グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2856: 匿名さん]

マンションは一戸でもゴキ部屋ができてしまったら管という管を通じて他の部屋にも侵入されるから、周囲の人たち（できれば上下階も）に挨拶などコミュニケーションをきちんと取りましょう。

[2857: 匿名さん]

>>2856 匿名さん

コミュニケーションとることというか、清潔にしてほしいです。ゴキブリが出るぐらいなんて不潔すぎます。
「綺麗に」という意識もってほしいです。

[2858: 契約者さん]

勿論　清潔にしてほしいですが、せっかくの新築も引っ越し、改装、子供、賃借人らによって一瞬で共有部分が破壊されます。ほとんどのタワーマンションでそうなってしまうのが残念でしかたありません。あとはタバコのマナーですが、本当に最悪です。ベランダから投げ捨て、共有部分にポイ捨て、ペットのマナーも残念すぎます。そうならないように、管理組合がしっかりしていってほしいですね。

[2859: 匿名さん]

タバコはどうしようもない…警察署の前でもタバコのポイ捨てがあるし。
そういう意味では上の階の方が安全ではありますが。
皆さん綺麗にしましょう。

[2860: マンション検討中さん]

ん？
NTT西日本本社ビル移転
跡地はどうなる？

[2861: 匿名さん]

>>2860 マンション検討中さん

跡地に高い建物が建たなかったらシエリアタワーからの眺めが最高になりますね。

[2862: 匿名さん]

>>2860 マンション検討中さん

心配ですね。NTT西日本本社ビル跡地がどうなるかがここの唯一の懸念事項。

[2863: 匿名さん]

遂に来ましたか。
築50年超えますからね。

いつか必ず来る話ですが、
とはいえやはりショックです。

[2864: 匿名さん]

たとえ西側の駐車場まで新たにビルが建っても、
このマンションからは大阪城見えるんじゃないですか。
もしもそうなるとシエリアは大打撃を受けますね。

[2865: 匿名さん]

>>2864 匿名さん

見えりゃ良いってものじゃなく、どう見えるかが大事ですよ。
例えば建物の間に天守だけ見えてもイマイチですよね。
周囲の緑も一体として見えてこそ良さがあります。

ただ、今の維新政権の方向性からすると公園になりそうな気がします。

[2866: 匿名さん]

>>2865 匿名さん

確かにビルとビルの間にかろうじて天守閣だけが見えても味気ないか。
跡地は売却するんですかね？

[2867: 匿名さん]

ボーケン跡地はもろに影響うけるでしょうが、こちらはそんなに関係ないのでは？
北東の部屋なら少しあるかな？

[2868: 匿名さん]

ところで金利がどんどん下がってますが、もしかしたら実行時はフラット35も過去最低クラスの金利になるんじゃないかと考えてるので、固定金利も検討していきたいですね。

[2869: 検討板ユーザーさん]

>>2868 匿名さん
アルヒのスーパーなフラットがいいかもしれないですね！

[2870: 匿名]

9月にも追加緩和と言われていますね。イオン銀行が提携で0.42%と言っている間に、ジャパンネット銀行がプロパーで0.415%出してきました。
デンマークの銀行が金利マイナス0.5%の住宅ローンを始めたとの記事も目にしました。
https://www.businessinsider.com/danish-bank-offers-mortgages-at-negati...
中央銀行に預けてマイナス1％取られるくらいなら、お客さんに0.5%あげて囲い込んだ方が得策と考えて銀行預金にはマイナス金利かけます、でも住宅ローン借りてくれたらお金あげます、みたいな奇妙な時代が来るのかも。

[2871: 匿名]

>>2866 匿名さん
1985年に大阪城公園と難波宮跡公園を一体化する方針が打ち出された時、NHK大阪放送局は上町筋の東側(これから整備される難波宮跡公園北部ブロック)にありましたが、西側にあった大阪市中央体育館の場所と土地を交換することによって現在の場所に移転してきています。
売却のみならず、京橋への業務集約を図る中での大阪市との土地交換というスキームも考えられますね。どうなるか楽しみです。

[2872: 検討板ユーザーさん]

>>2870 匿名さん
ジャパンネット銀行は団信が充実してますね。ガン保険は診断ベースでローンが半分になるものが、0.1%、
全額なくなるものが0.2%。うまくできていますね。

[2873: 名無しさん]

住宅ローンどこの何が良いか気になりますね、、、
固定 or 変動 、、、

[2874: 検討板ユーザーさん]

>>2873 名無しさん
私はイオン銀行のガン付き0.52%にしました。

[2875: マンション掲示板さん]

レジデンスタワーとDグランセ中古で悩んでます。ザ・タワーも中古待ちが出来るという事、今はDグランセの中古に傾いています。ザ・タワーがDグランセより優れてる点がよく分かりません、築年数は別にして解説してくれませんか。

[2876: 匿名]

https://peing.net/ja/q/dcd9668a-700d-413e-8092-8aa7e7cea511
がりべんさんもここに気になってたらしい。案外東京在住のマニアの方の方が変に利害関係を詮索されないので説得力のある評論が出来るのかもしれませんね。

[2877: 匿名]

大阪府・市立大、大阪城そばに新キャンパス　市有地活用
https://www.asahi.com/articles/ASM8V3K0DM8VPTIL012.html
森之宮に新キャンパスでほぼ確定。森之宮から京橋にかけては学生街になりますね。
NTT西日本本社跡地も社長がホテルの可能性を示唆しています。大阪城周辺はまだまだ大きく変わりますね。

[2878: 検討板ユーザーさん]

>>2875 マンション掲示板

大和ハウスの不正ニュースが多いからかな。

[2879: 名無しさん]

>>2875 マンション掲示板さん
レジデンスタワーの方が良いと思います。
やはり新築は大きいです。

[2880: 匿名さん]

価格重視なら中古。ただ中古は数少ない物件からの選択なので、好みのものにいつ出会えるか。ずっと観測してないと（不動産屋に伝えていても、情報が遅いこともあるので、自分でもチェック必要）。抽選はないね。先着順。
新築は選択肢多いので、好みに出会う確率は高い。人気物件は抽選になることも。

[2881: マンション検討中さん]

レジデンスタワーの方が、ここよりカッコいいように思います。丸ビルみたいな感じです。

[2882: 検討板ユーザーさん]

スレ違い。

[2883: 評判気になるさん]

>>2881 マンション検討中さん

こちらは完売しちゃったけど、レジデンスはまだまだあいているみたいなのでよかったですね！

[2884: 名無しさん]

>>2881 マンション検討中さん

こちらの物件は既に完売しておりますので、購入のための比較検討であれば、建設途中の写真についてもレジデンスタワーの掲示板に投稿されるほうが閲覧される方も喜ばれると思います。完売済のマンションの掲示板に、他のマンションのほうが良いと投稿されるのは、如何なものかと存じます。本掲示板については、特にそのような投稿が多いと感じます。

[2885: ご近所さん]

NTTのせいでここの資産価値当初想定よりかなり落ちるかもね

[2886: 匿名さん]

角度的に非常に軽微ではないでしょうか。
とりあえずは。

[2887: 匿名さん]

>>2885 ご近所さん
NTTのせいで資産価値がかなり落ちると言うのはどういう事でしょうか？

[2888: 匿名さん]

大阪城ビューがNTTの建物ができて見えなくなるので資産価値が下がるというデマですな。

[2889: 匿名さん]

>>2888 匿名さん

大阪城が見えなくなるのは事実なんですね。
でも今どき不動産屋だから

[2890: 匿名]

この位置でNTT西日本本社跡地に何か建つと大阪城が見えなくなるというのは全くもって事実に反します。

[2891: 匿名さん]

このNTTで大阪城見えなくなる発言の人は土地勘が無いんだなと思いますねえ。土着の人間にはこのデマは思いも浮かばないですねえ。

[2892: 匿名さん]

今更のネガキャンは喉から手が出る程この物件を仲介したい零細不動産ブローカーの書き込みにしか思えないですよね。この手の輩にはエスリードやプレサンスがお似合いです。

[2893: マンション掲示板さん]

大阪女学院前の積水タワーは大きく影響を受けそうですが、ここは大丈夫ですね。
むしろ周辺環境が再開発され整備されることが嬉しいです。

[2894: 匿名さん]

NTT跡地に駐車場部分をを含めて目いっぱい建てられた場合、大阪城の後ろに控えるOBPの景色が一部（ホテルオークラのあたり）さえぎられてしまいますね。大阪城自体の眺望にはまったく影響ありません。

[2895: 匿名]

今売り出し中のディーグランセ14階からの眺望写真を見ても影響無いです。ディーグランセは東にも開ける景色がいいですね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/osaka/sc_128/pj_92454126/

[2896: マンション検討中さん]

Dグランセは10年経ってるとは言え修繕積立金が2万円弱するんですね。いずれは子供の独立するし100平米越えはやりすぎかなあと庶民の私は思います。また、隣に40階建て出来てしまうと、今更その隣の中古を買うという気持ちになかなかならないです。

[2897: 匿名]

この時期「入居時期:相談」の近隣物件は全部ここへの移住組に見えてくる。

[2898: マンション掲示板さん]

>>2897 匿名さん
「入居時期:相談」の近隣物件？？？？

[2899: マンション検討中さん]

それは違うと思いますよ、というのはこの物件を買った人は家があるけどこの近隣のタワーに住みたかった人で、入居完了後にのんびりと現在の住まいを売るか賃貸と思ってる人がほとんどで、入居してすぐに今の住まいを現金化したいという余裕のない人は少ないと思います。今のところ不動産暴落は見えてませんので、入居後現在の住まいをいか様にするかゆっくり考えるという人が多いと思います。というのは7000万円くらいキャッシュなりローンなりで購入できる人は余剰資金、持ち合わせのある人だと思います。

[2900: 匿名さん]

良く分かっていらっしゃる

[2901: 匿名さん]

>>2889 匿名さん

デマと言っていますが、、、

[2902: 匿名さん]

>>2899 マンション検討中さん

なんでそんなことまで知ってるの？
あやしい人だ。

[2903: 匿名さん]

購入者ですが、そんな余裕ねーわ！

[2904: 匿名さん]

来年2月過ぎの入居時期相談というのは売りに出すには早すぎる。2階と30階で同じ間取りでも2000万違うんだからそれは色々な経済状況の人は居るでしょうがねえ。

[2905: 匿名さん]

高層階と低層階が同じ目線で話するとピントが合わなくなりますよね

[2906: マンション検討中さん]

この物件は消費税が８％の間に完売しましたが、買い物件だったといえるのでしょうか？

[2907: 匿名さん]

>>2906 マンション検討中さん

それは数年後にならないと分からない。
物件購入者は今の時期はポジティブ感に浸りたいから買い物件だと信じたい。私もそう。

[2908: 通りがかりさん]

>>2907 匿名さん

それは当然購入した部屋によるでしょう。
坪３００超えはリスク大です。

[2909: 匿名さん]

暴落したとしても永住するつもりだから問題なし

[2910: 匿名さん]

すみません２つ質問です。例えば引き渡し後すぐに未入居で売却した場合、だいたいの価格ってわかる方いますか？(坪300超えの部屋です。)
半年後ですので、だいたいの目安は分かるのかなと思いまして、、、
あと、もし賃貸に出せば平米単価どれくらいになりますか？

[2911: 通りがかりさん]

>>2910 匿名さん

再販価格が２７０から３３０だと思います、プレミアムフロアは別です、ただいずれにしてもグロスで８０００を超えると売りにくくなるので、角部屋８５mm前後で、８０００を切ると売りやすいです、間部屋はよほど安いか、特徴がないと苦戦します、７０mm台も７０００以下でないと厳しいと思います、
中古で確実に売れるのは眺望のとれてる特に大阪城側の
角部屋８５mm前後で７０００台です。
賃貸は地元の賃貸業者に聞いた方がいいでしょう。

[2912: マンション検討中さん]

>>2910 匿名さん
引き渡し前ですがめやすがマンションナビに出てますね。割高に算出されるので加減価格が適正価格でしょうかね。

[2913: 通りがかりさん]

>>2912 マンション検討中さん

サンプルは１０階ですね、そんなもんだと思いますが、
実際は北東角部屋は少し狭いのとつまり一部屋使い物にならなくて納戸化してしまうのとＤグランセがベタつきになってるので７０００超えるとちょっとしんどいでしょう、おそらくいくつか出てきて競合します、上層階を買われた方はトントンで売れればいいんじゃないでしょうか、関西では８０００超えるといくら見入居物件でも動きにくいです。
ただやってみなければわかりません、実需ですから、気に入ればポンと買ってくれます。
ただこの物件は一番重要であるエントランスが弱いため
目の肥えたプチセレブ達のおきにめすかどうかは疑問です。北西の角部屋は７０００台でほぼうれます、待ってる客層が複数おられます、ただしイズミヤより上の６階以上が最低限となります。

[2914: マンション検討中さん]

空堀町で積水ハウスが土地購入しましたが、
賃貸かな？

[2915: マンション検討中さん]

タワーなのに20階以上買わない価値観が私には理解出来ません。すごい勢いでこのマンション売れてたので衝動買いしてしまいました。ドンキホーテ前のタワーって値打ちあるように思います。レジデンスタワーより優れてると思いますがねえ。

[2916: 通りがかりさん]

>>2915 マンション検討中さん
そうむきにならなくても、
確かにいい物件です、ただ上層階は価格設定の配分が多かったようですね、というより下が安過ぎたのです、
お金を持ってる方は実需の場合気に入れば買ってくれますので、自信をもって引っ越ししましょう、間違いなくこのエリアのランドマークタワーです、勿論レジデンスはプロは買いません。

[2917: 匿名]

>>2916 通りがかりさん

最後、ひとこと多い
転売屋が買わない方がいいような

[2918: 通りがかりさん]

>>2917 匿名さん

あなたもつまらないね。

[2919: 名無しさん]

積水買った人っていつもどこでも喧嘩してるねえ
梅田しかり

[2920: マンション検討中さん]

>>2919 名無しさん
ちっちゃいやつばっかやからな

[2921: 匿名]

>>2920 マンション検討中さん
おまえが最小

[2922: マンション検討中さん]

11月の駐車場抽選とかの案内来た、手付けうってから長かったけど、いよいよという感じ。消費税8%の間に家具とか買いたいわあ。ええ案ないですか？

[2923: 匿名さん]

心配しなくても増税後は間違いなく高級家具は売れなくなるからお得意様割引と称して値引きして来ますよ。
仮に総額1000万の家具だとしても増税分は20万程度、家具屋はその分値引きして来るかおまけをつけて来るでしょうね。
それにしても契約者でもない零細不動産屋さんが騒がしいですね。

[2924: マンション検討中さん]

>>2921 匿名さん
楽しい？

[2925: 匿名さん]

>>2921 匿名さん

あんたが大将

[2926: 匿名]

一応どこも8％決済で、来年1月納品までお取り置きやって頂けるみたいですげどあまり欲しいものがない。

[2927: 匿名]

一応どこも8％決済で、来年1月納品までお取り置きやって頂けるみたいですけどあまり欲しいものがない。

[2928: マンション比較中さん]

よそで家具買ったら８％でやってくれたけど三井のは１０％やった

[2929: マンション検討中さん]

家具はウンコちゃんで安くすますとするかな。

[2930: マンション検討中さん]

隣のマンションが５９８０万
８５平米　北西角　２５階　眺望良好
確実にマンション値下がりしています

[2931: ご近所さん]

>>2930 マンション検討中さん
この部屋は2月に6480万で出ていてこの板で話題になったものじゃないでしょうか。誰かが希望的価格だとおっしゃっていましたが500万値下げしたんですね。でもこれでも分譲時とトントンくらいの価格なのかもしれませんね。

[2932: 匿名]

ザタワーの北西角８４，１９mm　５９４０なので
普通にこっち買う
つまり中古になれば眺望の価格はほぼ帳消しになるため
そんなもんです、新築の時上層階を買うというのはそういうことです。勿論中古で同じ価格なら先に上が売れるというレベルの話しです。
今さらＤグランセに住みたい人がいないだけの話なので
ガタガタ騒ぐ必要はありません。

[2933: 匿名さん]

上記の物件は６階でイズミヤより上なので大阪城も見えます、そこを買った方はよく不動産がわかっておられる方ですね、もしかしたら業者かな。

[2934: マンション掲示板さん]

Dとここと比較しないで欲しい。立地は同じでも築10年違うし後発で40階のタワーできた物件の隣誰が欲しい？やっぱり住まいは自己満足的な部分あるから、少々安かろうが負け物件は誰も買わない。

[2935: 匿名さん]

>>2934 マンション掲示板さん

それは極論もしくは願望。
立地が同じで安かったら買う人はいる。多くはいないかもしれませんが。

[2936: マンション検討中さん]

25階の方がいいような気がします。
タワマンで6階なら買っていません。
意味がない。

[2937: 匿名さん]

>>2936 マンション検討中さん

永住するならいいのでは、ただたかだか１か月後にはほとんど見なくなる眺望となんかあった時階段で上がらなくなる25階に２０００万払う既得なユーザーのために
デベロッパーは成り立つというのも事実です、
中古になれば２０００の差は到底つきません。

[2938: 匿名さん]

>>2937 匿名さん

低層を買った人かな？

[2939: 匿名さん]

>>2938 匿名さん

プロは坪単価と再販価格で決めます、
この物件は８０００以上では売れません。

[2940: マンション検討中さん]

さすがプロ

[2941: 匿名さん]

零細不動産屋の書き込みなんぞに反応してはダメですよ
彼らはここを仲介したくて仕方ないんです

[2942: マンション検討中さん]

ディーグランセ5980万円でも分譲価格からだいぶ利益のってますよ。

[2943: マンション検討中さん]

８５平米２５階の部屋なんで分譲価格は５８００万です

[2944: 匿名さん]

この表で見ると、中古は４年前までに買っておくべきでした。

２５階８５㎡売値５，９８０ですから、仲介手数料２００払うと、儲けなどありませんね。
すぐ西に近接してここができなければ、少なくとも数百万は儲けられたんでしょう。
Dは当時としては高額物件だったのかもしれません。

新築時よりも２０００高い価格で売れた！とか５割増し価格で売れた！なんて話も今年前半には聞いたことがありますが、このあたりは実に地味ですね。時間が止まったかのようです。

[2945: マンコミュファンさん]

>>2944 匿名さん
たしかに上昇感は地味だな。
他も下がる時に下がりにくい。だといいけど。(希望)

[2946: ご近所さん]

谷四北側のグランドメゾン大手前タワーだと５割増しもありますね。５階ですけど。2005年ならこの値段で売ってたんだなあと。
http://www.prass-one-estate.com/blog/archives/29900

[2947: ご近所さん]

もっと近所というかほぼ同じ立地のパークハウス谷町５丁目も４割増しの成約あり。
http://www.prass-one-estate.com/blog/archives/22644

[2948: 匿名さん]

>>2947 ご近所さん
つまりＤグランセはなぜ不人気なのかていう疑問が
残ってしまいます。
スーパーが前にできるまでは不便で隣にザタワーができると圧迫感と見劣り感がして売れないのですが、
ではなぜザタワーの北東は売れたのでしょうか？
新築の勢いでしょうか？
多分ザタワーも転売するとき東側は苦戦するでしょう。

[2949: マンション検討中さん]

マンションバブルに気がつけば、
売れてないと思います。
これからの販売予定マンションは、
販売がかなり厳しくなる

[2950: 匿名さん]

Dグランセと立地で比べるのは私には無理があって、新築物件と中古物件をお隣さんだからという事で比較しても仕方がないと思います。住宅価格は上昇していますが、今後住宅価格が下落していくかというと外国人の買い次第ということで、だれも10年後のことは読めないのではないでしょうか。Dグランセがこの１０年値上がり率が悪かったから隣の物件も同様だという事なんだと思いますが、売れ行きがザ・タワーは凄かったです。特に20階以下はあれよあれよと売れていきましたし、最上階も第一期分譲で完売。手持ちの現金があったとして令和の建物の方がそれは値打ちがあるんじゃないかと。リセールの事を念頭においても新築物件を一通りこの谷町界隈で見てますが、ザ・タワー以上に価格と駅からの距離のバランスが取れた物件は無かったですよ。100戸規模のDと244戸のここを同じように比較することに違和感を持ちますねえ。購入できた人は自信を持っていいと思うんですがねえ。

[2951: 匿名さん]

そりゃ、新築が人気なのは当たり前。
気になるのはここも中古市場の多くの一棟になったときの評価。

[2952: 通りがかりさん]

だから皆さんしつこいですね、低層階6,500以下で買ってる人は転売しても利益だせますが、６０００後半で買った人は利益ほとんど出ません、上層階は転売目的で買った人はいないでしょ、ほとんどが永住してもいいつもりの実需でしょ、この物件７０００後半以上で買った人は永住するか、損失覚悟で売るかだけの話しです、さすがに中古８０００以上出して買う人は少ないよ、まあ１００mmあれば別ですが、
８０００出せるユーザーは中古買いません。
未入居ならワンチャンありで上層階でもトントンでいけるかも、ただしかかる費用を最小限にすればの話しです。
こういうこと書けば仲介屋に騙されるなと、反論されますが、冷静に考えれば、誰でもわかるでしょ。
分譲のときからきづいてたはず、低層階は安過ぎ高層階はのせすぎだと。

[2953: 匿名さん]

>>2952 通りがかりさん

そういうタワマンの常識的なウンチクは皆さん知ってますよ。プロでなくても知ってることだし。
いちいち反論しなくもいいと思う。

[2954: マンション検討中さん]

マンションNAVIはこの査定の算出根拠をどのようにしているのか知りたい。

[2955: マンション検討中さん]

ところが予想に反して新梅田は２期から値上げするらしい、
調子にのり過ぎかとも思えるが、
実際北区、中央区はホテル用地と競合しタワーマンションが建てられない状態です、建築コストも高止まりで、無理に出せばレジデンスですらこの価格では建ちません、ザタワーを今分譲すればやはり、確実に高いです。もはや島国的な考えは通用しません、もしここが元値プラス売却費用で出たら確実に買いです。