23区で坪単価の一番高い住宅地はどこ？形態はマンション、戸建？

[匿名さん]

商業地であれば、銀座の鳩居堂ビル前など有名ですが、住宅地ではどこが一番高額なのでしょうか？銀座のビルに住んでる、というような例外は除外し、あくまで「住宅地」として戸建やマンションが建ち並んでいる住宅エリアが対象です。マンション名、住所など分かる範囲で語りましょう！

[5: 匿名さん]

マンションは、単純に土地の価格だけでなく、眺望やサービスといった付加価値のプレミアムが加味されるから、戸建よりも高額で売買されるんだよね。それだけ東京のシティビューや、ホテル並みのサービス、セキュリティ性能などに対価を払う富裕層が、少なからず存在するということだろう。

[6: 匿名さん]

単価で見れば戸建は割安。
広いスペースを割安に立てたければ戸建一択で間違いない。

[7: 匿名さん]

ちなみに、坪単価ではなく単純に一番高い家というなら、やはりアメリカの大富豪が80億円で購入したという、京都南禅寺のあれかね？

[8: 匿名さん]

価値のある土地を比較したいのなら、単に坪単価でなく1種単価で比較しないと意味無い。
1種単価とは容積率あたりの坪単価。価値の高い住宅地順に並べ変えると：

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり地価367万円）
池田山=坪500万（容積率150%、容積率当たり地価333万円）
目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
田園調布3以外・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布3=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

[9: 匿名さん]

>>7 匿名さん
スレチですね。23区でもないし。
でも興味深いレスだったのでちょっとググってみました。

京都南禅寺のは何有荘「かいうそう」と読むんですね。
敷地は6千坪で、米オラクル社CEOのラリー・エリソンが購入したそうですね。
80億というのはアスキングプライスで、実際の落札購入額は不明とされていますね。
仮に80億として6千坪だと＠133万円。意外とお安いかも？笑

[10: 匿名さん]

・赤坂檜町タワー、専有面積60坪=15億円、坪単価2500万円
・パークマンション檜町公園、専有面積175坪=55億円、坪単価3100万円

これが日本最高峰でしょう。

[11: 匿名さん]

住宅地というから用途地域の商業地や工業地域を除外した住専エリアでしょう。
中高層住専はマンション向きで、低層住専が戸建て向き。
都内の用途地域は戸建て向きのエリアは西南側にはっきり分けられている。
http://japonyol.net/land-use-tokyo.html

[12: 匿名さん]

>都内の用途地域は戸建て向きのエリアは西南側にはっきり分けられている。

都心にも戸建て向きの住専エリアありますよ。南麻布しかり、白金しかり、城南五山しかり、松濤しかり。あと麻布永坂町とかすごいですよ。500坪超えるような邸宅と低層マンションが建ち並んでいる。都心のど真ん中の高台に。人間の価値観は多様であり、用途地域だけで判別できるほど単純ではないのです。

[13: 匿名さん]

>都内の用途地域は戸建て向きのエリアは西南側にはっきり分けられている。
そういう郊外には全く興味ないのです。二流以下の住宅地だからね。
江戸時代から、一流の住宅地は江戸城、現在の皇居を中心として発展してきた。
千代田区、港区あたりの山手線内側あたりまでがその地域で、それより以西は郊外という、昭和になって開拓された新興の住宅地であり、地歴、地ぐらいも遥かに下だ。
都心エリアに家を持てないなら仕方なく住むエリア、それが西側の二流住宅地。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
そんなこと言ったら湾岸民に噛み付かれるよ

[15: 匿名さん]

湾岸など二流以下の三流。そもそも住宅地でもない地ぐらいですよ。
最近になり、豊洲の地下汚染物質が話題になっていますが、
元々そんなことは東京育ちの人は当然知っていることでして、
以前は造船所やガス工場など、工業地帯だった場所ですよ。
そんなところにタワマン建てて、地歴を知っている東京出身は買うはずもなく、
所有しているのはほとんどが地方からの上京者か、郊外区や市部出身の田舎者ばかりでしょ。
嚙み付かれようがそれが真実ですから、もし知らないで買った人がいたら、
お気の毒さまとしか言えません。

[16: 匿名さん]

都内住宅街のおさらいをしておきましょう。
現在、都内の高級住宅地と言われるところは、

1.）都心部の大名屋敷跡で、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区
2.）郊外住宅地として、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区、
3.）2.に隣接する地域で、その後発展した地域。

1.）については旧華族などの上流階級の人々が好んで購入し、当時から高級住宅地として
発展しましたが、あまりに都心過ぎるため、現在ではマンションなどが多くなっています。
代表的なところでは、港区麻布、文京区大和郷（本駒込6）、文京区西片町、目白近衛町、
渋谷区松濤、渋谷区大山町、品川区池田山、島津山（東五反田）などがあります。

2.）については、分譲当時の単価も安かったため、一区画の面積が大きく、
一般には中流サラリーマン向けの分譲でしたが、当時の中流サラリーマンは、
現在でいうインテリ層であり、住民の意識が高く良好な環境が維持されてきた為であると
考えられます。代表的な例としては、世田谷区桜新町（桜新町1、深沢7,8）、
洗足（目黒区洗足2、品川区小山7,旗の台6）、大田区田園調布、
目白文化村（新宿区中落合2,3,4、中井2）、城南文化村（豊島区向山3）、
世田谷区成城、馬込文士村（大田区山王）などです。

3.）については、東急大井町線の自由ケ丘～二子玉川（等々力、尾山台など）、
京王井の頭線の世田谷区、杉並区内（駒場、代沢、永福町、浜田山など）、
大田区の東急線沿い（久ケ原、雪ケ谷など）、東急東横線の目黒区内（八雲、碑文谷）などに
点在しているようです。

[17: 匿名さん]

>>11
>都内の用途地域は戸建て向きのエリアは西南側にはっきり分けられている。

あなたの言われる西側エリアは、>16のリストでいうところの2.）や3.）、
> 2.）郊外住宅地として、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区、
> 3.）2.に隣接する地域で、その後発展した地域。
という二流エリアになりますね。あくまで一流エリアは1.）の、
> 1.）都心部の大名屋敷跡で、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区

になります。よく覚えておきましょう。

[18: 匿名さん]

1)も容積率が甘い一低住地域が多い。

[19: 匿名さん]

>容積率が甘い一低住地域が多い。
容積率の厳しい一流住宅地ってありますか？
もしあったら、それはただ郊外や田舎ということでしょう。
容積率の高いエリアほど希少価値の高いエリアですから。

[20: 匿名さん]

>>18が言っているような地域ほど、ここのスレタイ「23区で坪単価の一番高い住宅地はどこ？」から、一番程遠い地域であると予想できるね。土地の価値の低い地域ほど、40/80など容積率は低いから。

[21: 匿名さん]

>>18
既出だけど、土地の価値は単に坪単価でなく1種単価で比較しないと意味無い。
1種単価とは容積率あたりの坪単価。価値の高い住宅地順に並べ変えると：

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり地価367万円）
池田山=坪500万（容積率150%、容積率当たり地価333万円）
目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
田園調布3以外・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布3=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

まさか、国立やたまぷらが麻布や広尾より坪単価高いと思わないよね？

[22: 匿名さん]

>容積率の高いエリアほど希少価値の高いエリアですから。

正解！そういうエリアに住めない人ほど、地価の安い40/80などの郊外住宅地をありがたがる。
これぞ貧乏自慢だw

[23: 匿名さん]

23区の住宅地だと港区でしょうね。番町も高いけど最高レベルのマンションは港区所在。

[24: 匿名さん]

市部の最高峰は吉祥寺南町1丁目。
坪300万円以上で容積率は80%なので容積あたりでは松濤並み。