分譲一戸建て・建売住宅掲示板「ジークレフ神戸北鈴蘭台 どうでしょうか?」についてご紹介しています。
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戸建て検討中さん [更新日時] 2022-09-10 09:34:33
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神戸市北区で戸建てを検討しています。駅近でいいなぁと思ったのですが、勉強不足で価格等検討もつきません。
実際に見学会に行かれた方や、価格や間取り、広さや今後の販売スケジュール等何か情報をご存知の方がいらっしゃいましたら、教えていただけませんでしょうか?

よろしくお願いいたします。

公式URL:https://kitasuzu108.com/?utm_source=gsn&utm_medium=ppc&utm_campaign=pp...

物件名 ジークレフ神戸北鈴蘭台コミュニティガーデンズ第1期/予告広告
土地面積 150.05平米~181.88平米(45.38坪~55.01坪)
建物面積 105.16平米~119.24平米(31.81坪~36.06坪)
完成時期
(築年月) 2020年2月上旬予定
土地の
権利形態 所有権
所在地
兵庫県神戸市北区甲栄台4-14-128他(地番) 地図を見る
◆最寄り駅「北鈴蘭台」【徒歩2分】の近さと周辺には公園がたくさんあり子育てにも適した住環境
◆三宮駅へは最短17分!快適アクセスで通勤やショッピングもラクラク
◆全区画45坪以上とゆとりある敷地面積!休日は家庭菜園や知人を呼んで楽しめます!
◆駐車場2台なので車通勤の方にもオススメです
◆【長期優良住宅】で固定資産税の優遇などメリットがたくさん


物件概要・詳細
入居時期 2020年3月末予定
用途地域 1種中高
諸費用 その他諸費用:本開発地内に建設予定の共用施設の維持管理費として、月々の管理費等が必要となる予定です。
販売スケジュール
2月中旬より販売開始

販売予定時期/2020年2月中旬

販売戸数 未定
総戸数 108戸
私道負担・道路 6.0m~12.0m(アスファルト舗装)
建ぺい率・容積率 建ぺい率60%(角地70%)、容積率200%
構造・工法 木造2階建(枠組壁工法)
施工 アキツ工業株式会社、津田産業株式会社
地目 宅地
その他制限事項 宅地造成工事規制区域、高度地区、高さ最高限度有、日影制限有、隅切り有、壁面後退有、建築協定有、■北鈴蘭台駅西地区の地区計画●敷地面積の最低限度150平米●高さの最高限度10m●壁面の位置の制限として道路境界線から外壁等の面までの距離は1m以上とする
その他概要・特記事項
建築確認番号:第H31SHC121142号(2019年9月25日付)他

長期優良住宅
長期優良住宅で登録免許税の軽減や住宅ローン控除の上乗せが可能。長期優良住宅とは「長期優良住宅普及促進法に適合する住宅のことで、構造駆体の劣化対策、耐震性、維持管理、更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネ性などで国土交通省が定めた基準をクリアすることが求められる

神戸電鉄有馬線「北鈴蘭台駅」まで160m (徒歩2分)



神鋼不動産株式会社
株式会社アイ・フラッツ

<事業主・売主>
国土交通大臣(3)第007088号
神鋼不動産(株)

【公式URLを追記しました。2020.1.24 管理担当】

[スレ作成日時]2020-01-15 11:50:27

相談→成約
でギフト券3万円
「HOME4U家づくりのとびら」より、お取次ぎした建築会社とご契約後アンケートに回答し、建物の着工が確認された方に、Amazonギフト券30,000円をプレゼントいたします。
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神鋼不動産株式会社口コミ掲示板・評判

1: 戸建て検討中さん 
[2020-01-18 12:56:10]
説明会に行きました。
が、モデルハウスは未完成の為、内覧出来ず。
説明会では、担当者にいきなり予算を聞かれ、むしろいくらなのか逆質問で返すと濁されました。
「設備がすごい、耐震性は2等級、駅近、他の戸建てとは比較にならない」
ばかり述べてきて、具体的な説明はなし。
108区画について今後の売り出しスケジュールを聞くと、
「まだ未定ですが、2年以内には?ただ最初の販売区画が一番いい設備です。今後の売れ行きによっては、後の区画は値上がりするかもしれません。」
最後に、間取り図を3パターン見せられ、希望はどんな感じ?と…
間取りの希望を伝えるが、今出せるのは3パターンのみとのこと。
もう一体いくらなのか?とハッキリ聞きましたが、「3000万円後半で4000万円はしません。南側は北側より100万高いです。」
とにかく今日どれか希望の区画を申し込んで(説明会参加者は抽選倍率がポイント制で上がります。)ローン審査して欲しい!というのが見え見えのトークで詳しい内容は一切ありませんでした。

今後のスケジュールも確認しましたが、1月下旬には1号邸がモデルハウスとして完全、後は2月下旬まで順次完成とのこと。
でもその間に申し込みと抽選なので、おそらく内覧出来ないまま購入になるのでは?

長くなりましたが何の参考にもならずすいません。
建売ってこんな営業さんばかりなのでしょうか?

ちなみに実家が物件に近く、年末年始も工事をしていたのを知っていたので、説明会にはモデルハウスが間に合うかなと期待していた為ガッカリでした。
何かトラブルがあって遅れたのでしょうか?
2: 戸建て検討中さん 
[2020-01-19 10:56:12]
>>1 戸建て検討中さん
詳しく教えていただき、ありがとうございます。
まさか価格もわからない状態で、希望を伝えないといけないとは。。正直驚きました。私もネットでは色々と調べたり、実際に建て売り物件を何度か見に行ったことがあるのですが、こんな風に大きな分譲地は初めてでしたので想像もつかず…。ましてや抽選とは、申し込みされる方が沢山いらっしゃるのでしょうね。

やはり一番気になることは、価格なのでそこを教えてくれないとなると、検討するにもわからないことばかりですね。実物見れない状態で申し込みをしないといけないのは、正直怖いです。

他の不動産の方にも情報がなかなか入って来ないらしく、でも価格は相場より高いのではないかと。

大手企業だったので、安心なのかなぁと思いましたが、説明会も気になっていましたが、1人で行くのは圧がすごそうで躊躇してしまいました。もう少し具体的に宣伝された上での検討の方がいいのかなとも考えてしまいました。

お忙しいところ、投稿してくださってありがとうございます。説明会の雰囲気がとてもよくわかりました。参考にさせていただきますm(_ _)m
3: 戸建て検討中さん 
[2020-01-20 11:21:30]
1です。
抽選というのは申し込みが多いからではなく、希望者が重なれば抽選すると決まっているようです。
なので、全く申し込まれない物件もあるかも知れませんが、どの物件にどれだけ申し込まれているかは締め切ってみないと分からないし、結果申し込み全てに外れた場合は2巡目に…(ドラフト指名と同じだと推測しております。)ということでしょう。
ちなみに申し込みは複数出せるようでした。

しかし、この時点でローン審査もしているので、やめますとは言いにくいですよね。
かなり強気な販売姿勢だと思います。

余談ですが、神戸市北区で、駅近ではありますが、学区が良いわけではないですし、土地面積や環境、神戸市から土地を余剰されてるなどを考えると割高な気がします。

この後、実際購入される方や抽選に外れた話など出てくるかも知れませんね。
読んでいただきありがとうございました。
4: 戸建て検討中さん 
[2020-01-21 10:16:37]
>>3 戸建て検討中さん
なるほど、、抽選とはそんな感じなのですね。人気区画がどの辺りになるか検討もつきませんが(やはり南側の角地が人気なのかなぁ)、事前にわからないとなると、ある意味賭けみたいなものですね。当てにいくのか、自分の意思を貫くか。。


学区のことも知りませんでした。北区が穏やかな学校が多いイメージでした。実際、事件や問題行動などあまり耳にしたことがなかったので。なので、とても参考になりました。

加えて、強気な販売姿勢なことや割高感があることで、もう一度場所を含め検討し直さなければならないなと感じています。何より、ローン審査を先にさせられる感じがとても気になります。もちろん通らなければ何も始まらないので、言われてることもわかるのですが。。

営業の方の第一印象って、とても大切ですもんね!高い買い物ですし、やはり感じのいい方とお付き合いしていきたいです。

ちなみに電話で問い合わせをしてみたのですが、価格等一切教えてくださいませんでした。プロジェクト発表会も予約でいっぱいだそうで、平日なら時間はとれますと。モデルルームの発表も近いと言われていました。予約された方のみだそうです。


お忙しい中、貴重な情報をありがとうございました。とても助かりますm(_ _)m
5: 通りがかりさん 
[2020-01-22 11:13:50]
横から失礼します。
私も説明会に行きました!てっきり合同説明会かと思いきや、個別説明会でした。担当者はかなり上からで、??と思いました。建つ前から売れると自信があるようです。
 価格についてはまだ決まっていない、今後の販売計画や間取りも全く。3年程かけて売っていくと。挙げ句に一番メインだと思っていたモデルルームもまだ完成してない状態で、どこに希望を出すかを聞いてきました。大体の価格でいいので教えてほしいと聞くと、南側は北側のプラス200万、角地は更にプラス、南側角地は4300万くらいにはなる予想だそう。自己資金についても聞かれました。価格も出して来ないのに、??と思いました。
6: 戸建て検討中さん 
[2020-01-22 13:34:04]
>>5 通りがかりさん
1です。
私共と同じ感じだったようですね。
やはりどの担当も価格は未定で案内しているとは…
単に私共が足元見られただけかと感じておりました。

ただ、4000万超えることはないと聞いていたので、その点は私共の聞いた内容と違っていますね。
こうなると、もう本当の値段などはないのではとさえ感じできました。
なぜあれほど強気なのか…

トピ主様以下、皆様に良いおうちが見つかりますように。
私共も頑張って探しますね。


7: 通りがかりさん 
[2020-01-22 17:46:48]
>>6 戸建て検討中さん
5です!
そうなんです!私も担当者から聞いた価格が違っていたので、びっくりしました。買う気がないと思われたのでしょうか。あと、アンケートの記入をお願いされました。その中に価格についての記載があり、妥当か高いか安いかみたいな。今思うのは、来場者の反応やアンケート結果を見て最終的に価格を決定するのではないかと。人によって言うことが違うなんて、考えられません!!
8: 通りがかりさん 
[2020-01-22 17:54:39]
>>7 通りがかりさん
5です!連投すみません。
 ちなみにですが、私の担当者は相場より安いと言っていました!その前に紹介Blu-rayを見せられて、何となくその気になってしまっており、アンケート用紙にも価格は妥当と書いてしまいました。反省です。
 お互いにいい物件を探しましょうね。
9: 戸建て検討中さん 
[2020-01-23 08:37:22]
>>5 通りがかりさん
お忙しい中投稿してくださり、ありがとうございます。スレ主です。

価格ですが、結構高いですね。角地だと、その位になってしまうのでしょうか。。

手数料等他にも色々とかかりそうなので、家の価格は4000万くらいで考えていたので、それだと少し予算オーバーになりそうです。

ネットで色々探していますが、なかなかいい所がないですね。今年中には出来れば新居に移りたかったのですが、焦ると後悔ばかり残りそうです。。

私もどう言われるかわかりませんが、説明会の問い合わせをしてみようと思います。また情報がわかりましたら、載せますね。


貴重な情報をありがとうございましたm(_ _)m
10: 口コミ知りたいさん 
[2020-02-02 20:49:46]
説明会とモデルルーム見学に行ってきました!
まず価格帯ですが、3600万から4200万程度で人気区画は3600万台のところらしいです。希望が重なると抽選になると言っていました。予想をはるかに超えて問い合わせが入ってくるらしく、ゆっくり購入できるのは今回だけではないかとも言っていました。今後は、完成前に売っていくそうです!
 モデルルームは一軒のみ、家具や小物も入っているためイメージしやすい…だけど、第一印象は思ったより狭い!!!でした。何より価格が、気になります。本当にお得なのでしょうか?営業の人は相場より安いと言われています、と言っていましたが…周りと比較して、どうなんでしょうか?後から安くなったりするのも嫌ですし、人気ならば早く押さえてしまった方がいいのか…私も情報が、知りたいです!お願いします!
11: 匿名さん 
[2020-02-16 16:21:22]
駅から2分の戸建てとなると注目度も高いでしょうし、強気の価格になるのもわからなくもないです。
今後北鈴蘭台駅界隈がどう発展していくのかにもよるのでしょうが、価値が上がっていくのか下がっていくのか気になる点ではありますね。下がりはしないような気はするけども、相場としてどうなのかというのは確かに気になる点だと思います。
営業さんは売るためにいろいろ言うのだろうから、事実はどうなのか自分たちでも調べたりする必要があるのかなと思いました。
12: 坪単価比較中さん 
[2020-02-16 23:57:05]
>>3さんに同意見です。

神戸市北区(特に鈴蘭台)はお年寄りが多いオールドタウンです。
最大の市営住宅「桜ノ宮団地」もあったことから学校区は良い方ではないですね。
北区のメリットは大きい家だと思いますが>>10さんも書かれているとおり、家のなかは、図面より狭く感じられました。庭もほとんどなく、家の設備(グレード)も普通でした。

それに神戸市から余剰された土地は、1戸あたり530万円のはずです。(「余剰地に100戸の民間戸建住宅を販売。余剰地の対価約5億3000万円」https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/15/433782/040900018/

土地が530万円、そこに普通の家を建てたら価格が3600万円~4200万円って、どういう計算なんでしょう?神戸市から安く仕入したんだから、そこに住もうとする人たちに安く分譲してほしいというのは当然の考え方だと思います。

このグレードの木造なら1戸2000万円あれば建つと思われます。土地と合わせて2500万円。これが3600万円で売られるということは、1戸あたりの利益が1100万円です。1100万円÷3600万円=利益率30%にもなります。ふつう建売業者は利益率5~15%ですよ。そう考えると、ちょっと割高ですね。

駅徒歩2分って分譲入口までの時間ですよ?ちなみに北鈴蘭台駅から三宮駅までは乗り継ぎ・乗り換えを含めれば20分~25分かかります。ましてや大阪駅までは1時間以上もかかります。
明石駅から三宮駅までは乗り換えなしで20分、大阪駅まで40分ですから、明石駅から徒歩15分の新築戸建2800万円~3400万円の方が条件は良いですね。(子育て世帯にも明石の方が人気がありますし。)

神戸市は教育委員会も不祥事続きで人気がないですし、北区は人口流出が続いています。神戸市の人口減少数は全国ワースト1位です、その影響から今後も不動産価格の下落傾向は続くでしょうから、北鈴蘭台駅徒歩2分だけでこの価格だと相場より高いと思いますね。
13: 戸建て検討中さん 
[2020-02-17 11:27:53]
皆様、情報をいただきありがとうごさいます。スレ主です。

私も先日、モデルルームの見学と説明を聞いて来ました。価格帯は皆様が仰られてる通り、3600万円代~4100万円代で正式な価格発表は2月28日だと聞きました。郵送なのか、電話でなのか、現地に行かないと聞けないのか、、確認するのを忘れてしまいました。

他の物件を見に行く機会があり、そちらの営業の方に価格未定なことを含めチラッとこちらの分譲地のことをお話しました。
神鋼さんはとにかく、買い手のニーズに反応していくので今後の間取りや設備なども、要望や意見によって変更していく可能性が大きいとの事でした。

確かに、ジークレフの担当者の方。。価格や設備に対して、すごく意見を求められてきました。実はそれが私はすごく苦手に思いました。今後、売れると思いますか?実際はこんな聞き方ではなかったような気もしますが、返答にとても悩んでしまい。。

買いたいと思われますか?とも聞かれましたが、価格もまだ出ていない段階でなかなかストレートだなと。

こういう意見を聞いて、価格調整をされるんだなと思うと懐具合を探られているようで、、私はそう感じたのですが、ある意味正直なのかもしれませんね。


設備のグレードですが、標準か少し下かなと感じました。特にフローリングと、キッチンの端?がコの字カウンターではなく、システムキッチンを置いただけ。みたいになっているのは気になりました。掃除機当たったら壊れそうですね(^_^;)


何より、12〉〉さんの神戸市からの余剰された土地の価格を聞いて、本当に驚きました。108戸という大型分譲でしたら、まとめて建てる分もう少し割安感があってもいいですね。。人口流出を防ぐ意味でも、若い世代の方を中心に来てもらって、北鈴蘭台の街が賑やかになればいいのになと思いました。
北区の自宅近くにも、随分前に開発された大型分譲地があるのですが、未だに売れていない空き区画が多く寂しい感じでした。今回の北鈴蘭台の開発もそうなってしまわないか、少し心配に思いました。
14: 匿名さん 
[2020-02-17 19:11:10]
市営住宅がかなり近く、子供のことを考え、悩んでいます…
(一概にそうは言えないと思いますが、以前、市営住宅の近くに住んでいて、治安というか住んでる方の雰囲気が怖かったので…)

価格も耐震等級や家の作り的にも割高感は否めないですが、なかなかいい土地が見つからず、妥協案として検討中です。
15: 匿名さん 
[2020-02-17 21:52:10]
ジークレフを検討しています。
同じく市営住宅があり気になるところではあります。
この辺りの学区の雰囲気、治安を教えていただきたいです。子育てするのに正直どうなのでしょうか。
16: 戸建て検討中さん 
[2020-02-18 09:02:30]
あと、管理費として毎月2000円程支払わないといけないそうです。もちろん、管理人さんがいらっしゃるそうなんですが仕事内容は、コミュニティハウスの管理とその前のお掃除だけと言われていました。

管理費は5年間2000円と決まっているのですが、その後は上がる可能性もあるそうです。

分譲戸建てでの管理費というのは、結構あるものなのでしょうか?実際支払われている方がいらっしゃったら、トラブルなど何でも構いませんので教えていただきたいです。

よろしくお願いいたしますm(_ _)m
17: 通りがかりさん 
[2020-02-18 23:40:05]
マンションの場合は、共用部分(外壁や廊下、玄関ホールや庭など)の掃除など誰も管理する人がいませんから管理費が必要になります。

分譲戸建は所有者が管理するものですから、普通は管理費をとりません。

しかし神戸市内では、阪急御影駅の山手に管理費を取ってる高級住宅街がありますよ。
ここでは毎日のように清掃業者が周辺道路の掃除やゴミステーションの掃除をやってますので、ピカピカです。

でもジークレフはコミュニティハウスの掃除だけなんですね。
しかも月額2000円ですか?年間24000円だと自動車税みたいなものですね。しかも5年後には値上げするんですね。

しかし月2000円×108戸=月額21万円の掃除ですか。
コミュニティハウス一戸を掃除するだけで毎月21万円もらえるなら、やりたいくらい(笑)
せめてゴミステーションくらいは掃除してほしいですねー。

隣の市営住宅も管理会社がジークレフサービスになっていましたが、あっちにも集会所があるようなので管理費をとってるのかな?
18: 戸建て検討中さん 
[2020-02-19 00:36:50]
>>17 通りがかりさん
管理費2000円の中には、コミュニティハウスの維持費も入ってるのかな?と、思います。実際、どこか壊れてしまったらどうするんだろう。。

市営住宅にもジークレフ入ってるのですか?
こちらの物件はまだどこの管理会社が入るのか、私が聞いた時には未定と言われていました。担当の方に色々質問するのですが、決まっていないことが多く少し不安になります。。
19: 戸建て検討中さん 
[2020-02-20 21:31:28]
訂正です!
価格発表会は2月29日(土)でした。3月6日(金)~3月8日(日)が、登録・抽選・申込み会だそうです。契約・内覧会が3月14日(土)と、なかなかのハードスケジュールですね(^_^;) 
20: 1です。 
[2020-02-22 12:01:09]
1です。しばらく見ない間にコメントが増えていますね。
12さん、同感とおっしゃって頂きありがとうございます。
さらに詳しく土地価格のお話までされているので大変参考になります。
ありがとうございます。

複数の方がコメントされている市営住宅ですが、特に大きな問題があった事は記憶にないですが、とにかく高齢者世帯ばかりです。(実家がこのエリア近くです)
隣接している以上、地域のつながりを戸建エリアにも求められ、高齢者世帯では担えない役割などを背負う必要があると思われます。

校区ですが、モデルハウスを見に行かれた帰りにでも、是非歩いて実際の場所を確認された方が良いです。
子育て世帯の方は学校に何を求めるのか。偏差値?通いやすいさ?校風?
でもまずは毎日我が子が通う道を自分でも歩いてみられるのが大切だと思います。

北鈴蘭台駅前という立地は便利だとは思いますが、結局、買い物は駅前だけでは不足するので車が必須です。
勤務は電車、週末の買い物は車。という感じでしょうか。

皆様の確認された金額であれば、同じ北区エリアで、少し駅から離れますが土地を買って注文住宅を検討する事は、十分可能な金額だと感じます。
あえて、耐震レベル2の手狭な建売を「駅前」という利点だけで4000万円前後で買う方は…?
ニーズが分からないままです。

共有部分のコミュニティハウスは、マイナスポイントですね。
今度、管理費は必ず上がりますし、修繕費もかかります。
あらかじめ物件費用に上乗せされているとは思いますが、必要のない方には無駄な出費ですよね。

ちなみに、このエリアの道路向かい側(北側)にも市営住宅があり、そちらも同じように再建され戸建てエリアが出来ると聞いています。
小学校の校区は異なります。
おうち探しに猶予のある方は、そちらのエリアの情報も待たれてみては?
21: 通りがかりさん 
[2020-04-26 06:00:09]
価格は、非公開みたいです。
実際に行かないと教えてくれません。
私の印象は、北鈴蘭台の相場からすると少し高いと思います。
駅近、エネファームあり、最新の鍵、アルソック?あり。耐震設計等があるため高いのだと思います。
また、駅近から販売しているので高いなら待てばいいと思います。
22: 戸建て検討中さん 
[2020-04-30 07:12:23]
私も気になって周辺を歩き前を通りましたが、販売センターもお休みのようですね。
 ホームページに、物件について記載がありました。第1期の残りだと思われます。今は先着順申込みのようです。コロナ騒動後もしばらく、販売センターに通っていました。問い合わせは結構あるらしいです。別の不動産の知り合いも言っていたのですが、契約(賃貸も含む)件数は落ち込んでいないとの事。正直、意外でした。やはりタイミングもありますし、ローン金利も底ですのでこれから上がる?と思ったら、考えた方がいいのかもしれません。経済は大変な時期になっていますし、緊急事態宣言も延長がほぼ決まりでしょうから…これからはもっと厳しい状況に突入し、銀行ももしかするとなかなか貸してくれないのでは?とも思います。

ホームページからですが、物件詳細を記載しておきますね。
先着順販売概要
販売区画数
4戸
販売価格
3,628万円~3,988万円
最多販売価格帯
3,800万円台(2戸)※100万円単位
管理費(月額)
2,800円
※2020年4月11日?2023年3月31日は管理費免除(0円)、2023年4月1日?2028年3月31日は1,900円、2028年4月1日以降は2,800円となります。
管理組合準備金
50,000円(引渡し時のみ)
修繕積立準備金
100,000円(引渡し時のみ)
敷地面積
150.74㎡~173.23㎡
建物延床面積
105.16㎡~115.92㎡
入居時期
即入居可※諸手続き完了次第
最終更新日
2020年4月20日

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