大規模修繕にコンサルを入れることを考えています

[新米理事]

はじめまして。

今年６５戸のマンションの理事になりました。築１２年の物件です。
来年最初の大規模修繕が計画されていて、今年の総会で長期修繕計画の一部として、来年の工事の概算見積もりが出てきたのですが、それがずいぶん高いのです（８０００万弱）。
「これは最悪の額で、普通こんなに行きませんよ」と管理会社に言われたのですが、じゃあいくらが適正なのかを検討する必要があるので、コンサルを入れることを考えています。

住民にアンケートをとって、ようやく動き出せるところまできたのですが、いくつか気になることがあります。

(1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的な運営のコンサルと違うと思うのですが、両方こなせるようなところもあるのでしょうか。あるなら今後の財務改善を相談することも視野にいれて探したい。
(2)工事内容の検討から監理まで任せるような感じだと相場はいくらくらいなのか。戸数によって大きく変わるものでしょうか。
(3)信頼できるコンサルを探す際のポイントは？

(2)についてはいくつか言及されているスレも見ているのですが、戸数によって変わるのかどうかは結局「？」の状態です。ズバリなスレがあれば、教えていただけると助かります。

以上、よろしくお願いします。

【マンションなんでも質問板へ移動しました。2013.10.19管理担当】

[42: 通りすがり]

>>37 匿名さん
今のうちに買い替えで逃げたら？理事会クソだとあと大変よ。

[43: 某コンサル社員]

うーん
建物の構造や形状、戸数、築年数、付帯施設、
そういった事をすっ飛ばして
最大でも100万/戸、とか言うことは
乱暴では？

ちなみに、私は劣化調査の結果、
修繕の先延ばしを
複数の組合で実行してますよ。

コンサルを十把一絡げに扱うのは
止めて欲しいです。

[44: 某コンサル社員]

ちなみに、国土交通省のデータは
各社へのアンケート統計です。
適正相場のデータではありません。　
ちゃんとデータをみて欲しいのですが、
バラつきがハンパないですからね。

しかも直接人件費だけ、なので
工事費ではないです。

[45: 匿名さん]

>最大でも100万/戸、とか言うことは
乱暴では

乱暴でしょうね、これなどそんな数字に収まってない
>'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件
>単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。

[46: 某コンサル社員]

コンサル選定の時に
実績データや会計データを求められます。

せっかく提出しているのに
組合がそれをちゃんと活用していないのが残念。

売上高と受注戸数などから
おおよその戸当たりコンサル費用（あくまでもおおよそ）が算出できますよね。
その金額と、見積の戸当たり額を比べて、
極端に見積額が低いことがあるはずです。

何でそうなるんでしょう？
そのマンション、極端に業務が楽そうですか？

そうでなければ、
そのコンサルが何が別の収入源があるのでは？
と疑いましょう。

[47: 某コンサル社員]

某正義の味方的スタンスのコンサルさん。
見積のなかで業者選定業務費用について
「最終選考に残った会社の見積工事費の平均」と
「内定になった会社の見積工事費」との
差額の30％、というような言い方をします。

工事費を値下げすればするほど自分たちのコンサル費用が増える、という成果報酬なんです！
だから、本気で価格交渉します！

なんていうような説明します。
もっともらしく聞こえてしまうのですが、
最終選考の中に高い見積の会社を残すように誘導できますし、
最終金額を下げさせるために
この工事は不要です！と言って
スペックダウンを求めます。
そりゃぁ、価格差はデカくなりますよ。
なんなら、着工後に追加工事にするから
下げろ、とか言ってるかもしれません。

不要な工事は着工後に除外して、
減額させれば良いので、
業者選定の間は仕様書をいじらないように
しましょう。

[48: 大規模修繕委員会担当]

新米理事さんのマンションはその後どうなったのかおしえていただけませんか？

[49: 周辺住民さん]

修繕委員会代表

経験豊富な方々のご意見を頂ければ有り難いです。

築２７年、５１戸のマンションです、１１年前に第一期修繕工事を経験しましたが、
少し知識があるとの触れ込みの組合員が大規模修繕工事の委員長で実施しました。
組合員に建築設計経験者が居ない事から、設計監理方式で実施、施工会社はプロポーザル方式で１０社程の見積を徴取して選考して工事費１戸当たり１０５万円、設計監理費は２３０万でした。
どうもどれを見てもこのスレを見ますと高いものに成っているような気がします。
設計監理担当会社は殆ど役にたっていませんでした。組合員は第一期の時には関心があり、５名、理事会役員４名で担当しましたが、次回の修繕工事の準備をして居りますが、修繕委員の応募も無く、一名、理事会役員４名で進めて居ります。
前回の経験加から責任施工方式は元より、設計監理方式に問題が有りどの方式で実施するかを検討中です。マネジメント方式が良いと思いますが概算３００万掛ると言われて居ります。
上記より何かアデバイスがあればよろしくお願い致します。

[50: 匿名さん]

きもちはわかります。