大規模修繕にコンサルを入れることを考えています

[新米理事]

はじめまして。

今年６５戸のマンションの理事になりました。築１２年の物件です。
来年最初の大規模修繕が計画されていて、今年の総会で長期修繕計画の一部として、来年の工事の概算見積もりが出てきたのですが、それがずいぶん高いのです（８０００万弱）。
「これは最悪の額で、普通こんなに行きませんよ」と管理会社に言われたのですが、じゃあいくらが適正なのかを検討する必要があるので、コンサルを入れることを考えています。

住民にアンケートをとって、ようやく動き出せるところまできたのですが、いくつか気になることがあります。

(1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的な運営のコンサルと違うと思うのですが、両方こなせるようなところもあるのでしょうか。あるなら今後の財務改善を相談することも視野にいれて探したい。
(2)工事内容の検討から監理まで任せるような感じだと相場はいくらくらいなのか。戸数によって大きく変わるものでしょうか。
(3)信頼できるコンサルを探す際のポイントは？

(2)についてはいくつか言及されているスレも見ているのですが、戸数によって変わるのかどうかは結局「？」の状態です。ズバリなスレがあれば、教えていただけると助かります。

以上、よろしくお願いします。

【マンションなんでも質問板へ移動しました。2013.10.19管理担当】

[31: 匿名]

業務委託契約が可決したという事は、その議案の議長（現理事長）に委任状多数という事でしょう。
そもそも、委任状は「その議決の賛成議決権である」の理解すらない住民が多いのでしょう。
その中で修繕委員会を作っても、烏合の衆なら何ら役に立ちません。
逆に、後々問題があれば、理事会はシッカリやったのに、修繕委員会が失敗したぐらいは言い出します。
（そもそも、住民でまず立候補はないでしょう。）

長期修繕計画は概ね五年に一度程度ですが、残金がカラッポになれば、その営繕業者が気の毒に思い、その後の工事を安くしてくれるハズも無く、結局は全住民が負担（月々修繕費の値上、一時金徴収）です。
一般例ですが、外装（タイル）は建物診断（見積）は目視で、実打診で初めて実数が出ます。タイルの追加は当然あり、悪質なコンサルのやり方は低く目視（見ただけでは本当にわかりませんから、、）でとにかく着工させます。良質でも悪質でも、見積・契約書には「実数にて清算」記載が当然です。「一般的には初回で、見積は全タイル数の3％～5％」

さて、その理事長がなぜ？そんな悪質なコンサルをそこまで信頼をするのか？
（多分老人）理事長が他の住民に対し、小さな権力維持にコンサルが協力をしてくれるからで、そのコンサルにとっては、何ら知識も無く、勉強する気もなく、見積書・契約書を精査させる事も無く、疑問を持つ住民を押さて議決をさせてくれる頼もしい親切な老人で、おまけにビタ一文のお礼も不要です。

業務委託契約も営繕業者との施工契約も、議決は通っている事なので、
資金がショートしても、施工の不具合があってもコンサルはバイバイ！営繕業者も竣工しました！でバイバイ。（施工発注者：住民で施工受注者；営繕業者でコンサルは監理のみ）
で、、後々住民達が、理事長が悪い？コンサルが悪い？営繕業者が悪い？（存在すれば）修繕委員会が悪い？と、、口々に言っても、住民全員が議決行使権で決定した事なので
全住民の意志という事になるのが区分所有法です。

[32: 坪単価比較中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[33: マンション比較中さん]

自称プロの大規模修繕コンサル（無償）です。
建設業務の見積、施工などの経験者がいないような理事会では
かえって損を招く。コンサルは施工業者側寄りの仕様書作るし、理事会側には
ほんのちょっとした”お礼”で黙らせる。住民第一を考えるなら現在の管理会社
に頼むのが良い。ただし3割ぐらいの利益なら認める、必要ある。（max100万円/戸）
一番かかる費用は厚化粧の塗装費用、3回塗るところを2回にするだけで充分。
一回目の工事のようなので将来費用の掛かる設備取り換え、修繕工事に積立金を
とっておいたほうがいいです。やはり理事会は住民第一で勉強する必要あります。時間ないなら年寄りの経験者の利用を考えてください。

[34: 匿名]

大体の管理組合（偶々輪番制の理事会）は、良く言えば善人の集まり、悪く言えば無関心の集まりですね。・・・なにしろ勉強が足りない。
通常管理の元請（一任）が高いからと、安易に悪質コンサルと契約（設計監理方式の大規模修繕支援業務委託契約）すると、理事会牛耳られ（最小限の住民掲示で議案を進められ）、修繕残金をカラッポ、更に追加工事ガンガンヤラれます。（竣工後、コンサルはバイバイ！で一体修繕金は何倍になるの？）

悪質コンサルは、仲介業なので、高く買わせ、バックを取る渡世と思って良いと思います。
超高層や世帯数小で無ければ、仰る通り、初回戸＠100万以内と思います。

一任は、通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフター施工なので、住民は楽です。
（任期も変わりますし、アフターも出ます）しかしながら、元請でも皿管（コンサル）でも
竹管のどれで議決をしても、通常管理会社が施工してると思いこんでいる住民が殆どと思います。

とはいえ、冠代を30％未満に抑える事は、それなり詳しい住民が、劣化診断・基本設計（数量表単価、仕様）に意見し、口を出し、仕様を変えさせ、通常管理会社のフロント（技術担当者追加）が、「これ以上は、社内アイミツでもう無理です！」ぐらいのお互い納得の演技をさせるぐらいのスキルが必要ですね。

追記：
年寄りの元プロフェッショナル老人さんには残念ながら御出馬頂けませんでした、、、
出て来たのは、若い奥サマ方に、カッコイイ顔したいトーシロ知ったかぶり老人ども、
勉強しないくせに我だけ強く、大変に邪魔でした。が、当マンションの初回ケースでした。

[35: 評判気になるさん]

匿名
マンション大規模修繕は2018年5月に国土交通省が発表している通り1戸当たりの負担金額は75万から100万です。また、大規模修繕工事発注金額（100％）に対する直接工事費の割合は80％程度です。残りの20％は共通仮設費及び諸経費です。共通仮設費とは事務所やトイレ等の仮設費で積上げ算出します。通常3％～5％程度です。一方諸経費は率による場合が多いです。諸経費は現場経費及び現場以外にかかる経費と利益が主なものです。（15％
～17％）次に国土交通省発表の直接工費に対する割合を示します。外壁関係24％程度、防水関係22％程度仮設工事（足場代）19.2％程度です。

[36: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[37: 匿名]

うちも同じような案件ですが、既に怪しいコンサルに嵌まってしまいました。
うちは、修繕工事委員がとにかく安いコンサルを選んだのが間違いでした。
多分談合してると思います。
64戸で9500マンションです。
コンサルは、独立系で業界の不正は絶対許さない！みたいな立場を明確にしている所が安心です。
うちのマンションは規模的にコンサル料金500万円くらいらしいですが、230万円で応募してきたコンサルに決まってしまいました。
本当に最悪です。

[38: 匿名さん]

>６５戸のマンション　築１２年　最初の大規模修繕工事の概算見積もり（８０００万弱）。
工事内容にもよるけど、びっくりするほど高くはない

>64戸で9500マン
上と同じようなマンションなら、これもぼったくりというほどではなさそう

[39: 匿名さん]

築１０年をちょっと過ぎたくらいなら
大金をかけて大規模修繕をすることはないとおもう
（１/３が足場代だが、チェックしたら、直すところなかったなんて馬鹿らしいでしょ）

[40: 1104 安部圭子]

私も、10年を目安に大規模修繕なんて、かつては15年が目安だったワケで（耐震性に便乗してる）、必要ないと思うが、第10期の輪番役員の時に、804号室・1204号室（いなくなった)の他役員達が、フロントマンと仲良くしたいらしく、コンサルつけた。

大規模修繕の殆どの箇所が、マージン取りたい管理会社と仲がイイ業者を稼がせるためのボッタクリ。

私意外の役員もバカだが、管理会社にカネ預けてんのに、無関心な組合員もダメ。

[41: 匿名さん]

コンサルつけたら、やったほうが良いとなるに決まってます
大規模修繕はまだ不要ですと言ったコンサルがいた
という話は聞いたことがありません

[42: 通りすがり]

>>37 匿名さん
今のうちに買い替えで逃げたら？理事会クソだとあと大変よ。

[43: 某コンサル社員]

うーん
建物の構造や形状、戸数、築年数、付帯施設、
そういった事をすっ飛ばして
最大でも100万/戸、とか言うことは
乱暴では？

ちなみに、私は劣化調査の結果、
修繕の先延ばしを
複数の組合で実行してますよ。

コンサルを十把一絡げに扱うのは
止めて欲しいです。

[44: 某コンサル社員]

ちなみに、国土交通省のデータは
各社へのアンケート統計です。
適正相場のデータではありません。　
ちゃんとデータをみて欲しいのですが、
バラつきがハンパないですからね。

しかも直接人件費だけ、なので
工事費ではないです。

[45: 匿名さん]

>最大でも100万/戸、とか言うことは
乱暴では

乱暴でしょうね、これなどそんな数字に収まってない
>'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件
>単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。

[46: 某コンサル社員]

コンサル選定の時に
実績データや会計データを求められます。

せっかく提出しているのに
組合がそれをちゃんと活用していないのが残念。

売上高と受注戸数などから
おおよその戸当たりコンサル費用（あくまでもおおよそ）が算出できますよね。
その金額と、見積の戸当たり額を比べて、
極端に見積額が低いことがあるはずです。

何でそうなるんでしょう？
そのマンション、極端に業務が楽そうですか？

そうでなければ、
そのコンサルが何が別の収入源があるのでは？
と疑いましょう。

[47: 某コンサル社員]

某正義の味方的スタンスのコンサルさん。
見積のなかで業者選定業務費用について
「最終選考に残った会社の見積工事費の平均」と
「内定になった会社の見積工事費」との
差額の30％、というような言い方をします。

工事費を値下げすればするほど自分たちのコンサル費用が増える、という成果報酬なんです！
だから、本気で価格交渉します！

なんていうような説明します。
もっともらしく聞こえてしまうのですが、
最終選考の中に高い見積の会社を残すように誘導できますし、
最終金額を下げさせるために
この工事は不要です！と言って
スペックダウンを求めます。
そりゃぁ、価格差はデカくなりますよ。
なんなら、着工後に追加工事にするから
下げろ、とか言ってるかもしれません。

不要な工事は着工後に除外して、
減額させれば良いので、
業者選定の間は仕様書をいじらないように
しましょう。

[48: 大規模修繕委員会担当]

新米理事さんのマンションはその後どうなったのかおしえていただけませんか？

[49: 周辺住民さん]

修繕委員会代表

経験豊富な方々のご意見を頂ければ有り難いです。

築２７年、５１戸のマンションです、１１年前に第一期修繕工事を経験しましたが、
少し知識があるとの触れ込みの組合員が大規模修繕工事の委員長で実施しました。
組合員に建築設計経験者が居ない事から、設計監理方式で実施、施工会社はプロポーザル方式で１０社程の見積を徴取して選考して工事費１戸当たり１０５万円、設計監理費は２３０万でした。
どうもどれを見てもこのスレを見ますと高いものに成っているような気がします。
設計監理担当会社は殆ど役にたっていませんでした。組合員は第一期の時には関心があり、５名、理事会役員４名で担当しましたが、次回の修繕工事の準備をして居りますが、修繕委員の応募も無く、一名、理事会役員４名で進めて居ります。
前回の経験加から責任施工方式は元より、設計監理方式に問題が有りどの方式で実施するかを検討中です。マネジメント方式が良いと思いますが概算３００万掛ると言われて居ります。
上記より何かアデバイスがあればよろしくお願い致します。

[50: 匿名さん]

きもちはわかります。