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第5回 土地探しの基礎知識

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づくりのなかでも難しい作業の1つが土地探しです。親の所有する土地もしくは相続した土地、既に所有している土地に住宅を新築する場合を除いては、新築するための土地を探さなければなりません。

この土地探しは難しいもので、なかなか思い通りには進みません。その地域、土地の大きさ、予算などの条件にもよりますが、2年や3年以上も土地を探し続けているという人もいるぐらいです。なぜ、それだけ土地探しは難しいものなのでしょうか。土地探しを成功させるために、この理由から理解しておきましょう。

1土地探しが難しい理由

土地探しが難しい理由としては、以下の3点が主な理由として挙げられます。

・不動産会社が先に購入してしまう
・割高な物件が多い
・建築条件付土地の分譲が多い

これら3点について詳しく説明しましょう。

1-1.不動産会社が先に購入してしまう

不動産会社にもいろいろ事業内容に違いがありますが、1つの業態として建売住宅を分譲する会社があります。
建売住宅を分譲するためには、当然のことながら住宅を新築するための土地が必要ですから、土地の仕入れが事業の命運を握っています。たとえば、1軒の古い住宅を購入して建売住宅として分譲する単発型もあれば、まとまった大きさの土地を購入して、分割して道路を造って建売住宅を分譲する開発型もあります。

まとまった土地にもいろいろあり、駐車場や工場の跡地ということもあれば、農地や山林を開発するケースもあります。

一般の人が家づくりのために必要な土地を購入するときに、まとまった土地をそのまま購入することはありえないですから、1軒の古い住宅付の土地もしくは更地になっている1区画の土地を探すことになります。

しかし、こういった物件情報は土地探しをしている一般ユーザーよりも不動産会社のほうが先に情報を取得しますから、なかなか皆さんのところへ物件がでてこないのです。不動産会社の方針や事業戦略、そのときの市況などにも影響されますが、少々高い価格で土地を仕入れてでも建物価格のところで利益を出せばよいと考えている会社もあり、高めの価格で土地を仕入れていることも多いのです。

その結果、家づくりをしたい人が買える土地が少ないわけです。

1-2.割高な物件が多い

前述したように少々高くても不動産会社が先に買ってしまうことが多いわけですから、それでも市場に出ている物件は、さらに割高であるか、その他の何らかのマイナス条件によって不動産会社が敬遠している物件である可能性があります。

たとえば、土地の大きさが微妙に大きすぎて、1軒の建売住宅を分譲するには大きすぎて価格が高くなるために売りづらいと判断しているケース(土地を分割するには小さすぎるケースでもある場合)、土地の形状が歪であり建物のプランがはまりにくいケースなどが考えられます。

こういった土地でそれほど割高でないならば、検討次第では家づくりをしたい人には狙い目だということもあります。

1-3.建築条件付土地の分譲が多い

家づくりのための土地探しをしている人の多くが悩んだことがある物件が、建築条件付きの土地です。建築条件付き土地とは、その土地の売主が指定する建築会社に建物の工事を発注することを条件として土地を分譲しているものです。

土地の売主が指定している建築会社は、ほとんどの場合、その売主自身であるか関連会社です。

土地の売却益だけではなく、建物の建築費においても利益を得ることができるため、こういった形態の販売手法は多くなっています。希望する建築会社がある場合、この建築条件が障害となり検討対象から除外せざるを得ません。

指定された建築会社でもよいということであれば、検討対象になりますが、その場合であっても注文建築とは言い難いほどにプランに対する制約を設けられることも多いため、契約前に十分に確認する必要があります。

また、一部の人は建築条件を外してもらうよう交渉し、交渉を成功させていることもありますが、土地の売買代金を大幅に引き上げられていることが多く、非常に高い買い物となっているのです。

2土地探しの方法

次に土地探しの方法について紹介します。

2-1.不動産仲介業者に依頼する

土地を探すときの最も基本となる方法は、不動産仲介業者に依頼することです。それも、希望するエリアを主な営業エリアとしている仲介業者が良いです。まだまだ地元間の情報ネットワークは強いですし、売主から直接得た売り物件情報を持っている可能性も高いからです。

遠方の仲介業者であっても、下取り物件などであれば、遠方でも扱っていることはありますが、そう多くはありません。

2-2.建築会社やその関連会社に依頼する

新築工事を発注したい建築会社が決まっているのであれば、その建築会社の不動産部門や紹介された不動産会社に依頼することもよくあります。大手ハウスメーカーで建築する場合は系列の不動産仲介業者を紹介されることは多いです。

但し、このケースの場合は希望する建築エリアの物件情報に疎いことが多いため、このルートだけに頼ることはあまり良い選択ではありません。

2-3.不動産ポータルサイトやチラシで物件情報を探す

不動産の売り物件のなかには、仲介業者が扱えない物件も数多くあります。それは、売主が不動産会社である場合で、かつ自社販売しかしない場合です。そういった物件が希望の条件であったとしても、取り扱えない仲介業者は物件情報を教えてくれません。理由は単純で自社の売上や利益にならないからです。

不動産会社任せにせず、自分でも普段から不動産ポータルサイトやチラシに目を通して物件探しをしたほうがよいでしょう。

2-4.上記の全てを併用する

上に上げたいずれの方法がよいというわけではありません。不動産は縁のものだといわれることもありますが、真剣に探すならば、待つだけではなく積極的に動くべきです。ここに挙げた全ての方法を同時進行で併用すべきでしょう。

2-5.郊外の土地を探す

家づくりをするとき、やはり立地については希望があるものでしょう。ただ、どうしても土地が見つからないときは郊外も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

郊外は都市部に比べて不動産の流通性が低いため、不動産会社が建売用地として土地仕入れするもの以外に、市場で売りに出ていることはよくあります。土地開発のみして、分譲している土地もあります。エリアの選定から見直すことになるかもしれませんが、家づくりへの希望が強いのであれば、検討してもよいかもしれません。

荒井 康矩 このコラムの執筆者
荒井 康矩(アライ ヤスノリ)
2003年より住宅検査・診断(ホームインスペクション)、内覧会同行、住宅購入相談サービスを大阪で開始し、その後に全国展開。(株)アネストブレーントラストの代表者。

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