名義と住宅ローンについて

[初心者さん]

初めて、投稿します。
殆ど無知でお恥ずかしいのですが、教えて下さい。

現在一戸建てを、主人の名義で持っています。
私も購入後にこの不動産にお金を払ったので共有名義にしたいのですが、現在主人の名義の住宅ローンとは、何か関係が出てきますか？

たとえば、私の持ち分は主人が亡くなっても私が払うとか？
ローンは全て主人で借りているので、主人が亡くなれば家の名義に関係なくローンは無くなると思って良いのでしょうか？

初歩の質問で申し訳ないですが、宜しくお願い致します。

[1: 匿名さん]

>ローンは全て主人で借りているので、主人が亡くなれば家の名義に関係なくローンは
>無くなると思って良いのでしょうか？

そうです。ころさないようにね。
以上終了。

[2: 匿名]

共有名義にするなら割合を殆どご主人にしないと、贈与税がかかってくるのでは？

[3: 匿名さん]

>>00
＞ローンは全て主人で借りているので、主人が亡くなれば
＞家の名義に関係なくローンは無くなると思って良いのでしょうか？
「家の名義に関係なく」はまずはのけといて、
ご主人が、このローンを組む際に「団体信用生命保険」を掛けていれば、ご主人がお亡くなりになった時点でローン債務は無くなりますが、「団体信用生命保険」を掛けていない場合は、相続人が引き継ぐことになります。

この点に関してローン契約どうなっていますか？
これがまずご主人がお亡くなりになった場合の債務についての答えです。

次は、登記での名義に関してです。
＞現在一戸建てを、主人の名義で持っています。
＞私も購入後にこの不動産にお金を払ったので共有名義にしたいのですが、
＞現在主人の名義の住宅ローンとは、何か関係が出てきますか？
購入後にこの不動産にお金を払ったということですが、どの程度支払いましたか？
かなり出したのなら、ご主人だけの名義にすると、贈与税をご主人が払うことになります。
既に登記しているなら手数料はかかりますが、登記の持ち分を修正することが可能です。
その際ですが、ご主人のローンをどう見るかが問題になります。実質だれが支払っているかが問題であって、実際に資金を出した分とローンの返済を実質だれが行っているかも考慮した持ち分にする必要があります。

土地と建物は、出資比率に応じた同じ割合にしておくと、後で問題が起きません。
土地と建物の持ち分比率が異なると、建物の使用貸借・賃貸借問題とか長期間経った場合の財産の偏在とか、色々な問題が発生します。土地は減価償却しませんが、建物は減価償却してしまうからと、賃借権だと変な借地権が発生することになります。

最後に、最初にのけといたローンと名義の関係。持ち分の考え方がわかれば全て理解出来るのではありませんか。

[4: 匿名さん]

主人名義にしておけば、主人が亡くなれば、妻の家になると思うんだけど、
自分が名義として持ちたい理由はなんでしょう？

[5: ビギナーさん]

はい、我が家もかなり初歩的なことでハテナ？がありますので聞きたかったことです。
どのくらいの出資比率になるかは結果として分からないということで最初の登記？を問題視しています。

マンション契約の際、名義やら持ち主的な記入欄があったかと。←そもそもコレ登記とは別ものですか？
ローンを組むのが正社員である夫婦のうちの１人でも、実は派遣社員の相棒も継続的に出資する場合。
どういう持ち分比率が正解なのか分かりません。収入比率でしょうか？
ちなみに我が家は妻である私のみ正社員なので、私名義でローンを組みます。

心配の種としては自分が育児などで収入激減などに見舞われたら、当初半々だった返済もいづれ変わってくるのではなかろうかと。家計は合算収入でやりくりするため曖昧ですし。
夫婦間でも相続税!？なんて聞いたら、何か無知なまま進んではいけないような。

そもそも勉強不足で恐縮ですが、このあたりどなたか教えていただけたらありがたいです。

[6: 匿名さん]

>>5
基本的には、その家を買う時にいくら払うかの割合で家の持分を考え、その比率に応じて登記します。
そうしないと、例えば、奥さんが全部払っているのに、投機が旦那さん100％だと、それは奥さんが
旦那さんに家を買ってあげたということになり、贈与税がかかります。

で、どの程度の割合で登記するかですが、いろいろと考え方はあります。
１）一番簡単なのは、その時の収入で登記しておくという方法です。
ただし、頭金をどちらからが多めに出したりするならばその分は調整しましょう。

２）今までの収入の程度に応じて登記する方法です。
例えば、片方が現在収入がないにしても、過去にそれなりの収入があった場合、それが家計にしめる
割合を考えて、貢献分として登記します。

３）将来の収入が予想でき、将来はこういう支払いになるはずというのであれば、それで払った時の
支払額で登記してもいいです。

一番簡単なのは、先ず、頭金の負担額の割合を考える、次に残りをどの程度の割合で負担するかを
考える。その金額を基に登記するさいの割合を考えるという方法でしょう。

なお、片方の収入の割合が少ない場合には、共働きだとしても、主たる支払者が100%として構いません。

税務署がその登記の仕方はおかしいんじゃない？（脱税じゃないの？）って思わなければＯＫです。

[7: 初心者さん]

皆様、色々なアドバイスを有難うございます♪

まとめてのお礼で、申し訳有りません。

おかげで、色々考えがまとまってきました。

今はまだ名義は主人で、私もこの先何処まで金額を入れるか検討中です。

逆にこの先主人が亡くなり私が相続をした場合は、やはり名義は半分の方が一番相続の条件は良いのでしょうか？

子供がなく、主人との財産は全て私が引き継ぎます。

それとも名義と持ち分と、相続には関係は無いのでしょうか？

何も考えずに、家を買い今更色々考えています。

申し訳ないですが、宜しくお願い致します。

[8: ３]

>>07
名義は相続に大きく関係します。
しかし、話はそう単純ではありません。

原則、持ち主と名義が実質持ち主と合致しているとして、相続財産の取り扱いをします。

ところが、合致していない場合は、実質持ち主がどうかを判定した後、相続財産を把握します。
これはよく名義だけ変更しておいて、実際には変更前の名義人が所有している。しかし贈与税が課せられないような状態で相続が発生した場合などに見られることです。

名義がどうかを実態に合わせていないと、贈与税を課せられます。徴税漏れで贈与税を払っていないでかなりの時間が経過すれば、元々の持ち主が財産をもっているとして相続が開始されます。（相続発生前３年以内の贈与財産は、贈与を取り消されて、相続財産になります。）

現在の相続税法では、基礎控除が５０００万円、法定相続人１人当たり１０００万円の控除加算が認められていて、自宅を持っている程度では大半の人が相続税を課税されておりません。
この見直しが現在考えられており、現在の半分程度まで課税最低限が引き下げられる検討がされています。
また、税率と計算方法も、今のように法定相続分で相続財産を按分して個々に累進課税した金額を合計して相続税総額を決定し、実際に相続する財産額で按分して課税する方法から、いきなり全体相続財産に累進税率で計算して相続税総額を算出する方法に変更される予定です。
自民党方式では、いきなり実際にもらう財産に応じて累進課税する方法でしたが、財産の種類によって不公平となるため、民主党方式では計算方法が変更されていますが、増税の方向は変わりません。

[9: 匿名さん]

夫婦間の相続ですと、1億6000万円までは非課税ですよね。（現制度では）

相続税法の見直しでは、これの見直しも検討されているのでしょうか？

[10: ３]

>>09
制度の概要が明らかになっていませんし、民主党方式が果たして実現するかも最近の政治情勢で明らかではありません。
しかしながら、なぜ相続税法を変更するかを考えると、税金は取りたいという基本姿勢は見えます。

配偶者の扱いをどうするかですが、考え方として二通りあります。
「配偶者が相続しても、また相続があるから当面は課税しない。」とすれば、おそらくバブル前の８０００万円までくらいが妥当と考えられますが、「現状の１億６０００万円でもいいや。」となるかも。
「税制が大変だから、配偶者といえどもある程度はご負担をいただく。」だと、「４０００万円くらいが妥当か。」でしょうね。

参議院選挙でどこが勝つかで、かなり異なる結果にはなると思います。

[11: 匿名さん]

>>10さん
9です。ご意見ありがとうございます。
私の個人的な意見としては、
「普通の規模の自宅を配偶者が相続したとき、相続税が払えなくて自宅を売らなくてはいけない」
というようなことにはならないと信じたいです。

[12: 初心者さん]

by ３様、色々詳しく有難うございます☆

今は１億６０００万円ですか？今の家に最後はそんな価値があるとは思えないので、あまり名義は関係ないでしょうか？

たとえ４０００万円になっても、あの家にそんな価値があるとも思えず。。
ちなみに４２００万円で買いました。

今の負担割合は、私が残金を入れると丁度半分くらいでしょうか。。
共有の名義で、持ち分半分が妥当ですかね？

簡単に旦那の名義で登記してしまいましたが、色々勉強になりました。
有難うございます！

[13: 契約済みさん]

共有名義にするのは、夫婦がうまく言っているときは、別にメリットはないと思います

・離婚するとき
　　→自分の財産として明確に取得できる

・経済状態がくるしくなったとき
　　→夫が、相談なくマンションを担保にいれてお金を借りられない

私は、この２つが共有名義にする場合のメリットだと思っています

[14: 初心者さん]

契約済みさん、とてもステキなアドバイスを有難うございます♪

具体的で、分かり易いです！確かに言えますね。

勝手に家を担保にされても困りますよね。。

契約済みさんのところも、ご本人様だけの名義なのでしょうか？