【契約者専用】DEUX TOURS（ドゥ・トゥール） part.5

[匿名さん]

part.5です。引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585058/

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[12183: 匿名さん]

9時?5時→9時から5時（文字化け）

[12184: 姫]

>>12085 住民板ユーザーさん

そんなに短気だとシワが増えるぞ。

[12185: 姫]

いずれにせよ理事会は即、解散だ。

[12186: 姫]

>>12185 姫さん
都合よく出てきてなりすますな。

[12187: 姫]

>>12177 住民板ユーザーさん5さん

ソファーが倒れる衝撃をカーペット一枚で吸収すると思うか？
床石、どうなったんだろうな。亀裂か？

台車は回転機能はない。前後運動だ。
体重50kg以上の人が乗ったら、、

モップを投げ捨てたキズは？
絶対キズついた。

[12188: 匿名さん]

>>12187 姫さん
で、撮影後に傷はあったんですか？なかったでしょ。はい、終了。
迷惑なのでもう書き込まないでください。

[12189: 姫]

ありますよ。撮影が原因だったとは思いもしなかった。

[12190: 匿名さん]

>>12189 姫さん
撮影でついた傷とどう判断したんですか？

[12191: 姫]

へぇ～そういう切り返しですか。なるほどね。

[12192: 姫]

じゃあ、こちらも聞きましょうか。
前回の総会時に配布された回答書に白々しく書かれてありますが、
映画の撮影でどんなふうに資産価値が上がったのですか？

[12193: 姫]

>>12192 姫さん

おまえ、アホか？

[12194: 姫]

あれ、ダンスとは言い難いですし。
軸がなくてブレブレで身体が振り回されて暴れ狂っているだけです。
膝を曲げて歩くのもみっともない。

[12195: 匿名さん]

>>12192 姫さん
いつものことですが、都合が悪いと話を変えますよね。
先に答えてください。話を終えてから次の話をしてください。

[12196: 匿名]

姫さん、顔バレして余計に強気になってるな。

[12197: 姫]

>>12195 匿名さん
質問だと思っていませんから答えようもない。
単なる言い逃れですよね。

[12198: 姫]

防犯カメラを見る権限も理事長にありますからね。

[12199: 姫]

>>12195 匿名さん

その通り！
都合悪けりゃ、逃げるに決まってるだろ。

[12200: 姫]

>>12196 匿名さん

まぁね。
それが私の専売特許だ。

[12201: 姫]

私がスパで放尿したことをかなり根にもってる連中がいるようだが、わざとではないことを言っておく。

[12202: 姫]

さて、タトゥーの住民多数のタトゥールことパークタワー晴海でも荒らしにいくか。

[12203: 姫]

私はこの城の神だ！

[12204: 匿名さん]

なりすましの姫も混ざってるようだが、
ホンモノ姫も相変わらず決めつけと思い込みに終始してて邪魔でしかない。頼むからもうここに出てくるな。ここで何を書いても百害あって一利なし。

[12205: 匿名さん]

姫スレからの抜粋。
誰も相手しないから一人で言いたい放題。↓

21918 姫 2時間前
>>21917 匿名さん
どうかな。
カネはないけどタイプだと思うよ。
以前、言ったが、滝川クリステルに似ていると言われたこともある。
もっといいよ(笑)
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21919 姫 2時間前
あとは中越典子。
これは似ていないと思うけど、絶賛していた年下くんがいて。
絶対、言われるでしょ！中越典子！！だって。

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21920 姫 1時間前
私、中越典子、知らなくてさ。
喜んでいいのか、似ているのか、さっぱり。

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21921 姫 1時間前
誰それ。わからない。言われたことない。

えー！！ない？中越典子だよ～、だって。

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[12206: 匿名さん]

姫スレからの抜粋追加。↓

21923 姫 1時間前
私は自分が好きだから。
容貌容姿の面では滝川クリステルに負けているわけがない。

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[12207: 姫２]

SOHO棟のファーレイという会社が猫6匹飼育している規約違反をしています
堂々とマスコミに出れるのは意味がわかりません
https://www.youtube.com/watch?v=8P_WY3kJDBQ&feature=youtu.be

[12208: 姫２]

ここね

https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20190806-00000292-nnn-bu...

[12209: 姫]

どうなのかしらね。同伴というと飼っている場所は従業員の自宅なのよね？
それから、6匹だからいけないの？
SOHOは飼育禁止なの？

[12210: 姫]

猫って家に付くと聞くし、
ペットショップで相談したら絶対に外に出したらダメ！
家の中だけです。病気になります。と言われたけど。

[12211: 匿名さん]

ドゥ・トゥールってかなり余剰金あるんだね。
と検討板に書き込みがあるが、
高層はいずれお金がかかるので、大事に使って貰いたい。

[12212: 匿名さん]

>>12211 匿名さん

これのこと？

https://mobile.twitter.com/garibenZ/status/1160030000512266240

[12213: 匿名さん]

余剰金と言っても高層マンションは5年10年15年という節目節目の
大規模修繕積立金費用が将来足りなくなる可能性が大きいです。
例えば、外壁一つ修理するにも人を吊るすのに相当のお金がかかる上に
風が強い日は人を吊るすことができないので修繕期間が伸びたり、
てことはつまり人を拘束するので人件費が伸びた日にち分かかったりします。
エレベーターの点検などもそうですが、普通のマンションより確実に
費用は掛かりますのでそれを見越してプールしておいた方が賢いでしょう。

[12214: 姫]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[12215: 姫]

余剰金の収支を明確にすべき。

[12216: 住民板ユーザーさん1]

これから莫大にかかる修繕費を考えたら、とても4億円なんかじゃ足りません。

[12217: マンション住民さん]

清掃工場は2丁目に移転？

[12218: いつも読んでいる]

>>12217 マンション住民さん

どこで聞いた？

[12219: 匿名さん]

>>12215 姫さん

各湾岸タワマンの財務状況がどんどん明らかになるのは見ててワクワクするよね。普通はマンションの内部(か仲介業者)しか見れない閉じた情報なんだけどね。業者や住民に偏りがちな情報の非対称性を崩す取り組みだね。SNSのクラスタで非公開の情報を集めて、各自の湾岸タワマンの財務状況を誰でも確認、比較可能とすることで、積立金を爆上げしても許される、むしろ爆上げが当たり前の雰囲気を作りたいっぽい。

[12220: 姫]

>>12219 匿名さん

しかし、この城の理事会は
最悪だ。収支が見えない！

[12221: 姫]

何人か別の姫がいますが、とある一人の姫としてひとこと。
総会が近いですね。出欠の提出も締め切りですね。

本当に大事な質問がある方はどうしましたか？
事前提出したところでまともな回答は出ませんよ。
当日、回答書面を見てバカにするなと思うだけです。
それをどうするか。
理事会はどうにもできない進行をしてくるでしょう。
是非、その場で意見する機会を得てほしいと思います。
総会を逃したら他にチャンスがありませんから。

[12222: 匿名さん]

そうですよ。
総会でとことん追及して
理事たちを告発しましょう。

[12223: 姫]

本当はライブ中継してほしいんですよね。
遠方のオーナーや都合がつかない住人なども見られるように。

[12224: 住民板ユーザーさん7]

そしてまた今回も、同じ内容の回答書の提出が必要のようですね。
総会の出欠を届けると何故か同時に自治会に入る事になると言う…
何故二度答えさせるのか。

[12225: 匿名さん]

>>12212 匿名さん

駐車場収入や余剰金はマンションの会計情報だと思うんやけど、それを一般公開するのに総会で許可得なくていいのかな？
理事会が許可してるのかな？

https://mobile.twitter.com/garibenZ/status/1160030000512266240

[12226: 姫]

>>12224 住民板ユーザーさん7さん
出欠を届け出ないで出席できますよね？
いきなり行って、そこを問い詰めたいところですね。
勝手に自治会に入ることになるなんて冗談じゃない、と。

[12227: 姫]

もし、出席を届け出なかったから会場に入れないなどと言われたら、それはまた問題ですよ。
単なる出欠届けではありませんからね。

[12228: 匿名さん]

2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか
週刊現代　8/17(土) 8:01配信



　リタイア世代から外国人家族まで、さまざまな人が住むタワマン。最大のネックは「修繕費」の問題で、見て見ぬふりをしているうちにタワマンが廃墟になってしまった、という可能性もあるのだ。

東京湾を望む一棟のタワーマンション。歯の浮くようなコピーに夢を抱き、当時は購入希望者が殺到した人気レジデンスだったが、いまは見る影もない。

　築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている。

　ジムやバーなどの共用部は閉鎖されて数年が経つ。次のマンションの頭金にもならないほど資産価値は下がり、引っ越すこともできず、逃げ場を失った人たちがただ住んでいるだけ……。

　いま、タワマン人気はピークにある。不動産経済研究所の調査によると、'08年から'17年の10年間で、首都圏には341棟もの高層マンション(20階建て以上)が建てられた。戸数にして、じつに11万1722戸にのぼる。

　だが、そのタワマンが巨大な廃墟と化してしまう冒頭のような光景が、日本中に現れる事態を想像する人は少ない。

　不動産業界ではかねてから都心部の住宅の過剰供給がささやかれてきた。デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる。

　これまでタワマンといえば、豊洲や芝浦といったベイエリアか、武蔵小杉や川口など都心にアクセスしやすい郊外が人気を集めていた。近ごろ、デベロッパーは「第三の道」として、都心の再開発地域に目をつけ、新たな購入層の獲得に躍起だ。

　たとえば東京下町の代表格・月島の「もんじゃストリート」には低層建築のもんじゃ屋が軒を連ねるが、肩を並べるように地上32階建てのタワマンが建とうとしている。

　また、日本有数の商店街がある武蔵小山の駅前にも41階建ての巨大レジデンスが建ち、東京五輪直後の2021年に入居を控えている。

　そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15～20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた。

　それは、類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ。

＊売り手はリスクを伝えない
　基本的にマンションは、12年から15年の周期で大規模修繕を行う。最初は外壁の修理などを行い、次にエレベーターや排水などの内部的な不具合を改修する。

　これはタワマンも同様で、目下第一次修繕ラッシュに突入しているが、なにぶん戸数が多いため、一棟の修繕計画は10年以上、2ケタ億円のカネがかかることもザラにある。

　高層マンションブームの先駆けとなったのが、川口にある「エルザタワー55」だ。

　'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件は、'15年にはじめての大規模修繕工事を開始し、2年がかりで完了した。総費用は約12億円。単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。

　修繕にいたる長い道のりを取材してきた住宅ジャーナリストの山本久美子氏は次のように語る。

　「超高層の工事は通常の足場だけではできないうえ、エルザタワーは低層・中層・高層でそれぞれ外観のフォルムが変化するデザインになっていて、工事は難航することが予想されました。

　そこで修繕は、マンションを建設した元施工会社に工法の提案を依頼するところからはじまったのです」

　管理組合に修繕委員会を設置したのは'07年のこと。施工の妥当性や料金を見積もるコンサルタントを募集したのは'12年になってからだった。

　「コンサルタント会社を1社に絞り、業務委託契約を締結したのが'13年。マンション所有者への説明会もきちんと開き、'14年に施工業者の決定にこぎつけました」(山本氏)

　途中3.11の影響もあったが、修繕完了までに10年。ただし、これは幸せなケースだ。エルザタワーのように投資目的の所有者が少ない物件は、管理組合もしっかり機能している。

　だが新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。

　しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい。

　こうした状況をさらに難しくするのが、デベロッパーの態度だ。タワマンの売れ行きが好調な折、あえて15年後に訪れる修繕の難しさなど、口にするはずがない。

　オラガ総研代表の牧野知弘氏はこう指摘する。

　「これまで、デベロッパーは修繕積立金の費用負担を実際の想定以上に安く設定してマンションを販売してきました。

　タワマンは高層用のエレベーターやジムなどの共用設備が多く、修繕コストが膨らみやすい構造にあるにもかかわらず、『戸数が多いから一人あたりの負担が少ない』と販売元は説明するわけです。

　ところがいざ修繕となると積立金が足りず、住民のあいだで大モメになる。こうした事態がこれから頻発するでしょう」

＊住民の意見がまとまらない
　国土交通省は、ガイドラインで12年周期前後の大規模修繕を行うことを推奨している。

　大手デベロッパーが販売するマンションの場合は、長期修繕計画書を売り主か施工業者が作成することが多いが、ここに書かれた数字がデタラメだったというケースもある。

　管理組合向けコンサルティング会社・ソーシャルジャジメントシステムの廣田晃崇氏は次のような例を挙げる。

　「長期修繕計画書では、何年目の工事にいくらかかるか概算が記されていて、そこから積立金の月額を割り出します。

　ところが中央区のあるタワマンでは、基礎的な数値に間違いが散見されました。自動ドアの枚数が実際の半分だったり、消火設備の数も少なかったりして、30年間でかかる修繕費が5億円近くも過少に見積もられていたケースがあったのです」

　こうした明らかな見積もりの甘さには、デベロッパーの「売らんかな精神」があることは否定できない。住民側が問題に気づくためには、やはり結束力の強い管理組合が必要になってくるが、ことタワマンではそううまくいかない。

　首都圏にある総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。ところが、その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円。

　今後どうやってその差額を埋めるのか、そもそも15年目の第一次修繕を終えられるのか。管理組合の議論は今日も続いているという。

　このマンションで理事の経験がある60代の住民の一人はこう嘆息する。

　「私は早期退職で入ったおカネで家を買い、終の棲家と思って住んでいますが、上層階には若いお金持ちや投資目的の外国人もいる。普段の生活では没交渉ですから、理事会での発議も実現しないことが多いです。

　たとえば、あるとき立体駐車場の共用部に重大な不具合が見つかり、1億円近くの費用がかかることがわかった。

　そこで理事会で一時金の徴収を提案したのですが、想像以上に反対意見が多く、ロクに話し合いも設けられないまま否決されてしまったことがありました。それぞれ、マンションについての見解があまりにも違うと感じましたね」

　実際、「私が住んでいるうちだけ大丈夫なら、あとはどうなってもかまわない」と考えたり、一方で共用部の破損で資産価値が下がることに神経質な人がいたりと、「コミュニケーションなき利害関係」がこじれがちなのがタワマンの現状といえる。

　さらにいま大量に建てられている新築のタワマンの管理組合は、これまでのタワマン以上に難しい問題を抱えている。

　「東京五輪に向けて上昇しているのは地価だけでなく、人手不足による人件費や資材費も同様。ですが、五輪後に地価の高騰が落ち着いたとしても、人件費や資材費は右肩上がりになる可能性が高い。

　五輪後、建物に大きなトラブルが露呈すれば、修繕積立金の値上げを余儀なくされますし、修繕しなければ資産性に大きな問題が生じるかもしれません」(前出・牧野氏)

　つまり、資産価値はこれから下がっていく一方なのに、修繕費は高騰を続けるのだ。

＊壊すこともできない
　はたしてタワマンを住居として修繕しつつ、維持し続けることは可能なのだろうか。

　「じつは、ほとんどの物件で長期修繕計画は30年分しか組まれておらず、その先はどうなるのか、国などでも問題視されています。

　30年以降の修繕となると、給排水管や電気系統、エレベーターなどの設備系の大規模改修も必要になってきて、その費用は1回目の比ではありません。

　いざ修繕積立金を値上げするとなると、投資目的でマンションを買い、人に貸している人は利回りが悪くなるので、なかなか首をタテに振らない。そうすると修繕の時期になってもおカネが用意できない事態に陥ります」(経済評論家の平野和之氏)

　修繕できないのなら、いっそ壊して新しくするという手もあるだろう。しかし、老朽化したタワマンに住んでいるのは、簡単に引っ越すことができない「取り残された人々」。

　そうした住民を立ち退かせたとしても、タワマンを壊すには、これまた膨大な費用がかかる。

　「大規模修繕ができていないタワーマンションは次から次へと売りが出る可能性がある。値段をどれだけ下げても、高い修繕積立金を肩代わりしなければいけない物件に買い手はつかないでしょう。

　結果、修繕されずに放置され続け、壊すこともできず廃墟と化したタワマンの誕生です。

　とくに心配なのは、武蔵小杉など、同じような時期にたくさんのタワマンが建った地域です。売りが売りを呼ぶ負の連鎖が街全体で起こる可能性がある。そう考えると、街が一瞬にしてゴーストタウン化するリスクもあります」(平野氏)

　一度建てたら、簡単には修理することも壊すこともできないタワマン。その姿はさながら「住む原発」といえる。

　ひとたびの建設ピークを迎えた'08年に建てられたタワマンが、15年目になるのは2022年。まさにこれからタワマンの問題は深刻化する。あなたは、それでもまだタワマンを買いますか？　


週刊現代

[12229: 匿名さん]

>>12226姫さん
あなたが試しにいきなり行って問い詰めてみれば？

[12230: 姫]

>>12229 匿名さん
バレバレやんけ。

[12231: 姫]

議案、全部決まっちゃうの必至だが、どうするか。

防犯カメラ、必要ないよ。
どうせ我々には見る権利がない。

[12232: 匿名さん]

4億の余剰金を積立金に移すのと積立金の値上げ予約が議案に含まれるようですけど、それが決まっちゃえば値上げ拒否しようがないし管理のための金集めは安泰ですね！