違約金を無効にできますか？

[匿名さん]

賃貸物件に住んでいるのですが、管理会社に問題があり、転居予定です。
1年未満は2ヶ月の違約金という特約があるのですが、管理会社に問題がある場合、
この違約金を無効にできますか？

詳細は下記の通りです。

・住戸内設備の不備により管理会社に連絡したが、折り返しの連絡が無かった。

・後日、連絡が無い旨、二回目の連絡と担当者に伝言するように連絡するも、折り返しの連絡が無かった。

・一週間以上経ったあと、三回目の連絡を行い、担当者に繋がった。折り返しの連絡が無かった理由を聞いたところ、不通だったため連絡できなかった。（携帯に履歴が残っていない旨説明をすると、）電話番号を間違えたかもしれないとのこと。

・二回目の連絡は担当者に伝わっていなかった。

・責任者に確認してもらったところ、機械の容量の関係で、数日前の通話記録が一切残っていないこと、そして、オペレーターのどの連絡ノートにも二回目の連絡が残っていなかったことが分かった。

・問題を要約すると、以下になります。
「管理会社に電話しても連絡が担当者に伝わらない場合がある」
「通話記録・通話内容を正確に記録・保存していない」

[1: 匿名]

無理じゃないかな？

[2: 匿名]

連絡しても繋がらない、担当者に伝達されていない事が管理会社の問題なのでしょうか？
それが問題で引っ越したいと言う話なら無理です。
たとえば付属の設備機器に不具合があり何度も連絡しているのにも係らず対応がなく、不具合により家具などにダメージが発生した、暖房機器などが使えず長期に渡って生活に大きく支障を来した…などがあれば可能でしょうが。

[3: 匿名さん]

基本的にNo.2さんの意見に同意。その管理会社はお粗末ですが、よほどの事でない限り
特約は有効だと思われます。

しかし、水道や電気・ガスが使えなくなるような住戸内設備の不備という事であれば別。
そのように生命の維持に不可欠な物の場合には、管理会社は速やかに修理を手配する
注意義務があるから。でも一週間平気だったのですから、その様な物とは違いますよね？

その他の方法としては、特約条項は消費者に著しく不利であるから無効だと訴訟を起こす。
違約金とはあらかじめ取り決める損害賠償の額なので、不当に高額となれば勝てる可能性は
あるかもしれません。でも勝訴出来ても2ヶ月分では労力に対して元が取れないですね。

あとは、請求されても払わないという強行な方法。払わないと言う人から徴収するには、
訴訟を起こして勝訴し、強制執行を行わなければなりません。でも公序良俗に反するので
お勧めはしませんよ。

[4: 匿名さん]

そもそも賃貸の場合、管理会社と直接契約してるわけじゃないから、貸主に問題を指摘した上で、改善されなかったら問題ってことになるんじゃないかな。

[5: 匿名さん]

>>No.4
管理会社は貸主代理人という事になっているだろうと思われます。
スレ主さんは、きちんと契約書を確認してください。

[6: 匿名さん]

スレ主です。1～5さんご意見誠にありがとうございます。

設備の不備というのはインターネットが繋がらないということでした。（室内のLANの不具合）

貸主は管理会社と同じになっており、振込先は別の信託銀行になっていました。色々とやり取りをしていて分かったのは、管理会社は信託銀行から家賃保障一括借上を委託されており、信託銀行の向こうにオーナーがいるという形でした。

オーナー⇔信託銀行⇔管理会社（貸主）⇔借主

インターネットが使えなかったことと、本来であれば不必要な立会いや連絡の手間がありましたので、管理会社の担当者に違約金の減額（管理会社負担）を打診したところ、オーナーに聞く必要があると返事を頂きました。後日、オーナーの許可が取れなかったので減額は不可との返事がありました。

管理会社が貸主で、こちらは管理会社への負担を打診しているのにオーナーの許可とはどういうことかな？と疑問に思い、信託銀行に確認してみました。その結果、信託銀行にもオーナーにも一切連絡がなかったことが判明しました。担当者が嘘をついていたようです。オーナーと信託銀行が問題視して下さり、違約金は管理会社負担となりました。

皆様ご指摘の通り、違約金の無効は厳しい状況で、こちらも少しやり過ぎたと思いましたが、それまでブラックボックスと化していた管理会社の姿勢を、オーナーと信託銀行に分かって頂けたのは良かったと思っています。オーナーや借主のためにも優良で嘘のない管理をして欲しいと改めて思いました。

[7: 匿名さん]

スレ主さんは違約金を負担せずにすんで良かったですが、管理会社から謝罪はあったのでしょうか？
担当者がいい加減なウソの報告をしていたという、事の重大さを真摯に受け止めていれば、
スレ主さんだけでなく、オーナーや銀行にも会社としてきちんと謝罪し、この担当者も
厳重注意を受けると思うのですが・・・。

[8: 匿名さん]

>>7さん

スレ最初に書かれた一連の行為に対しては前に謝罪がありました。
No.6で担当者が嘘をついていたことに対しては謝罪はなく、
担当者の上司から、違約金をゼロにすると返答を頂いただけです。

No.6の対応に対しても謝罪を頂きたいところですが、
これ以上余計な体力を使いたくなかったので不問にしております。

オーナーに直接話はできませんが、信託銀行経由で様子を伺ったときには、
オーナー、信託銀行共に、とても驚いていた様子でしたので、
管理会社の問題点は伝わったのかなと思っております。

[9: 入居予定さん]

皆様のお知恵を貸してください。

まもなく新築住宅一戸建てに入居します。
そこで今すんでいる賃貸住宅（２LDKアパート）を出る訳ですが、
退去時にハウスクリーニング代45000円、その他修繕雑費を支払う契約です。
住んだ期間は6年間住みました。
入居時は前住人が猫を飼っていたらしく獣臭が漂い、クロスも猫に引っ掛かれておりました。
そのことは管理会社も認めており、クロスの張替えについては費用を請求しないと約束してあります。
また部屋内の照明器具も蛍光灯切れを起しており、賃貸住宅とも思えないほどでした。

そのアパートなんですが、管理がまったくされておらず、通路や階段の電灯は点灯せず、
管理会社に電話しても、愛想のよい返事ですが、修理はまったくせず…
夜間の階段、昇り降りは大変危険で、実際に足を踏み外し転倒もしました。
６年間住んでまともに階段等照明が点灯していたのは、半分もないと思います。

この件をネタにクリーニング代など、相殺できないでしょうかね？

[10: 匿名さん]

＞９

そういうことを言うのはクレーマーという

[11: 匿名さん]

>9

危険なら自分が住んでいるところの外廊下の蛍光灯くらいつけろよ。
費用云々の話とは別だろう。なんか嘘くさいんだよね。

本来払うべき費用を難癖付けて払いたくないから知恵を貸せなんて
恥ずかしいことこの上ないな。

せっかくの新築なのにお祝いの言葉をかける気も無くなる。

[12: 匿名さん]

>9
ハウスクリーニング代45000円というのはちょっと高すぎるような気がします。
通常使用によるもの以外の汚れは除去しなければなりませんが、普通に暮らしていて付いた汚れならば
自分できれいに掃除する位で十分。そういう敷金に関する判例がでていると思いましたよ。
それに、例え契約書に書いてあっても、そういう消費者に一方的に不利な条項は無効になるようです。

[13: 匿名さん]

>>9
>部屋内の照明器具も蛍光灯切れを起しており、賃貸住宅とも思えないほどでした。

照明なの度は消耗品、 物件によっては照明器具も付いていない物件がある事を考えれば
賃貸住宅をも思えないって表現はどうなの？

>夜間の階段、昇り降りは大変危険で、実際に足を踏み外し転倒もしました。

危険と知りながら、事故防止は何故しなかったの？
そんな物件と知りながら６年も居住しているって事は
何故更新続けたの？

[14: 匿名さん]

＞９

もともと家賃が格安だったのでは？

[15: 匿名さん]

＞９

新築戸建のダウンライトが切れたら自分で付け替えるのよｗ
最初から有った物だからって、大工さんに言っても駄目なのよｗ