どのように繰り上げ返済すべきでしょうか？

[迷い中]

現在、1500万(フラット2.88)と1000万(変動0.825)で住宅ローンを組んでいます。
繰り上げ返済資金が500万ほど用意できましたが、どのように繰り上げ返済すべきか迷っています


ローンは35年の3年目
家族は私(35歳で年収600万)、妻(専業)、子2人(2歳、0歳)

貯金は別に300万程度


現在、考えているのは
(1)そのまま貯金にしておく
(2)250万ずつ繰り上げ(返済額低減)
(3)フラットを500万繰り上げ(返済額低減)して、来年以降は当分の間、フラットの低減された分をコツコツ変動の方に繰り上げ


ミックスにしたから迷うんだよ！という厳しい意見も重々承知しておりますが、現状としてどうするのがいいかアドバイスがありましたら、お願いします

[1: 匿名]

（3）で常にフラットに繰上

以上。

[2: 匿名]

（3）で常にフラットに繰上

以上。

[3: 匿名さん]

ミックスの強み(金利が上がっても下がってもメリットデメリットを享受)が欲しくて、ミックスにしたのだろうから
借入比率をそのまま反映させて300万を固定返済、200万を変動返済かな。
ただし、繰り上げ手数料がないことが前提だけど。

[4: 匿名]

私なら、全額をフラットの繰り上げ返済に使います。ただし、シミュレーションはした方が良いでしょうね。例えば、変動金利が3パーセントになったらどうなるかとか、今後の繰り上げ返済の予定だとか。それと、繰り上げ返済は５００万円まとめて返済するより、こまめに繰り上げ返済した方が徳かも知れませんね。手数料にもよりますが…。

[5: 匿名]

フラットですね。元金が減れば団体信用保険の保険料も低減されるので、二重の効果があります。

[6: 迷い中]

スレ主です

>1、2さん
フラットの金利が高いので、その選択肢も迷っているところです
フラットは繰り上げが100万からなのが…


>3さん
手数料は無料です
(2)で考えている内容とほぼ同じです
ミックスにした原点を考えるとこれがいいのかなとも思ってます


>4、5さん
やはりフラット全額の意見ですね
団信も安くなるし、そもそも変動よりも2パーセント近く高い金利なので悩んでいるところです



みなさん、ご意見ありがとうございます

[7: 匿名さん]

住宅ローン減税はおいくらですか？

繰上するとその控除額も減る事になるから、それも計算してみてください。

[8: 匿名]

ミックスにしたのは、フラット(固定)の安心感が欲しかったはずですよね。
金利差が大きすぎるから、迷ってるのでしょうが、最初の考えを重視すれば、300万、200万の繰上返済が正解ですね。

[9: 匿名さん]

2％以上金利差があって残債も多いフラットから返すことをためらう理由が分からない。
今500万をフラットに充てて、5年後に変動が4％になったってメリット出るはず。
4％になると店頭金利が5.6％、固定に至っては8％超とかバブル期みたいなことにならなければまず起こらない。

[10: 匿名さん]

繰上げするなら私も9さんに同意。
でも、いっそのこと全額変動に借り替えるという選択はどうですか？
それができない＝全部変動は怖いということなら当初の考え通り、半々で繰り上げるのが精神的に良いと思います。

[11: 匿名]

預貯金があるのであれば、フラットに全額。

ご存知の通り、利息は元金に掛かるので、今の100万円はそれ以上の価値があります。

利息等の諸経費を計算すればどの位の価値かは具体的に分かると思いますよ。

[12: 匿名]

変動金利は今年の12月まで上がらないことが、日銀により先日決まりました。

[13: 匿名さん]

私なら、
現在のところ変動金利が上がる兆候がないのでフラットのみ３００万円を繰り上げする。
残り２００万円は定期預金に入れ将来変動金利が上がる時に備え確保しておく。
こんな感じです。

[14: 迷い中]

スレ主です

>7さん
住宅ローン減税はたしか14万くらい戻ってきました
残りは住民税から引かれていると思います


>8さん
ご指摘のとおりの理由でミックスにしました
なので、半々くらいなのかなと考えていました


>9、10さん
やはりミックスにした理由もそうですが、変動が怖いんです
震災の影響もあり、経済オンチな私にはわかりませんが経済が急変して金利上昇とか…
このような状況で金利上昇はないとは思うのですが、国債の大量発行の影響などいろいろ私にはわからないことが変動が怖い理由だと思ってます


>11さん
恥ずかしながら、500万繰り上げすると300万程度しか残りません…


>13さん
繰り上げ返済は0か500万じゃないって方法がありますね
参考になります
300フラット、200残しも検討してみます
変動は金利安いし、住宅ローン減税もあるので


みなさん、ご意見ありがとうございます

[15: 迷い中]

スレ主です

とりあえずフラットに300万ほど繰り上げ返済しました
返済額逓減にしたので、逓減された１万ちょいと、残り200万円は貯蓄しておいて今後の情勢を見ながら再度検討することにします

[16: 購入検討中さん]

以下の条件の場合の繰り上げ返済するタイミングについて例に挙げた2点ならどちらが良いのかご教授していただけませんでしょうか。

2011/10よりフラット35Sで3700万

例として、
1.毎年100万ずつ繰り上げ返済
2.ローン控除が終わり、金利−1％になる10年後に1000万を纏めて繰り上げ返済

宜しくお願い致します。

[17: 匿名さん]

>>16
金利はいくつですか？

（当初10年間の金利－１％）＞運用利回り
なら、繰り上げた方が得

（当初10年間の金利－１％）＜運用利回り
なら、10年間運用した方が得

ですが、フラットで団信も考えれば、素直に繰り上げた方が良いように思います。

[18: 匿名]

>17さん
コメントありがとうございます。16です。
金利はまだローン実行していないので確定してません。仮に2011/06時の金利2.49で考えて頂けないでしょうか。
団信には加入予定です。
あと、本文に大きな間違いがありました。
『金利-1%になる〜』ではなく、『金利-1%が終わる〜』です。

よろしくお願いします。

[19: 匿名さん]

まあ支払額の高低で決めるなら>>17の指摘どおりですが
今払う１００万円と１０年後の１００万円は価値が異なる
ので現在価値に割り引かないといけないですね。

あと考慮すべきは流動性でしょうか。
せっかく支払い猶予があるから多少の金利があっても
手元流動性を確保すべしという話もあります。
今回の震災で自宅を失った方は多いと思いますが、
震災前に繰り上げ返済していたら手元資金がなくて
大変ですよね。いったん返済したら返してもらえない
ですから。

[20: 匿名]

私のところもミックスです
アドバイスください


全期間固定　2000万(2.95%)
変動　1000万(0.895%)



ローン開始して１年

購入時は貯金が200万程度になりましたが、いまは400万くらいまで増えました

繰り上げすべきですか？

29歳、年収550万です