしイマイチ。春あたりもっと売りに出そう。売り競争もありそう。
賃貸は考えてません。

購入は頭金とローンでまかない　もし売れなくてもどうにか暮らせる貯金はありますが
半年以上も売れないと　生活がアウトです。
春に売りに出せば　夏までの仮住まい・引越し費用でお金かかるし、、、
８月末では売れない気もするし、、、
お金かけてもリフォームして出した方が売れる確立あがりそうですし。
他の家（居住中で出している）が売りに出してる同じ業者にするか
（この地域で強いのかどうかもわからない）ちなみに三○のリ○○○です。
東○のリ○○○も広告よく入ります。

今でも早く業者に相談・見積もりしたほうがいいのか　8月まで引渡しできないし
５月ころあたって短期間（８月引っ越した後リフォームして）で売りに出した方がいいか。
いろいろご意見お願いします。

[4: うりたい]

０２さん　そうですね。
やはり今からでも　売りに出したほうがよいでしょうか。
そう　足元みられて　たたき売りになるのがこわい。
出て直後にリフォームして売るパターンが　売れそうなのですが、、、
じゅうたん（３LDK全室じゅうたん）や壁紙など。
ちなみに売りに出ている４戸はみな居住中・引渡し相談です。
１ヶ月ほど前　リフォーム済の１戸が売れました。
考えて見ます。ありがとうございました。

[5: うりたい]

０３さん　はい。私どものほとんどの条件（価格的にも）を満たした物件があり　買いました。
今のマンションはローン残りなしで　新マンションは内金だけ払い
来年８月に残金支払いとローンが始まります。管理費も９月からです。
買い替え（条件付もありました）にすると　新マンションの抽選に不利のようでしたので。
業者の選り好みの余裕はないのですが　正直迷います。
皆と同じにするか（このマンションに詳しいでしょう）
違うところにして　がんばってもらう。
同じ業者が続いているので　違うところにすると開拓しようとがんばってくれる？
ということはないでしょうか。甘い？
ご意見ありがとうございました。

[6: 匿名]

別に売りに出す業者は
いくつでも選んでもかまわないよ。
買い取り保障等されるのであれば別ですが・・

当然ながら綺麗な物件ほど良く売れます。
ので、新築に近いくらい綺麗にされてみては？
現状のまま売りに出すと、買い手に値段を結構叩かれますし
買いたいと言う人が現れるかどうか・・

[7: うりたい]

０６さん　ご指摘ありがとうございます。
やはりリフォームで勝負したほうがいいでしょうか。
じゅうたん・壁紙・木部塗装・ガスレンジ取替え・網戸取替え　などしようかと。
ボイラーは換えました。

他にリフォームその他　「売り」に関して　お気づきのこと　なんでもお教えください。
お願いします。

[8: 匿名さん]

トイレや風呂を替えるとなると、２００から３００万位かかります。
これは難しいと思いますので、せめて水道等金属を　ぴかぴかに
磨いてください。浴槽は汚れているなら見栄えよくしてください。

その他はリフォームなされたほうが良いと思います。
売り広告にも、１６年度？１７年度リフォーム済みと大きく
記載されますし。

そちらのマンションはフローリングにすることは出来ないのでしょうか？
人気物件はフローリングになりますね。

ふすまや畳の表張替えも・・
これは１枚３０００円くらいで出来たと思います。

業者から買いたい方の案内が入った時点で既に
見栄えよくされていたほうが直ぐに決まります。

案内を入れる時期はうりたいさんが退去なさって　空家にしてから
案内を入れるお考えでしょうか？
それともお住まいのときにでしょうか？

売り易いのは空家のリフォームされた物件ですが、
数ヶ月入居しないとほこりが出て汚れますので
時々、窓拭きや掃除機をかけに行かないとなりません。


クーラーも全部屋とはいいませんが、２台くらいつけてあげたほうが
ついていない売り物件よりは売り易いですよ。

[9: うりたい]

０６さん　詳しく端的なご指摘をいただきまして　ありがとうございます。
とても　わかりやすいです。
３LDK　７８㎡　LDKも皆じゅうたんで　和室１です。
キッチン・洗面・風呂の水道器具はこの２〜３年内に換えました。
残りとともにピカピカにします。

直前リフォームが良いのですね。
残念ながらフローリングには決まりで　できません。
買いたい方が　買いたい時点で　きれいにしておく。
私どもが出た直後リフォームしてすぐ売りに出す＝案内・広告を入れる。
というのが良いようですね。クーラーも１個つけることにします。

リフォームが８０から９０万におさえたいのですが。無理でしょうか。
売りに出す不動産業者の系列にするのと　一般のリフォームの業者にするのとは
何がちがってくるでしょう。価格・質・リフォーム期間・カギに受け渡しなど、、、
価格と信用など。

何かひとつでも　ご意見ある方　お願いします。

[10: ０６です]

こんばんは

売りに出す業者系列のリフォームは
非常に高い値段となってしまうことがしばしばです。
系列っていうことだけで、なんら一般と変わりません。
３，４社見積もりを取られたほうが良いかと思います。

クロス張替えは非常に値段のばらつきがあります。
使う素材にもよりますが、一番安い素材でかまわないと思います。
となると、広さ的に安くて３０万前後〜でしょうか。

ガスレンジはビルトインでしょうか？
もし、ハウスクリーニング程度でピカピカになるのでしたら
１万円程度です。
レンジごと　となると１０万円〜でしょうか。
(オークションで安い物は出回っておりますが、設置等の条件にご注意を)
一度、ハウスクリーニングも見積もりもなされたほうが良いです。

悪徳？も中には居りますので『見積もりの際は無料か』確認されて下さい。
あと、見積もりの際は、ご主人がいらしゃって、業者にくっついて
見積もりの仕方をご覧になられたほうが、無難です。

木の部分は塗装より復元がお勧めです。
全体的に塗装がはげている場合は別ですが。。
木の部分にもよりますので、値段ははっきりとは判りませんが、
数万程度かと。。

網戸は網の張替えで十分です。
ふちが壊れているのなら別ですが。
張替えは３０００円位からです。１枚単位だと６０００円位から。
網がたるんでなければ、掃除をすれば良し。

[11: ０６です]

長くなったので途中で送信しました。

後、近隣の売買物件の値段が、うりたいさんの物件の値段に
関って参ります。
多少変わってくるのは物件の階と角部屋か否か・・
売買された部屋がうりたいさんのお部屋より低層階だった場合
１階につき１０万から２０万程度価格がプラスされ、
売りたいさんのお部屋のほうが低層階のときはマイナスで計算されてください。
後１年売る時期が遅いので１００万〜２００万くらい査定が低くなります。
ちょうど、築１０年くらいから１５年くらいの物は値段が下降しますので・・
もう少し下がっているかもしれないのでご覚悟を・・・・

実際の近隣の売買価格は　不動産屋の担当が把握していますので
不動産屋が決まったら伺ってください。
広告の値段より実際の売買価格は下回っていると思います。

今の段階で一度業者の査定だけ受けて　リフォーム等で価格がどのくらい
変動するか相談されても良いかと思います。
(査定を受けるだけだ　と不動産屋に申し入れてください)

実際のリフォームのときは手抜きされる可能性もありますので
どなたか付き添って作業を見守ったほうが無難です。

気づいた点はこのくらいです。
お役に立てば良いのですが・・・・

[12: 匿名さん]

いろんな不動産屋がいるし
いろんなリフォーム業者いるから
しっかり見積もりを出してもらうことです。

[13: 匿名さん]

複数の業者さんに査定してもらうことは必須ですね。
うちも買い先行でしたが期間があったので、強気の価格設定で値引きなしで
売れました。駅近物件というのもありますが。
時期がたてばたつほど、ローン金利も上昇し、新築物件の供給も過剰になり
自分の物件も築年数が経過し売りづらくなる面はあるような気がします。
仮住まいしても良いと思うなら、早めの売却がいいと思います。
あと、買う方の立場としてはリフォームしてあって高いより、リフォームして
なくて安い方がいいな。好みのデザインでリフォームできるし。
もちろん、見に行ったときの第一印象がボロボロというのはどうかな、と
重いますが・・・。

[14: いなちゅう]

数年前に買い替えを経験しました。
リフォームはしませんでしたが、床にワックスを塗り、水道の蛇口などすべてピカピカに磨きあげて、見学者を迎えていました。玄関に花まで飾りましたよ（笑）
新宿から電車で３０分、郊外、築９年、駅からかなり遠く（20分しかも坂道）、同時期に近隣でも数件売りに出ていたため、広告を出し始めて３ヶ月たっても反応が少なくかなり苦戦しました。
しかし不動産業者のすすめで、競合物件に先駆けて値下げ広告をうったところ、あっさりと決まりました。
近所に賃貸で住まわれていたご家族でした。
高台で緑も多く環境は良いので、その地域をもともと気に入っていて、しかも奥さんはこのマンションに住むのが憧れだったそうで、またお子さんの学区も変わらず、ご主人は車通勤だから駅から遠くても良いという方でした。
近隣に競合物件が売りに出ているのであれば、思い切って値段で勝負してみてはどうでしょう。
リフォームしてない代わりに、その分安くとあれば、買う側にとっては魅力があるのでは？

それから数年経って、その地域の相場を見ると格段に下がっています。
その時、相場から300万値下げしましたが、今となってはその値段で売れてよかったとホッとしてます。

[15: うりたい]

１０さん　とても現実的な細かい説明で　うれしいです。
売り業者系列のリフォームは高いのですか　なんかそんな気がしました。
一般の業者のチラシをたくさんとっているので　二人同席で２〜３社ほど「見積もり無料」の確認をし
内容の確認もしつつ頼みます。

ガスレンジは上のレンジはかなりガタついてるので換え　下のガスオーブンはまだきれいなので
上は下と同じメーカーのものをつけようと思います→１２万くらい？
換気扇・エアコンは２年ほど前にハウスクリーニングでしてもらいました。

木部はけっこうハゲテいるので塗装かと→数万円？
網戸はリビングが頻度が高くガタツキありで全換え　他は網だけでよいですね。

階あたりの価格の説明よくわかりました。少し上の階が２戸出しているので
見当がつけやすかったです。

引っ越してからのリフォームなので　作業の見守りに来るのは大変なのですが
電車で１時間と少しなので　やはり心配なので交代で。

それぞれ　お聞きしたことと私どもの現状と考えを照らし合わせ
リフォームするとなると上記のようにするつもりです。
ありがとうございました。とても参考になりました。

[16: うりたい]

１２さん　１３さん　ありがとうございます。
期間があることでも強気に出れる。あせらなくてもよいから。
今からですと　１年ありますので。
でもおっしゃるように　築年数アップ　ローン金利アップ　新築物件もまわりに増えているのです。

きれいか　安いか　相手によって希望はまちまちですね。賭けですね。
リフォームの金額のぶん　自分で好きに変えたい方も　いらっしゃるでしょうね。
いろいろな　ご意見ありがとうございます。

[17: うりたい]

１４さん　玄関に花。いいですね。わかっていてもイメージ大事なのですね。
価格で勝負ですね。値下げせずがんばっても　結局売れないのでは困ります。
リフォームしたら　あまり値下げしませんが　もしそのままでしたら
はじめから相場より１００万は下げようかと。

実例をいただき　ありがとうございました。

[18: ０６です]

お役に立てて何よりです。

そうそう、現在、ご近所が売りに出ているとのこと。
オープンルームを行っているときに　そちらのお宅の状況を
ご覧になるのも良いかと思います。

オープンルームのときは売主サンは不在ですし、
最近はアンケートも記入しなくて良いですし、
もし、アンケートを・・といわれたら
「冷やかしですので・・中だけ見せてください」
と　でもおっしゃってアンケート記入はせず　ご覧になり
内覧したら「失礼しました・・」と言う感じで。

参考になりますよ。

[19: 匿名さん]

１８さん　０６です　さん　何度もありがとうございます。
はい。しばらく前ですが１戸だけオープンルームがありましたので行ってみました。
「もしアンケートなど書かなくてもよろしければ　拝見させてください」と。ちゃっかり。
程よくリフォームしてありました。きれいなじゅうたんの部屋はそのままでレンジは新品・壁も新しく。

ホントに　参考になりました。
いろいろと詳しい方は自分でリフォームするぶん安くしてほしいと希望し　それなりの価格にすれば買ってくれるかもしれませんが
普通の人は　はじめの印象というか見た目きれいなほうに弱いような気がします。
検討してみます。ありがとうございました。

[20: 匿名さん]

１９は　主の「うりたい」です。記名するのを忘れました。すみません。

[21: 匿名さん]

今のマンションのローンが残ってなくて、
購入する物件も頭金があり、ローン審査通ってるなら、
わざわざリフォームせず、安くてもさっさと売ったほうが良くないですか？
そういう余裕のある人ってなかなかいないと思いますよ。
買い替え特約つけて、売れずに契約を白紙に戻す人がほとんどです。

[22: 匿名さん]

２１さん　ご意見ありがとうございます。
はい。新マンションの頭金はどうにか用意でき　仮ローン審査も通りました。
リフォームせずに　さっさと売った方が良いでしょうか。
最近は安くなっても業者に売った方が確実かな　と思うようになりました。
何せ築１２年ですので　早い方がいいような気がしてきています。
勝手にリフォームされて値下げしないより　値下げしてもらい自分の好きにリフォームしたい人も多いでしょう。
でも　はじめの印象がボロですと　なかなか売れないような、、、
迷います。ありがとうございました。

[23: うりたい]

↑２２は　主の「うりたい」です。記名を忘れました　すみません。