ローンの手順を教えてください

[購入検討中さん]

ネットで調べてはいるのですが、よく分からないので教えて下さい。
ローンの仮審査の時点で、間取りを決めておかないといけないと聞いたのですが、
建築する工務店を決めて、間取りまで打ち合わせをしてから、仮審査を受けるということでしょうか？
工務店を決める前に、何社かでおおよその見積もりを出してもらい、仮審査を受けることはできますか？
もしくは、仮審査後、工務店や間取りが変わっても融資は受けることができますか？

住宅ローンの融資は、家が建って登記簿登録後と何かで読んだのですが、着工する際に30％、半分ぐらいたったら30％みたいなかんじで、工務店に支払うとなっていましたが、これらの支払いについてはどうしたらいいのでしょうか？

たくさんの質問になってしまいましたが、分かる方よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

仮審査の時にプランが出来ていないと困りますよね。
土地から買ってローンを組む場合ってそういう状態になりやすいですよね。

私も仮審査の時は工務店からの無難な間取りと見積もり書を提出しました。
審査は通り、土地の分だけの分割貸付が始まりました。

結局、実際に依頼したのは別の工務店になってしまったので改めて銀行に最終的な間取りと
見積もり書と、何故変更する事になったのか理由を明記したモノを提出しました。
特に問題なく再審査は通ったようです。

ローンの実施ですが、基本的に引渡しと同時にローン実行だと思います。
それまでの支払いには「分割貸付」と言う形での貸付になると思います。
借りたお金の分だけローン実行までの期間の利息を払う形です。
（例えば500万をローン実行までの3ヶ月間1％で借りるとしたら約2.5万円の利息）

工務店への支払いですが、工務店によると思います。
私は契約時30％上棟時30％完成時40％のような感じだったような。。。
これも工務店と相談しながら決めて良いと思います。
くれぐれも完成前に全額払ってしまわないよう注意して下さい。

今は住宅瑕疵保証などもあるので安心だと思いますが、引渡しまでは気を引き締めておいた方が
良いと思います。

これから家づくり、楽しみですね♪
一生に何度と無い経験ですから大変でしょうが楽しんで頑張って下さい！！

[2: 匿名さん]

「つなぎ融資」についても知っておいたほうがいいですよ。

（私は１さんのように上手に説明できませんが悪しからず…）

[3: 匿名はん]

１．Ｑ：借り審査時の間取り＆ＨＭでなければ絶対ダメか？？
　　Ａ：決まってきたほうが良いのは確かですが（特にＨＭ）変更は可能かと思われます。
　　　　借り審査は簡単に言えばいくら借りれますか？　的な審査ですのでスレ主さんが考えている借りる額以上の見積もりであればＯＫだと思います。
例えば、３０００万借りるとして３５００万位の見積もりで借り審査を通して、ＯＫなら実際に借りる額を本審査の時に使いますがこの時借りれる額は３５００万までなのでいい加減すぎる見積もりで実際は３８００万借りたいと言っても時間がかかると思います。

２．Ｑ：分割融資（つなぎ融資）
　　Ａ：個人で銀行へいくと、土地融資＋建物の２つの融資は簡単です。
　　　　しかし、土地＋建物（ＨＭの契約金＋上棟時＋完成時ぞれぞれの融資はやってくれる銀行を探す必要があります。）ってのは結構めんどいです。
　　　　工務店等ＨＭだけでも決まっていると、その工務店等ＨＭのメインバンクや提携銀行が建築会社側からのアプローチでＯＫとなる銀行が増えます。（銀行は個人を見るのでなく建築会社を見ます）

なので１．に絡むのですが土地を買う時に建築会社とか決まってると全体的にやりやすくなると思います。

うまく伝わるか．．．．微妙ですが参考になれば幸いです。　　

[4: 購入検討中さん]

丁寧な回答ありがとうございます。
来年ぐらいには購入をと考えていた矢先に、気に入った土地が出来きたので先に購入しました。
不動産屋には、借り入れできるかどうか聞くように言われたのですが、まだどんなＨＭがいいかも
決まっていない状況で、あせってＨＭ選びをして失敗したくなく悩んでいました。
仮審査後でも、ＨＭを変えられるということで安心しました。
また、つなぎ融資もあるとのことで一安心です。
頑張って後悔しない家を立てたいと思います。
ありがとうございました。

[5: 匿名]

購入なさったのはどんな土地ですか？

土地によっては下水道か合併浄化槽を自腹で取り付ける必要があります。
合併浄化槽は敷地内ですが、条例で下水道を義務付けられているようだと一番近い下水道の本管から土地まで引く工事費も自腹になります。
家以外にもかかる費用があるので、希望の家を建てて頂けるﾊｳｽﾒｰｶｰか工務店を早めに選択し、実際にどれ位かかりそうなものか尋ねてみないと家の大きさや細かな機能もなかなか決められないと思います。

希望を通しすぎて、あまりにも無謀なﾛｰﾝにならぬように。

それから、土地取得から3年以内に住宅を建てると不動産取得税の軽減措置を受けられ、住宅取得後60日以内の申告が必要です。

あまりゆっくりは出来ないと思います。

[6: 購入検討中さん]

>>5
ローンのことだけがしりたかったので解決しております。土地のことは特定されたくありませんのでお答えしません。
解決済みとさせていただきます。

[7: 匿名はん]

こちらのトピをお借りして質問します。

住宅ローンの組み方について教えてください。
以前より土地を購入し注文住宅を建てようかと検討中です。

土地＋建物で4000万円位でおさまるように考えており、頭金は1500万円ほど準備出来そうです。
最近自分達の条件に合った土地が900万円で売り出されました。是非その土地を購入して家を建てたいと
思っているのですが、この場合、

①頭金1500万円のうち900万円で土地だけ先ず購入し、建物についてのみ頭金残額600万円で3000万円の住宅ローンを組む。

②頭金1500万円で土地＋建物＝4000万円の住宅ローンを組む。

上記①②どちらでローンを組んだ方が良い（有利な）のでしょうか？

詳しい方、教えてください宜しくお願い致します。

[8: 匿名さん]

NO7さんへ

＞頭金1500万円
諸経費別にお持ちですか？

[9: 匿名さん]

まだ、建てる工務店などが決まっていないなら①がいいと思いますよ

②でローンを組む場合は、ある程度、家がいくらでできるのかがわからないとローンが組めないと思います。
というのも、仮審査では問題なくても本審査になるとその物件の審査になります。
何にもない状態で物件の審査なんてできるわけもなく、担保がわからないのにそれでお金をいくら貸してほしいという状態だからですから。
建物の金額に対して借りるお金はそれに相当の金額かどうかを審査するんです。

私は②でローンを組みました(土地を全額払えなかったので)。この場合、融資日が土地と建物で違ってきますがローン開始日は引っ越し後になりました。
しかし、土地の融資に関しては金利だけが発生となったので、②はお金がかかります。

[10: 7]

>8さん

諸経費の事、頭に有りませんでした。

別途必要ですよね。

[11: 7]

>9さん

分かりやすく説明頂き有り難うございます。

納得しました。

[12: 匿名さん]

NO7さんへ

No.8 です。
土地、建物合わせて4000万円の物件なら
約1割の諸経費が必要になります。

＞頭金は1500万円
実質頭金で使えるのは、1100万円位になります。
もし①の手順で行えば、建物にローンを組む時
自己資金が200万円しかない状態になります。

ローンの審査、手順、自己資金、手間等考えたら
②が、スムーズに計画できるかと思います。

損得で考えたら、あまり変わらないと思います。

[13: 匿名さん]

②の場合、土地を購入してから建物が建つまでの間、金利だけは支払わないといけない
状態になります。
これが結構高額になってきます。

ただ、900万でしたら金利としてもたいして支払わないで済むので②でもいいのかも
知れません。
（900万を1年、金利2％でも18万？）
私の場合土地が3000万近くしたので、支払った金利が多額になり、「土地だけでもローンを
開始しておけば良かったなー」と後で思いました。

もし土地が900万で1500万資金があるんだったら、私なら①を選びます。
でも、資金計画は人それぞれなので、いろいろ考えて決めた方が良いと思います。

[14: 匿名さん]

私も＞13さんと同じ理由で①を選択します。

もうハウスメーカーなどが決まって間取りも出来上がっている、もしくは不動産が契約を待ってくれるというのならまた話は違いますが

ハウスメーカーにも相談するといい方法を考えてくれると思いますよ。
私は、ハウスメーカーに契約金100万円、建物の頭金100万円でローンを組みました(建物3000万円)
土地先行だったので、土地にほとんどのお金を支払いました。
土地の所有者にならないと家を建てられないし、申請もできないので、土地先行の場合はつなぎ融資などを考えなければならないので、引っ越し前に金利だけを払わなければならないからです。

どちらがいいかは、本人が一番納得される方法だと思うので、いろんな意見を参考にしてみてくださいね

[15: 7]

まとめてのお返事になりますが、皆さまご意見有り難うございました。

色々なアドバイスを参考にさせて頂きたいと思います。

[16: 匿名]

質問お願いします
２４００万の住宅を購入予定です。
ローン審査を２７００万で出して仮審査が通りました。
建築した際には２７００を分けて建築会社に支払い、差額を返金してもらうと言っていたのですが、この方法は普通ですか？

[17: 匿名さん]

差額を返金が可能かどうかは、銀行の対応にもよると思うけど、普通ではないですよ。

普通は物件に対しての金額を借ります。なので銀行の保証会社も物件の価値がその金額相当なのかの審査があるはずです。
この場合は、２４００万円の建物に対して、２７００万円の借り入れをしたいということになるので、その物件が２７００万円の価値があるかかが問題だと思うし、３００万円の使い道はなんでしょう？
住宅ローンは基本的に住宅に対してのローンを組むことなので、普通の方法ではないと思いますよ

[18: 匿名さん]

17さんと同意見です。
300万円の資金使途は諸費用ですか？

購入価格以上のローンを申込む場合、ローンの審査を依頼するにあたって、
建設会社から銀行に資金計画書のようなものを出していると思うので、それを
見せてもらった方が良いと思います。

支払った後に返金といっても、一旦借りられると借りた分だけ金利がかかるし、
保証料は借入額に応じて金額が変わります。
ちゃんとした銀行であれば多めに融資するなんて有り得ないですが、
しっかり確認された方が良いと思いますよ。

[19: 匿名]

ド素人な質問ですみませんが教えてください。
先日、契約しました。
計画当初はフラット35でローンを組む予定だったのですが、変動金利と迷ってます。
ローンに関しては無知でＨＭの担当に任せてる状態です。事前審査はフラットで申し込んでＯＫは出てます。
担当に一ヵ月後にはどっちのローンで行くか決めてくれと言われました。
ローンの実行は年末くらいになりそうなのに、もう決めないといけないのでしょうか？