隣地の2段擁壁

[匿名さん]

建築条件なしの土地を購入し、工務店も決定し契約をしました。
地鎮祭も終わりこれから着工という時のことです。
工務店の担当の方から、隣地の2段擁壁の影響で確認申請が通らなかったと連絡がありました。

土地は60坪で添付画像のような形です。
土地の北側に約3m、西側に約2.4mの高さの2段擁壁があります。
南側は道路で東側は宅地ですが、まだ家は建っていません。
北側は比較的新しい家（築5年くらい？）西側は古い家が建っています。

計画建物は木造2階建てで延床面積35坪ほどです。（添付画像のプランとは違います）
第一種低層住居専用地域で隣地から1ｍ離さなければならないので、
北、西擁壁から1ｍちょっとセットバックした位置に建てる計画でした。

2段擁壁は違法らしいのですが、この辺りは40年ほど前にできた住宅地で、
周辺では結構見かけます。
擁壁を補強すれば今のまま建てられるそうですが、擁壁は隣地の物なので手が出せません。
擁壁からかなり離して立てれば建てられる様ですが、家を建てられる面積が
ほとんどなくなり現実的ではありません。

工務店の方から提案されたのは
1、北西擁壁の前にコンクリートの壁を立ち上げる
2、家の北西面の壁自体を2.5mほどの高さまでコンクリートにする

役所側からこれなら申請が通ると言われたそうです。
工務店の方からは2の方がよいのではないかということでプランを修正して頂いているところです。

ただ、構造的にバランス悪くなったり、コンクリート側の部屋が寒くなったりしそうで
若干抵抗があります。
また元のプランが気に入っており、なるべく変えたくないという事もあります。
費用もアップしてしまいます。

土地を買う時に気が付けばよかったんですが、
整地されていたこともあり、敷地外の擁壁まで気が回りませんでした。
不動産屋や売主(売主も別の不動産屋)からも2段擁壁についての話はありませんでした。
そして土地情報が書いてある用紙に添付画像の参考プランが書いてあったので、
普通に建てられると思い込んでしまいました・・・
自分の無知が悔やまれます


何か良い解決方法はないでしょうか？

[1: 匿名さん]

「がけ条例」で検索すると仲介業者（宅建主任）の説明義務違反で
損害賠償請求が通っているようです

今回かかる費用について不動産業者と相談するのもひとつと思います

http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/85-094.pdf
がその凡例のＰＤＦです
難解ですが、まとめの部分に「契約の解除か不法行為に基づく損害賠償」とあります

工務店の対処方法については、役所との協議結果だと思いますので
いずれかの方法しかないと思います

実際に玉石擁壁が崩れた際に自己の安全を確保する意味合いが強いので
ここは従った方がよいと思います

コンクリートの内外に断熱材を施工することで結露の心配は少なくなると思います
北側に水回りなどの生活空間以外を配置することでも
生活への不快感を取り除けるのではと思います

[2: スレ主]

レスありがとうございます。

この様な判例があるんですね。
2段擁壁で検索しても似たような状況の記事が出てこなかったので困ってました。
隠れた瑕疵に当たるのかも気になっていたので助かります。

他に対処法もなさそうですし、コンクリートの壁で進めていこうと思います。
工夫次第でなんとかなるのですね。工務店の方と相談してみます。

費用も心配だったのですが、判例を貼って頂き少し前向きな気持になりました。
不動産業者に相談してみようと思います。対応してくれることを祈って・・・

丁寧なレスありがとうございました。

[3: 匿名さん]

>1です

２段擁壁が現実に目の前にあるので工務店さんも
判りやすくその名称を使用していると思うのですが
玉石擁壁の上のCB土留めに安全上支障がないとは
役所は思っていませんから３ｍ以上あれば「がけ」と
みなします

がけ条例で検索すると、いろいろな県の崖条例も
出てきますのでご自身の場合はどういう規制があるのか
確認するのもいいと思います
（２段擁壁の例などもあります）

がけ下に建てる場合の対処方法も県によって
若干の捉え方の違いもあるようなので
一通り（判りにくいかもしれませんが）目を通して
確認しておくことも施工への安心が広がると思います

[4: スレ主]

なるほど、安全性がない以上、崖とみなされてしまうんですね。
県によって違いがあるなら見ておかなければ。
難しそうですが、読んでおきます。

ありがとうございます！

[5: スレ主]

一応その後の報告をさせて頂きます。

やはり壁の一部をコンクリート（高基礎）にするという方法に決定しました。
そこで仲介の不動産屋に相談したところ高基礎への変更による増額費用は
全額負担してもらえることになりました。

一級建築士が擁壁を確認し、膨らみやヒビなどの異常がなければ
問題なく建てられると考えていたようです。
事情を話すとすぐに売主と相談して頂けました。
図面と増額分の見積書を持って行くと、翌日に入金手続きをして頂け
対応は早かったです。

色々アドバイスありがとうございました。

[6: 匿名さん]

>1です

無事解決出来て良かったですね
お役に立ててうれしいです

[7: 桜]

私も2段擁壁で困っています。
どなたか知恵をお借りしたく投稿いたしました。

私の場合、高さは約1.5m程の2段擁壁の上にある土地を契約しました。その契約直後に工務店から「2段擁壁があるので建物を擁壁から3.5m離さなければならない」と告げられました。元々立っている家は添付写真の平家で、2段擁壁から1m程しか離れておりません。その平家を解体した後に新しい家を建築する予定です。
その土地に建物を建てるにあたってどのような条件があるのかを、土地売買契約を交わした後に持ち出されてしまい、建てたいものも建てられない状態です。
何か良い方法はありますでしょうか？

[8: 評判気になるさん]

気になります