専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

[新米理事]

管理組合の理事２年目の者です。
うちのマンション理事会では、昨年から大規模修繕の検討に着手していますが、専有部分（枝管）の給水管更新も（大規模修繕の一環として修繕積立金を充てて）やろうという話になってきています。
これに対して、私は、
●専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合主体で行うべきではない。
●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
●そもそも修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの。それを専有部分の改修に充てることは管理規約違反であり、区分所有法（第１９条）違反の可能性もある。
●内装の床や壁を壊す大工事になるため区分所有者の協力が得られにくく、また、専有部分である以上、例え総会で決議しても改修を強制することもできないので（憲法第２９条第１項の財産権の侵害となるため）、実効性に乏しい。
という理由を挙げて反対していますが、理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。いいんでしょうか？　皆様の見解をお伺いします。

[81: 匿名さん]

↑やっぱり無責任な区分所有者でしたね。無知もさらけ出してるし。

[82: 匿名さん]

あとは、ひとりでやってください。

ご苦労様です。

[83: 新米理事]

スレ主です。
今日の理事会でひとまず解決しましたので報告します。（【長】＝理事長）
【私】前にも言いましたけど、住戸内の枝管は専有部分なので修繕積立金を充てるわけにはいかないんですよ。
【長】各住戸の自己負担でやれば？
【私】それなら良いですよ。
【長】では自己負担でやってもらうということで皆さんどうですか？
（理事一同賛同）
といった具合で、経費を各区分所有者の負担とすることについては即決でした。どうも経費負担の問題ではなかったようです。
さらに対応を協議した結果、
●（従前どおり）専有部分である枝管は区分所有者が管理することとする。
●漏水の危険性について注意を喚起するとともに、未更新の住戸は早期に更新するよう促す。
●あわせて理事会が一斉更新（経費は各住戸負担）をコーディネートすることも検討する。
ということになりました。
私の懸念は払拭されましたので、３点目の一斉更新については、実施する方向で私も積極的に協力していくこととします。

余談になりますが、サッシや窓（共用部分）をどうするかという話しもあり、これも管理組合がやるには修繕積立金が足りない、（規約違反ではあるが）リフォームの際に更新してしまっている住戸もあるとの指摘があったことから、私が「一定の制約の下で各区分所有者の責任と負担において更新できるように規約を整備すること（標準管理規約第２２条第２項方式）が現実的ではないか」と提案したところ賛同を得たので、その他の条項の全般的な見直しも含めて私が規約改正案（たたき台）を作成することとなりました。

[84: 新米理事]

>>78
＞法律は、正しいことを決めているわけではなく、社会が円滑に動くことを決めているだけのことをご存じない。


「社会が円滑に動くことを決めている」のであれば、なおのことそのルールに従い運用することが大事なのでは。そのルールを無視すれば紛争が起こりますし、訴訟になれば当然にルール違反をした側が敗訴します。たかが管理組合などと思ってコンプライアンスを甘く見ると、たいへんな目に遭うこともあり得ます。そうなってから後悔しても遅いのです。
今さらですが一応

[85: マンションの住民]

理事会では基本どおりの解決ができたみたいですね。
しかし、法律は全て平等で正しいとは限りません。ＴＶの法律相談でも弁護士の見解は分かれますし、裁判
でも有能な弁護士によっては、死刑が無罪になることもあるんです。
声の大きい者の意見が通ることも現実にはよくあることなんです。アナタのスレをみていますとよく判る
ような気がします。
マンションは共同生活の場です。徒に法律論をふりかざすのではなく、全員が快適な共同生活がおくれるように
することも大切ですよ。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もこれからのアナタの人生には必要かと思われます。

[86: 匿名さん]

周辺マンションで全戸の専有部の枝管の更新を管理組合が計画したが17％（30戸）の区分所有者が資金の拠出を拒否し、漏水問題が頻発して管理組合が対応に追われ住民間の感情のもつれが生じた。修繕積立金を使うな、と言う物事を大きな目で見れない人間は割合にしたら多くても数％だと思います。マンション住民全体の快適さを考えたらあまり法律を振りかざすのは適当でない。

[87: 匿名さん]

専有部分の管理をきちんとしなかったことによる、他の住戸、共用部分に対する損傷に対して
は、管理組合は損害賠償を請求できるように思います。

17%も反対者がいた、ということは、特殊な考え方がいたとするには、あまりに数が
多いように思います。

[88: 匿名さん]

人間が沢山集まれば間違いは起こらないだろうとは、浅はかな考えです。
常識のない人が沢山集まれば、間違いだらけの結果を招くことになる。

[89: マンションの住民]

スレ主は法律論をふりかざし、得意げに組合を牛耳ろうとしているのでは。多分、司法試験とか司法書士に
チャレンジして失敗しているものだと思うが、マンション管理士の資格でももってるのかな？憶測だけです。間違っていからごめんなさい。
マンションの住民は、できることなら別途お金は負担したくないし、積立金のアップも嫌なのが普通の考えです。
しかし、漏水があったら困る。そうならない為にはどうすればいいかということになるのだが、枝管部分は専有部分
だから各区分所有者でやりなさいといっても、やらない者もいるでしょう。その者は賠償責任が生じますといっても
保険で対応できますしね。道義的責任を感じない者もいるでしょうし。
一番いい方法は、共用部分とするのではなく、専有部分のままで、給排水管の一斉取替え工事は管理組合がその責任と費用に於いて実施すると規約改正すればいいのでは。積立金のアップは当然考えられますが。更新済みの住戸や部屋の大小による問題は別途考慮していけばいいと思います。目的は全住戸の給排水管を適正に修繕していくことにあるのですから。基本を見失ってはいけません。

[90: 匿名さん]

理事長の無知には訴訟若しくは交代以外ありません。

[91: 匿名さん]

違反覚悟でやるという手もあるね。

どうせ罰則はないんだし・・・。後で、名理事長とほめられるかも・・・。

[93: ビギナーさん]

私のマンションは建築後27年経ち分譲ﾏﾝｼｮﾝです、新築の時から給湯器が付いていましたがその配管の一部が裂け階下の部屋に水漏れを起こしました。どう見ても不可抗力と思えるのですが修理費は私に有るのでしょうか普通は配管の検査迄してﾏﾝｼｮﾝを購入する人はいないと思いますが如何判断するべきでしょうか又当ﾏﾝｼｮﾝの「管理規約にはおおざっぱで給湯器迄記載が有りません」が全戸給湯器が付いている小さな１４世帯程の建物です。
何方か経験者か、専門家の方の助言を頂きたいのですがお願いします。

[94: 悪徳管理会社フロント]

>>93
規約によりますが、給湯器は占有部ですので、
とうぜん階下のお宅から修理費を請求されます。

しかしほとんどの管理組合では、水漏れ事故などの
高額な個人請求に対応するために、マンション総合保険に加入しています。
特に個人賠償責任特約を付保してあれば、免責部分の支払いだけで大丈夫です。

管理会社・理事長さんに確認してみてください。

[95: サラリーマンさん]

マンションって本当に「うざい」ですね

[96: 匿名さん]

＞９４

コメントに同感、賛成1票。

[97: 匿名さん]

>>93
「配管」の場所は？
MBやPSとか壁の中だと、共用部にあたるんじゃない？

[98: 悪徳管理会社フロント]

>>93
>>97

NO94です　補足します
給湯器は、設置場所に関係なく占有設備に該当する場合がほとんどです
例外は建物全体に給湯する、セントラルヒーティングなどのボイラーです

また、過失が無くても建物の所有者は、賠償責任を追う事があります
つまり、階下のお宅を水浸しにしたことが、不法行為で、
この不法行為に対して、なんら過失が無くても、起こった事故の賠償をしなければなりません
これを民法では、無過失責任といいます

[99: 匿名]

マンション保険金は配管の劣化が原因ではでません。
過去に管理会社等の力関係で補償されていますしたが
昨今損害者の景気から、適正になりつつあります。

[100: 匿名さん]

>マンション保険金は配管の劣化が原因ではでません。


>94さんの、とうぜん階下のお宅から修理費を請求されます。
個人賠償責任特約を付保してあれば、免責部分の支払いだけで大丈夫です。

94さんのご意見の通り階下への賠償は、個人賠償責任保険で支払いされます。

また、マンション保険で、共用部が原因なのか、専有部分が原因なのかの、調査費用も保険適用範囲内です。
勿論、劣化した配管の取替え費用等は保険金の支払い範囲外ですが。

[101: 悪徳管理会社フロント]

>>100
No.94です
補足の説明をいただき有難うございます

[102: 匿名さん]

総戸数１３００戸のマンションです。

給水管ではなく専有部である玄関の床を一斉に補修しました。
補修内容は床のコンクリートの上塗りとタイルの張り替えです。
自前で補修済みの各戸には、補修相当の費用を戻しました。

補修前、各戸の状況把握に「補修の要否のアンケート」を実施してから工事をしました。
誰一人異議は唱えませんでした。

[103: 匿名さん]

玄関の内側を修繕積立で補修したのか．．．経年劣化で？
よほど積立金に余裕があるのか、組合員の意識が低いのか。
正当な理由がないのなら、あまり誇れることではないと思うけど。

[104: 匿名さん]

大規模修繕の時に各戸平均30万円の一時金を徴収する事になりましょう。

[105: 匿名さん]

No.102　です。
総戸数１３００戸、１１階建、専有部が平均８０㎡、管理会社は大手デベの子会社です。
管理費が月４０００円と安く、修繕積立は１３０００円です。

もちろん、大規模修繕時の一時金の徴収などと馬鹿げた計画はないのです。
一回目の大規模修繕は終わっています。
大規模だから管理費が安いのでなく頭を使って安くしているのです。

No.１０４さんのマンションは管理費をいくら徴収しているのかな？

[106: 匿名さん]

４，５００円／戸／月

[107: 匿名さん]

私のところは、管理費8000円、修繕積立金10000円、駐車場１台平均15000円（180戸の住戸に対し
280台分）
修繕積立金で長期修繕計画分を十分賄えます。

[108: 匿名さん]

平成20年度マンション総合調査結果
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-03.pdf
月/戸当たり管理費
平成20年度　10,990　円
　　　　　　15,848　円（駐車場使用料等からの充当額を含む額）
月/戸当たり修繕積立金
平成20年度　10,898　円
　　　　　　11,877　円（駐車場使用料等からの充当額を含む額）

[109: yattaro]

理事会や総会で同意があればできるでしょう。　国土交通省の更新マンション標準規約では共有部分とつながり一体となる部分は
積立金使用を勧めることを書いてあります。　また、追加二重窓の設置さえ、総会での了承が得られれば可能と考えられます。

[110: 匿名さん]

貧乏人は公金を流用したがるもの。

[111: 匿名さん]

No.109さん

第21条には「できる」とは書いてるけど「勧めて」はないはずだし
昨年更新されたコメントには下のが追加されてますよ。

(5)　配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

[112: 匿名さん]

標準管理規約はあくまで参考よ。自分のマンションの管理規約を変更してしまえばよい話。

[113: 匿名]

マンション内の金をマンション外の人間がガタガタ言うのは筋違い。妬みか嫉みだな。

[114: 匿名さん]

そのとおり。
限られた組合員の団体だから、みんなで決めたことならいいよ。

[115: 匿名さん]

みんなできめればいいのだが、普通決議か特別決議かで大きくちがってくるし、自費ですでに工事を終えたひとには金あえすべきでしょ
要は社会主義化だから、だんだん自分でやらなくなり、管理組合による工事待ちになってスラム化が進む原因になりそうね

[116: 匿名さん]

いちいち返す訳ないだろ。

[117: 匿名さん]

共用部分でも、自分でやらなければならないとこあるよね。
ガラスの破損とか錠の交換、網戸の張り替え等
給排水管の専有部分についても、積立金でやるようにした方がいいね。
長期修繕計画化するのと規約の改正が必要だけど。
それに積立金の値上げもね。

[118: 匿名さん]

スレタイについて、皆さんもう一度考えてみませんか。
経年劣化による漏水については、保険の適用もないといっていますし。
どう取り組んでいけばいいのかを、皆さんの知識を知恵に変えて
今後の指針としていきましょう。

[119: 匿名さん]

結論はもう出ているのでは？
専有部分といえども漏水の実害や懸念があるのであれば、規約を変更して修繕積立金の取り崩しで改修工事を実施するる。現行規約等に基づき各区分所有者の責任と言い続けても問題は解決しないのでしょう？
管理組合で一括して工事を実施すれば、工事の費用面以外にも仕様の統一や配管状況の把握が出来るなどのメリットもあり、共同の利益になるのでは？
漏水の被害者や加害者にでもならないとスレ主みたいな机上だけの知識で理事会や総会がかき乱されることはよくあります。

[120: 匿名さん]

まだこんなことを考えている者（スレ主）がいるんですね。
結論からいいますと、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉にやることは全然問題はありません。
専有部分の配管を共用部分とする訳ではなく、単に経費の負担を
するだけのことですから。
ただ、先行工事者とかのフォローも細則で決めていないと公平の
観点から矛盾が生じてきますけどね。
一斉にやれば、まず工事費が安くなります。そして、工事期間中の
負担も一度で済みます。
特に、共用部分の工事と一緒にやれば、かなり安くやることができます。
各戸が個人で更新工事をすれば、５０万～６０万はかかるでしょう。
それを共用部分の工事と一緒にやれば、３０万～４０万でできますよ。
２５年の長期修繕計画でみれば、１戸当り１，０００円から１，３００円の
積立金の値上げで済みます。
全戸でやれば、工事期間中のトイレとかの仮設トイレの準備もできますしね。

[121: 匿名さん]

借り入れをする場合は、住宅支援機構が貸してくれます。
専有部分の配管でもね。

[122: マンション検討中さん]

専用部の工事費は所有者が払うべきは法でも規約でも決まっている。
一部左翼政治グループと一部管理会社が結託して積立金を食い荒らしている。　この水道屋はやがて特定される。
つまり、皆さんだまされているのです。　一体化工事とは主管と枝管が一緒に工事するという
意味だ。　金額はもっとふくらむ。騙されるなよ。　このブログも皆水道屋のブログだ信用するなよ。
水漏れが科学的に立証され、緊急ならみなで考えて一体化で工事するならわかるけど。総会の上程議案の
段階で食い止めろ！　静かに考えろ。　積立金は理由なく目減りさせるべきではない。

[123: 匿名さん]

ところで共用部の排水管と専有部の排水管、どちらも管理組合が管理費で工事したマンションてありますの？
当マンションの理事会もここのところがアヤフヤで、既に専有部の排水管工事を済ませている御宅へのフォローの予定も聞かない。
このままでは老朽マンションは出て新築マンションを探すほうが賢明なのか。。。

[124: 匿名さん]

　建て替え前のマンションで、台所が外壁に接していたため、竪管を外に出し、雑排水管をそこへ接続し、両方、修繕積立金で修理しました。
　スレ主さんのおっしゃることはその通りですが、現実的対応として、全体で修繕したほうが、規模の利益や、今後の修理に備えられます。
　余計なことですが、老朽マンションでもめ事がある場合は、新築マンションを探すほうが賢明でしょう。

[125: 匿名さん]

　管理規約の確認と、規模の利益があるなら、皆さんの意見を聞いて、総会議決し、修繕積立金で、管理費でもいいけど、後が大変。

[126: 匿名さん]

管理を人任せにして自分でメンテナンスする意識がない
残念ながらこれが日本のマンション住民に多く見られる現象です
そこに一部の意識高い系住民が論破しようとするからまとまるものもまとまらなくなる

[127: 周辺住民さん]

専有部分の配管を共用部分として更新するのは違法行為です。幾ら理事長が決めようが、マンション管理士は何て言ってますか？合法といってますか？ただ、部屋内配管がスラブ埋設されている場合は共用部となりますので、マンションの修繕費積立から出すようになります。あまり酷いようなら訴えてみてば。案外マンションと言うのは、人の事を気にしませんから、勝手な事を平気でやる人もいますね。訴えてやるでも良いのでは？

[128: huzakewaiyayo]

専有部分の修繕は法令違反。個人の裁量。規約に盛り込めばできるとされるが、それは法令で政府の業者への利益供与。法理上は個人所有のものでできない。おそらくそれをやあったのは建築申請と違う仕様でやったが為、それがばれないよう取り替えたのだと思われる。そのマンションはおそらくあちこちで建築基準法違反を行っていると推認できる。いとど総点検をした方がいい。私の穴吹マンションでも、汚水管からトイレのクソの落ちる音がするの、クレーム言ったところパイプが確認申請で鋼管となっていたもんが塩ビにされておりネットで調べると塩ビでは遮音性がほとんどないとされていた。その他、部屋が暗くこれも調べると採光計算の適格が建築基準に違反して建てられていた。詐欺だとして契約解除を申し込んでいるが返答がない。このマンションでも給水管も専有部分を塩ビのライナー交換をやすい塩ビ管に去年変えたが81戸で1千300万ほどだったと思うが使って帰られた。もちろん高すぎるし、変える必要のないものだったので反対したが穴吹が理事会で提案し穴吹が理事会で司会決議を誘導して理事会が承認、総会にかけ議決とされたが、技研つ権行使の票が81のうち総会出席の理事6人を除く76で、2の反対票？いがい賛成とされたので検査のため見せてほしいといったところ穴吹コミュニティの社員が見せないと拒んだ。その時の修繕積み経って金の処分する金額は4300万ほどあった。これは犯罪だと思うが、こんなことを政府は業者にさせている。建築会社の瑕疵責任かもしれない建物の修繕を区分所有者に負担させて証拠隠滅させているとおもわれる。自民の政治家や高級官僚が業者から金をもらっているのではないのか。この区分所有法も廃止、改善すべき。塩ビ管だからかなり安い。シャフトの中だから2mも配管工事はなく工事費はメーター当たり1万円しない。200万のあればできるところを性能の劣る塩ビ管にかえられた。27年目のマンションで赤さびも全く出ておらず。

[129: huzakewaiyayo]

技研つ権行使＝議決権行使
反対票を確かめようと議決権行使をした票の閲覧を求めたが、事前にその議決権の文書を穴吹の社員が集計したものだった。私としては、賛成票ばかりだろうと思っていたので拒否されたのは意外だった。そこの集計でも不正がされたと思う。金額はエレベーター機種の廃版で部品がなくなるので今リフォームしなければならない、説明を聞くと付け替える更新する部品は今後も生産するという、故障していない火災警報器のメーカー定価42万を46万で更新という穴吹グループのブラフで数千万に及ぶ。　故障すればそこだけ修繕すればいいし、エレベーターは建設当時のものを使って建物と一緒に古くなるほうが、昨日も、デザイン的にはいいと考えている。

[130: huzakewaiyayo]

昨日＝機能
12階エレベーターのリフォーム　部品を、操作盤を変える、ワイヤーの交換？　一階だけ3方枠を変える
他の業者に一般的な簡単な見積もりを言ってもらい350万から700万加750万？ほどとの発言を録音しそれを理事会で聞かせたが、他の区分所有者にはこのことを知らせず、穴吹は1740万ほどで議決させた。