サンメゾン京橋エルドってどうですか？

[ビギナーさん]

サンメゾン京橋エルドについての情報を希望しています。
南向きで開放感がありそう！！
どうでしょうか。

公式URL：http://s-kyobashi.jp/

所在地：大阪府大阪市城東区野江一丁目13番、14番、15番1、15番13（地番）
交通：大阪環状線 「京橋」駅 徒歩12分 、東西線 「京橋」駅 徒歩12分
京阪本線 「京橋」駅 徒歩12分 、大阪市営長堀鶴見緑地線 「京橋」駅 徒歩12分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「蒲生四丁目」駅 徒歩7分 、京阪本線 「野江」駅 徒歩9分
大阪市営今里筋線 「蒲生四丁目」駅 徒歩7分、大阪市営谷町線 「野江内代」駅 徒歩15分
間取：3LDK、4LDK
面積：61.19平米～80.61平米
売主・事業主：サンヨーホームズ
販売代理：ジェイウィル
復代理：アーク不動産
施工会社：福田組
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[72: 匿名さん]

確かに分譲マンションは相続という問題が出てきますし、子供に取って負の遺産となるのも困ります。
50年後、60年後に老朽化が進んだマンションを建替えるにも莫大な費用がかかってくるとききますし、いっそ定借で綺麗さっぱりなくなってしまうのもいいんじゃないかと考えます。
しかしながら分譲と同じコストが必要になるのであれば、定借物件のメリットが感じられないように思います。

[73: 匿名さん]

長い目で見るとさきのことが嫁なさすぎて正直分からない。もしかしたら30年後くらいには建物は建て替えなくても長寿命化することができている技術が開発されている可能性もあるので。現状でどうなのか立地予算などが合っているかというのも考えていくという形がまずは大切じゃないかなと思います。何かがあった時にはまたその時にはない合えば良いんじゃない？

[74: 匿名さん]

先日伺ったのですが、なんせ営業の対応が悪かったです。
マンションか一戸建て購入を検討中のため今8件程見たのですが、群を抜いて不快になりました。少し気持ちが傾いていたのに、ゆっくり考えたいと言ったら、そんなことなら無駄な時間を使わず遊びに時間を当てるべき。迷惑だ。といった内容の事を言ってきた。にも関わらず電話しつこいし、、こんな所絶対買わない！

[75: 坪単価比較中さん]

>>分譲後の権利形態 敷地は一般定期借地権（賃借権）の準共有。建物は区分所有。
>>借地権の種類 借地借家法第22条に定める一般定期借地権（賃借権）
>>借地権の期間 西暦2076年11月30日、期間満了後に更地返還
>>転借地権の譲渡・転貸 可、借地権者への所定の届出・手続きが必要です。
>>地代（月額） 12,900円～15,590円（3年毎に改訂あり）
>>解体準備金（月額） 1,330円～1,610円


なんか色々と疑問点が沸いてきますね
価値観はそれぞれなので結論はでません


1、そもそも定期借地権とは土地の所有者に有利な制度ではないのか？
売却益への課税よりも地代収入の方が手取りが多くなるからではないのか？


2、所有権付のマンションよりも本当に安いのか？

66.65m2の間取り
販売価格2,490万円＋地代60年間9,288,000円＋解体準備金60年間957,600円＝35,145,600円

80.61m2の間取り
販売価格3,450万円＋地代60年間11,224,800円＋解体準備金60年間1,159,200＝46,884,000円


3、築340年後頃になってくるともうどうせ取り壊すんだし修繕なんかしなくていいのではという話にならないか？その時はゴーストマンションみたいなボロマンションに住み続けることになるのか？

4、3年毎の地代改定で値上がりしていく可能性は本当にないのか？

5、新築でも定期借地権に不安があるのに中古で購入する方がいるのか？
何かの事情で売却する時に暴落率は所有権のマンションより酷くなっていないか？

6、35才で購入したとして85才の50年後に死去したとしてそれを10年しか住めないマンションを相続して子供が喜ぶか？

7、技術革新でマンションの寿命延長が安い費用で出来ることになってた場合は所有権の方が良いのではないのか？

[76: 匿名さん]

地代の更新ってどういうことを基準に行っていくのだろうか、というのはあるかなぁ。
例えば学費だと国家公務員の給与を参考にして上げ下げしますよ、というのを見たことがあるのですが、
地代の場合っていうのは明確な何かしらの基準があったりするのだろうか。
その辺りが不透明であった場合、
うーんというのはあるのかもしれない。
あと上がるばっかりで下がるッて言うことはない、みたいなのも困るかなぁというのはあるかも。

[77: マンション比較中さん]

購入を検討してましたが、いろいろ考えた上で止めました。

地代を払うのと固定資産税を払わなくて良いとの比較は、いずれにしても固定資産税を上回る地代を支払わなければならないのは変わりないし、どのような基準で地代が上がっていくのか十分に説明して頂けなかったことより、分譲マンションを買う方が良いと思いました。

また売ることは考えておりませんが、何か不足の事態で売らなければならないようになった場合、売ることが難しいか大幅に買い叩かれる可能性がありそうです。
定借の場合は、新築時には分譲会社の提携ローンを利用できるのですが、中古になった場合には、ほとんど融資してもらえないのが現状だそうです。
つまり、中古では購入側がローンを組めないことが多く、需要が限定され、買い叩かれる恐れがありそうです。

知らずに購入してしまうところでした。恐ろしいですね。

[78: 匿名さん]

立地やマンションの間取りなどを見ると
結構いいなと思っていたのですが、定借であることを考えると
やっぱり悩むと思う人が多いと思います。
それであれば戸建て住宅を選ぶなどのほうが財産としても残せて良いと思います。

[79: 匿名さん]

定借で悩むならば、だったら所有権のマンションとの比較じゃないのかなぁ。

結局、地代と固定資産税との差なんですよね。
どちらが上回るかでお得感が変わってくる。
地代の上昇の基準が例えば物価上昇率とか公務員の給与の上昇率とか分かりやすい基準があればいいのだけれど、
長い契約になるので経済情勢に合わせて…となると予測しにくくなります

[80: 匿名さん]

定借のリスクはなんでしょうか？安くて気になってるんですが。

[81: 匿名さん]

昨年見学に行きましたが、リスクはなかったと思いますよ。
普通のマンションの価格がかなり高いので、安く感じました。
普通のマンション城東区　3ＬＤＫ　4500万
定借のマンション城東区　3ＬＤＫ　2600万
将来転勤もあるので、貸すときなどを考えると定借はいいと思いました。
私たちは4ＬＤＫで希望の階数が売れていたので、戸建にしましたが。
15～20年後売るにしても、残っているローンを考えても、定借はいいと思いますよ

[82: 匿名さん]

購入者です。
定借についてマイナスイメージの情報が目立つので、購入検討されている方にはどうか人の意見ではなく、自分にとってどうか？をシミュレーションしてみてほしいです。
かくいう私も「本当に大丈夫なのか？定借で調べると良くない意見しか出てこないのは何故なのか？」不安でネットの情報を漁る日々でしたので、同じような方の参考になればと思いコメントさせていただきます。

元々賃貸を検討していた中で、分譲も視野に入れて探しはじめたところでこのマンションを知り、月々の負担も賃貸と変わらずに全ての理想が叶うことがわかり、ここしかないとさえ思えました。
私の場合は一人暮らしであることと、売ったり貸したりする前提もなく自分が快適に最期まで生活できる家を探していたので（当初は賃貸を探していたほどなので・・・）定借であることのデメリットは一切ありません。

個人的に最大のメリットは、自分で就活できることです。
親の他界で家の片付けの大変さを身をもって知りましたので、自分の老後は誰にも迷惑をかけないよう自分で片付けて施設に入るなりしたいと思っていました。定借ならマンションの後片付けのことは心配しなくても良いですし、解体費も毎月払っているので後から大きなお金を請求されることもないので安心です。

条件が合う人にとっては定借はむしろプラス要素が多いと思います。
人それぞれのライフプランがありますので悩まれてる方はどうか自分にとってはどうか？をよく検討してみてほしいです。

[83: 通りがかりさん]

定借ならばよけいにマンションの後片付けを考えないといけないような気がしますが。通常のマンションでしたら売れると思いますが、定借は買い手がローンを組めないことから売るのが難しく、売れないと、年数がたち高くなった土地代、管理費、修繕費を払い続けなくてはならないですので。

[84: マンコミュファンさん]

>>83 通りがかりさん

定借は、ローン組めないのですか？
買い手が 限定されますね。

[85: マンコミュファンさん]

>>83 通りがかりさん

マンションのコンクリート寿命が最大50年で
建て替えなければならないならば、納得で、価格は安いに越した事です。

[86: マンコミュファンさん]

安いに越したことはないです。

[87: 通りがかりさん]

見かけが安くても、実際は地代や解体費を６０年払っていけば、通常のマンションより１０００万円は後から払わなければならないです。

また普通のマンション城東区　3ＬＤＫも、4500万しないですし。

同じ面積で立地条件なら以下ですね。
普通のマンション城東区　3ＬＤＫ　3200万
定借のマンション城東区　3ＬＤＫ　2600万（＋1000万）

こちらの方が高くなったようです。

[88: 通りがかりさん]

素人の意見ありがとうございます。
城東区のマンション見学したことないのかな？
3200万ってどっかの変なマンションだけかな。
大体そんな安く買えるわけないじゃん。
城東区ですよ。

[89: 通りがかりさん]

以前は城東区でマンション購入を考えておりましたので、ここも含めていくつか実際にモデルルームを訪問して値段を確認した結果、ここは価格的にも良くないと思いました。

例えば、平方メートル単価では、
シティテラス京橋　５５万円
グランメイツ関目　４９万円
サンメゾン京橋エルド　３９万円（５５万円）
と見かけは安いように思いますが、後から余分に払わないといけない地代を含めると、地代が上がらない前提でも５５万円になります。

京橋駅徒歩５分のシティテラスと、京橋駅から遙か遠くで駅近でもないのに２つの線路に囲まれてさらに定借のサンメゾンが同じ平方メートル単価ということで、ここは消去法で消えて行きました。

結局は城東区以外のマンションに決めましたが、このマンションを訪問したことにより、定借のマジックに引っ掛かることなく選択できるようになったのは良かったかと思います。

[90: 匿名さん]

まあ定借は購入しても地代やらなんやら、毎月、賃貸みたいに結構な金額を払わないけんからなあ。後払いの金額を考えとかんと、後からが大変やわ。

[91: 別のマンション購入済みさん]

検討していたので、モデルルームをみにいきました。
物件自体は線路横が気になるものの、よいと思います。

しかしながら、皆さんがおっしゃっているように定借ですね。問題は。

月々原状回復費も払わないとだめなので安いといいつつ、
結果、シティテラスと同じくらいの見積もりになりました。
それであればわざわざ定借を選ばないという選択になりました。環境も線路に挟まれて最悪でしたし。

[92: マンション検討中さん]

前払地代が気になって、色々調べたが、ようは借地で解体準備金とかが別途かかるってこと。
場所が終わってるけど安いならと思ったけど、我々シロウトには、だまされたって感じだな
色々調べたが、周辺物件のブランズも苦戦してるみたいだしとにかく場所が最低だな
他社の営業マンに聞いたけど中古の事例も少なく、期限が５０年付なので売れないだろうね。
ずっと住むとこではないね。契約までだませるとおもってるのかね

[93: 通りがかりさん]

>>92
私が見学したときは60年でしたよ。
他社の営業マンも大したことないですね。
その営業マンに情報聞いたかたもかわいそうですね。

[94: 通りがかりさん]

>>91
物件自体は線路横が気になるものの、よいと思います。
環境も線路に挟まれて最悪でしたし。

なんか矛盾してないか。
まあいいか。
関係ないし。

[95: 通りがかりさん]

>>89
他のマンション決めたのに、そのあとに違うマンションに
書き込みますかね普通…。
変なの

[96: 通りがかりさん]

定期借地権付きマンションは絶対に買うべきではないと思います。
１．中古になった時にまず売れない。買い手はローンが組めず、高い価格では現金も用意できず購入できない。また借地契約期間が残り少なくなったマンションを誰が買いますか？
２．若い頃に一生ここに住むと思っても、人生何があるかわかりません。やむを得ず転居しなければならないことが出てきます。例えば、転勤、転職など。そのような場合、定期借地権付きマンションでは、売ることが出来ません。売れたとしても２足３文でしょう。
３．スラム化の恐れがあります。後１０年もしないうちに更地にして地主に返さないといけないとなると、誰が高いお金を出してマンションを修繕しようと思うでしょうか。恐らくボロボロになるまで使って終わりにするでしょう。残りの契約期間が２０年くらいでもこのようなスラム化が始まるかもしれません。そうなると賃貸に出すことも難しくなるでしょう。

[97: 匿名さん]

定借は中古で売れないという前提で考えておくべきです。
地代の値上がりも、将来的には今受けている説明と全く違うことになるかもしれませんね。
しかし、それら一般的に「問題点」と言われることが自分にとってもそうかは、人ぞれぞれです。
こういった物件で条件の合う方は少ないと思いますが、少なからず自分のような人間もいるので、そういう人にこの物件を見つけてほしいし、検討してもらいたいです。

・いざ売ろうとしても売れない可能性が高い。
・安いようで、総額にすると安くない。
これを理解した上で「だから定借は良くない」と判断するかどうかは人それぞれです。

個人的には普通の分譲マンションと定借マンションの比較は無意味な気がします。
比較するなら、一生賃貸に住むか定借マンションを買うか、の方がしっくりくる気がします。
それぐらい資産価値としては差があるのではないでしょうか。

[99: 通りがかりさん]

[NO.98と本レスは前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[100: マンコミュファンさん]

9のスレでは地代一括400万円とありますが、エルドのHPには地代保証金一括9万円と記載があります。
9万円ではないのですか。

[101: GH]

>>96 通りがかりさん
うちも今、住んでるマンションは借地権のマンションですが
旧借地なんで出て行かなくて良いのでその辺は楽です。

[102: 匿名さん]

定期借地権はあとくされがなくて良い。
但し、50年後です。
通常分譲マンション購入時に50年以上先は考えていないだけでしょう。

[103: 通りがかりさん]

定期借地権付きマンションは資産価値として考えるなら、所有権と比べると3割減、再販を考えると5割減と考えた方が良いでしょう！

でも人それぞれの事情が有るので、事情が合えばメリットは凄く有ります。
最後は自分の事情を考えて自分で決める事が大事だと思います。

[104: 検討板ユーザーさん]

定期借地権だけが付いてくるならば5割減で済むかもしれませんが、駅近でもないのに2つの線路に囲まれるという苦痛も付いているとなると何割減になるでしょうか。

[105: 匿名さん]

勘違いされてる方が多いようなので。
定期借地権の制度としては最低50年ですが、このマンションは60年が設定されています。
マンションの耐久等級も60年以上の等級を得ているようですので、
建て替えの心配がなく（恐らくですが）、60年できっぱり手放せるのはマンションを「利用する」と考える人にはメリットかと思います。
ただし土地の固定資産税と都市計画税は地代でほぼ相殺です。価格面でのメリットは販売価格だけかなと思います。
来年度にはJR野江駅もできるので、交通の弁はさらに良くなる感じです。

[106: 匿名さん]

安いな～

[107: マンション掲示板さん]

見かけが安くても、実際は地代や解体費を６０年払っていけば、通常のマンションより１０００万円は後から払わなければならないです。

しかも何があっても再販は不可能に近いです。現状では定借の物件に対して、購入者がローンを組めません。買いたくても現金一括で払うことができず、購入できません。住めなくても、地代、管理費、修繕費と結構な金額を毎月納めないといけないという地獄が待っております。

これだけでは終わらず、さらには駅近でもないのに、2つの線路に囲まれて騒音が半端ないです。1つは貨物列車の線路なので夜遅くも走ります。

[108: 匿名さん]

>>107 マンション掲示板さん
そんな、文句ばっか言うならあなたはぜったい買わなくていいし、あなたには、売りませんし出禁！

[109: 匿名さん]

定借って数年後には資産価値ないに等しいんですね。営業さんは逆の事ばっかり言われてました。
お部屋も賃貸みたいで売れ残ってる理由がよくわかりました。

[110: 匿名さん]

定借は資産価値あるから、大阪ではあんまりなあんやね

[111: 評判気になるさん]

販売さんもう心折れて売る気がないね。住んでいる者の気持ちになって欲しい。いつまで看板立てるの？恥ずかしいわ

[112: 周辺住民さん]

もうすでに終わったみたいですよ

[113: 匿名さん]

売れ残り過ぎて定借の期限が終わったのですか？それとも、販売が中止になったのでしょうか？

[114: マンション検討中さん]

地代が上がらなかったら購入も前向きに考えるが、城東区の土地やから上がるにきまってると思います。
いくらまで上がるのか不透明なのでそこが怖いので今回は見送ります。

[115: 匿名さん]

価格に飛びついて購入しましたが、やはり価格相応のモラルが気になります。
足音、言葉遣い・挨拶などはもちろん、共有部（玄関前）に様々な生活感ある私物を
置いたりもどうなのかと。
そんなお宅の前を通る度に、うーん、、、と思います。
もう販売終了したのですか？ＨＰではまだのようですが。
もしこれから購入してご入居される方がいらっしゃいましたら、
ぜひステキなご家族様であるよう願っています。

[116: マンション検討中さん]

こんばんわ！
今他の分譲マンションで同じく借地マンションに住んでます。
今のマンションは一般借地の為出て行かなくてもいいと聞いて買いました。
最近仕事で京橋を使うので
どーかなーとおもってるところに見かけました。
ちなみに中古で考えてますが4軒出ていてあまり間取りはかわらないかな？？
うちはまだマナーがいい方かも。
そんなにマナー悪いんですか？？

[117: 匿名さん]

中古が出ているようですね。
住民マナーは一部気になる事はありますが、挨拶は私の知る限り皆さんして下さいますよ。特に小さいお子さんがいらっしゃるご家族が朗らかにお話して下さるので気持ちが良いです。子供苦手でしたが好きになってきました。

個人的にとても気になっていた地震の影響ですが、
まだ固定していない棚があって非常に不安な気持ちで帰宅しましたが無事でした（上層階です）小物やワイングラスが棚の中で倒れていた程度です。
城東区は震度4とのことですが都島・旭区は5強なので当マンションもかなり強い揺れだったと思います。マンション購入時にこればかりは信じるしかなかったので、必ず来ると言われている南海トラフに備えひとまず安心することができました。

[118: 匿名さ]

規約違反・騒音・共用部を私物化・ゴミ捨て・ベランダ喫煙・駐車マナー等

住民マナー・モラルの低下は、管理会社や理事会が機能していないと、悪化の一途を辿ります。
例の、腐ったリンゴ論理です。

割れ窓論理で、早めに対応していかないと、ゲーセンのモグラたたきのゲームセット直前の
クライマックスみたいな状態が定着してしまい、手がつけられなくなる。

[119: 匿名さん]

＞共有部（玄関前）に様々な生活感ある私物を置いたりもどうなのかと。

管理会社も理事会もスルーしてるのですか？
日増しに無法地帯化する。

[120: 匿名さん]

ここの管理会社も理事会も、ほぼ機能停止状態なのでしょう。

[121: 匿名さん]

4LDK 3080万円 78.1平米（壁芯）
3LDK 2280万円 61.19平米（壁芯）

売り出てますが売れるのだろうか。