三井のファインコート総合スレ5

[匿名さん]

三井のファインコート総合スレ5です。
ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/299359/

[448: 戸建て検討中さん]

稲毛海岸買った方います？

[449: 名無しさん]

FC西船橋パークフロント出たね。
周辺相場が4500万程度ってことは6000万からかなー
どう思いますか？

[450: 評判気になるさん]

>>449 名無しさん
割安ですよ

[451: 通りがかりさん]

>>449 名無しさん
ハザードマップ見るとあのあたりは周りと比べて地盤が悪いのが気になる。

[452: 周辺住民さん]

西永福駅の不二家レストラン近くで看板出てますね。

[453: マンション検討中さん]

大泉学園ヴィアージュ、実家が近いので検討中です、施工会社が初めてきく会社だったので、気になりました。

[454: 評判気になるさん]

仙川、、、

[455: 匿名さん]

年末に買いました。住んでみての個人的な感想ですが、やはり三菱にすればよかったかなと少し後悔しています。土地、建物が同じような条件でも、内装、仕上げの質感が三菱の方が上のような気がします。また、三井は自社基準で第3者の住宅性能評価を取得しないという方針らしく、認定長期優良住宅にはなっていないので、登記の際の登録免許税の減免措置や固定資産税の減免期間も5年ではなく3年しかないなど、三井だから大丈夫ですのことばを信じて購入すると、公的な優遇措置は基本受けられません（フラット35Sぐらいです。ローン組まない人には関係ありませんが。）。そして、夜、街中を歩くと三菱の並びはみんな門灯が灯っていて、植栽の一部もライトアップされてとてもきれいです。これは、三菱の門灯はセンサー式ですが三井は手動のためだと思われます。夜つけて朝消すのは面倒だったり消し忘れたりするので、みんな点けなくなるんですね（私も含め）。三菱さんは街並み、景観づくりも念入りにされていると感じました。設備については、例えば三菱はキッチンにハンズフリー水栓が付いていたり、洗面台の幅は100㎝以上確保していたり生活するうえでのことをよく考えてあります。三井はそんな設備は後付けできると販売時には言っていましたが、オプションにもなく、例えばナビッシュの最上位機種をつけようとすれば別途電源工事が必要になります。1階窓のシャッターも三菱は3か所ぐらいついていますが、三井は基本1か所です。後付けできるか施工会社に聞きましたが、壁をかなり傷めるし、電源工事含め30～40万かかるとのことでしたので諦めました。仕上げの雑さは挙げるときりがないので止めます。あと、理由は分かりませんが、既に中古物件として三井のリハウスで販売されているものもあります。https://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/F75X6A0F/
ほぼ個人の独断と偏見なのでご参考にならないかもしれませんが、入居5ケ月での感想です。

[456: 職人さん]

>>448 戸建て検討中さん
455匿名さん、のところに記載したのがファインコート稲毛海岸を購入しての感想です。初めてなので入力の仕方を間違えたようです。すみません。三菱との比較いなっているのでお分かりになったかもしれませんが。

[457: 戸建て検討中さん]

ありがとうございます。大変参考になります。同じ場所でも三井と三菱で違うのですね、、、

[458: 評判気になるさん]

>>441 匿名さん
7000万は余裕で超えるんじゃないですかね。

[459: 戸建て検討中さん]

>>455 匿名さん
ちなみに稲毛海岸の土地価格相当ってどのくらいなのでしょうか？上物、土地のざっくりした目安ってありますか？？

[460: 匿名さん]

このご時世で浜田山がいくらになるか、興味がある

[461: 匿名さん]

建坪30売値4500万円だから坪単価150万円です。施工は系列会社ではなく下請けのためファインコートでは格安物件でした(アフターサービスも三井は絡まず下請けと直接やり取り)三菱のほうは施工が三菱系列なので1割程高めだと営業の人が言ってました。今は全てではありませんが注文住宅のように自分で間取りを指定できるのですごい勢いで売れているようです。

[462: 匿名さん]

西国分寺見てる人はここには居ないですかね
間取り図だけ見たら東小金井の方が魅力的ではありますが

[463: 匿名さん]

ファインコート藤沢本鵠沼ブライト・コーストを検討しているのですが、
どなたか検討されている方いらっしゃいますか？

[464: 匿名さん]

浜田山って生産緑地でしたよね？
都市計画道路にもかかってる住戸も多くて、検討したいけど、どうなんでしょう？

[465: マンション検討中さん]

>>464 匿名さん
長く住うつもりなら普通は都市計画道路に影響するような物件は避けるのが通常だけど、結局は価格やご自身が何を求めるか、ってところに落ち着くかと。
6号棟が一番お得に見える。

[466: 名無しさん]

もう販売価額でたの？

[467: 匿名]

北面道路、約115㎡で約2200万程度です。南面道路、角地は敷地面積が若干（5㎡程度）広くて400～500万高いです。南面道路の物件も北面と外構や上物本体はあまり変わらないので土地の単価の差だと思われます。角地はさすがに凝った意匠の外構となっているので、その分も上乗せされていると思うのでよくわかりません。美浜の杜の土地価格としては坪62万～70万ぐらいだと思われます。蛇足ですが、地元の方は御存知かもしれませんが、先般千葉市が売り出したした高州の市民プール跡地は住友不動産が坪230万ぐらいで落札していました。マンションを建設するようですが、かなりの高値になるのではないでしょうか

[468: 購入経験者さん]

>>459 戸建て検討中さん
また間違えました。土地の価格については467のとおりです。上物は約2100万～?なおこの上物価格には通常100万ぐらいするエネファームの機器代込です。初期のものなので三井ホームではなく西武建設とエステーホームです。今、三井ホームが施工中のものが何軒かありますが、価格はわかりません。

[469: 匿名さん]

西船橋、初石と出て千葉も活気が出てきたね。それぞれいくらぐらいかな。
西船橋は立地はいいけど、言っても西船橋だし５５００万～かね。

[470: 口コミ知りたいさん]

西国分寺、いつの間にか最終1棟ですね。
近くの分譲がなかなか売れないようだったので、西国分寺だけ異常に早くて意外です。生協の存在が大きかったのでしょうか。

[471: 匿名さん]

元大和ハウスの販売地のところですね、西国分寺
大和ハウスの販売も随分前からあったように思いますが販売ページ見るといつの間にか半分程契約済みになっていますね
在宅時間が増えて戸建て需要が一気に増したからか？？

実は大和含めて見に行ったのですが、横にあった既存の住宅と見比べて三井は妙に二階の軒が短い…
北道路側は日照の問題かと思いましたが南道路側も変わらずだったような。
今までそこまで注視していなかったのですが三井の他の物件も軒は短い造りでしたっけ？

[472: 通りがかりさん]

>>469 匿名さん
あのあたりの土地は坪100万だからそれより低い金額では出ないでしょうね。すぐ横のマンションも高額だったし。

[473: 匿名さん]

>>472
坪100万だと地代で3000万円、上物入れても5500万円程度からですかねえ。
場所は小学校近くだし良いと思いますが、あとは西船橋の環境だけですね

[474: 口コミ知りたいさん]

>>471
ファインコート含めて建売では軒の長さはこんなもんですよ。三井と言っても三井ホーム施工もほとんどないし。
それに一種低層の狭い土地に何戸も隣接してギッチリたてる建売では北側斜線の影響ももろにうけるし。無論コスト的な削減も大いにある

[475: 匿名さん]

建売の軒が短いのは狭い敷地に建てるのもあるが最大の理由はコストダウンの為。
それゆえ郊外建売でも軒無しが多い。

延床30坪総二階で軒無しの屋根面積は約50平米。全面1mの軒なら約80平米。
部材が約4割も少なくて済む。
さらに屋根が軽いので構造もしょぼく出来る。

軒無し物件は暑い、雨漏りリスク高、洗濯物濡れる、であまり良い事はないが、スタイリッシュだと言って売る。

注文住宅なら軒無し物件など殆ど無いにも関わらず。

[476: 匿名さん]

>>475
注文住宅の場合は物件売買契約ではなく建築請負契約だから当然ですよ。
建売は文字通り作ってから売るためにコスパを最大化しておかなければ買い手がつかない＝負債になるだけ。
注文住宅の場合は施主が依頼する形で工事を請負うのだから利幅がでかい建物本体工事では当然受注したいのだから積極的につけるように言う。

そもそも都内のようなところでは条件の良い手頃なサイズの土地は建築条件付き、またはこう言う建売にならざるを得ないし、狭い土地では注文住宅で立てても制約が多くて注文住宅としての自由度はほとんどないですから。

よく建売vs注文みたいな構図があるけどほとんどの人の場合は選択肢はたくさんあるようで結構ないと思いますけどねぇ。田舎みたいにいくらでも土地があり、しかも土地は2000万円以下、とかでしたら上物にもバランスよくコストをかけられますが東京みたいに30坪程度で5000万、土地形状、接道、隣接敷地の状況、方角、高さ制限、北側斜線、隣地との目線、プライバシー、カーポート一、を考えてしまえば家の形状、間取りはほぼ固定されて、建売と同じ間取りになる。でも注文にすれば建築請負契約になるからすべての作業に利益が乗っけられてる形になるから費用は相当あがる。
注文住宅メーカーからすれば付帯工事ではなく本体工事で利益がより一層乗るのでそう言う設計にしてくるだけの話で、施主側からしたらある意味地獄になるでしょうね。
建売よりも狭くなって間取りもどんどん悪くなっていくのにお金はどんどんかかりまくっていく、と言う。
ファインコートやプラウドシーズンみたいな建て売りを買う人って立地と建物のデザイン、街並み、一斉入居でコミュニティー形成しやすさ、など総合的に見て選んでるので良し悪しの問題ではそもそもなく、現実からの消去法とあとはバランスだけの問題。

あと、軒なし物件は暑い、って言うけど敷地がとても広くて隣接四方が空いているところならまだしも東京ではほとんどの場合隣接密集住宅エリアが多いので隣家がそのまま日射、風雨遮蔽になるところも多いですよ（笑
ファインコートの場合は2x4で窓も少なめ、気密・断熱もそこそこなレベルには達してるので、３０坪程度の広さなら各階エアコン１台づつつけておけば快適なレベルを維持できる。
あとは２Fの南・西あたりにサンシェード的なものをつけてあげれば日射遮蔽的には費用対効果は十分かと。

ま、設計自由度が高い広くて接道、周辺環境も良い土地をもともと持ってる方、またはそう言う土地が容易に手頃な価格で手に入る方は今度は逆でそもそも建売が選択肢にならないでしょう。気に入ったエリア、サイズで土地が手に入るならわざわざ建売を買う理由も無くなりますしね。

[477: 匿名さん]

FC祖師ヶ谷大蔵の価格がSUUMO に出ていたのですが、国税庁の出してる地価などから計算するとかなり高いように感じます。私は下のような計算で考えてみました。
(国税庁の地価/0.8+上物代) * ブランド代
上の式が妥当かわからないのですが、FCは人気だと聞いていますが、このブランド代は何%増し(もしくは○千万円)くらいを、目安に考えればよいのでしょうか。
この物件は駅近、商店街のそばで立地はいいなと思っています。
仮に売り出すことになったとき、土地代が回収できるのか気になっています。
宜しくお願いします。

[478: 匿名さん]

>>476 匿名さん
一般的な住宅では軒があるのが当たり前。古い家や注文住宅で軒無し物件はまず無く、軒無し物件の殆どが建売です。
注文住宅の殆どが標準で50cm～1m程度の軒が含まれており、それを外したところで売値は同じ。
昔ながらの部材と手間の一覧を提示するような中小工務店なら価格が変わるでしょうが、今はプランや床面積による価格計算に軒は含まれているのが殆どです。
従って、軒を付けて価格を上げるような構図ではありません。
むしろ外した方がハウスメーカは儲かります。

[479: 匿名さん]

>>476 匿名さん
いまどき30坪で各階１台のエアコンで冷えない家などありませんよ。
ずっとフルパワーで運転するか殆ど省エネモードかの違いです。
FCはサッシの断熱性も高くなく、2x4の割には窓が多い設計です。(お陰で耐震等級も２しかありません)
外断熱でもなくツーバイ材の89mmの隙間に断熱材が入ってるだけです。
軒無しは外壁が直射日光に晒されて不利である事に変わり無く2x4だから問題無いとも言えないでしょう。

デザインや街並みは、注文住宅が立ち並ぶような高級住宅街に到底かなわないのは言うまでもありません。

[480: 匿名さん]

>>476 匿名さん
建売は下請け工務店に1000万円以下で建てさせた物件が殆どです。
このレベルの建物のグレードや広さに満足出来ないような人が注文住宅を建ててます。
土地を買って注文住宅を建てるような人は、建売のような小さな土地を買う人は少なく、注文だから小さくなる様なこともあまりありません。
建売住宅では30坪ぐらいが平均的ですが、注文住宅の平均は40坪以上です。
もちろん予算も違います。
都内の注文住宅なら２億以上の予算を組んでる人も珍しくなく客層が違います。
それゆえ、建売と注文住宅を比較する事にあまり意味がありません。

[481: 匿名さん]

>>480
>それゆえ、建売と注文住宅を比較する事にあまり意味がありません。
はい、ですから そもそも比較するに値しないといってます。ただ、あなたがいってる内容は的外れもいいところで、私がいっている比較する意味がない、というのは東京のような都市部ではそもそも「選択ができない＋比較もできない」からです。

>建売は下請け工務店に1000万円以下で建てさせた物件が殆どです。
随分毒されてるようで住宅のことを何も学んでないようですが、工務店にいくら支払ったか？、なんてのに何の意味がありますかね。重要なのは中身ですよ。注文住宅信者の人って中身に対して割高な金額を支払ってるからそう思わずにはやってられないのでしょうが、注文住宅の場合はそもそもHM自体が家を建てません。彼らはただのプランナー。上物に4000万円支払ってそこから多分な利益を根こそぎ持っていかれ、実際建てるのはあなた的にいう、「下請け工務店」なので。

>このレベルの建物のグレードや広さに満足出来ないような人が注文住宅を建ててます。
はい、別に注文住宅を立てたい人はそうすればいいのですよ。人それぞれこだわりポイント、
コストのかけ具合など違うのですから。グレードとか広さっていってますがそんなのはその人それぞれの考え方だけの話ですよ（笑　

>土地を買って注文住宅を建てるような人は、建売のような小さな土地を買う人は少なく、
>注文だから小さくなる様なこともあまりありません。
それは当たり前ですよ（笑　そもそも注文住宅の最大かつ唯一の売りってのは建物グレードとか広さではなく”自由度”にあります。この自由度、というのは「予算x設計自由度が高い土地」で決まります。
が、残念ながらそもそも設計自由度が高い土地ってのはファインコートが作られるような好立地にはほとんどありません。なぜならそういう土地はまさにデベが買い上げてしまうので。
あなたは田舎の話をしてるんですかね？（笑　自由度が高い土地ってのは広さが要求されます。（当たり前）建蔽率・容積率をギリで使うことによってコスパを最大化してるような土地のサイズではそもそも注文にしたところで自由度などありません。40坪っておっしゃってますが40坪程度などは自由度なんてありませんよ（笑
また、サイズに加えて隣接建物環境、接道条件でもこの自由度はかなりの制限を受けますから結局間取りも設計も建売と大差ない、って状況になるわけですね。
ただ、あなたのいうように２億とかかけられる人は100坪程度の条件の良いところに好みの建物を作れるわけですし、わざわざ２億もかけたいって思ってらっしゃるんですからそれでいいだけでは？
ファインコートを検討されてる人で土地・建物に２億をかけたい！って思ってる人はいないでしょうし、どの道下請け工務店が建てる注文住宅に倍以上の金額を払って「払った金額が高いから俺の家は高級！」ってしょうもない自己顕示欲を示したい人も少ないのでは？って思いますよ（笑

[482: 戸建て検討中さん]

なげえ

[483: 坪単価比較中さん]

>>481 匿名さん
読むにたえない
まずは日本語なんとかしてくれよ

[484: 名無しさん]

ファインコート”池袋”は失笑ものだと思う。

[485: 通りがかりさん]

あまり、細かいこと考えていると、いつまでたっても、新しい家に住めないよ。

家を建てるのがゴールではなく、そこからつくるライフスタイルが重要。

時間は待ってくれない。

[486: 名無しさん]

>>485
ですが住みたいエリアが見つからなかったり、お金の工面がつかないかぎりは踏ん切りなんてつかないと思いますよ

[487: 名無しさん]

上に土地として元が取れるかとあるけどそれは無理でしょ。建てるのに安く作った建売でも2000万は掛かる。建築と付帯工事などで。
この分が値上がりするのは駅でも出来なきゃあり得ないし。ファインコートがリセールでプラスになるとはあまり思えない。建売でよくある旗棹地なんか特に。

[488: 評判気になるさん]

ファインコート祖師谷大蔵どう思いますか…？リッチが凄く良さそうなんですが、やはり用賀のファインコートの方が人気ですよね…？でも住みやすいのは祖師谷なのかな？
ファインコート祖師谷大蔵について何か情報あれば下さい。

[489: 匿名さん]

>>488
戸建てとしての立地はあまり良くないと思うけど、逆にどういうところが良いと思いました？
確かに駅距離としては東京23区戸建てとして駅徒歩6分ってのはマンション並みに近いです。
が、狭い一通の祖師谷通り、隣接商店街エリア、土地全体の形状がその旗竿地＆超不整形でほぼ４面囲まれてる、
そのための開発道路分も負担を強いられる、ってことを考えれば戸建てには適してない感じを受けます。

敷地隣接の祖師谷通りに面してる方は将来にわたってなんのお店になるのかによっては匂いも目線も気になるでしょうし、
この通りは一通で業者の車の出入りも多く駅通でもあるので不特定多数が歩く通路でもあるので騒がしいですし、
徒歩はともかく、自家用車の出入りも非常に面倒で苦痛を強いられそうです。（商店街通なので業者の車の路駐が多い）

にしても不思議な土地形状ですね、ここ。まぁ東京では珍しくはないですが。もしかして裏手にあるそれなりに大きな敷地のお宅
がもともと所有していたのかしら。このお宅もすごい旗竿だけど。

正直周辺環境含めてごちゃっと汚い感じ（まぁ古びた商店街ってこんなもんですが）で、その旗竿地に建てられたファインコート
なので街並みの良さも何もあったもんじゃないですので立地も戸建てとしての良さもなくてただただ窮屈なだけでは？って思います。
用賀とここなら用賀を私は選びますね。

あと、こういう商店街のエリア、駅近は商用としての利権もいろいろ絡んでますからその辺りも注意なさった方が良いと思いますよ。マンションと違って戸建ては周辺環境をモロに拾いますから。商工会とかでよくわからん地元の利権でガッチリ固められてますからそもそも住宅地、とは思わないことです。（飲食店などの煙、匂い、ゴミ、路駐とかがあってもそんなもんだと割り切れない人はダメかと。商工会とかでよくわからん”昔からこうだから！”がまかり通ってるので。）
約１億ぐらいですし、駅近、利便性重視でしたらマンションの方がよろしいのでは？って気もします。（この戸建て、敷地面積も低め。建蔽率、容積率緩和で狭小３Fに近い作りで中の広さをなんとか担保はしてますが使い勝手は良くない）

[490: 匿名さん]

祖師ヶ谷大蔵って元々世田谷区じゃなかったんだよ

[491: 匿名さん]

>>490
もともと世田谷区かどうかなんて今はどうでもいいでしょ。

[492: 匿名さん]

最近どの物件も立地が微妙ですね。
某ファインコートも見出しで期待したんですが、開けてびっくり。
東京ディズニーランドじゃないんだから…。

[493: 検討板ユーザーさん]

東戸塚はバス乗った上にバス停から徒歩7分！
杉田は杉田！
保土ヶ谷星川は一方通行の登り坂徒歩10分！
これで周りより1500~2000万は高い！
でも売るんだよね。買う人も営業もすごいわ。

[494: 名無しさん]

ファインコート祖師ヶ谷大蔵1億なんですね。それだけ出せるなら祖師ヶ谷大蔵なら土地買って注文の豪邸建てられますよ。

[495: 匿名さん]

>>494
そういうコメントはこのスレで何度も出てるけど豪邸なんて建てられないよ（笑
注文にするだけで（注文住宅という取引特性上の問題で）建売と同じレベルのものを作るのにコスト増加が+約25%程度上がる。
建売（土地込み）で１億で売ってるってことはこれと同じものを注文で作ると1億2千百万。
予算1億なら建売で8000万円レベルを注文で作るとそうなる。当然そんなレベルのものが豪邸にはならないw
建売の上物がざっくり2000万であろうから、注文で建売と比較にならないレベルに引き上げようと思ったら
（注文のコスト増を含めて）約３倍ほどの金額が必要（外構、諸経費等含む）でつまり上物6000万円。
残り4000万円で土地探しか。祖師谷, 4000万円だとちょうどこんなやつがありましたね。
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94715502/

狭いし、前面道路3m（笑
これでは豪邸は無理でしょう。

接道4m以上、接道道路4.5m以上、整形区画の土地、土地は最低150m2（45坪）以上 (50/100の場合）、第一低住専を最低限満たしていてようやく注文住宅としての（建売では実現できない）設計自由度が生まれるからね。で、こういう土地は祖師谷大蔵周辺でも１億は超えるから。これに上物、外構で6000万ほどかければ豪邸には届かないが流石にぱっと見でも建売とは一線を画する戸建てができるだろうね。

ファインコートやプラウドシーズンの良さは'個'ではなく'集'として街並みを揃えそこそこデザイン、上物、外構にお金をかけることで高級感を演出してるところがポイント。古いボロ家の中にポツンと一軒家的にお金をかけた住宅があってもただ浮いてるだけで高級感が損なわれるだけだからね。
結局注文住宅でそれなりの街並みがもともと揃ってるところはいわゆる高級住宅街エリアってことになりその場合には土地の坪単価もさらに跳ね上がる。１億程度ではそういうエリアに土地すら買えない。

ちなみに489にも書いたが祖師谷のファインコートは戸建としての良さがないしファインコートとしての良さも感じられないので魅力は感じられない。駅近、といえば立地が良さそうに思えるが利便性至上主義であれば絵気力も乏しい祖師ヶ谷大蔵駅に近いことにそもそも利便性は感じられない。また敷地全体が旗竿になっており、さらに不整形土地であるため土地の利用効率は劇的に悪い。個々の区画の利便性のためにそれなりの広さがある開発道路（私道）を作らざるを得ないが、これも当然無料ではなくこの分の土地代金がそれぞれの住戸に課せられてるだけの話で正直もったいない。街並みも敷地全体が旗竿であるが故に、近隣商業エリアに囲まれて潰されてしまってるのも非常に残念なポイントであろう。

[496: オダケホームどうですか？]

富山・石川両県をエリアとしているＨＭでオダケホームというのがあるんですが，今そこに話を聞きに行っています。（まだ基本プランももらっていない段階です。）

印象としては土台や柱に桧の無垢，その他は米マツや欧州赤松などの集成材をオール４寸で使い，ベタ基礎，基礎パッキン，ネダレス工法の在来軸組工法が標準という悪くない感じです。

もしオダケホームで実際に建てられた方いらっしゃいましたら，金銭面やアフターなどどのような感じの会社か教えていただけたら幸いです。

よろしくお願いします。

[497: 評判気になるさん]

>>495 匿名さん
凄く専門的に分析されてて凄いですね！
私は全くの素人なんで…
これだけ知識があるってことはやはり建設関係や不動産関係の方ですか？
ちなみに、もし差し支えなければで結構なので今どのようなお住まいで、今後どの様なおうちに引っ越しされる予定とかあれば教えて下さい。またその場合、ファインコートシリーズやプラウドシリーズはなしかありかもお聞きしたいです！