線引き変更後の建て替え

[匿名さん]

現在市街化調整区域内の既存宅地に住んでいます。
土地55m2に延62m2の家に住んでいます。
建築当時、建坪率80% 容積率200%でしたが、
来年市街化区域になって第一種低層住居専用地域になり、
建坪率40% 容積率60%になるとのことです。
築40年過ぎて、建て替えを検討中ですが、家族の関係で現在と同じように
６畳相当の個室が３つ必要です。
80 200の今のうちに無理してでも建て替えるか、
40 60になっても３室可能なら資金できるまで待つか悩んでいます。

計算方法がわからないので恐縮ですが
建坪率22/55=0.4なので22m2が最高建築面積
容積率33/55=0.6なので33m2が最高延床面積で、
今の半分、10坪の家しか建てられないと解釈して良いでしょうか？

[1: 匿名さん]

建ぺい率と容積率が４０/６０％であれば、敷地５５㎡に対して
建てられる家の建築面積(上から見た大きさ)は４０％で２２㎡
建てられる家の延床面積(家全体の床面積)は６０％で３３㎡
解釈されている通りで良いと思います。

具体的には２階建て１DK/1LDKが建てられるかどうかといったところですね。


市街化に向けての状況が判りませんが、もし区画整理も行われるなら
いっその事を土地を売却して、新たにもっと広い土地を購入され
家を建てた方が、居住性・将来の資産的にも好ましいと思います。

今の土地に無理に家を建てても、将来建て替えはほぼ不可能で
売却も困難となることが目に見えています。
市街化に向けての既存居住者に対する対応策を得られないか
確認と相談をしてみては如何でしょうか。

[2: 匿名さん]

>>1
迅速なアドバイスくださり、ありがとうございます。
当地区は区画整理は行われず、線引き変更の理由が
「農地が駐車場転用などでほとんどなく、下水、ガスなど市街化区域同等であるため」
だそうです。
仰るように、この地での建て替えは事実上困難なので、売却も検討し、役所にも何らか
措置があるのか聞いてみます。ありがとうございました。

余談ですが、それを見越してか我が家やご近所一帯にほぼ連日、
不動産会社から「売ってください」みたいなチラシが投函されています。

[3: 匿名さん]

現状では貴殿の土地に価値はほとんどない、近隣も似た状況なのかも知れない
それでも目敏い不動産屋が動いているということは、その土地を安く束ねて買って
上手く区画すれば高く売れると見越しての事でしょう。

こういう計画の影では、役所主導でも不動産屋が情報を得て暗躍しているもの。
土地を余らせている地主には、土地を売るかアパート建築の誘いがあり
土地の足らない地主には、買い叩かれて出て行く道が用意されています。

まずは計画を示す行政に対して、将来は実質居住不可となるだろうスレ主が
どう転べば良いのか、どの様に泣かせる予定で計画しているのか
その真意を素直に聞いてみるのがよいかと思います。

行政は単に市民を均等には見ません、あくまで得られるだろう固定資産納税額から見て
その市民の重要度をランク付けしています。
ゴミみたいな土地からはゴミみたいな税収しか得られない、そんなゴミに暮らす市民など
ゴミのようなものでしかないのです。

[4: 匿名さん]

>>3
スレ主です。
「行政＝ゴミのような土地」
ごもっともと思われるような変更なのです。
今回の線引き変更は、２ha程度の道路に囲まれた内側で、その中は昭和40-50年頃に建築されたミニ開発の
建て売り住宅が大半を占めています。敷地面積は、50m2-120m2程度です。
今日役所で、変更後の項目（予定）には建坪率容積率のほか、外壁後退1m、高さ10mなど記載されていました。
確かに、変更後は多くの家が既存不適格になり、建て替えれば実質居住不可になりそうです。
道路隔て、同じく下水やガスなど市街化区域同等である大昔からの地主の土地や、分譲地でも200m2超の住宅地は線引き変更されません。
仰るように不動産屋は安く買って束ねれば、低層マンションなど、再開発もできますね。
裏事情のようなこともあるのですね。ご教示くださり、ありがとうございました。