等価交換したことある方

[匿名さん]

契約や引渡しまでの問題点とかあったらおしえてください

[2: 匿名はん]

情報お待ちしております

[3: 匿名さん]

>>02
スレ主ですか？
だとしたら相当気の長い人ですね(^_^;)

[4: 匿名さん]

実家の戸建ての土地を売却（提供・等価交換）して、複数のマンションの
部屋をマンションが完成する来年に取得予定です。

ポイントは、分譲価格で交換するのか原価で交換するのかということ。
後者の方が50％増し以上有利です。

[5: 匿名さん]

>>04
当たり前

[6: 匿名はん]

>>03
スレ主では無いですが、スレの再利用を兼ねて質問させていただきました<(_ _)>

等価交換時における特典？（優先事項）や失敗談、もちろん成功談も。
色んな情報お待ちしております。

[7: 匿名はん]

等価交換をしまして、現在建築中の物件に入居予定の者です。
メリットとしては、分譲価格の○○％ＯＦＦで希望住戸を購入できた事ですね。分譲マンションの賃貸比率が高かったらレベルが落ちる可能性があるため、全てを交換せず、また、リスクを分散する意味もあり他の物件も合わせて購入しました。（他物件は分譲価格で購入）また、私が入居する部屋はデベロッパーと話し合いをし、かなり間取り等を変更させていただきまして、戸建てのような様相にしました。（将来売却の時にどう判断されるのか・・・）とにかく楽しいですよ。また、建築中の物件に許可を得て上がってみたり、現場の兄ちゃんとも友達のようになりました。引越しするのが待ちどおしいですよ。
等価交換万歳そして、立地がムチャクチャいいので、そこに土地を持っていただいたご先祖様に感謝。

[8: 匿名さん]

>>07
素直に羨ましいです、勝ち組ですね。
戸建よりもペントハウスに憧れます。
是非ともご先祖様に感謝して下さいませ。

[9: 匿名さん]

東京23区内、親が1人住まいで少々持て余していた庭付き戸建ての戦前からの
借地権を処分して、来年完成のマンションの2部屋と交換する予定です。

居住用の3LDKと将来は収益用の2LDKで、地代がなくなり戸建ての床面積の
2倍強になりますが管理費と積立金、土地の固定資産税も発生するので
結果的に月々の負担は大きく増える。
地主とデベから最初に話しがあったのは2年半前、契約したのが2年前なので
青田買いどころではない、3年越しのとても気の長い話です。

青田買いどころか、専有面積だけで話しが進み高さ、仕様、設備も不明
決まっているのは階数だけ、総戸数も外観もグレードさえ未定の状態でした。
あまりにもラフなので階数と向きだけは決めてから、契約しました。

内容は>>07さんと同様、グレードは変更できませんが柱さえ動かさなけ
れば、間仕切りも水回りも動かせるスケルトンリフォームに近い自由設計
という感じで、廊下をやめて納戸や玄関を広くするとか設計変更可能で
まるで自分が建てるような感じでした。
結果的に、通常は収納率9％位だそうですが15％超の間取りになりました。
分譲マンションなら無駄で絶対に企画しない、主寝室にダブルウォークイン
クローゼット、キッチンの位置を変更で唯一L字型キッチン、引き戸に変更
壁紙の変更・・・。

想定外だったのは、高層階角部屋で決めたらプレミアムフロアーが
増えてプレミアム住戸になったこと、計画詳細が決定して専有面積を
調整したら、結果的にマンション内で最大の専有面積になったこと。
建物分の消費税を支払うこと、駐車場が好きな位置を選べること。

3LDKの部屋が、HPの物件概要にないので質問したら
「地権者住戸は分譲しないので、物件概要に普通は掲載しない」とのこと。

今年になって想定外だったのは、07さん同様に一般分譲価格の30％OFF位と
予想だったのが、最近の価格高騰でで50％OFF以上になりそうなこと。
（分譲しないので値付けはないから、机上の空論ですけど・・）
居住用で売りつもりはなくても、悪い気はしないもの。

デメリットは、デベも選べずに図面だけでMRはもちろん完成予想CGも
パンフレットもないので未知数が多過ぎて、経済事情で内容も変わるし、
不安と期待は青田買いどころではない。
完成してみたら、投資用賃貸ばかりという可能性だってあります。

[10: 匿名はん]

>>09
30％オフってあるんですねぇ。
三井だと10％くらいって聞いたことがあるんですが、
差し支えがなければどちらのデベなんでしょうか？

他の方でもデベとパーセンテージの割合を知っていたら教えてください。

[11: 匿名さん]

「○○％オフ」と言うけれど、そもそも「オフ」という表現は適切ではないと思います。
「三井だから10％」という訳でもありませんし。

[12: 匿名さん]

>>10
契約上差し障りがあるので、詳細はお答えできませんが
いわゆるメジャーセブンで、お年寄りでも知っているデベです。

30％OFFとはあくまで、契約当時の予測分譲価格であり、
そんな決まりがあるわけではありませんし、地権者の土地の内容によっても
同じ計画でも、売買価格が違いますから条件は様々だと思われます。
三井が10％というのは、その地権者の結果予測の条件であって
他の地権者が、全員同条件ということもないでしょう？。

そもそも等価交換の契約を取り交わしてから、完成、分譲まで3年近くは
時間がありますから、分譲価格なんて予定はあっても、実際は未定です。

まず土地の評価額で売買契約をして、それに対応して面積に応じたデベの
坪当たりの交換比率に基づいて計算し、そこから仮住まい費用、引越、
登記諸費用、消費税（建物分でこれが300万円弱で一番大きい）等を
控除すれば、取得床面積が減るし、うちのように全部自己負担すれば
取得面積はそのまま。（さすが大手、自分が損しない仕組みを作ります）
うちは自己負担を選んだので、結果的に1000万円くらい諸費用を現金で
支払う予定です。仮住まいの家賃と消費税が大きいです。

分譲価格を、大ざっぱに項目別に分解すると
①土地代　②建物建設費用　③税金と金利　③販売経費　④デベの利益
地権者は別名事業協力者で、デベの仲間になりますから③④まで
負担する必要はないのです。これが分譲価格の30％OFFという当初の
算出根拠だったのでしょう。

23区内の3年前ですから、マンション新価格でドンドン上がり結果的に
来年の完成時には、50％OFF以上になるのではないかと予測しています。

本来は、コストの積み重ねで分譲価格を決めるべきでしょうが、
実際にはエリアの分譲相場がありますから、昨今ではデベは莫大な
利益を得る場合もあるのでしょう。各社過去最高益を更新しているのは
こんな実情なのだと、今回の件でわかりました。

うちの所は、当初坪あたり平均250万円位の計画だったようですが、
（等価交換比率は170万円位）相場が上がったので建物グレードも上がり、
多分、平均分譲価格は350万円以上になるのではないかと予想しています。
デベの担当者も、まだ来年の分譲価格は予測がつかないようです。

仮に350万円とすると、170÷350≒0.49（51％OFF）となります。
これは平均であり、実際には高層階の角部屋取得なので更に上がります。
等価交換は、実際には物々交換ですから机上の空論とも言えますが
入居せずに売却（分譲？）すれば、その価格で売れるでしょう。

もちろん契約してから、値下がり基調ならこの反対の可能性もありますね。

＞他の方でもデベとパーセンテージの割合を知っていたら教えてください。
つまり仕組みがわかれば、誰にも答えられない質問なんですよ(笑)

「マンション」「等価交換」で検索すると、等価交換を「原価」で
するところもあるし、「予測分譲価格」で決めるところもあるようです。
後者は、デベの経費と利益まで含めるわけですから、本来はおかしいこと
だと思います。
等価交換は、用地仕入れの手段ですから利益が出るのはおかしい。
契約はあくまでも自由なので、双方が納得すれば問題なし。

ただ、地権者の立場から言うと地上げは偶然ですから、デベも選べません。
マンションのグレードも種類も選べない、図面もないのに契約するので
「究極の青田買い」という感じです、運に左右される部分が
大きいというのが、正直な感想です。

但し、単純に土地売却して買い換えるよりうちの場合は新価格であれば
2倍以上の取得床面積になる予定になりました、本当に偶然の結果論です。

ご参考になればと思います、長文失礼しました。

[13: 賃貸マンションオーナー]

私も東京２３区内で、戸建の建物と土地を所有しておりました。
３０年近く前に、等価交換を考えたことがありましたが、条件的に不利なため、見送りました。

１５年前くらいから一部を貸店舗にして資産運用していましたが、２年前の大雨で老朽化が顕著となり、建て替えをすることになりました。
金利も安く、等価交換をするよりも、全額借金で賃貸マンションを作った方が得策との結論で、４階建て１０戸の店舗併用賃貸マンションとしました。
１０戸というのは、青色申告で優遇される「事業的規模」の条件を満たすのです。

借金を負わないという意味では、等価交換は魅力ですが、事業として考えるとあまりお得ではありません。

自宅は賃貸マンションの近くに、建てる１年ほど前に、自前の資金で購入しました。

[14: 匿名はん]

等価交換ならでわの優遇事項？みたいなのはあるんでしょうか？

[15: １３]

>>14
課税の繰り延べだけだよ。
当面は譲渡所得税を払わなくて済むけど、取得原価を以前の取得価格で継承してしまうから、減価償却費が少なくなって賃貸物件を取得したり、その後に自宅を売却する際に、不利になる。

金利が高い時には、それなりに意味もあったけど、今のような金利水準ではやらない方が得。土地価格が上がれば、立体買換はもっと損です。

[16: 匿名さん]

>>12
すごい。パチパチパチ。
地権者側からみた、等価交換のメリットとデメリットが
ほぼカンペキに表現されている。
只の地権者とは思えない程の正しいご認識ですな。

[17: １３]

>>16
何もパチパチではありませんよ。
土地の値上がり分をどう分配するかは、契約内容により変わります。
希望的観測の１２投稿では、約定をどのようにしたかで、内容が異なります。

そもそも、デべはその時々の金利や建物のコストなどを調査して、等価交換の契約内容を見直ししています。
私が割に合わないと感じたのは、そのような理由からです。

ここ２〜３年の動きとしては、建築費はかなり上がりました。昨年前半までの受注分では反映されない契約が多かったですけど、今年は運搬費も含めた値上がりがかなり影響しています。
東京都区内のマンション価格が最近高騰しているのも、このような背景もあります。

[18: 匿名さん]

＞土地の値上がり分をどう分配するかは、契約内容により変わります。
12です。
等価交換は、資産価値はあるにせよ基本は物々交換ですから
土地の値上がりは無関係だと思いますよ。
ただし、契約してから地価が上がることはありますが工事が始まる前に
土地は売却しているのですから、後の祭りです。

①土地の売買契約　+　協定書（交換比率と条件を明記）
②建物の購入予約契約（面積と住戸の位置を明記）
書類は、大ざっぱに言うとこんな流れです。
もちろん、現金が欲しければ精算してもいいし、竣工後に手数料を支払って
一般分譲なり、新築未入居で売却してもいいですが譲渡税は莫大に
掛かります。

広い土地があって、建築費を誰が出すかによる等価交換もあるのでしょう。
たとえば六本木ヒルズのをはじめ、都心部の庶民の等価交換は再開発とか
地主が隣接する土地を売却してデベがその周辺を地上げするとか、
地権者にとって心情的には、消極的等価交換である場合がほとんどです。

もちろん、売る売らないは個人の自由ですが、拒否するとどうなるか？
・・・・・・・・・・
10階以上の高層マンションの隣や間に、ポツンと残った汚い戸建てになって
ビル風は吹く、住環境は悪化して、おまけに資産価値はガタ減り
（将来の利用価値がないので、誰も買わないか買い叩かれる）

うちはマンションの建設現場を見る度に、売って正解だと改めて思います
売らなかったお宅の窓のすぐ前の南側に30ｍ超のマンションの壁が
建ち上がり、日差しは全く当たらなくなりました。窓を開けたらすぐ隣の
建物の壁という状態です。それも北側は1ｍも間隔がない。
（用途地域で、日影規制がないため日照時間ゼロでも合法なのです）

等価交換でギクシャクするのは、道を1本隔てた近所の住宅には
計画に無関係なので買収の声も掛からないこと。
こちらの区画は、キレイになっても隣の区画は対象外であるにも関わらず、
2年近く工事の騒音に悩まされて、おまけに景観と日当たりが悪くなること、古家に住み続ける、建て替えできない高齢の人は内心は面白くない
のだと思います。
「うちもこんな、ボロ屋買って欲しかったわ」なんて、真顔で言います。

[19: 匿名さん]

他人は内情を知らないとラッキーにしか思えませんが、
当事者はいろいろ苦労もあるんですね。

[20: 匿名さん]

モデルルームも見られないのに、今月中旬まで「部屋」をきめなければなりません。

我が家は土地の持分が少ないので、低層にしようかと思案中。

同じことを考えている家庭も多いようなので、申し込み倍率も高くなりそうです。
この抽選にはずれたら、退去金をもらい中古マンションを購入しようかと思っていましたが、その中古マンションの価格が高騰しています。

いったいドウすればよいのか。。。。。悩みます。

[21: １３]

改めて読み直してみると、１８投稿はずいぶんとつめたいですね。
用途地域は、商業地域のようですが、うちも同じです。
北側に住人がいますが、建物を建てられる限度までうちも建てました。
最初は多少嫌味も言われましたが、それなりに納得してもらっています。（金とかは相手に一切支払っていません。ＢＳの電波障害対策費くらいかな。仮設置から何回か移動して、２０万円程度を施工会社に支払っただけ。）
北側隣地に死地があったことと、うちの建物の非難通路と北側住人の袋地通行通路を兼ねさせた配棟計画をして、それぞれがメリットがあるような建築をしたからです。