注文住宅、建築工事請負契約後の解除について

[匿名さん]

　贅沢な話かもしれませんが、建築候補地が数箇所があり、どちらの場所でも建築可能であると言われ、昨年、住宅メーカーと、第一候補地(パートナーの両親所有の土地)で契約しました。間取り等の話し合いも進めていたのですが、私の両親の介護が必要となり、急遽9月末に第二候補地(私の両親所有の土地）へ変更契約しました。

　私の両親の土地(第二候補地)は、市街化調整区域で現況は田んぼです。その住宅メーカーと契約前から市道沿いの希望の場所を伝えていましたが、変更契約後に希望の場所には建築できないと知らされました。理由は、実家の隣接した場所(希望と異なる場所）でないと農業委員会から許可がおりないとの事でした。
　契約書には分筆が必要だったので地番の一部と記載されています。しかしながら、契約書上は同じ地番でも希望の場所に建築できないのは住宅メーカーの”確認ミス”なのではと思っています。


こういった状態で契約解除を求めた場合、私はメーカー側の費用に関する賠償責任はあるのでしょうか？　責任の範囲はどこまでなのでしょうか？ちなみに契約金を数百万円支払い済です。

　
すみませんが、アドバイス願います。



　

[1: 匿名さん]

いずれにせよ第一候補をやめたのはスレ主さん側の都合ですよね。
仮に変更解約前に第二候補が建築不可であることが分かっていれば
解約するしかなかった訳です。

根本的な解約の原因は、第二候補の確認不足と関係ありません。
なのでメーカー側が変更契約以前の費用を請求する権利はあるでしょう。
詳細不明ですが、変更後の費用は負担しなくてよいように思います。

[2: 匿名さん]

変更解約前→変更契約前

失礼しました。

[3: 匿名さん]

希望建設地に建てられないのはＨＭのミスではなく認可が下りないからでしょう
市街化調整区域の場合は　建てられない　のが大前提です
いくつかの要件を満たして初めて　建てられる認可　が下りるわけです

一般的な要件を満たしていても、予想外の条件が出てきたり
施主が正確な情報を伝えていないが為に申請後に許可が下りなかったりします

スレ主にとっては希望が適わず残念と思われるでしょうが
建てられない土地には建てられません
ＨＭが伝えてきた条件の場所は役所の指導でしょう
そこまで調べたり協議したりするにも時間と労力と知識が必要です

例えスレ主が希望の場所に建てられないから、契約を解除して
他のＨＭに話を持っていっても　建てられないものは建てられません
役所指導に従って建てるか、あきらめて建築自体をやめるかの
いずれかしかありません

あきらめて解約するにしてもＨＭはスレ主の為に奔走して
結果を出していますので、それに対する対価は支払うべきだと思います

[4: 匿名さん]

＞契約書には分筆が必要だったので地番の一部と記載されています。

とありますが、第二候補地も契約書に記載があると言うことですか？

であるとすると、ＨＭの営業は自治体の都市計画課に出向き、建築可能な場所かどうかを確認取ったはずです。
ＨＭ営業の確認不足か、それとも自治体側の確認不足か・・・

ＨＭ営業はどういった言い分ですか？
また自治体には個人が確認しても良いわけですが、自治体側はどういった言い分ですか？

[5: 匿名さん]

法律的なことは分からないけど、これで解約して契約金全額をボッシュートはないと思う

調査費用として10万円程度払って、残金は返してもらうってのがいい線かなぁ

[6: 匿名さん]

１０マンはないだろう
ボッシュートか１００マンくらいじゃないか？

もともとの計画地では建てられるのに、敷地を変更したのはスレ主
そこで建てられないのは土地柄のせい

スレ主は敷地の変更に関して「変更契約」と言っていますが
前契約をしっかり破棄して再契約をしているのでしょうか
その際にペナルティはとられていますか？
再契約ではなくて、あくまでも「契約内容の変更をお互いに了承した」類の
書面を交わしただけでしょうか

前者の場合で再契約したのなら、今契約の破棄について施主へペナルティを取れないでしょう
再契約後の打合せ費用、役所調査費用、事前相談費用等の項目でボッシュートまではいかないでしょう

けれど後者の場合、施主都合で建設地変更後、建てられない事が発覚、そして解約であれば
建設地変更までの打合せ費用、図面作製費、２ヵ所分の役所調査、事前相談、そしてペナルティでしょう
ボッシュートいくんじゃないかな

[7: 匿名さん]

>6
つまり、初回の契約を破棄しないと２重契約になっているので２棟建てないと違約って事になるのか？

[8: 匿名さん]

契約変更した時点で、前の契約は破棄されますから、契約は変更契約に基づいて考えれば良いのではありませんか？
　建てられるかどうか調査不足で契約変更したお粗末さは、職業人としての常識に欠けます。
　決して、威張れたものではないので、よく相談してみたらいいんじゃないですか？

解約をする場合には、費用の支払いをするわけですから、後日建てる可能性もあるので、図面等をすべてもらっておくと、その図面を使って、他の工務店で建設することができます。 契約会社と建てる場合にもその分を差し引いた額で契約ができるということになります。そういう取り決めをして、違約金を支払う方法もありかなと思います。
　契約を破棄せずに、許可が降りるのを待って建築することを前提に、前払い金の保全措置を行う方法も考えられます。但し、この方法は、その間に会社が潰れることも視野に入れて行う必要があります。さらに長期間となる可能性が高いので、利息の扱いも明確にしておく必要があるでしょう。

[9: 匿名さん]

メーカーにしたら契約こそ重要であるのでしょうが、施主としてはうかつに契約はしてはいけないって事ですよね。

[10: 匿名さん]

契約後はお客として扱われません。
契約後、住宅会社は、豹変しますよ。

[11: ななし]

そもそも、親の所有地とはいえ市街化調整区域に家を建てるのはすごく難しいというのは確かです。
条件の一つとして｢その土地以外に建築に適する土地がない｣というのもあります
これを証明するために親が所有する土地云々の書類を提出するのですが……
分筆云々、とあるので分筆したら新たに｢適する土地｣ができてしまったのか、元々他にもっと適すると判断されてしまう土地があるのか……
※正直、そういう｢他に適した土地(調整区域外とか)｣があった場合でもごり押しで建築許可を取れるのは本家の隣の土地だけみたいです※
で、スレ主さんの希望の土地には建築許可が降りないという結論に至ったと。

通常の契約であればもちろん契約前にその土地がどのような状況か調査してからの契約になるので、このようなことは起きないと思いますが
今回の場合は候補地Ａで契約した内容を候補地Ｂに場所変更するだけ…と簡易に考えた結果起こったことで
本来ならまずＡ地での契約を破棄した後に改めてＢ地での契約を結ぶ段取りになるのでＡ地に対する契約以降の手数料はまず払う必要があります。
それを差し引いた額を返金されてＡの契約破棄完了
→→→再度Ｂ地での建築を契約することになるところを一連の流れとしてまとめて考えているからおかしいのであって
まだ実際には
(1)Ａ地での契約破棄は完了していない
正直、候補地ＢがダメだったというのはHMの責任ではないし、建築許可の降りない土地では契約は結ばれないので
(2)B地での建築契約はしていない
…ってことでしょ。

[12: 匿名さん]

ＨＭを替えようと設計事務所に頼もうと
スレ主の第１希望の土地には建てられないってことさ

[13: 匿名さん]

恥ずかしげもなく無知を晒している人がいるようですが、市街化調整区域の扱いは自治体によって大きく異なります。
建築(開発)については国の法律に基づき、最終的には自治体の条例で定めるからです。
人口を増やし都市化を進めたい自治体では建築条件も緩く設定ができますし、逆に農地を守りたい自治体では厳しくなっているケースもあります。

推測するに、１さんのケースはそういった事情を知らない営業担当者が、売上のために、過去に市街化調整区域で建てられた経験から安易に契約を結びなおしてしまったものの、実際に自治体に確認してみると、建築許可が取れなかったと言う無知からきた物でしょう。

因みに私の住む自治体では○親等以内の親族が隣接自治体の市街化調整区域に○年以上住んでいれば開発可能という原則があります。
細々とした条件はありますが、周辺自治体の合併が進み隣接自治体の人口は100万人を軽く超えていますので上記規制はありますが、バンバン田畑が潰れ新築住宅が建っていますね。

[14: ビギナーさん]

恥ずかしげもなく無知を晒している人がいるようです。
名文ですが、はずかし。

[15: 匿名さん]

で、スレ主はどうしたの？
建てられない土地に建ててくれる違法工事請負人でも探してるのかな？

[16: 匿名さん]

根本的に家が建てられないといった問題はどうするのでしょう？

例え話にしてみると、依頼者は所有地ＡでＨＭと建築の契約をした
計画途中で所有地Ｂに建築したいとなって、ＨＭもそのまま了承して継続
しかしその所有地Ｂは都合により人手に渡ってしまいました・・・
さて、ここでも無条件で解約できるでしょうか？


話は変りますが、もし当該ＨＭ以外にならその土地に建築可能な業者があるならば
（脱法裏技を駆使して何処にでも建てる建売業者は含まず）
そのＨＭの知識不足でもありますので、契約は無効でいいと思います。